Stavangermarkedet har vært preget av høy kontorledighet siden forrige gang oljeprisene falt dramatisk for fem-seks år siden. De siste par årene har likevel en meget sterk sysselsettingsvekst i Rogaland bidratt til noe bedring i ledighetssituasjonen. Dessuten har vi observert en…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi nedjusterer prime yield til 5,00 % som fortsatt representerer en betydelig differanse ifht Oslo. Det medfører en mindre reduksjon av differansen mellom prime yield i Oslo og Stavanger.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Vi definerer normal kontoreiendom som en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, grei beliggenhet i et av kontorområdene utenfor sentrum og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Stavanger til 7,00 %.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall transaksjoner over MNOK 50 i en utvidet Stavanger-region. 2018 ga rekordhøye 32 transaksjoner etter svært høy aktivitet på slutten av året.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir totalverdi for omsetningene over NOK 50 mill. Minimum 50 % av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen og vi legger til grunn andelen som er solgt. 2018 ga et rekordhøyt transaksjonsvolum i Stavanger-regionen på drøye NOK 7 mrd. Equinor-bygget på Forus ble solgt i 2018 for over NOK 2,5 mrd., men transaksjonen er ikke inkludert i totalomsetningen iom det var en intern transaksjon i Colony Capital-systemet.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Siste ledighetsmåling i Stavanger viser at kontorledigheten var på rundt 11,7 % høsten 2019. Ledigheten er altså høy som tilfellet har vært siden den såkalte oljesmellen, Forus står for mesteparten av det ledige arealet. I Stavanger sentrum og i de fleste av de øvrige klyngene er ledigheten på et moderat nivå isolert sett. Vi forventer en svakt fallende ledighet som en følge av sterk sysselsettingsvekst, samt at det bygges lite nye kontorlokaler. Sysselsettingsveksten i regionen det siste året har vært svært høy uten betydelig ledighetsfall. Det kan tyde på at den skjulte ledigheten har falt, altså at tomme kontorlokaler som ikke har vært tilbudt i leiemarkedet har blitt fylt opp. Vi kjenner også eksempler på dette.
Ledigheten er høy i kontormarkedet, spesielt på Forus som utgjør en betydelig del av kontormarkedet. Dette vil bidra negativt til leieprisutviklingen i et marked med relativt korte distanser. Videre skaper i skrivende stund Koronvirus-tiltak en brems i norsk økonomi det er vanskelig å estimere omfanget av foreløpig. Leietakerne har de siste årene vært villige til å betale en betydelig og økende premium for de beste beliggenhetene. I sentrum er det inngått avtaler på nivåer oppimot NOK 3 500 per kvm på det meste. Også Hinna Park har oppnådd leier markant over snittet av de øvrige klyngene. les mer
Kontormarkedet i Stavanger er preget av høy ledighet og det er fortsatt Forus som står for mesteparten av det ledige arealet. Sterk sysselsettingsvekst og moderat nybygging har bidratt til en bedring de siste årene. Det har i hovedsak medført et fall i skjult ledighet – ledige kontorlokaler som ikke har vært markedsført. Vi kjenner til flere eksempler på at tomme lokaler er fylt de siste årene uten å ha vært i markedet. Per i dag er situasjonen usikker som en følge av primært Covid-19, men også store bevegelser i oljeprisene. Vi vurderer det som lite meningsfullt å estimere sysselsettingsutviklingen i regionen p.t. Det som synes sikkert er at tilbudsoverskudd fortsatt prege kontormarkedet og bremse leieprisvekst for markedet generelt den nærmeste tiden.
Til tross for høy ledighet for markedet som helhet er det store forskjeller mellom kontorklyngene. I attraktive kontorområder som Stavanger sentrum og Hinna Park er ledigheten moderat til lav. I Stavanger sentrum har vi observert en markant leieprisvekst for toppsegmentet de siste par årene. De beste lokalene har oppnådd leier i sjiktet NOK 3.000 – 3.500 per kvadratmeter per år. De aller beste kontorene har med det oppnådd landets høyeste leier foruten gode Oslo-beliggenheter. Sentrum er etterspurt, ikke minst av kompetansebedrifter, og området har isolert sett en moderat til ganske lav ledighet. Også i Jåttavågen har Hinna Park en relativt lav ledighet og man oppnår markant bedre leiepriser enn på nærliggende Forus. Tilgang til jernbane og bykvaliteter bidrar til å gjøre området attraktivt.
I dagens marked tror vi ikke på videre leieprisvekst i det korte bildet for hverken Stavanger eller de andre største norske byene, et økonomisk sjokk som det vi opplever i disse dager bidrar ordinært til fallende kontorleier. Varigheten av Koronavirustiltak og en oljepris bevisst senket av store oljeproduserende land vil være avgjørende. I øyeblikket er det en stor usikkerhet knyttet til dette.
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|
| Forus/Lura | 1000 - 1300 | 15 % |
| Jåttåvågen | 1600 - 2000 | 10 % |
| Stavanger Randsone | 1100 - 1500 | 7 % |
| Stavanger Sentrum | 2000 - 2600 | 14 % |
| Dusavik | 1000 - 1300 | 28 % |
| Sandnes Sentrum | 1200 - 1600 | 13 % |
| Sandnes Randsone | 1000 - 1300 | 15 % |
| Risavika | 1000 - 1300 | 3 % |
| Sola | 1000 - 1300 | 7 % |
| Randaberg | 1000 - 1300 | 0 % |
Bredt sprekter av transaksjoner det siste året les mer
Transaksjonsvolumet i Stavanger-regionen endte i fjor ca. NOK 5,8 mrd – noe ned fra det rekordhøye volumet året før. Det siste drøye året har det blitt gjort transaksjoner innenfor en rekke segmenter og over hele risikospekteret.
Vi gjennomførte vår årlige investorundersøkelse blant de største aktørene i Stavangerregionen i august og september. Denne viste at en drøy tredjedel av de lokale investorene forventet å være nettokjøpere det kommende året, mens rundt halvparten trodde de ville være rimelig balanserte. Flere av de spurte nevnte riktignok at de ønsket å kjøpe, men opplevde tilgangen på gode objekter som utfordrende. Utviklingseiendommer var høyest på ønskelisten blant eiendomsaktørene i Rogaland, med kombibygg som nummer to. Kontor var først på tredjeplass – langt mindre etterspurt enn i Oslo, Bergen og Trondheim. Investorene ventet at kombieiendommer vil få den beste verdiutviklingen det kommende året. Kombibyggene i Stavangerområdet har – i sterk kontrast til kontoreiendommene – hatt lav ledighet i senere år.
Vi har redusert prime yield kontor til 4,90 %. De siste tids hendelser i markedene har dog truffet Stavangerregionen dobbelt med historisk lave oljepriser i kombinasjon med Covid-19 tiltak. En del av de store, nasjonale aktørene har i øyeblikket fokus på egne leietakere og eksisterende porteføljer. Flere oppgir at man stadig vurderer kjøp, men at man i så fall forventer rabatter for å gå ut på risikoskalaen.
Mange svarer nok at sentrumsleiene skal øke mest, men de beste lokalene i sentrum oppnår allerede kr 3 000 per kvadratmeter. Jeg tror ikke toppleiene skal øke noe særlig, men at de nest beste lokalene i sentrum vil oppnå høyere leie det neste året.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1 2020
Covid-19 og lave oljepriser gir utfordringer les mer
Transaksjonsmarkedene har i dagens svært spesielle situasjon midlertidig bremset markant både i Stavanger og nasjonalt i skrivende stund. Tiltak mot spredning av Covid-19 medfører bråbrems som rammer bredt. Per i dag er gårdeiere opptatte med å jobbe med eksisterende leietakere og enkelte er avventende med tanke på nye investeringer. I Stavanger svarte de fleste av deltagerne i vår investorundersøkelse i fjor høst at de ventet å være balanserte med tanke på kjøp og salg det kommende året. Flere signaliserte at de har kapasitet til å kjøpe, men at det var utfordrende å finne objekter.
Både yield gap og differanse i leiepriser er på historisk høye nivåer sammenlignet med de andre storbyene, og da spesielt Oslo. Kontorledigheten har flatet ut i regionen og er fremdeles høy på viktige Forus. Samtidig er ledigheten moderat i Stavanger sentrum, Jåttåvågen og Sandnes sentrum og de beste kontorlokalene i førstnevnte område har det siste året oppnådd leiepriser på oppimot NOK 3 500 per kvm når det gjelder toppleiene. Også Hinna Park har opprettholdt leier langt over nivået på nærliggende Forus hvor tilbudsoverskuddet av kontorlokaler er høyt.
Det har vært mye fokus på kontorledigheten i Stavanger-regionen de siste årene, men andre segmenter som kombinasjons- og logistikklokaler både på Forus og andre steder har hatt vedvarende moderat til lav ledighet.
Foruten konsekvensene av Koronavirus-pandemien er også lave oljepriser negativt for Stavangermarkedet. Varigheten vil i begge tilfeller være avgjørende for konsekvensene.