Denne artikkelen var først på trykk i Finansavisen 22.november DNB Næringsmegling tror interessen for kontoreiendom i Bergen, Trondheim og Stavanger vil øke. - Det er få objekter til salgs i Oslo. Da ser eiendomsinvestorer etter alternativer i de andre…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi har i høst beholdt prime yield på 5,25 % som fortsatt representerer en betydelig differanse ifht Oslo. Investorer ser utenfor hovedstaden i jakten på høyere avkastning, noe som ventelig vil gi en lavere yield- enn renteoppgang i Stavanger-regionen.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Vi definerer normal kontoreiendom til å være en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, grei beliggenhet i et av kontorområdene utenfor sentrum og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Stavanger til 7,50 %. Nivået er uendret sammenlignet med sist vinter og 200 basispunkter over tilsvarende nivå for Oslo.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall transaksjoner over MNOK 50 i en utvidet Stavanger-region. Per oktober har vi registrert 10 omsetningen hittil i år.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir totalverdi for omsetningene over NOK 50 mill. Minimum 50 % i en eiendom må være omsatt for at vi registrer omsetningen og vi legger til grunn andelen som er solgt. Per oktober har vi hittil i år registrert et volum på NOK 4,1 mrd.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Stavanger er høy som tilfellet har vært siden den såkalte oljesmellen. Forus står for nær to tredjedeler av det ledige arealet, i Stavanger sentrum og de fleste av de øvrige klyngene er ledigheten på et moderat nivå isolert sett. Vi forventer en svakt fallende ledighet som en følge av aktiviteten er økende blant annet grunnet økte oljepriser, samt at det bygges lite nye kontorlokaler.
Kontorledigheten i Stavanger er nå på 12,1 % og vår prognose innebærer at nivået ventes å falle marginalt til 11,7 % ved utgangen av 2019.
Vår definisjon for normal yield for kontor i Stavanger tar utgangspunkt i en kontoreiendom med ok beliggenhet i et av de etablerte kontorområdene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontraktene, normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi har ikke justert estimatet i år og vurderer nivået til +/- 7,50 %. Vi legger til grunn at det tar tid før stigende renter gjør seg utslag i økte yieldnivåer og særlig der det i utgangspunktet er et betydelig yieldgap og yieldreduksjonen har vært begrenset. Vi venter derfor en flat utvikling ut 2019, men med en viss sannsynlighet for at tendensen vil kunne tikke helt marginalt opp mot slutten av 2019.
Vi har beholdt prime yield på 5,25 %. For dette estimatet har vi tatt utgangspunkt i en høystandard kontoreiendom i Stavanger sentrum med vektet syv år igjen på leiekontraktene. Vi venter en flat utvikling tross økende renter som en følge av at yieldgapet mot Oslo er historisk høyt, samt at det også er en markant differanse til Trondheim og Bergen.
Markedsleiene i Stavanger sentrum har økt noe og vi vurderer lokaler med god beliggenhet og høy standard å ligge i sjiktet NOK 2 000 – 2 600. Spesielt de beste lokalene har oppnådd bedre priser, det er inngått flere avtaler på rundt NOK 3 000 per kvm.
Med tanke på verdiutviklingen for prime kontor i Stavanger sentrum fra høsten 2018 og frem til utgangen av 2019 trekker stigende leiepriser i positiv retning, mens en antagelse om flat yield tendens medfører at verdiutviklingen blir positiv.
Ledigheten er fremdeles høy i kontormarkedet, spesielt på Forus. Dette vil bidra til å bremse leieprisveksten, men i sentrum er det inngått avtaler på nivåer over kr 3.000 per kvm. les mer
Kontormarkedet i Stavanger er fremdeles preget av høy ledighet, og det er fremdeles Forus som står for majoriteten av det ledige arealet. Til tross for at oljeprisene har steget markant siden bunnen forventer vi at en stor tilbudsside fortsatt vil prege markedet også i de kommende årene og bremse leieprisvekst. I Stavanger sentrum har vi riktignok observert leieprisvekst med et fåtall leieavtaler på over kr 3.000 per kvm per år for de beste lokalene. Sentrum er etterspurt, ikke minst fra kompetansebedrifter, og området har isolert sett en moderat ledighet. I vår investorundersøkelse blant de største Stavanger-aktørene ventet også de aller fleste respondentene oppgang i sentrumsleiene og ellers en flat utvikling.
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|
| Forus/Lura | 1000 - 1300 | 19.3 % |
| Jåttåvågen | 1600 - 2000 | 8.9 % |
| Stavanger Randsone | 1100 - 1500 | 9.1 % |
| Stavanger Sentrum | 2000 - 2600 | 7.9 % |
| Dusavik | 1000 - 1300 | 4.7 % |
| Sandnes Sentrum | 1200 - 1600 | 3.7 % |
| Sandnes Randsone | 1000 - 1300 | 3.4 % |
| Risavika | 1000 - 1300 | 3.6 % |
| Sola | 1000 - 1300 | 11.7 % |
| Randaberg | 1000 - 1300 | 0 % |
Stavangeraktørene ønsker å kjøpe, men synes det er utfordrende å finne objekter. Ved utgangen av oktober er det gjort omtrent like mange transaksjoner som på samme tid i fjor, men volumet er lavere. les mer
Den største transaksjonen i Stavanger-regionen så langt i 2018 er Equinor-bygget, handelen ble gjennomført mellom to selskaper i Colony Capital systemet for over NOK 2,5 mrd . Siden det var en intern transaksjon innenfor gruppen har vi holdt den utenfor målingene av hvordan transaksjonene er fordelt i år. Nevnte salg unntatt har vi registrert transaksjoner i regionen for ca. NOK 1,7 mrd. ved utgangen av oktober, i all hovedsak i Stavanger og Sandnes. Antall transaksjoner er på samme nivå som i fjor, men volumet er lavere. I vår investorundersøkelse svarte ca. 90 % av de lokale eiendomsaktørene at de ønsker å være nettokjøpere eller balanserte jevnt fordelt på de to alternativene, svært få ønsker altså å selge seg ned i eiendom. Samtidig uttrykker de lokale investorene at de er selektive i kjøpene fremover og at man opplever at det er få attraktive eiendommer til salgs for tiden. Undersøkelsen viser også at investorene har interesse i en rekke segmenter hvor utviklingseiendom og kontor ble trukket frem aller hyppigst etterfulgt av logistikk og handel. Oslo-investorene vurderte i undersøkelsen Stavanger og Bergen som byene man ventet best verdiutvikling, mens Stavanger ble oppfattet som det mest velfungerende markedet.
Vi har beholdt prime yield kontor på 5,25 %, som gir et fortsatt historisk høyt yield gap til Oslo. Gapet vil kunne reduseres i et marked hvor Oslo-aktørene ser til de øvrige store byene grunnet en avkastning på de beste beliggenhetene i hovedstaden som ikke en gang dekker lånekostnaden for en del eiendomsselskaper. Normal yield vurderes til +/- 7,50 %. Det var et relativt lavt transaksjonsvolum i årets tre første kvartaler, men aktiviteten er høyere i Q4 med flere pågående transaksjoner som ventes sluttført før årsskiftte. Det er aktivitet innen flere segmenter og vi venter at utenbys kjøpere vil være mer aktive den kommende tiden.
Utenbys aktører har stått for under halvparten av kjøpsvolumet i Stavangerregionen per utgangen av oktober, og utlendinger har kun stått for én mindre transaksjon (når salget av Equinor-bygget internt i Colony Capital-systemet trekkes fra). I fjor var situasjonen en annen, da utenbys aktører stod for en klar majoritet av volumet. Investorundersøkelsen viste at de lokale investorene er interesserte i forskjellige type eiendommer, men utviklingseiendom ble hyppigst trukket frem på spørsmål om hva aktørene ønsket å kjøpe. Ingen svarte hotell spesifikt, men noen var interesserte i det meste om det rette objektet dukker opp. Når det gjelder salgsobjekter var ferdig utviklet eiendom det soleklart hyppigste svaret. Det burde kunne medføre økt kjøpeaktivitet fra utenbys aktører. Oslo-baserte tilretteleggere jakter generelt ferdig utviklede eiendommer med lange kontrakter og vil måtte se ut av Oslo for å øke avkastningen. Også egenkapitalaktørene som typisk er Oslobaserte er interesserte i spesielt sentrumseiendommer med best beliggenhet og vil ofte ha best betalingsvilje for disse. Egenkapitalaktørene er også interesserte i hotell, noe de lokale investorene som nevnt er svært lite interesserte i ihht investorundersøkelsen.
Høyest andel handel og kontor på lavt volum. les mer
Vi har per 31.10 registrert transaksjoner innen handel, kontor, lager/logistikk og bolig så langt i 2018. Målt i verdi har handel hatt den høyeste andelen foran kontor, men på relativt lave nivåer. Det er pågående prosesser innen flere segmenter. Handelstransaksjonene er fordelt på både Oslo-baserte og lokale investorer, de største transaksjonene har hatt både utenbys kjøpere og selgere. Innen kontor har kjøperne vært lokale eller utlendinger, det største kjøpsvolumet har lokale aktører stått for og det har vært lokale aktører også på selgersiden.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q3 2018
Oljeprisoppgang, økt aktivitet i Stavanger-regionen og interesse for de største byene utenfor Oslo øker attraktiviteten til Stavangermarkedet. Vi tror Stavanger vil ha en svakt fallende utvikling i kontorledigheten og at spesielt kontor i sentrum vil få leieprisvekst fremover. les mer
I likhet med de øvrige store byene generelt er det et etterspørselsoverskudd etter investeringsobjekter. De lokale investorene fremstår som nøkterne optimister og oppga i vår investorundersøkelse at de forventer å være nettokjøpere eller balanserte i tiden fremover. Mange signaliserte at de ønsker å kjøpe, men er usikre på tilgangen til de rette objektene. Både yield gap og differanse i leiepriser er på historisk høye nivåer når det gjelder forholdet for både prime kontor samt normal eiendom mellom Stavanger og de andre storbyene og da spesielt Oslo. Mens kontorledigheten har flatet ut i regionen på spesielt høye nivåer på Forus – er den moderat i Stavanger sentrum, Jåttåvågen og Sandnes sentrum. De beste kontorlokalene i førstnevnte område oppnår også høyere priser enn tidligere, det er blant annet er inngått flere avtaler på rundt NOK 3.000 per kvm.
Det har vært mye fokus på kontorledigheten i Stavanger-regionen de siste årene, mens for de andre segmentene, herunder også kombinasjonslokaler både på Forus og andre steder har vedvarende moderat til lav ledighet.