Det har vært mye fokus på miljøsertifisering av nyere kontorbygg, men betydelig mindre oppmerksomhet knyttet til hva som skjer i de eksisterende kontorbyggene. Når DNB Næringsmegling undersøkte omfanget av dette i 2019, var det stor frustrasjon blant investorene knyttet til…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi beholder vårt estimat for prime yield på 4,75 prosent, noe som fortsatt representerer en betydelig differanse på 150 punkter til Oslo.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Vi definerer normal kontoreiendom som en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, grei beliggenhet i et av kontorområdene utenfor sentrum og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Stavanger til 7,00 prosent.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir transaksjoner over 50 millioner kroner i en utvidet Stavanger-region.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir totalverdi for omsetningene over 50 millioner kroner. Minimum 50 prosent av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen og vi legger til grunn andelen som er solgt.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Siste ledighetsmåling i Stavangerregionen viste en kontorledighet på rundt 13 prosent per Q4 2021. Ledigheten er altså høy som tilfellet har vært over tid. Forus står fortsatt for mesteparten av det ledige arealet og bidrar til et vedvarende tilbudsoverskudd for leiemarkedet totalt. I Stavanger sentrum har ledigheten steget til et høyt prosentmessig nivå det siste året. Men sentrum er et relativt lite kontorområde og noen få ledige kontorer gir store utslag prosentmessig.
Kontormarkedet i Stavanger er alt i alt preget av høy ledighet, og det er fortsatt Forus som står for mesteparten av det ledige arealet. Ledigheten har steget også i sentrum det siste året, men sentrum er et relativt lite kontorområde hvor få lokaler utgjør mye i prosent. Kontorleiene i regionen har hatt en relativt flat utvikling det siste året. Tross sterk konkurranse om leietakerne, spesielt på Forus, har de beste kontorlokalene i sentrum de siste årene oppnådd leier på godt over 3 000 kroner per kvadratmeter per år. les mer
Det siste halvåret har kontorledigheten i Stavangerregionen hatt en relativt flat utvikling, det samme kan sies om leieprisene. Kontormarkedet i regionen har altså hatt en sidelengs utvikling siden koronarestriksjonene traff Norge, en tendens vi også har observert i Oslo, Bergen og Trondheim.
Ledigheten i sentrum har steget det siste året og nådd et høyt nivå i prosent, men det ledige arealet utgjør ikke mer enn ca. 50 000 kvadratmeter. Noen få enkeltlokaler gir betydelige utslag siden sentrum har lite kontorareal og utgjør en betydelig mindre andel av kontormarkedet enn i de andre norske storbyene. Sentrumsleiene har holdt seg i en periode med økende ledighet, de aller beste kontorene i Stavanger sentrum oppnår leiepriser godt over NOK 3 000 per kvadratmeter per år.
Ledigheten på Forus har flatet ut de siste årene, men på et høyt nivå. Man leie gode kontorlokaler i klyngen under NOK 1 000 kroner per kvadratmeter, men de beste lokalene oppnår noe høyere leier. Det er og blir et kontoroverskudd på Forus som også bidrar til et vedvarende kontoroverskudd i regionen som helhet. Høye oljepriser vil neppe løse det problemet, og man er avhengig av vekst i andre segmenter for å skape et balansert kontormarked. Et eksempel på nytenkning er coworking-konseptet FOMO, som jobber med å fylle hele 30 000 kvadratmeter kontor på Forus med kreative leietakere på tvers av firmaer.
Utenfor sentrum er ledigheten i Jåttavågen moderat målt i både prosent og kontorareal. Hinna Park oppnår markant bedre leiepriser enn på nærliggende Forus, nærhet til tog og urbane kvaliteter bidrar til å gjøre området attraktivt. Samtidig er Jåttavågen et lite kontorområde hvor enkeltleietakere fyller en stor del av arealet.
Kontormarkedet i Stavangerregionen vil etter vårt syn også de nærmeste årene preges av et tilbudsoverskudd, men det har vist seg at det er betalingsvilje for de mest attraktive lokalene. Toppleiene i Stavanger er på nivå med tilsvarende kontorleier i Bergen og slås kun av de beste Oslo-beliggenhetene.
| OmråderSorter | Høy standardSorter | KontorledighetSorter |
|---|---|---|
| Forus/Lura | 800 - 1000 | 15 % |
| Jåttåvågen | 1600 - 2000 | 9 % |
| Stavanger Randsone | 1100 - 1500 | 9 % |
| Stavanger Sentrum | 2000 - 3000 | 19 % |
| Dusavik | 1000 - 1300 | 44 % |
| Sandnes Sentrum | 1200 - 1600 | 6 % |
| Sandnes Randsone | 1000 - 1300 | 2 % |
| Risavika | 1000 - 1300 | 3 % |
| Sola | 1000 - 1300 | 11 % |
| Randaberg | 1000 - 1300 | 0 % |
Ved inngangen av fjerde kvartal ser 2021 ut til å bli det mest aktive transaksjonsåret i Stavangerregionen på flere år. Som vanlig er kjøperne i hovedsak utenbys aktører, men lokale investorer har også kjøpt mer enn de siste par årene. les mer
Ved inngangen av oktober hadde vi registrert et totalt transaksjonsvolum i Stavangerregionen på ca. NOK 4,6 mrd så langt i 2021. Til sammenligning har gjennomsnittet de siste fem årene vært på drøye 6 milliarder årlig. Fjerde kvartal gir ordinært høyest omsetning, dermed kan 2021 gi det høyeste transaksjonsvolumet i regionen de siste årene. Blant annet er Union i ferd med å selge Ankerkvartalet. Årets største transaksjon i regionen er foreløpig Storebrands kjøp av Skattens Hus.
Utenbys aktører har stått for hoveddelen av kjøpsvolumet som vanlig, men lokale aktører har investert mer enn de foregående årene, både sammen med nasjonale aktører og alene. Lokale investorer jakter ofte utviklingseiendommer, mens ferdigutviklede kontantstrømeiendommer gjerne kjøpes av nasjonale aktører. De siste årene har vi i Stavangerregionen registrert transaksjoner i et bredt utvalg av segmenter og fordelt utover risikoskalaen, men enkelte nasjonale aktører styrer unna kontorinvesteringer grunnet høy ledighet.
Vi estimerer prime yield for kontoreiendom i Stavanger til 4,75 prosent. Vi har observert skarpere yield i byen, men da med noe lengre leieavtaler enn 7 år som vi benytter i vår definisjon. Det er fremdeles sterk etterspørsel etter næringseiendom, og da særlig etter trygge kontantstrømmer. I Stavangerregionen er det i hovedsak et begrenset antall eiendommer i Stavanger sentrum som kan oppnå prime yield eller bedre.
Sentrumsleiene flater ut etter vekst de siste årene, det er mer ledig kontor å velge i nå. Forus tror jeg kan stige litt fra dagens veldig lave nivå, utleierne er litt mindre desperate.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q4 2021
Nasjonale aktører er aktive i Stavangerregionen. les mer
Det har vært relativt høy aktivitet i transaksjonsmarkedet i Stavangerregionen, etter årets tre første kvartaler er det omsatt næringseiendom for ca. NOK 4,6 mrd. Det er vanligvis høyest aktivitet i fjerde kvartal i eiendomsmarkedet, dermed kan det gå mot det høyeste transaksjonsvolumet på flere år. Det er fortsatt utenbys aktører som står for mesteparten av kjøpene, men enkelte av de største nasjonale aktørene er avventende til kjøp i Stavanger.
Vi har satt prime yield til 4,75 %. De beste eiendommene i sentrum med lengre gjenværende leietid enn de 7 årene vi legger til grunn i vår definisjon, vil ventelig oppnå skarpere yielder.