Markedsrapport

Stavanger

Pareto-syndikat kjøpte i Stavanger sentrum

DNB Næringsmegling har bistått Union og Jo Capital i salget av deres eiendom i Østervåg 7, Stavanger. Eiendommen er en kontor- og handelseiendom midt i Stavanger sentrum som har et samlet areal på ca. 4 500 kvm hvor Asplan Viak…

Les hele artikkelen
25. mar 2019, Thomas Ramcilovic

Nøkkeltall

29.4.2019

Sterkt sentrumsmarked og økende optimisme i Stavanger. les mer

I likhet med de øvrige store byene generelt er det et etterspørselsoverskudd etter investeringsobjekter. De lokale investorene fremstår som nøkterne optimister og oppga i vår investorundersøkelse siste halv år 2018 at de forventer å være nettokjøpere eller balanserte i tiden fremover. Mange signaliserte at de ønsker å kjøpe, men er usikre på tilgangen til de rette objektene. Både yield gap og differanse i leiepriser er på historisk høye nivåer i forhold til de andre storbyene og da spesielt Oslo. Mens kontorledigheten har flatet ut i regionen på spesielt høye nivåer på Forus – er den moderat i Stavanger sentrum, Jåttåvågen og Sandnes sentrum. De beste kontorlokalene i førstnevnte område oppnår også høyere priser enn tidligere, det er blant annet er inngått flere avtaler på rundt og over NOK 3 000 per kvm. Også Hinna Park har opprettholdt leiepriser på oppmot NOK 2 000 per kvm for gode lokaler til tross for at beliggenhete er få minutter unna Forus med høyt tilbudsoverskudd av kontorlokaler.

Det har vært mye fokus på kontorledigheten i Stavanger-regionen de siste årene, men andre segmenter som kombinasjons- og logistikklokaler både på Forus og andre steder har hatt vedvarende moderat til lav ledighet.

 

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

5.25
0

Vi har beholdt prime yield på 5,25 % som fortsatt representerer en betydelig differanse ifht Oslo. Investorer ser utenfor hovedstaden i jakten på høyere avkastning, noe som ventelig vil gi en lavere yield- enn renteoppgang i Stavanger-regionen.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

7.25
0

Vi definerer normal kontoreiendom til å være en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, grei beliggenhet i et av kontorområdene utenfor sentrum og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Stavanger til 7,25 %. Nivået er 200 basispunkter over tilsvarende nivå for Oslo.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2018

(Antall akkumulert)
6

Antall transaksjoner angir antall transaksjoner over MNOK 50 i en utvidet Stavanger-region. 2018 ga rekordhøye 32 transaksjoner etter svært høy aktivitet på slutten av året.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
1.3

Transaksjonsvolumet angir totalverdi for omsetningene over NOK 50 mill. Minimum 50 % av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen og vi legger til grunn andelen som er solgt. 2018 ga et rekordhøyt transaksjonsvolum i Stavanger-regionen på drøye NOK 7 mrd. Equinor-bygget på Forus ble solgt i 2018 for over NOK 2,5 mrd., men transaksjonen er ikke inkludert i totalomsetningen iom det var en intern transaksjon i Colony Capital-systemet.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
12.3
0.4

Siste ledighetsmåling i Stavanger viser at kontorledigheten var på rundt 12,3 % ved inngangen til 2019. Ledigheten er altså høy som tilfellet har vært siden den såkalte oljesmellen, Forus står for nær to tredjedeler av det ledige arealet. I Stavanger sentrum og de fleste av de øvrige klyngene er ledigheten på et moderat nivå isolert sett. Vi forventer en svakt fallende ledighet som en følge av sterk sysselsettingsvekst, samt at det bygges lite nye kontorlokaler. Syssetsettingsveksten i regionen det siste året har vært svært høy uten betydelig ledighetsfall. Det kan tyde på at den skjulte ledigheten har falt, altså at tomme kontorlokaler som ikke har vært tilbudt i leiemarkedet har blitt fylt opp. Vi kjenner også eksempler på dette.

Kontorleiemarkedet

Q1 2019

Ledigheten er fremdeles høy i kontormarkedet, spesielt på Forus. Dette vil bidra til å bremse leieprisveksten iom at det vil være rimelige alternativer få minutter unna. Leietakerne er dog villige til å betale en premium for den beste beliggenhete. I sentrum er det inngått avtaler på nivåer over kr 3.000 per kvm, også Hinna Park oppnår leier markant over snittet av de øvrige klyngene. les mer

Kontormarkedet i Stavanger er fremdeles preget av høy ledighet, og det er fremdeles Forus som står for majoriteten av det ledige arealet. Vi forventer at sysselsettinngsvekst og relativt lite nybygging vil bida til ledighetsfall til ca. 11% ved utgangen av 2021. Men et tilbudsoverskudd vil fortsatt prege markedet også i de kommende årene og bremse leieprisvekst. Per i dag er sysselsettingsveksten i Stavangerregionen svært høy og høyere enn vi har lagt til grunn i vår prognose. Utviklingen i antall arbeidsforhold har svingt betydelig mer i Stavanger enn i de andre store byene i senere år, men om sysselsettingsveksten fortsetter i dagens tempo en stund til vil ledigheten falle raskere. Til tross for den sterke sysselsettingsveksten har ledigheten ikke falt de siste året, det tyder på skjult ledighet har falt. Vi kjenner også til at lokaler som har stått tomme uten å ha blitt tilbudt i markedet har blitt fylt opp det siste året. I realiteten har det nok vært en bedring i kontormarkedet til tross for at ledigheten fremdeles er høy for markedet som helhet. I attraktive kontorområder som  Stavanger sentrum og Jåttavågen er ledigheten moderat til lav.

 

I Stavanger sentrum har vi observert leieprisvekst, et fåtall leieavtaler har også blitt inngått på oppmot og over kr 3.000 per kvm per år for de beste lokalene. Sentrum er etterspurt, ikke minst fra kompetansebedrifter, og området har isolert sett en moderat til ganske lav ledighet. Det kan bidra til leieprisvekst for i hvert fall de beste sentrumsbeliggenhetene. Vår investorundersøkelse blant de største Stavanger-aktørene visste også at de generelt ventet oppgang i sentrumsleiene, men en flat utvikling for markedet ellers. Også i Jåttavågen har Hinna Park en relativt lav ledighet og man oppnår markant bedre leiepriser enn på nærliggende Forus. Tilgang til jernbane og bykvaliteter bidrar til å gjøre området attraktivt.

 

 

 

 

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Forus/Lura 1000 - 1300 18.6 %
Jåttåvågen 1600 - 2000 7.8 %
Stavanger Randsone 1100 - 1500 10.2 %
Stavanger Sentrum 2000 - 2600 7.7 %
Dusavik 1000 - 1300 10.8 %
Sandnes Sentrum 1200 - 1600 7.0 %
Sandnes Randsone 1000 - 1300 4.8 %
Risavika 1000 - 1300 3.7 %
Sola 1000 - 1300 12.8 %
Randaberg 1000 - 1300 0 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

April 2019 - Generell utvikling i transaksjonsmarkedet i Stavangerregionen

Stavangeraktørene ønsker å kjøpe mer, også nasjonale og internasjonale aktører bidro til et rekordhøyt transaksjonsvolum i 2018. les mer

Transaksjonsvolumet i Stavanger-regionen endte i fjor på tidenes høyeste volum – ca. NOK 7,3 mrd. Utenlandske HIG var største kjøper med drøye NOK 2,1 mrd. HIGs største transaksjon var Jåttavågveien 10-12 i Hinna Park med Aker BP og Aker Solutions som leietakere til en salgspris rundt NOK 1,7 mrd. Også selger var utenlandsk, investeringsfondet Niam avsluttet et fond og solgte i den forbindelse eiendommen.

 

Det var elles svært høy aktivitet mot slutten av året og 2018 endte med hele 32 transaksjoner (2017: 19 transaksjoner) over NOK 50 mill. De lokale kjøperne var mer aktive enn i 2017, men også nasjonale og spesielt HIG av de utenlandske var svært aktive. Det ble gjennomført transaksjoner med et bredt risikospekter.

 

Vi har beholdt prime yield kontor på 5,25 %, som gir et fortsatt historisk høyt yield gap til Oslo. Gapet vil kunne reduseres i et marked hvor Oslo-aktørene ser til de øvrige store byene grunnet en avkastning på de beste beliggenhetene i hovedstaden som ikke en gang dekker lånekostnaden for en del eiendomsselskaper. Normal yield vurderes til +/- 7,50 %.

 

 

April 2109 - Oppsummering av transaksjonsmarkedet i Stavangerregionen i 2018 fordelt på investorkategorier

Eiendomsselskaper og utviklere mest aktive i Stavanger-regionen. les mer

Utenbys aktører har stått for under halvparten av kjøpsvolumet i Stavangerregionen per utgangen av oktober, og utlendinger har kun stått for én mindre transaksjon (når salget av Equinor-bygget internt i Colony Capital-systemet trekkes fra). I fjor var situasjonen en annen, da utenbys aktører stod for en klar majoritet av volumet. Investorundersøkelsen viste at de lokale investorene er interesserte i forskjellige type eiendommer, men utviklingseiendom ble hyppigst trukket frem på spørsmål om hva aktørene ønsket å kjøpe. Ingen svarte hotell spesifikt, men noen var interesserte i det meste om det rette objektet dukker opp. Når det gjelder salgsobjekter var ferdig utviklet eiendom det soleklart hyppigste svaret. Det burde kunne medføre økt kjøpeaktivitet fra utenbys aktører.  Oslo-baserte tilretteleggere jakter generelt ferdig utviklede eiendommer med lange kontrakter og vil måtte se ut av Oslo for å øke avkastningen. Også egenkapitalaktørene som typisk er Oslobaserte er interesserte i spesielt sentrumseiendommer med best beliggenhet og vil ofte ha best betalingsvilje for disse. Egenkapitalaktørene er også interesserte i hotell, noe de lokale investorene som nevnt er svært lite interesserte i ihht investorundersøkelsen.

 

Oppsummering av transaksjonsmarkedet

April 2019 - Segmentvis oppsummering av 2018

Høyest andel kontor i et rekordhøyt transaksjonsmarked. les mer

Det var høy aktivitet i transaksjonsmarkedet i Stavanger i fjor, spesielt mot slutten av året. Det største segmentet var kontor som utgjorde 4,6 mrd. av et totalvolum på ca. 7,3 mrd. I et utfordrende kontormarked handlet både utenlandske, nasjonale og lokale aktører.Det ble kjøpt både lavrisikoeiendommer og mer opportunistiske eiendommer, inkludert kontoreiendom på Forus. Den internasjonale aktøren HIG ble største kjøper med kjøp for godt over NOK 2 mrd.

Handel var det nest største segmentet med et totalvolum på en drøy milliard kroner. Det var først og fremst nasjonale tilretteleggere som var på kjøpssiden, men også lokale aktører gjennomførte kjøp i fjor.

Mens kontormarkedet har vært preget av høy ledighet de siste årene har ledigheten vært lav deler av logistikkmarkedet, blant annet når det gjelder kombilokaler. Både lokale og nasjonale aktører handlet lager og logistik. Vi registrerte et volum på ca. NOK 800 mill.

Boligutviklingseiendommer utgjorde en drøy milliard  kroner.

 

 

 

 

 

Andeler 2018-volumet målt i verdi fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Jeg tror forskjellene mellom de beste kontorene og de som er middels blir større både når det gjelder standard og beliggenhet. Det oppnås gode leiepriser i Hinna Park og sentrum til tross for høy ledighet andre steder.

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.