For andre året på rad har vi gjennomført investorundersøkelsen i Stavanger-regionen og snakket med 18 av de største lokale eiendomsaktørene om deres forventninger til kjøp og salg, trender og markedet generelt. Selv med enkelte utfordringer opplever vi fremdeles en optimisme…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi nedjusterer prime yield til 5,00 % som fortsatt representerer en betydelig differanse ifht Oslo. Det medfører en mindre reduksjon av differansen mellom prime yield i Oslo og Stavanger.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Vi definerer normal kontoreiendom som en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, grei beliggenhet i et av kontorområdene utenfor sentrum og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Stavanger til 7,00 %.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall transaksjoner over MNOK 50 i en utvidet Stavanger-region. 2018 ga rekordhøye 32 transaksjoner etter svært høy aktivitet på slutten av året.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir totalverdi for omsetningene over NOK 50 mill. Minimum 50 % av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen og vi legger til grunn andelen som er solgt. 2018 ga et rekordhøyt transaksjonsvolum i Stavanger-regionen på drøye NOK 7 mrd. Equinor-bygget på Forus ble solgt i 2018 for over NOK 2,5 mrd., men transaksjonen er ikke inkludert i totalomsetningen iom det var en intern transaksjon i Colony Capital-systemet.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Siste ledighetsmåling i Stavanger viser at kontorledigheten var på rundt 11,7 % høsten 2019. Ledigheten er altså høy som tilfellet har vært siden den såkalte oljesmellen, Forus står for mesteparten av det ledige arealet. I Stavanger sentrum og i de fleste av de øvrige klyngene er ledigheten på et moderat nivå isolert sett. Vi forventer en svakt fallende ledighet som en følge av sterk sysselsettingsvekst, samt at det bygges lite nye kontorlokaler. Sysselsettingsveksten i regionen det siste året har vært svært høy uten betydelig ledighetsfall. Det kan tyde på at den skjulte ledigheten har falt, altså at tomme kontorlokaler som ikke har vært tilbudt i leiemarkedet har blitt fylt opp. Vi kjenner også eksempler på dette.
Kontorledigheten i Stavanger er nå på 11,7 % og vår prognose tyder på at nivået faller svakt til 11,0 % ved utgangen av 2021. Sysselsettingsveksten svinger betydelig mer i Stavanger enn de andre norske storbyene. Vi har i vårt estimat lagt til grunn lavere sysselsettingsvekst enn de siste par årenes sterke vekst fra et lavt nivå.
Vår definisjon av normal yield for kontor i Stavanger tar utgangspunkt i en kontoreiendom med ok beliggenhet i et av de etablerte kontorområdene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontraktene, normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer nivået til +/- 7,00 % og har med det redusert normal yield med 25 punkter ifht første halvår. Vi venter en flat utvikling fremover.
Vår definisjon av prime yield er en høystandard kontoreiendom i Stavanger sentrum med vektet syv år igjen på leiekontraktene. Vi har redusert prime yield til 5,00 %, men tror enkelte eiendommer i sentrum kan oppnå bedre priser. Vi venter en flat utvikling i tråd med ventet renteutvikling.
Markedsleiene i Stavanger sentrum har økt og vi tror på videre vekst for lokaler med høy standard og topp beliggenhet. Ledigheten er relativt lav i sentrum og en del leietakere er villige til å betale en premium for de mest attraktive lokalene.
Med tanke på verdiutviklingen for prime kontor i Stavanger sentrum fra høsten 2019 og frem til utgangen av 2020 trekker stigende leiepriser i positiv retning, mens en antagelse om flat yield tendens medfører at verdiutviklingen blir positiv.
Ledigheten er fremdeles høy i kontormarkedet, spesielt på Forus. Dette vil bidra til å bremse leieprisveksten ettersom det vil være rimelige alternativer få minutter unna. Leietakerne er dog villige til å betale en premium for den beste beliggenheten. I sentrum er det inngått avtaler på nivåer rundt kr 3.000 per kvm, også Hinna Park oppnår leier markant over snittet av de øvrige klyngene. les mer
Kontormarkedet i Stavanger er fremdeles preget av høy ledighet og det er fortsatt Forus som står for mesteparten av det ledige arealet. Vi forventer at relativt sterk sysselsettingsvekst og moderat nybygging vil bidra til videre ledighetsfall mot 10 % ved utgangen av 2021. Tross fallende ledighet vil tilbudsoverskudd fortsatt prege kontormarkedet og bremse leieprisvekst. De siste par årene har sysselsettingsveksten i Stavangerregionen vært svært høy, og utviklingen har svingt betydelig mer i Stavanger enn i de andre store byene. Til tross for mange nye arbeidsplasser har kontorledigheten ikke falt markant det siste året. Det tyder på at skjult ledighet har falt, noe vi også kjenner til eksempler på. I realiteten har det nok vært en viss bedring i kontormarkedet til tross for at ledigheten fremdeles er høy i regionen. I attraktive kontorområder som Stavanger sentrum og Jåttavågen er ledigheten moderat til lav.
I Stavanger sentrum har vi observert leieprisvekst, et fåtall leieavtaler har blitt inngått på opp mot og over kr 3.000 per kvadratmeter per år for de beste lokalene. Sentrum er etterspurt, ikke minst fra kompetansebedrifter, og området har isolert sett en moderat til ganske lav ledighet. Det kan bidra til leieprisvekst for i hvert fall de beste sentrumsbeliggenhetene. Vår investorundersøkelse blant de største Stavanger-aktørene viste også at de generelt ventet oppgang i sentrumsleiene, men en flat utvikling for markedet som helhet. Også i Jåttavågen har Hinna Park en relativt lav ledighet og man oppnår markant bedre leiepriser enn på nærliggende Forus. Tilgang til jernbane og bykvaliteter bidrar til å gjøre området attraktivt.
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|
| Forus/Lura | 1000 - 1300 | 17 % |
| Jåttåvågen | 1600 - 2000 | 6 % |
| Stavanger Randsone | 1100 - 1500 | 8 % |
| Stavanger Sentrum | 2000 - 2600 | 8 % |
| Dusavik | 1000 - 1300 | 29 % |
| Sandnes Sentrum | 1200 - 1600 | 5 % |
| Sandnes Randsone | 1000 - 1300 | 1 % |
| Risavika | 1000 - 1300 | 4 % |
| Sola | 1000 - 1300 | 6 % |
| Randaberg | 1000 - 1300 | 2 % |
Mange store Stavangeraktører ønsker å kjøpe mer. Også nasjonale og internasjonale aktører har kjøpt eiendom i regionen det siste året. les mer
Transaksjonsvolumet i Stavanger-regionen endte i fjor på tidenes høyeste volum – ca. NOK 7,3 mrd – og det er fortsatt relativt høy aktivitet. Ved utgangen av tredje kvartal hadde vi registrert et transaksjonsvolum på totalt 3 mrd., mens det som vanlig er en rekke pågående prosesser i fjerde kvartal. Det siste drøye året har det blitt gjort transaksjoner innenfor en rekke segmenter og over hele risikospekteret.
Vi gjennomførte vår årlige investorundersøkelse blant de største aktørene i Stavangerregionen i august og september. Denne viste at en drøy tredjedel av de lokale investorene forventet å være nettokjøpere det kommende året, mens rundt halvparten trodde de ville være rimelig balanserte. Flere av de spurte nevnte riktignok at de ønsket å kjøpe, men opplevde tilgangen på gode objekter som utfordrende. Utviklingseiendommer var høyest på ønskelisten blant eiendomsaktørene i Rogaland, med kombibygg som nummer to. Kontor var først på tredjeplass – langt mindre etterspurt enn i Oslo, Bergen og Trondheim. Investorene ventet at kombieiendommer vil få den beste verdiutviklingen det kommende året. Kombibyggene i Stavangerområdet har – i sterk kontrast til kontoreiendommene – hatt lav ledighet i senere år.
Vi har redusert prime yield kontor til 5,00 %. Sentrumseiendommer med lange avtaler kan fremstå attraktive for nasjonale aktører i et marked hvor avkastningen på de beste beliggenhetene i hovedstaden ikke en gang dekker lånekostnaden for en del investorer. Normal yield vurderes til +/- 7,00 %, ned 50 punkter fra 1. halvår.
Eiendomsselskaper og utviklere mest aktive i Stavanger-regionen. les mer
Utenbys aktører har stått for mesteparten av kjøpsvolumet i Stavangerregionen ved utgangen av tredje kvartal og det er spesielt tilretteleggerne som har vært aktive. Årets største transaksjon så langt kom da et NRP-syndikat kjøpte Jærhagen Kjøpesenter i Klepp kommune.
De lokale aktørene har foreløpig foretatt seg lite på kjøpersiden. Investorundersøkelsen viste at de regionale investorene er interesserte i forskjellige type eiendommer, men utviklingseiendom ble hyppigst trukket frem på spørsmål om hva aktørene ønsket å kjøpe. Det var ikke overraskende ettersom mange av de største lokale aktørene har en strategi som innebærer å jobbe med utviklingsprosjekter.
Eiendomsselskaper/private/utviklere har oftest vært på selgersiden i årets tre første kvartal. Både utenbys og lokale har solgt eiendommer og transaksjonene har vært innenfor et bredt spekter av segmenter.
Transaksjoner i flere segmenter les mer
Det var høy aktivitet i transaksjonsmarkedet i Stavanger i 2018. Det største segmentet var kontor som utgjorde 4,6 mrd. av et totalvolum på ca. 7,3 mrd. I et utfordrende kontormarked handlet både utenlandske, nasjonale og lokale aktører fordelt på hele spekteret av risikoskalaen. Den internasjonale aktøren HIG ble største kjøper med kjøp for godt over NOK 2 mrd.
Per oktober 2019 er det omsatt næringseiendom for ca. NOK 3 mrd i Stavangerregionen. Ved inngangen av fjerde kvartal venter vi som vanlig høy aktivitet på slutten av året. Transaksjonene så langt i år er godt spredt på segmentene. Lager/logistikk og handel er de største segmentene med et transaksjonsvolum rundt en milliard for hver av kategoriene. Når det gjelder handel utgjør NRPs kjøp av Jærhagen Kjøpesenter mesteparten av volumet, mens det er gjennomført en håndfull transaksjoner innen lager og logistikk. Kontormarkedet i Stavangerregionen har vært preget av høy ledighet i senere år, men situasjonen har vært annerledes innen logistikk. Spesielt kombibygg har hatt lav ledighet over tid, og de lokale investorene har stor tro på positiv verdiutvikling i dette segmentet. Det tredje største segmentet så langt i år er kontor, hvor den totale omsetningen ligger litt under en milliard per oktober.
Mange svarer nok at sentrumsleiene skal øke mest, men de beste lokalene i sentrum oppnår allerede kr 3 000 per kvadratmeter. Jeg tror ikke toppleiene skal øke noe særlig, men at de nest beste lokalene i sentrum vil oppnå høyere leie det neste året.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
8.10.2019
Sterkt sentrumsmarked og nøktern optimisme i Stavanger les mer
Mange av eiendomsinvestorene i Stavangerregionen opplever at det er utfordrende å finne gode kjøpsobjekter. De fleste av de lokale investorene svarte i vår investorundersøkelse i høst at de venter å være balanserte med tanke på kjøp og salg det kommende året. Flere signaliserte at de optimalt sett ønsker å kjøpe mer, men at det er utfordrende å finne objekter.
Både yield gap og differanse i leiepriser er på historisk høye nivåer sammenlignet med de andre storbyene og da spesielt Oslo. Kontorledigheten har flatet ut i regionen og er fremdeles høy på viktige Forus. Samtidig er ledigheten moderat i Stavanger sentrum, Jåttåvågen og Sandnes sentrum og de beste kontorlokalene i førstnevnte område oppnår leiepriser på NOK 3 000 per kvm. Også Hinna Park har opprettholdt leier langt over nivået på nærliggende Forus hvor tilbudsoverskuddet av kontorlokaler er høyt.
Det har vært mye fokus på kontorledigheten i Stavanger-regionen de siste årene, men andre segmenter som kombinasjons- og logistikklokaler både på Forus og andre steder har hatt vedvarende moderat til lav ledighet.