2020 ga store kontortransaksjoner Vi registrerte eiendomstransaksjoner i Stavangerregionen for totalt ca. 5,3 milliarder kroner i 2020. Det er noe lavere enn snittvolumet de siste årene, men antall transaksjoner endte rundt de siste fem års gjennomsnitt. De aller største transaksjonene…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi beholder vårt estimat for prime yield på 4,75 prosent, noe som fortsatt representerer en betydelig differanse på 150 punkter til Oslo.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Vi definerer normal kontoreiendom som en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, grei beliggenhet i et av kontorområdene utenfor sentrum og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Stavanger til 7,00 prosent.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall transaksjoner over 50 millioner kroner i en utvidet Stavanger-region.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir totalverdi for omsetningene over 50 millioner kroner. Minimum 50 prosent av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen og vi legger til grunn andelen som er solgt.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Siste ledighetsmåling i Stavangerregionen viste en kontorledighet på rundt 13 prosent per Q1 2021. Ledigheten er altså høy som tilfellet har vært over tid. Forus står fortsatt for mesteparten av det ledige arealet og bidrar til et vedvarende tilbudsoverskudd for leiemarkedet totalt. I Stavanger sentrum har ledigheten steget det siste året. Sentrum er et relativt lite kontorområde og noen få ledige kontorer gir store utslag prosentmessig.
Kontormarkedet i Stavanger er alt i alt preget av høy ledighet, og det er fortsatt Forus som står for mesteparten av det ledige arealet. Ledigheten har steget også i sentrum det siste året, men sentrum er et relativt lite kontorområde hvor få lokaler utgjør mye i prosentmessig ledighet. Kontorleiene i regionen har hatt en relativt flat utvikling det siste året. Tross sterk konkurranse om leietakerne, spesielt på Forus, har de beste kontorlokalene i sentrum de siste årene oppnådd leier på over 3 000 kroner per kvadratmeter per år. les mer
Det siste halvåret har kontorledigheten i Stavanger-regionen steget marginalt. Markedet preges ikke av store lokaler til framleie, og leieprisene har gått sidelengs gjennom koronapandemien. Flere store leietakere er i ferd med å flytte på seg.
Stavanger sentrum har flere kontorlokaler å velge i enn for et år siden, men den høye prosentmessige ledigheten i sentrum må ses i lys av at det er et lite kontorområde hvor enkeltlokaler gir betydelige utslag. Sentrumsleiene har holdt seg i en periode med økende ledighet.
Utenfor sentrum har ledigheten steget noe i Jåttavågen, men også her er ledigheten i kvadratmeter moderat. Hinna Park oppnår markant bedre leiepriser enn på nærliggende Forus. Tilgang til jernbane og bykvaliteter bidrar til å gjøre området attraktivt.
Ledigheten på Forus har flatet ut, og noe ledige lokaler på de beste beliggenhetene er fylt opp det siste året. Leieprisene på Forus syntes å være noe stigende i forkant av koronaoppbremsingen, men man kan fremdeles få gode kontorlokaler til ned mot 1 000 kroner per kvadratmeter. Co-working-konseptet FOMO jobber med å fylle hele 30 000 kvadratmeter kontor på Forus med kreative leietakere på tvers av firmaer – et eksempel på nytenking i en utfordrende kontorklynge.
Kontormarkedet i Stavangerregionen vil etter vårt syn også de nærmeste årene preges av et tilbudsoverskudd, men det har vist seg at det er betalingsvilje for de mest attraktive lokalene. Toppleiene i Stavanger er på nivå med tilsvarende kontorleier i Bergen og slås kun av de beste Oslo-beliggenhetene.
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|
| Forus/Lura | 1000 - 1300 | 17 % |
| Jåttåvågen | 1600 - 2000 | 10 % |
| Stavanger Randsone | 1100 - 1500 | 10 % |
| Stavanger Sentrum | 2000 - 3000 | 16 % |
| Dusavik | 1000 - 1300 | 44 % |
| Sandnes Sentrum | 1200 - 1600 | 10 % |
| Sandnes Randsone | 1000 - 1300 | 0 % |
| Risavika | 1000 - 1300 | 0 % |
| Sola | 1000 - 1300 | 12 % |
| Randaberg | 1000 - 1300 | 0 % |
Utenbys aktører dominerer kjøpersiden. Transaksjonene er fordelt på mange segmenter, men de aller største transaksjonene i 2020 var alle kontortunge. les mer
Vi registrerte et transaksjonsvolum i Stavanger-regionen på totalt ca. 5,3 milliarder kroner i 2020. Til sammenlikning har gjennomsnittlig transaksjonsvolum de siste fem årene vært på drøye 6 milliarder årlig. Antall transaksjoner var likevel omtrent på snittet. Som vanlig sto utenbys aktører for mesteparten av kjøpene. Lokale aktører jakter ofte utviklingseiendommer og sto for under 10 prosent av kjøpsvolumet i 2020.
Fjorårets største transaksjon var salget av Herbarium, hvor Øgreid Eiendom solgte sin nyutviklede kontor- og handelseiendom i Stavanger sentrum. DNB Markets, med bistand fra DNB Næringsmegling, tilrettela da Oslo Pensjonsforsikring sikret seg eiendommen til en pris godt under vår definerte prime yield på 4,75prosent. Herbarium hadde også lengre gjenværende løpetid enn vår definisjon av prime yield som innebærer 7 års gjenværende leiekontrakt.
De siste årene har vi i Stavangerregionen registrert transaksjoner i et bredt utvalg av segmenter og fordelt utover risikoskalaen. Det var også tilfellet i fjor, men de aller største transaksjonene var alle kontortunge.
Vi estimerer prime yield for kontorer i Stavanger til 4,75 prosent. Rentenivåene som falt kraftig gjennom fjoråret, har riktignok steget betydelig i senere tid. Samtidig er det en sterk etterspørsel etter trygge kontantstrømmer. I Stavangerregionen er det i hovedsak et begrenset antall eiendommer i Stavanger sentrum som kan oppnå prime yield eller bedre.
Sentrumsleiene flater ut etter vekst de siste årene, det er mer ledig kontor å velge i nå. Forus tror jeg kan stige litt fra dagens veldig lave nivå, utleierne er litt mindre desperate.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1 2021
Nasjonale aktører er aktive i Stavangerregionen. les mer
Transaksjonsmarkedet hentet seg raskt inn i Stavangerregionen etter en kort koronaoppbremsing, i likhet med i de øvrige større norske byene. Vi reduserte prime yield til 4,75 prosent i andre halvår 2020. Salget av Herbarium – som ble sluttført i tredje kvartal 2020 da prisene var enda høyere – bidro til å bekrefte fallet i yield. Differansen til øvrige norske storbyer, og spesielt Oslo, er likevel historisk høy.