Markedsrapport

Trondheim

Miljøsertifisering lønner seg - også utenfor Oslo

Investorene har talt, milljøsertifisering lønner seg i alle de fire største byene. I forbindelse med vår årlige investorundersøkelse i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger har vi snakket med investorene om hvorvidt de er villige til å betale mer for å…

Les hele artikkelen
23. aug 2019, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q3 2019

Ledigheten faller for tredje halvår på rad, tross at markedet har blitt tilført mye ny kapasitet de siste årene. Særlig i Sentrum av Trondheim er det nå få alternativer, og vi ser en klar tendens til at leietakerne er villige til å betale mer for de beste lokalene. I transaksjonsmarkedet ser vi at en økende andel av investorene ønsker å kjøpe seg opp, men at de sliter med å finne nok objekter for salg. les mer

De siste 12 månedene er det registrert omsetninger på ca. NOK 4 mrd i Trondheim, på nivå med hva vi har sett de siste årene. Våre yieldestimater innebærer at kontoreiendommer i Midtbyen med 7-års leiekontrakter kan omsettes på netto-yield 4,75 %, mens lengre kontrakter  vil kunne omsettes ned mot 4,40 %. Investoretterspørselen etter næringseiendom i Trondheim er svært god, ikke minst for sentralt beliggende eiendom, logistikk og eiendom med lange kontrakter generelt.

For markedet som helhet er kontorledigheten nå 6,1 %, men det varierer fra 3,9 % i sentrum til rett over 9 % i Heimdal og Elgeseter/Lerkendal. I sentrum av Trondheim er det nå kun fire enkeltbygg med ledighet > 1.500 kvm. Dette illustrerer et sentrum med få alternativer, som også er hovedårsaken til at vi tror området vil ha den sterkeste leieprisveksten fremover.

 

 

 

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.75
0

Vår vurdering av prime yield er uendret fra sist oppdatering. Vi reduserte nivået med 25 punkter høsten 2018, og lagt til grunn for estimatet forutsettes syv års leiekontrakt. Lengre leiekontrakter ville kunne gått enda noe skarpere. Vi anslår at en kontoreiendom i Midtbyen eller på Solsiden med 15 års leiekontrakter med offentlige leietagere vil kunne bli omsatt på 4,40 % nå.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.50
0

Vi definerer normal kontoreiendom til å være en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i et av kontorområdene utenfor Midtbyen og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2019

(Antall akkumulert)
12

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Trondheim og Midt-Norge.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
2.9

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % i en eiendom må være omsatt for at vi registrer omsetningen og vi legger til grunn den andelen som er solgt.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
6.1
-2

Kontorledigheten i Trondheim har hatt en synkende tendens det siste året. Ledigheten varierer fra under 4 % i Sentrum til noe over 9 % i Heimdal og Elgeseter/Lerkendal.

Kontorleiemarkedet

Q3 2019

I Trondheim ser vi nå tredje halvår på rad med en nedgang i kontorledigheten, tross at markedet har blitt tilført mye ny kapasitet siste årene. For markedet som helhet er kontorledigheten nå 6,1 %, men det varierer fra 3,9 % i sentrum til rett over 9 % i Heimdal og Elgeseter/Lerkendal. I sentrum av Trondheim er det nå kun 31 kontorbygg med ledighet, og kun fire enkeltbygg med ledighet > 1.500 kvm. Dette illustrerer et sentrum med få alternativer, som også er hovedårsaken til at vi tror sentrum vil ha den sterkeste leieprisveksten fremover. les mer

Når det gjelder leieprisene i Trondheim ser vi en nedgang i første halvår 2019 på 5 % til NOK 1 650, mens sentrum har en mer flat utvikling, ifølge tall fra Arealstatistikk. Av de 28 kontraktene som er registrert i Trondheim sentrum i 2019 på totalt 25 500 kvm, ser vi en gjennomsnittspris på NOK 1 840. Verdt å merke seg er at de 25 % dyreste av disse kontraktene viser en gjennomsnittspris på NOK 2 350, som bekrefter vårt inntrykk av økende betalingsvillighet for de beste lokalene i sentrum. Dette er også i tråd med vår siste investorundersøkelse i Trondheim hvor nå 71 % (2018: 25 %) mener leieprisene skal opp de neste 12 månedene. Investorene har aller mest tro på leieprisene i sentrum, men vi ser også en økende andel som tror Trondheim Sør (inkl.Sluppen) vil få en god leieprisvekst fremover.

Kontormarkedet i Trondheim har de siste årene vært preget av høy nybygging og de siste fem årene har markedet blitt tilført hele 191.000 kvm. nye kontorbygg (tilvarende 14 % av dagens kontormasse). Vi ser imidlertid at det aller meste av dette har blitt utleid, noe som illustrerer leietagernes preferanser mot nye og moderne løsninger. Den høye kapasitetsveksten har likevel bidratt til et mer krevende utleiemarked, særlig for eldre bygg i randsonene, men også skapt et prispress på nybyggene i clustrene rundt sentrum. Fremover forventer vi imidlertid mindre ny kapasitet inn i markedet. I 2020 og 2021 ser vi potensielle prosjekter som samlet utgjør ca. 45.000 kvm, noe som er på linje med hva vi mener markedet i Trondheim kan klare å absorbere i løpet av en toårsperiode. 12.mnd veksten for sysselsetting i Trondheim viser en oppgang på 1,5 %, og er ifølge DNB Markets ventet å ligge på 1,3 % for landet som helhet i 2019.

 

I vår siste investorundersøkelse i de fire største byene har vi snakket med investorene om økende tilpasningskostnader. Gårdeierne utrykker en klar frustrasjon over økende leietagertilpasninger, men også miljøaspektet ved å stadig gjøre tilpasninger på fullt brukbare kontorlokaler. Tallene fra Trondheim viser at investorene i snitt bruker NOK 4 750 i tilpasning på nye leietagere (1 800 for eksisterende leietagere), men estimatene strekker seg fra 1 500 til 13 000 per.kvm. Om vi fortsetter at halvparten av leietagertilpasningene gjøres til nye leietagere og den andre halvparten til eksisterende, går det i gjennomsnitt ca. 2 års leie til leietagertilpasninger i Trondheim. Dette er på nivå med Oslo, hvor både gjennomsnittsleien og tilpasningskostandene er høyere.

 

Seniorrådgiver Hans Norderud kjenner seg igjen i tilbakemeldingene fra investorene;

Bare i 2019 er det ferdigstilt 5 nye kontorbygg i Trondheim (Lysgården, Powerhouse, Lyngården, Ranheimsveien 9 og Petter Egges Plass). Fra et leietagerperspektiv betyr det at det har vært mye å velge i, og at det samtidig har vært stor konkurranse mellom tilbyderne. For å møte konkurransen fra nybyggmarkedet har tilbydere av eksisterende bygg strukket seg langt for at leiealternativene skal bli mest mulig sammenlignbart med nybygg. Det har derfor vært flere tilfeller av svært kostbare leietagertilpasninger for gårdeierne. Det har likevel vært noen utfordringer for de gamle byggene er å nå opp i forhold til miljøkrav og nye tekniske løsninger.

Vi erfarer en stor etterspørsel for flere av våre utleiealternativer i Sentrum av Trondheim, eksempelvis Beddingen 16 og Portalen. Generelt opplever vi en økt betalingsvilje for de beste lokalene som disse, men her har også leietagerne tilsvarende store forventninger til overleveringsstandard

 

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Moholt/Tunga 1300 - 1850 8.2 %
Sluppen 1300 - 1900 5.9 %
Lade/Leangen/Ranheim 1300 - 1700 8.5 %
Fossegrenda 1100 - 1400 8.7 %
Sentrum 1600 - 2300 3.9 %
Heimdal 1200 - 1550 8.9 %
Elgeseter-Tempe 1450 - 1900 9.3 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q3 2019

De siste 12 månedene er det gjort 20 omsetninger på totalt nær NOK 4 mrd i Trondheim, på nivå med hva vi har sett de siste årene. Våre yieldestimater innebærer at kontoreiendommer i Midtbyen med 7-års leiekontrakter kan omsettes på netto-yield 4,75 % , mens lengre kontrakter (15 år) vil kunne omsettes ned mot 4,40 %. les mer

Investoretterspørselen etter næringseiendom i Trondheim er svært god, ikke minst for sentralt beliggende eiendom, logistikk og eiendom med lange kontrakter generelt. Flertallet av investorene i vår siste investorundersøkelse (57 % %) venter at prime yield nå har bunnet ut, likevel står kontor øverst på ønskelisten til en investormasse som ønsker å kjøpe seg opp i Trondheim. Flere påpeker likevel at utviklingen vi ser med lavere renter, stort etterspørselsoverskudd etter kontor og et godt leiemarked i Trondheim sentrum kan gjøre at vi vil se enda skarpere prising om de rette objektene kommer for salg. Tross stor interesse har det så langt vært få sentrumsomsetninger hittil år, som støtter opp om at det er lite for salg i dette segmentet.

Q3 2019

Tilretteleggerne ønsker Trondheimseiendom les mer

Tallene hittil i år viser at tilretteleggerne står på kjøpersiden i 60 % av årets volum i Trondheim. Også andre store, nasjonale aktører har vært aktive, noe som gjøre at nasjonale aktører har stått for 80 % av kjøpene i Trondheim. På salgssiden ser vi så langt at tilretteleggerne ikke står bak en eneste transaksjon. I det store og hele ser vi at tilretteleggerne kjøper mindre i lavyieldområdene Oslo og Akershus i deres jakt på avkastning, og at områder som Trondheim blir desto mer attraktivt.

Generelt ønsker Trondheimsinvestorene å kjøpe seg opp. Vår siste investorundersøkelse viser at 75 % (2018: 64 %) av aktørene vi har snakket med ønsker å være nettokjøpere de neste 12 månedene. Som vi også ser i de andre byene sliter imidlertid aktørene med å finne nok objekter. Over halvparten av aktørene mener at tilgangen på kjøpsobjekter har blitt dårligere i år sammenlignet med 2018

Transaksjonsvolumet i Trondheim i 2018 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

Q3 2019

Investorene vil ha kontor, logistikk og utviklingseiendom les mer

Hittil i år har vi sett flere transaksjoner innen kontor (blant annet salget av Lysgården hvor DNB Næringsmegling har vært både utleie- og transaksjonsmegler) og flere boligrelaterte transaksjoner. Også innen lager/logistikk har det vært stor interesse i Trondheim siste årene. Særlig i 2018 så vi høy aktivitet og skarp prising i dette segmentet. I Midt-Norge ble det i alt ni omsetninger i logistikk-segmentet for totalt NOK 2,2 mrd. i fjor. Det alt vesentligste ble kjøpt av Oslo-baserte tilretteleggere. To av omsetningene hadde nettoyield i intervallet 5,00 til 5,25 % og ytterligere tre omsetninger var i intervallet 5,40 til 5,70 %.

Vår siste investorundersøkelse viser at det er kontor, og da særlig lange sikre kontrakter, men også utviklingseiendom som står øverst på ønskelisten i 2019.

 

De ulike segmentenes andeler av transaksjonsvolumet målt i verdi

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Midtbyen vil ha den sterkeste leieprisutviklingen fremover

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.