Trondheim

Mer usikkerhet

Den pågående Koronaepidemien har slått inn i eiendomsmarkedet som i samfunnet for øvrig. Seniormegler, Hans Norderud, ser allerede tegn til mer usikkerhet både på leietaker og utleiersiden i Trondheim.  Økt usikkerhet vil kunne føre til at beslutninger utsettes, utvidelser utsettes,…

Les hele artikkelen
19. mar 2020, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q1 2020

Ledigheten faller for fjerde år på rad, tross at markedet har blitt tilført mye ny kapasitet de siste årene. Særlig i Sentrum av Trondheim er det nå få alternativer, og vi ser en klar tendens til at leietakerne er villige til å betale mer for de beste lokalene. I transaksjonsmarkedet ser vi at en økende andel av investorene ønsker å kjøpe seg opp, men at de sliter med å finne nok objekter for salg. les mer

I 2019 ble det registrert 20 omsetninger på ca. NOK 5 mrd i Trondheim, på nivå med de beste årene historisk. Våre yieldestimater innebærer at kontoreiendommer i Midtbyen med 7-års leiekontrakter kan omsettes på netto-yield 4,75 %, mens lengre kontrakter vil kunne omsettes ned mot 4,40 %. Investoretterspørselen etter næringseiendom i Trondheim har vært  svært god, ikke minst for sentralt beliggende eiendom, logistikk og eiendom med lange kontrakter generelt. Det er er likevel i skrivende stund knyttet stor usikkerhet til Koronautbruddet og de store markedsbevegelsene vi nå ser.

 

 

 

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.75
0

Vår vurdering av prime yield er uendret fra sist oppdatering. Syv års leiekontrakt på sentral beliggenhet er lagt til grunn for estimatet.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.25
-0.25

Vi definerer normal kontoreiendom til å være en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i et av kontorområdene utenfor Midtbyen og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2020

(Antall akkumulert)
13

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Trondheim og Midt-Norge.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
3.2

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % i en eiendom må være omsatt for at vi registrer omsetningen og vi legger til grunn den andelen som er solgt.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
5.1
-3

Kontorledigheten i Trondheim har hatt en synkende tendens det siste året.

Kontorleiemarkedet

Q1 2020

I Trondheim ser vi nå fjerde år på rad med nedgang i kontorledigheten. Ledigheten i Trondheimsmarkedet er mer enn halvert siden 2015, tross at markedet har blitt nær 200.000 kvm med nybygg i samme periode. Det er imidlertid store forskjeller, og ledigheten varierer fra 4,0 % i Sentrum hvor presset er høyest til 7-8 % i flere av clustrene i randsonen. Leietagernes preferanser på Sentrumsbeliggenhet, har nå medført at det kun er 7 registrerte kontorbygg med en ledighet > 1 000 kvm.. les mer

Tross redusert ledighet, ser vi at leieprisene i Trondheim viser en marginal nedgang mot 2018. I følge tall fra Arealstatistikk er gjennomsnittsprisen i Trondheim nå NOK 1 710 (1 740), mens Sentrumsprisene ligger noe høyere. Basert på de 67 siste leiekontraktene som er tegnet i Sentrum er snittprisen nå på NOK 1 870, mens de 25 % høyeste leiene er gjort til et gjennomsnitt på NOK 2 340. Dette er på nivå med hva vi så på samme tid i fjor, og bekrefter en god betalingsvillighet for de beste lokalene i Sentrum. Dette understøttes av vår investorundersøkelse i Trondheim, hvor nå 71 % mener leieprisene skal opp de neste 12 månedene, mens flertallet tror Midtbyen og Sentrum vil ha den sterkeste utviklingen. Verdt å merke seg er at denne undersøkelsen ble gjort før den markedsuroen vi nå er vitne til. Det er derfor betydelig mer usikkerhet knyttet til utviklingen fremover.

Markedet har vært preget av høy nybygging, men samtidig vist en svært god evne til å absorbere det arealet som har kommet inn. Det aller meste av de nye kontorene som har kommet på markedet er allerede utleid, som også illustrerer leietagernes preferanser mot nye og moderne løsninger.  Den høye kapasitetsveksten har likevel bidratt til et mer krevende utleiemarked i enkelte segmenter, særlig for eldre bygg i randsonene, men også skapt et prispress for særlig nybyggene i clustrene rundt sentrum. Fremover forventer vi imidlertid mindre ny kapasitet inn på markedet. I 2020 og 2021 ser vi potensielle prosjekter som samlet utgjør ca. 45.000 kvm, noe som er på linje med hva vi mener markedet i Trondheim normalt kan klare å absorbere i løpet av en toårsperiode. Vi går i midlertid inn betydelig mer usikker

Seniorrådgiver Hans Norderud merker godt at Koronaepidemien slår inn i leiemarkedet

Den pågående Koronaepidemien har slått inn i eiendomsmarkedet som i samfunnet for øvrig og vi registrerer usikkerhet både på leietaker og utleiersiden. Flere virksomheter har blitt nødt til å stenge som følge av karantenevedtak, og på sikt vil dette naturlig nok kunne være problematisk å ivareta leietakerforpliktelser. Utleierne blir usikre på hvilke tiltak de skal gjøre, og hvordan de kan ivareta egne interesser samtidig som at leietakers behov for avlastning ivaretas på en hensiktsmessig måte. Vi vil kunne hjelpe både leietaker og utleier siden med rådgivning i denne type spørsmål.

Aktiviteten i 2019 har imidlertid vært god med mange pågående prosesser frem mot årsskiftet, som har vært delaktig i å videreføre høy aktivitet inn i første kvartal.

Vi har vært involvert i flere flytteprosjekter i sentrum:

  • I Portalen på Nedre Elvehavn har vi inngått avtaler med med aktører som Bewi og Deloitte.
  • I Beddingen 16 er arealet som ble ledigstilt når Teekay flyttet til Powerhouse nå blitt leid ut til andre. Advokatfirma Arntzen De Besche og Sqale AQ, som er verdens ledende leverandør av teknologi og infrastruktur for land og sjøbasert havbruk, har flyttet inn og utvidet sitt arealbruk i bygget.
  • I tillegg skal IT virksomheten Signicat flytte til Beddingen i Q3 2020. De inngår en langsiktig fremleieavtale med DNB Bank ASA som dermed tilpasser sitt leiebehov i Beddingen 16.

 

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Moholt/Tunga 1300 - 1850 7.7 %
Sluppen 1300 - 1900 6.7 %
Lade/Leangen/Ranheim 1300 - 1700 5.8 %
Fossegrenda 1100 - 1400 3.7 %
Sentrum 1600 - 2300 4.0 %
Heimdal 1200 - 1550 5.5 %
Elgeseter-Tempe 1450 - 1900 5.5 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q1 2020

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, usikkerhet og høy volatilitet. Det er derfor i skrivende stund uvanlig stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Trondheim les mer

Stor usikkerhet

2019 var på nivå med de aller beste i historien i Trondheimssammenheng. Fasit ble 20 omsetninger på totalt nær NOK 5 mrd. (eks porteføljekjøp, og kun transaksjoner > 50 mill.). Investoretterspørselen etter næringseiendom i Trondheim har vært svært god, særlig for sentralt beliggende eiendom, logistikk og eiendom med lange kontrakter generelt. Flertallet av investorene i vår siste investorundersøkelse (57 % %), som ble gjort før utbruddet av korona, venter at prime yield nå har bunnet ut. Til tross for dette står kontor øverst på ønskelisten til en investormasse som ønsker å kjøpe seg opp i Trondheim. Flere påpeker likevel at utviklingen vi ser med lavere renter, stort etterspørselsoverskudd etter kontor, men også et godt leiemarked i Trondheim Sentrum kan gjøre at vi vil se enda skarpere prising om de rette objektene kommer for salg. Tross stor interesse har det så langt vært få sentrumsomsetninger hittil år, som støtter opp mot at det nettopp er lite for salg i dette segmentet.

Tilretteleggerne ønsker Trondheimseiendom

2019 tallene viser at tilretteleggerne står på kjøpersiden i 55 % av årets volum i Trondheim. På salgssiden derimot ser vi så langt at de ikke står bak en eneste transaksjon, som illustrerer en stor nasjonal interesse for Trondheim. I det store og hele ser vi at tilretteleggerne legger ned en mindre andel i Oslo og Akershus i deres jakt på avkastning, og at områder som Trondheim blir desto mer attraktivt. I 2019 har vi sett hele fem transaksjoner > 400 mill. (blant annet salget av Lysgården, men også to boligutviklingsprosjekter som samlet står for ca NOK 1,5 mrd.

 

Våre yieldestimater innebærer at kontoreiendommer i Midtbyen med 7-års leiekontrakter kan omsettes på netto-yield 4,75 % , mens lengre kontrakter (15 år) vil kunne omsettes ned mot 4,40 %

Midtbyen vil ha den sterkeste leieprisutviklingen fremover

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.