Markedsrapport

Trondheim

Alle storbyinvestorene vil ha mer

Denne artikkelen var først på trykk i vår gjestekommentar i siste utgave av Kapital (15/2018)   Investorene vil kjøpe seg opp innen næringseiendom kommer det frem i våre siste investorundersøkelser. Samtidig utrykker særlig investorene i Trondheim og Bergen en frustrasjon…

Les hele artikkelen
10. sep 2018, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q4 2018

Verdiene stiger i flere segment og Oslo-aktørene dominerer på kjøpersiden Transaksjonsmarkedet i Trondheim preges av at kjøpsinteressen langt overgår utbudet av eiendommer for salg. Eksempelvis ønsker 75 % av de større lokale aktørene i Trondheim å være nettokjøpere men har så langt i år stått bak kun to kjøp. Hittil i år har vi kun registrert 11 omsetninger for NOK 2,3 mrd. i Midt-Norge. les mer

Eiendomsmarkedet i Trondheim er preget av de tunge nasjonale trendene som innebærer etterspørselsoverskudd etter investeringsobjekter. Videre synkende yieldtendens for sentrumseiendom og i logistikksegmentet, mens yieltendensen er stigende for mange handelseiendommer. De Oslo-basert tilretteleggerne har dominert på kjøpersiden og det har vært et høyt innslag av logistikk- og industrieiendommer i salgsmarkedet. Det er nå tre større salgsprosesser knyttet til handelseiendom og vi venter et omsetningsvolum på ca. NOK 5,5 mrd. i år. Det er likevel klart at både lokale og nasjonale aktører har store problemer med å få gjennomført sine kjøpsambisjoner i Trondheim som følge av mangel på salgsobjekter. Vår investorundersøkelse viser at aktørene opplever kontorleiemarkedet som krevende og fremfor alt i randsonene. Generelt er utsiktene bedret sammenlignet med i vinter. Leiepristendensen har snudd opp i Midtbyen og vi har nedjustert prognosene for kontorledigheten.

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.75
-0.25

Vi har i høst nedjustert anslaget for prime yield for Trondheim med 25 punkter til 4,75 %. Til grunn for estimatet på 4,75 % ligger en forutsetning om syv års leiekontrakt. Vi anslår at en kontoreiendom i Midtbyen eller Solsiden med 15 års leiekontrakter med offentlige leietagere vil kunne blir omsatt på 4,40 %. I vår investorundersøkelse fra juni ventet 60 % uendret nivå for prime yield kontor det nærmeste året, 30 % at tendensen vil tikke oppover og 10 % ytterligere nedgang.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.50
-0.25

Vi definerer normal kontoreiendom til å være en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i et av kontorområdene utenfor Midtbyen og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Trondheim til 6,50 %. Nivået er uendret sammenlignet med sist vinter og 100 basispunkter over tilsvarende nivå for Oslo.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2018

(Antall akkumulert)
17

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Trondheim og Midt-Norge. Per oktober har vi registrert 11 omsetninger hittil i år og fra 2014 har vi registrert totalt 91 transaksjoner.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
3.8

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % i en eiendom må være omsatt for at vi registrer omsetningen og vil legger til grunn den andelen som er solgt. Per oktober har vi hittil i år registrert et volum på NOK 2,3 mrd. Fra 2014 har vi registrert et volum på NOK 18,8 mrd. og snittmarkedet de siste fire årene har vært på NOK 4,1 mrd., mens snitt-transaksjonen (av de med minimumsverdi NOK 50 mill.) har vært på NOK 206 mill.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
7.9
-0.7

Kontorledigheten i Trondheim har vært i en synkende tendens i år knyttet til både positiv arealabsorbsjon og at enkelte bygg er trukket fra markedet med tanke på konvertering. Vi har oppjustert kontormassen siden sist, og justert for dette er har kontorledigheten så langt i år blitt redusert 0,7 prosentpoeng til 7,9 % nå. Våre prognoser viser igjen stigende ledighetstendens fra neste år som følge av høy nybygging. Vi venter at markedet tilføres totalt ca. 60.000 kvm. i 2019 og 2020 og at ledigheten stiger til 9,2 % ved utgangen av 2019 og flater ut på dette nivået i 2020.

Kontorleiemarkedet

Q4 2018

Moderat bedring i krevende kontormarked les mer

Kontorleietagerne i Trondheim leier i sum mer og mer arealer, men høy nybygging gjør at markedet likevel oppleves som krevende. Fra 2014 har det blitt tilført drøye 170.000 kvm. nye kontorarealer og kontorledigheten har generelt vært i en stigende tendens fra bunnen i 2013. I vår investorundersøkelse mot 20 av de største Trondheimsaktørene i juni ventet flertallet flat utvikling i markedsleienivåene for kontor. Ingen venter sterk oppgang og kun 15 % nedgang. Flere påpekte at den høye nybyggingen gjør det mer krevende å leie ut eldre bygg. Særlig i randsonen erfarer man at det er tungt å leie ut eldre bygg og at leieprisene har vært under press nedover. Samtidig uttrykker også flere frustrasjon over man oppnår for lite påslag for nyere bygg i randsonen, mens andre har forventninger om at økte byggekostnader vil gi seg utrykk i stigende leiepriser for nybygg. Optimismen er størst mtp. Midtbyen der flere mener leietagerne har lite å velge mellom. Området sør for sentrum til og med Sluppen kommer her på en andre plass. Særlig området Elgeseter trekkes frem som lovende.

Sammenlignet med sist vinter har ledigheten vært synkende i sentrum, Heimdal, Fossegrenda, Sluppen, Lade/Leangen/Ranheim og kun vært stigende for Moholt/Tunga og Elgeseter-Lerkendal. Kontormarkedet har samlet sett hatt en positiv utvikling i leieprisene i år med vekst på nærmere syv prosent sammenlignet med 2017. Snittkontrakten i Trondheim tegnes nå på ca. 1.500 kroner meteren og hovedtendensen er at snittnivået for leieprisene for kontor er i en stigende tendens i sentrum og svakt synkende i randsonene. Vår omfattende kartlegging av leiemarkedet fanget opp hele 104 kontorkontrakter i sentrum i fjor med et snitt på 1.509 kroner. Tilsvarende snitt for sentrum så langt i år er på 1.679 kr. og indikerer en klart stigende tendens. Dette rimer i forhold at ledigheten i sentrum er på «kun» ca. 6 prosent etter at vi blant har leid ut ca. 5.000 kvm. på Beddingen til hhv. Arntzen De Besche og Aqualine. I de 15 kontorkontraktene over 1.000 kvm. vi har registret i sentrum det siste halvannet året var snittnivået på 1.675 kr. pr. kvm./år. I dette utvalget varierte prisene fra ca. 1.200 kr. til ca. 2.200 kr. per meter. Tilsvarende var snittet i kontraktene over 1.000 kvm. utenfor sentrum ca. 7 % lavere. Tallene bekrefter inntrykket av at leieprisforskjellene mellom de ulike kontorområdene i Trondheim er lavere enn tilsvarende forskjeller i de andre storbyene. Dette ser vi i sammenheng med at det sammenlignet med andre byer som Oslo og Bergen fortsatt er raskt å komme seg mellom ulike lokasjoner i Trondheim. I motsetning til Oslo hvor gåavstand til offentlig kommunikasjon har blitt helt avgjørende for å få leid ut kontoreiendommene, vurderer hele 70 % av Trondheimsinvestorene at det er viktigere med god parkeringsdekning enn gåavstand til offentlig transport for å lykkes med utvikling av nye kontorprosjekt.
Fremover venter vi fortsatt moderat vekst i markedsleienivåene i Midtbyen ettersom sentrumsmarkedet har en sunn balanse og mange leietagere etterspør lokaler i sentrum med høy standard. Videre venter vi positiv utvikling for områdene sør for sentrum med Elgeseter/Tempe/Lerkendal i spiss hvor de siste 31 kontraktene har snittet 1.640 kr. meteren, samt for Sluppen hvor de 60 siste kontraktene har snittet 1.360 kr. meteren. For randsonene tilsier konkurransesituasjonen en flatere utvikling i snitt. Eldre lokaler tilbys til svært lave nivåer og tallmaterialet vårt viser eksempelvis at om vi tar for oss de kontraktene over 500 kvm. og ser på de 25 % lavest prisede lokalene var snittet på kun 1.050 kroner meteren. Flere uttrykker at det er utfordrende å få fult betalt for høystandardlokaler i randsonene, men snittet av de 25 % dyreste kontraktene utenfor sentrum har likevel hatt et snitt på 1.937 kroner meteren.

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Moholt/Tunga 1400 - 1850 9.3 %
Sluppen 1400 - 1850 6.6 %
Lade/Leangen/Ranheim 1300 - 1700 5.6 %
Fossegrenda 1100 - 1400 16.9 %
Sentrum 1500 - 2000 6.1 %
Heimdal 1150 - 1450 19 %
Elgeseter-Tempe 1400 - 1750 9.0 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q4 2018

Q4-innspurten godt i gang i et marked som savner flere salgsobjekter. Transaksjonsmarkedet i Trondheim preges av at kjøpsinteressen langt overgår utbudet av eiendommer for salg. Eksempelvis ønsker 75 % av de større lokale aktørene i Trondheim å være nettokjøpere men har så langt i år stått bak kun to kjøp. Hittil i år har vi kun registrert 11 omsetninger for NOK 2,3 mrd. i Midt-Norge. les mer

To av omsetningene som i sum står for ca. NOK 600 mill. er dessuten eiendommer i hhv. Namsos og Frøya. Flertallet av de store nasjonale aktørene er positive til å investere i Trondheim og vi vurderer at etterspørselssiden (inkludert nasjonal kapital) kunne tatt unna NOK 15 mrd. i salgsobjekter i Trondheimsregionen uten at prisene hadde blitt påvirket negativt. Etterspørselsoverskudd har bidratt til synkende yielder og stigende eiendomsverdier og da særlig for sentrumseiendom, logistikk og objekter med lange kontrakter generelt. Vi har nå nedjustert yieldestimatene for både logistikkeiendom med lange (12 år) og korte kontrakter (5 år) med 25 basispunkter til hhv. 5,5 % og 6,75 %. To logistikkeiendommer med spesielt lange leiekontrakter har blitt omsatt i år på yielder i intervallet 5,0 til 5,25 %. Både vi og andre meglere jobber nå aktivt med enkelte større transaksjoner og flere mindre hvor vi venter at man kommer i mål før nyttår. Herunder tre større salgsprosesser knyttet til handelseiendom for totalt ca. NOK 3 mrd. Vi venter derfor at omsetningsvolumet vil ta seg betydelig opp før jul og når NOK 5 til 6 mrd. i år, men det vil fortsatt være vanskelig for kjøpersiden å finne eiendommer i Trondheim.

Q4 2018

Oslo-aktørene dominerer på kjøpersiden les mer

Målt i verdi har Oslo-aktørene stått bak over 60 % kjøpsvolumet så langt i år. Særlig tilretteleggerne har vært fremtredende og blant kjøperne finner vi NRP, Arctic, Aberdeen og Union. Vår investorundersøkelse viste at øverst på ønskelisten til de lokale aktørene står kontoreiendom og utviklingseiendom, mens lange kontrakter, logistikk og hotell står nederst på kjøpslisten. Dermed ligger det godt til rette for at transaksjonsmarkedet fortsatt vil preges av høy andel utenbys kjøpere. Eksempelvis jakter de Oslo-baserte tilretteleggerne logistikk og eiendommer med lange kontrakter generelt, mens egenkapitalaktørene (typisk beliggende i Oslo) er interessert i hotell og ofte har den høyeste betalingsvilligheten for godt beliggende sentrumseiendommer. Litt spissformulert kan vi si at de lokale aktørene kjøper eiendommer med korte kontrakter på høyere yielder, samt utviklingsobjekter og selger de på lave yielder til Oslo-aktørene når de er ferdige med verdiskapningen (forlenge leiekontraktene, rehabilitering og annen utvikling). Det voksende innslaget av utenbys aktører innebærer også flere transaksjoner ettersom utenbys kjøpere tenderer til å ha et kortere tidsperspektiv på investeringene og er mer tilbøyelige til å selge enn de lokale aktørene. Vår investorundersøkelse mot Trondheimsmarkedet viste at flertallet av de større lokale aktørene har ambisjon om å bygge større porteføljer og har et langsiktig perspektiv. Det er få av de store lokale aktørene som selger ut fra de kortsiktige endringene i markedet og på selgersiden i år finner vi heller flere mindre lokale aktører, samt eiendomsbrukere og Oslo-aktører.

Transaksjonsvolumet i Trondheim til og med fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

Q4 2018

Høyt innslag av logistikk- og industrieiendom les mer

Vi har i år hatt omsetninger innen kontor, samfunnsbygg, handel og logistikk i Trondheim/Midt-Norge. Målt i verdi har logistikk hatt den høyeste andelen av transaksjonsvolumet i år med hele 46 %. Det er i logistikksegmentet at betalingsvilligheten til Oslo-investorene i høyest grad overgår betalingsvilligheten til de lokale aktørene. I fjor og hittil i år er det omsatt 8 eiendommer med samlet verdi på NOK 1,6 mrd. innen logistikk og industri. Det er imidlertid sannsynlig at handelseiendom blir det største enkeltsegmentet i år. Det pågår nå tre større salgsprosesser knyttet til handelseiendom for totalt ca. NOK 3 mrd. Den ene av disse er offentlig kjent. Storebrand er i markedet med City Syd og to nærliggende eiendommer. Både Trondheimsinvestorene og de nasjonale aktørene vurderer at den økte netthandelen gjør logistikk til et vinnersegment og at det blir mer krevende innen handelseiendom. Mønsteret i transaksjonene er imidlertid at de lokale aktørene står på kjøpersiden i transaksjonene med handelseiendom og på selgersiden i omsetningene med logistikkeiendom. I det korte bildet venter vi best verdiutvikling for kontoreiendom i Midtbyen, Solsiden og Elgeseter/Tempe/Lerkendal, samt for logistikkeiendommer på Torgård og lang E6 sør for Trondheim. I den andre enden av skalaen kommer handelseiendom med omsetningsbasert leie. For mange handelseiendommer kan ikke legge til grunn at omsetningsveksten vil holde tritt med konsumprisindeksen.

-volumet målt i verdi fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.