Markedsrapport

Trondheim

Makro styrker norsk næringseiendom som trygg havn

DNB Markets har nettopp sluppet nye makroanslag som er godt nytt for norsk næringseiendom. Renteoppgangen blir tregere og mindre enn tidligere ventet, vi får moderat konjunkturoppgang og prognosene tilsier at norsk næringseiendom styrker seg som trygg havn.   Den globale…

Les hele artikkelen
30. jan 2019, Ida Wæraas

Nøkkeltall

April 2019 - Overordnet utvikling

Synkende yieldtendens i 2018 men flat utvikling fremover. Kontorleieprisene har snudd opp i Midtbyen les mer

Det siste året har blitt preget av etterspørselsoverskudd etter investeringsobjekter. Yieldtendensen var synkende i fjor og dette var spesielt tydelig i logistikk-segmentet. Kombinasjonen av reduserte anslag for renteveksten, og det vedvarende etterspørselsoverskuddet blant investorene, gjør at vi venter flat yieldutvikling i 2019. Videre tror vi yieldene kanskje heller ikke vil stige i 2020 og 2021 ettersom differansen mellom yield og lånekostnad fortsatt er på et attraktivt nivå. I fjor ble de Oslo-baserte tilretteleggerne dominerende på kjøpssiden og det ble omsatt logistikk-eiendom for NOK 2,2 mrd. Noe som utgjorde 52 % av det totale omsetningsvolumet målt i verdi. Til tross for vekstambisjoner nettosolgte de lokale aktørene for ca. NOK 1,7 mrd.

 Kontorledigheten sank fra 8,6 % i begynnelsen av 2018 til 8,1 % ved inngangen til 2019. Vi venter en vekst i arealbruken innen kontor de nærmeste tre årene på ca. 50.000 kvm. Fortsatt høy tilførsel av nye kontorbygg innebærer imidlertid at ledigheten ligger an til å stige til 8,9 % ved utgangen av 2019 og deretter til 8,8 % ultimo 2020 og 8,7 % i slutten av 2021. Kontorleieprisene fikk en marginalt synkende tendens i randsonene sett under ett i fjor. De snudde imidlertid opp i Midtbyen, men ligger fortsatt fire prosent under toppen i 2016. For årene 2019 til 2021 venter vi at markedsleienivåene for kontor i Midtbyen/sentrum får en samlet nominell vekst på ca. 16 %.

 

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.75
-0.25

Per april 2019 vurderer vi prime yield for kontor i Trondheim til 4,75 %. Vi satte ned nivået med 25 punkter høsten 2018, og til grunn for estimatet forutsettes syv års leiekontrakt. Vi anslår at en kontoreiendom i Midtbyen eller på Solsiden med 15 års leiekontrakter med offentlige leietagere vil kunne bli omsatt på 4,40 % nå. I vår investorundersøkelse fra juni 2018 ventet 60 % uendret nivå for prime yield kontor det nærmeste året, 30 % ventet at nivået vil tikke oppover og 10 % ventet ytterligere nedgang.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.50
0

Vi definerer normal kontoreiendom til å være en kontoreiendom med fem år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i et av kontorområdene utenfor Midtbyen og med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi vurderer normal yield for kontor i Trondheim til 6,50 %. Nivået er uendret sammenlignet med vinteren 2018 og ca. 100 basispunkter over tilsvarende nivå for Oslo.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2018

(Antall akkumulert)
7

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Trondheim og Midt-Norge. For 2018 registrerte vi 20 omsetninger og fra 2014 har vi registrert totalt nøyaktig 100 transaksjoner.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
1.4

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % i en eiendom må være omsatt for at vi registrer omsetningen og vi legger til grunn den andelen som er solgt. For 2018 nådde volumet NOK 4,2 mrd. Fra 2014 har vi registrert et volum på NOK 20,9 mrd. og snittmarkedet de siste fem årene har vært på NOK 4,2 mrd., mens snitt-transaksjonen (av de med minimumsverdi NOK 50 mill.) har vært på NOK 209 mill.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
8.1
-0.5

Kontorledigheten i Trondheim har hatt en synkende tendens det siste året. I løpet av fjoråret oppjusterte vi våre anslag for kontormassen. Justert for denne endringen sank kotorledigheten fra 8,6 % på begynnelsen av 2018 til 8,1 % ved inngangen til 2019. De fleste områdene hadde nedgang i ledigheten i fjor. Målt i kvadratmeter hadde Lade/Leangen/Ranheim den største nedgangen med en reduksjon på snaue 8.000 kvm., slik at kontorledigheten nå er på 7,1 %. Den største oppgangen hadde Moholt/Tunga med snaue 7.000 kvm., hvor ledigheten har nådd 12,8 %. Kontorledigheten hadde en helt marginal vekst i andre halvår 2018, og vi venter at kontorledigheten stiger til 8,9 % ved utgangen av 2019.

Kontorleiemarkedet

April 2019

Kontorleieprisene har snudd opp i Midtbyen les mer

Kontormarkedet i Trondheim har de siste årene vært preget av høy nybygging og de siste fem årene har det blitt tilført 191.000 kvm. nye kontorbygg, tilvarende 14 % av dagens kontormasse. Den høye kapasitetsveksten har bidratt til et krevende utleiemarked, særlig for eldre bygg i randsonene. Kombinasjonen av lavere nybygging, enkelte bygg som ble tatt ut av markedet, og moderat vekst i etterspørselen bidro til at kontorledigheten i fjor sank til 8,1 % på slutten av året. Basert på sikre prosjekt, samt potensielle nybygg vi venter blir signert, venter vi at markedet blir tilført ca. 85.000 kvm. nybygg i årene 2019-2021, hvorav 44.000 kvm. allerede i inneværende år. På tross av sysselsettingsvekst og moderat vekst i arealbruken venter vi at den høye nybyggingen bidrar til at kontorledigheten stiger til ca. 8,9 % ved slutten av 2019 og kun synker marginalt i 2020 og 2021. I sentrum er kontorledigheten nå på ca. 7 % eller 45.000 kvm. Ledighetsnivået er om lag det samme som for et år siden etter at det tok seg opp i andre halvår. DNB Næringsmegling leide ut ca. 5.000 kvm. på Beddingen til Arntzen De Besche og Aqualine i fjor og vi erfarer at flere leietagere søker seg mot sentrum. Kombinert med en begrenset nybygging i sentrum venter vi et godt utleiemarked i Midtbyen. Større leietagere har et begrenset utvalg av alternativer i sentrum og primo 2019 var det kun fem lokaler som tilbød mer enn 1.000 kvm. og videre kun 18 lokaler i intervallet 500 til 1.000 kvm.

Flere av områdene har en begrenset kontormasse slik at de prosentuelle endringene fort kan bli store. Målt i prosent har Heimdal den høyeste ledigheten med 13,7 % og Elgeseter-Lerkendal den laveste med 3,6 %.

Vi erfarer at leiemarkedet er best i sentrum og i områdene umiddelbart sør for sentrum. Vår omfattende innhenting av data fra inngåtte leiekontrakter viser generelt at leieprisene snudde opp i sentrum i fjor, men sank marginalt i områdene utenfor sentrum sett under ett. Våre data viser at snittkontrakten i sentrum fjor ble signert på ca. 1.650 kr. pr. kvm./år. Snittnivået steg således med 9 % sammenlignet med 2017, men er fortsatt fire prosent under toppen i 2016. For årene 2019 til 2021 venter vi en samlet nominell vekst på ca. 16 %. Det innebærer at snittnivået i sentrum stiger med ca. 260 kr. til drøye 1.900 kr. ved utgangen av 2021. Større leiekontrakter krever gjerne mer tilpasninger fra gårdeier og leienivåene tenderer til å være høyere i de større kontraktene i sentrum. Vi har registrert ca. 40 kontrakter over 1.000 kvm. i sentrum de siste to årene og blant disse finner vi flere kontrakter med et leienivå på +/- 2.000 kr. pr. kvm./år.

I juni 2018 gjennomførte vi en investorundersøkelse mot 20 av de største aktørene i Trondheim og 60 % venter at kontorleieprisene generelt i Trondheim vil ha en flat utvikling fremover og 25 % ventet oppgang. Hele 67 % ventet at Midtbyen vil være området med den beste utviklingen.

Våre yieldestimater innebærer at kontoreiendommer i Midtbyen med 7-års leiekontrakter kan omsettes på netto-yield 4,75 % og ved en lang kontrakt på 15 år vil yielden reduseres til 4,40 %. Flertallet av investorene (60 %) venter en flat utvikling for prime yield og flertallet venter også at kontor er eiendomssegmentet i Trondheim som får best verdiutvikling.

 

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Moholt/Tunga 1300 - 1850 12.8 %
Sluppen 1300 - 1900 7.2 %
Lade/Leangen/Ranheim 1300 - 1700 7.1 %
Fossegrenda 1100 - 1400 6.3 %
Sentrum 1600 - 2300 7.0 %
Heimdal 1200 - 1550 13.7 %
Elgeseter-Tempe 1450 - 1900 3.6 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

April 2019

Primært lavrisikoeiendom omsatt i 2018 les mer

2018 ble preget av etterspørselsoverskudd etter investeringsobjekter og transaksjonsvolumet kunne ha blitt svært mye høyere enn de 20 omsetningene med samlet verdi på NOK 4,2 mrd. som vi registrerte. Yieldtendensen ble synkende generelt og særlig i første halvår og var mest påtagelig innen logistikk. I fjorårets omsetninger har vi registrert yield i 15 av transaksjonene, og av disse var de ti laveste yieldene i intervallet 4,8 til 6,0 %. Kun to omsetninger hadde yield over 7 %. I minst av syv omsetningene var gjenværende leieperiode ti år eller mer og flere var på 17-18 år. Den høye andelen i lavrisiko-eiendom forklarer hvorfor de lokale investorene ble netto-selgere og de Oslo-baserte tilretteleggerne dominerte på kjøpersiden. Det var i alt fem større transaksjoner med verdi over NOK 350 mill., men ingen milliardtransaksjoner. Av volumet vi registrerte i fjor var ca. 80 % i Trondheim kommune og 20 % i øvrige deler av Midt-Norge. Trondheim skilte seg ut fra de andre byene ved at Logistikk ble det største segmentet med over 50 % av totalen. Videre ble det kun omsatt fire kontoreiendommer for totalt ca. NOK 950 mill. Les mer omtale i kommentarene knyttet til hhv. de ulike eiendomssegmentene samt kjøpere/selgere.

April 2019

Oslo-baserte aktører bak 2/3 av kjøpsvolumet i 2018 les mer

Vår oppsummering av 2018 viser at Trondheim ikke er et lukket marked. Tilretteleggerne (fonds- og syndikeringsaktørene) og aktører med hovedkontor i Oslo stod bak 2/3 av kjøpsvolumet målt i verdi og 12 av 20 transaksjoner. Blant tilretteleggerne investerte Njord, Aberdeen, Arctic, NRP, Clarksons og Union i Trondheim i fjor. Dermed var Trondheim byen utenom Oslo hvor flest ulike tilretteleggere var på kjøpssiden. Tilretteleggerne var også på salgssiden i tre av omsetningene. Tilretteleggerne stod bak seks kjøp i logistikk, to innen samfunnsbygg og to innen kontor. Gjennomsnittskjøpet deres hadde en verdi på NOK 262 mill., en nettoyield på 6,2 % og 11 år igjen på leiekontraktene. I skrivende stund er vi i bud/aksept med en større kontoreiendom med en tilrettelegger og vi venter at tilretteleggerne vil fortsette som en viktig kjøpergruppe i Trondheim, ikke minst innen logistikk. Våre investorundersøkelser viser at flere av tilretteleggerne har Trondheim som prefererte investeringslokasjon etter Oslo. Vår investorundersøkelse fra juni 2018 mot 20 av de største lokale investorene viser at Trondheimsaktørene har ambisjoner om å være nettokjøpere, men i fjor nettosolgte de likevel for ca. NOK 1,7 mrd.

 

 

Transaksjonsvolumet i Trondheim i 2018 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

April 2019

Logistikk utgjorde over halvparten av transaksjonsvolumet og ble omsatt på skarpe yielder les mer

I Midt-Norge ble det i alt ni omsetninger i logistikk-segmentet for totalt NOK 2,2 mrd. i fjor. Dermed utgjorde logistikk 52 % av totalen. Det alt vesentligste ble kjøpt av Oslo-baserte tilretteleggere. To av omsetningene hadde nettoyield i intervallet 5,00 til 5,25 % og ytterligere tre omsetninger var intervallet 5,40 til 5,70 %. Flere av disse hadde gjenværende leieperiode over 15 år. Det var god bredde i omsetningene i fjor og det ble blant annet omsatt eiendom med bruk som treningssenter, politistasjon, boligutleie, boligutvikling, kontor og diverse industri. Den nest største transaksjonen i Trondheim i fjor var en portefølje med 10 handelseiendommer i Midtbyen hvor vi var salgsrådgiver på vegne av Angen-familien (den ene eiendommen var også 50 % eid av Realinvest). Salgsprisen er konfidensiell, men prisingen var skarp til og være denne type eldre eiendomsmasse. Kjøper ble E. C. Dahls Eiendom som allerede er tungt inne i Midtbyen og som har som strategi å utvikle sentrum.

De ulike segmentenes andeler i 2018 av transaksjonsvolumet målt i verdi

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.