Denne artikkelen var først på trykk i Kapital nr 18/2019 Det er mye fokus på miljøsertifiserte nybygg, men lite fokus på gjenbruk når kontorleietakere flytter til nye lokaler i eksisterende bygg. Gårdeierne er frustrerte over utviklingen med stadig…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Oslo/Akershus
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Oslo har falt i fem år på rad. Sysselsettingsvekst og lite nybygging har drevet ledighetsfallet. Ledigheten er spesielt lav i sentrumsområdene - under 4 % i sentrum og CBD samlet sett. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Oslo er nå 5,2 % og vår prognose innebærer et lite fall til før utflating i 2020. Deretter stiger ledigheten sakte de kommende årene.
Vår definisjon av normal yield for kontor i Oslo tar utgangspunkt i en kontoreiendom med ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3. Vi forutsette normalt god standard, 5 år igjen på leiekontraktene og ordinære bedrifter som leietagere. For dette segmentet er yieldgapet høyere og vi venter at kombinasjonen av sterk investoretterspørsel og god utvikling i kontorleiemarkedet bidrar til at yieldnivået vil kunne falle svakt i prognoseperioden.
Vi vurderer at prime yield (forutsatt syv års vektet gjenværende leieperiode) vil utvikle seg flatt i prognoseperioden.
Kontorleieprisene i Oslo har steget med ca. 7-8 % det siste året. Vi forventer fortsatt leieprisvekst, spesielt i sentrum. Fom midten av 2019 tom 2021 forventer vi en leieprisvekst rundt 10 % i sentrum og CBD.
Med tanke på verdiutviklingen for prime kontor i Oslo det kommende året trekker stigende leiepriser i positiv retning, mens vi forventer en flat yieldutvikling.
Hett i sentrum - Ledigheten har i 2019 falt ytterligere i Oslo, Asker og Bærum drevet av lite nybygging og fortsatt sysselsettingsvekst. Spesielt sentrum og CBD har lav ledighet, og få tilgjengelige lokaler har bidratt til videre leieprisvekst etter ca. 10 % oppgang i 2018. Ledigheten vil være lav i sentrumsområdene også de neste par årene og vi venter fortsatt prisoppgang, men at veksten flater ut. les mer
Vår halvårlige ledighetstelling i august 2019 viste at ledigheten falt med 40 punkter. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på 5,2 %. Ledigheten er spesielt lav i sentrum og CBD, under 4 % samlet sett. Sentrumsområdene er svært etterspurte og siden det fortsatt bygges lite forventer vi lav ledighet de neste par-tre årene.
Skøyen har en ledighet på ca. 10 % som innebærer en økning det siste halvåret. De fleste nybyggene er ferdigstilte og fylt opp, men en del av leietakerne i nybyggene etterlater seg ledige lokaler andre steder på Skøyen. Majoriteten av ledigheten er fordelt på få lokaler. I vest er ledigheten fremdeles høy på Lysaker og Fornebu, mange av de ledige lokalene mangler den nærheten til tog og T-bane leietakerne etterspør.
I klyngene i øst er ledigheten moderat til høy. Storo og Nydalen er et unntak og har knapt ledige kontorlokaler. På Økern/Løren og Helsfyr/Bryn er flere nybyggprosjekter både igangsatt og planlagt, noe som vil medføre relativt høy ledighet de neste årene. Prosjektene vil også bidra til å utvikle klyngene i øst.
Vi venter at ledigheten faller noen få punkter til og deretter stiger sakte fra 2020. Fom 2020 vil nybygg bidra til tilførsel av kontorlokaler og vi venter av ledigheten stiger til ca. 5,6 % ved utgangen av 2021.
Mer om kontorledigheten i Oslo her!
Leieprisene har fortsatt å stige i det dyreste segmentet – topplokaler i sentrum og CBD. Den vedvarende lave ledigheten og en sterk etterspørselsside gjør at vi tror leiene vil stige ytterligere i sentrum og CBD, men at veksten flater ut utover i prognoseperioden som strekker seg ut 2021. Vår prognose tilsier en leieprisvekst på ca. 9 % til 12 % akkumulert i sentrumsområdene fom midtveis i 2019 og ut 2021. For hele Oslo, Lysaker og Fornebu venter vi en leieprisvekst på ca. 7,5 % akkumulert i samme periode (2,9 % p.a).
Mer om våre forventninger til leieprisene fremover her!
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | God standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|---|
| Helsfyr/Bryn | 1850 - 2300 | 1400 - 1850 | 8 % |
| Økern/Løren | 1800 - 2300 | 1400 - 1800 | 16 % |
| Storo/Nydalen | 2100 - 2650 | 1700 - 2100 | 3 % |
| Ytre Sentrum | 2200 - 3000 | 1800 - 2200 | 2 % |
| CBD Øst | 3300 - 4100 | - | 2 % |
| CBD Vest | 3700 - 5000 | 3000 - 3700 | 3 % |
| Indre Sentrum | 3000 - 3900 | 2400 - 3000 | 5 % |
| Skøyen | 2800 - 3400 | 2200 - 2800 | 10 % |
| Fornebu | 1500 - 1850 | 1300 - 1500 | 10 % |
| Lysaker | 1900 - 2400 | 1500 - 1900 | 11 % |
| Asker og Bærum | 1700 - 2050 | 1200 - 1700 | 6 % |
Sterk investeringsvilje, etterspørselsoverskudd og flat yieldutvikling les mer
Kort oppsummert er transaksjonsmarkedet i Oslo preget av etterspørselsoverskudd, mange kjøpere og påfølgende skarpe priser. Med bakgrunn i transaksjonene vi har sett de siste månedene, har vi nedjustert vårt anslag for kontor Oslo marginalt med mellom 15-20 bps i alle segmentene siden vår oppdatering i april. Markedet preges av at forskjellen mellom det beste og nest beste nå er på et historisk lavt nivå.
Vi har hittil i 2019 (oktober) sett 5 milliardtransaksjoner i Oslo og Akershus, hvor tre av dem er i kontorsegmentet (DNB Midtbygget, Valle Wood og View, men også Workplace Oo). Gjennomsnittsyielden i Oslo og Akershus flater ut for andre halvår på rad, etter at de fire foregående årene har vist en kontinuerlig nedgang.
Totalt sett preges altså Oslo-markedet av investeringsvilje, aksept for lavere avkastning ved kjøp av kontantstrømeiendom, men også optimisme med tanke på leiemarkedene og eiendomsutvikling. Mye tyder på at kjøpsinteressen ikke vil avta med det første. De lange rentene har sunket betydelig siden vår siste oppdatering (og er ventet å forbli lave lenger), det er forventninger til et fortsatt sterkt leiemarked (særlig i sentrum), og ikke minst antyder våre siste investorundersøkelser at det er både vilje og kapital til å kjøpe mer det kommende året. Dette illustreres også ved at et utvalg av de 25 største aktørene i Oslo ikke lenger tror på økte yielder i det korte bildet. Tross at flertallet fortsatt tror yieldene for kontor skal stå uendret de neste 12 månedene, er det en betydelig økt andel som tror at yieldene skal presses videre ned både for prime (40 %) og for normal eiendom (36 %).
Tilretteleggerne største kjøpergruppering, men en stadig mindre andel av kjøpene deres blir gjort i Oslo og Akershus les mer
Dynamikken i Oslo-markedet påvirkes i høy grad av tilretteleggerne (de norske fonds- og syndikeringsaktørene). De var involvert på kjøps- eller salgssiden i ca. 30 % av omsetningene i Oslo og Akershus hittil i år, og 14 unike aktører har hittil i år (per.okt) handlet for nær 8 mrd. i Oslo/Akershus. I ti av disse omsetningen sto faktisk tilretteleggerne både på kjøps og salgssiden. Ca. 60 % av volumet relaterer seg til kontor og lager/logistikk, men betydelige andeler er også blitt gjort innen handel og samfunnsbygg. Gjennsomsnittsomsetningen til tilretteleggerne ble gjort på en yield 5,8 % i Oslo og Akershus, mot 6,2 % i landet for øvrig.
Liv/Pensjon/Forsikring er største nettokjøper, men dette er drevet at et fåtall store transaksjoner i kontorsegmentet. Internasjonale investorer er hittil i år største netto selger, men vi har sett kjøpere som Euro Real Estate og Capman vært representert på kjøpersiden hittil i år med kjøp av hhv. Landkredittgården og Brynsalléen 2.
Som regelen har vært de siste årene utgjorde eiendomsselskap, utviklere og private investorer også en stor nettoselger målt i volum. Svært mange aktører i denne kategorien kjøper eiendom for utvikling og selger ferdigutviklede produkter. Hittil i 2019 (okt) har de stått bak 58 salg og snittyielden i kontantstrømeiendommene var 4,9 %. Tilsvarende har de foretatt 54 kjøp, hvor over 40 % relaterer seg til boligsegmentet (bygård, tomter og boligutvikling).
Markedet preges av høyt trykk mot kontor, lager/logistikk, men også boligrelaterte transaksjoner les mer
Det har hittil i år vært høy transaksjonsaktivitet i alle segmenter i Oslo/Akershus med unntak av hotell. Størst omsetning har det vært i kontorsegmentet med over NOK 11 mrd. i samlet verdi, som med dette representerer over 50 % av volumet. I kontorsegmentet har vi registrert en snittyield på 5,2 % (5,6 % i landet for øvrig), mens nær 30 % har blitt en gjort på en yield under 4 %. Kun tre transaksjoner har for øvrig blitt registrert over 6 %. Så langt står eiendomsselskapene (50 %) og tilretteleggerne (30 %) på kjøpersiden i 80 % av transaksjonene knyttet til kontor i Oslo.
Lager og logistikksegmentet markerer seg også i år med høy aktivitet med 16 gjennomførte transaksjoner for totalt nær NOK 3 mrd., omtrent samme antall som på samme tid i fjor. Eiendomsselskapene og tilretteleggerne står på kjøpersiden i samtlige transaksjoner. I gjennomsnitt ble kjøpene gjort til en yield på 5,7 % (2018: 5,4 %), med en gjennomsnittlig gjenværende leietid på 9,9 år (2018: 11,2 år).
Kontoryieldene forblir lave lenger les mer
Den kanskje viktigste endringen i makroprognosene siden sist oppdatering er fallet i de lange rentene, men også forventningen om at rentene vil være lave lengre enn tidligere antatt. Sammenlignet med vår siste oppdatering (april), ligger total lånekost (5 års swap + gjennomsnittlig bankmargin) 40-80 bps. lavere enn i sist oppdatering. Hovedsakelig er dette drevet av rentene, men vi har også sett at bankmarginen har falt videre. Dette tror vi også vil påvirke yieldutviklingen.
Med bakgrunn i årets transaksjoner i kontorsegmentet i Oslo, har vi valgt å justere ned yieldene i alle segmentene med mellom 15-20 bps. Her tenker vi spesielt på salget av DNB Midtbygget, Vitaminveien 4, men også omsetningen av Valle Wood/View. Utviklingen den siste tiden viser at yielden på det beste og nest beste har falt markert og nå er på historisk lave nivåer. Få selgere og et stort etterspørselsoverskudd etter særlig kontor, har gitt tydelig utslag på prisingen av kontoreiendommene.
Når vi ser på utviklingen fremover, tror vi på en flat utvikling for både prime yield og de beste eiendommene langs ring 3 i prognoseperioden ut 2021. Dette begrunnes med at rentene er forventet å ha en relativt flat utvikling i perioden (mot en svak oppgang ved sist oppdatering), et stort etterspørselsoverskudd etter kontoreiendom, men også i et fortsatt sterkt leiemarked (særlig i sentrum). For normaleiendom forventer vi at yieldene kan falle ytterligere noe, hvor vi har lagt til grunn en marginal nedgang på 20 bps frem til 2021. Investorene etterspør i økende grad utviklingseiendom (som ofte ligger under nettopp denne kategorien), samtidig tror vi etterspørselsoverskuddet etter kontor gjør at flere vil søke ut på risikoskalaen mot normaleiendom
Hvor skal man gjøre av kapitalen? Derfor er det for lite for salg.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q3-2019
Sterkt Oslo-marked drevet frem av optimisme til kontor-, logistikk- og boligsegmentene les mer
Overordnet preges eiendomsmarkedet i Oslo-regionen av solide leiemarkeder og sterk investeringsvilje i både kontantstrømeiendom og i utvikling innen de fleste eiendomssegment. Kontor står øverst på ønskelisten til investorene, og Oslomarkedet preges av stor etterspørsel etter nettopp kontoreiendom. Med bakgrunn i flere referansetransaksjoner har vi valgt å justere ned våre yieldanslag i samtlige kontorsegmenter marginalt med mellom 15-20 bps, og vi tror også at yieldene vil forbli lave lengre, særlig på grunn av fallet vi har sett i de lange rentene .