Oslo

Endrede kjøpspreferanser og fallende yielder

Når Norge ble mer eller mindre stengt ned i mars, var det betydelig usikkerhet knyttet til hvordan markedet for kjøp og salg av næringseiendom ville utvikle seg. Tross at vi i en kort periode så noe lavere aktivitet enn normalt,…

Les hele artikkelen
23. sep 2020, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q3 2020

Fallende renter og kjøpelystne investorer har så langt trumfet den økte usikkerheten vi ser i markeded. Vi ser likevel at den økte usikkerheten har gitt endrede kjøpspreferanser, og at en økende andel av investorene søker seg mot trygge gode kontantstrømmer.

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

3.60
0

Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

5.20
0

Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2020

(Antall akkumulert)
86

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Oslo/Akershus

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
28

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
6.9
1.7

Kontorledigheten i Oslo steg siste halvår av 2020 etter fem år med ledighetsfall. Ledigheten er lav i sentrumsområdene - under 5 % i sentrum og CBD samlet sett. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.

Kontorleiemarkedet

Q3 2020

Vår siste telling viste at ledigheten steg noe til 6,9 % i Oslo, Asker og Bærum primært drevet av økt nybygging, mens koronavirustiltak har ført til en brems i markedet. les mer

Vår halvårlige ledighetstelling for andre halvår 2020 viste ikke noen dramatisk økning tross koronatiltak. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på moderate 6,9 % – en oppgang på 1 prosentpoeng siden januar 2020. Ledigheten i sentrum og CBD er fremdeles la og i sjiktet 3 – 6 %. Sentrumskontorer er svært etterspurte og siden det bygges relativt lite i sentrum forventer vi moderat til lav ledighet også de neste par årene.

I vest er ledigheten relativt høy med 13 % på Lysaker og 11 % på Fornebu. Asker og Bærum har en flat utvikling med 6 % ledighet, mens Skøyen har en liten nedgang på 2 prosentpoeng til 6 %.

I klyngene i øst har vi også en forholdsvis høy ledighet, med Økern/Løren på 22 % ledighet, og Helsfyr/Bryn på 11 % ledighet. Den høye ledigheten på Økern/Løren skyldes hovedsaklig Økern Portal og Parallell som står for over halvparten av det ledige kontorarealet. Det bygges mest i øst og trolig blir ledigheten relativt høy de neste årene.

Vi venter en liten ledighetsoppgang i stor-Oslo de neste par årene pga økt nybygging og en ikke minst utfordrende tider for mange leietakere på kort sikt. Nye byggeprosjekter avventes i øyeblikket, spesielt med tanke på å bygge på spekulasjon. Vi forventer derfor et svært lavt nybyggvolum i 2022, som vi tror vil bidra til at ledigheten faller igjen.

Flere detaljer om vår siste ledighetstelling kan leses i blogginnlegg her!

Leieprisene i sentrum fortsatte å stige i 2019, spesielt i sentrum. I øyeblikket tror vi Korona-bremsen i norsk økonomi vil trekke leieprisene noe ned gjennom 2020 og starten av 2021. Lav ledighet i spesielt sentrum vil bidra positivt for gårdeierne, mens det er begrenset hvor mye man kan redusere leiene randsonen hvor konkurransen har vært skarp over tid.

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav God standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Helsfyr/Bryn 1850 - 2300 1400 - 1850 11 %
Økern/Løren 1800 - 2300 1400 - 1800 18 %
Storo/Nydalen 2100 - 2650 1700 - 2100 5 %
Ytre Sentrum 2200 - 3000 1800 - 2200 3 %
CBD Øst 3400 - 4200 - 4 %
CBD Vest 3700 - 5000 3000 - 3700 5 %
Indre Sentrum 3200 - 4000 2600 - 3200 6 %
Skøyen 2800 - 3400 2200 - 2800 6 %
Fornebu 1500 - 1850 1300 - 1500 11 %
Lysaker 1900 - 2500 1500 - 1900 13 %
Asker og Bærum 1700 - 2050 1200 - 1700 6 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
God standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q3-2020

Når Norge ble mer eller mindre stengt ned i Mars, var det betydelig usikkerhet knyttet til hvordan markedet for kjøp og salg ville utvikle seg. Tross at vi i en periode så noe lavere aktivitet enn normalt, er nok de fleste enige om at normaliseringen av markedet har gått betydelig raskere enn forventet. Lavere renter, ser så langt ut til å trumfe den økte usikkerheten i markedet.  Per.idag (September) er markedsaktiviteten på høyde med hva vi så på samme tid i fjor, hvor  Oslo og Akershus står for om lag 45 % av det nasjonale transaksjonsvolume les mer

Vår ferske investorundersøkelse blant de største aktørene i Oslo, bekrefter at investorene har både vilje og kapital til å kjøpe seg mer næringseiendom det kommende året. Investorene utrykker likevel at kjøpspreferansene har endret seg noe i etterkant av COVID-19, og at en økende andel nå søker seg mot lavrisikoeiendommer i en periode preget av mer usikkerhet. Dette forventer vi også vil gi utslag i prisene, og at vi vil se en større prisdifferensiering mellom prime og eiendommene på sekundærbeliggenheter i tiden fremover. Investorene melder blant annet om at sentrale gode kontantstrømmer innen kontor, samfunnsbygg og logistikk er segmenter som står høyt opp på ønskelisten for året, og at flere av disse segmentene har styrket seg relativt sett til en del av de andre segmentene. Eksempelvis utrykker investorene en noe mer avventende holdning enn tidligere til investeringer særlig innen hotell og deler av handelsnæringen som så langt har blitt tyngre rammet av COVID-19.

COVID-19 har medført at ulike drivkrefter drar i hver sin retning. Både de korte og lange rentene har falt markert, samtidig er markedet preget av noe mer usikkerhet både til økonomien, men også leiemarkedene. For kontor tror vi likevel på et forsterket etterspørselsoverskudd etter de beste kontoreiendommene, og at lavere renter og preferanser mot lavrisikoeiendommer, vil trumfe den økte usikkerheten i markedet. Vi i likhet med flertallet av investorene tror på en flat til svakt nedadgående utvikling for prime yield det kommende året.

Hvor skal man gjøre av kapitalen? Derfor er det for lite for salg.

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.