Oslo

Aktivt første halvår i transaksjonsmarkedet

Transaksjonsvolumet er fortsatt høyt i Norge tross økte renter, økt inflasjon og resesjonsfrykt. Markedet oppleves imidlertid mer selektivt, og vi ser fortsatt meget god interesse for de mest attraktive eiendommene på tvers av segmentene. Usikkerheten oppleves derimot større enn i…

Les hele artikkelen
4. jul 2022, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q3 2022

Transaksjonsvolumet i første halvår var blant de høyeste vi noensinne har registrert, og det til tross for at det ikke var noen enkelttransaksjoner over 3 milliarder. Etter sommeren har markedet derimot bremset grunnet avstand mellom kjøpere og selgere. Vi tror økte renter presser prisene oppover og har oppjustert prime yield, dog uten direkte referanser.

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.0
0.75

Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

5.20
0

Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2021

(Antall akkumulert)
93

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi 50 millioner kroner i Oslo/Akershus

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
29

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi 50 millioner kroner. Minimum 50 prosent av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
4.4
-2.5

Kontorledigheten i stor-Oslo synker med 1,5 prosentpoeng fra første til andre halvår 2022, og viser en ledighet på 4,4 prosent for Oslo, Asker og Bærum. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.

Kontorleiemarkedet

Q3 2022

Vår siste telling viste at ledigheten falt med 1,5 prosentpoeng i Oslo, Asker og Bærum. Ved ledighetstellingen for første halvår 2021 falt ledigheten med 100 punkter fra 2021, og ledigheten har dermed falt hele 2,5 prosentpoeng det siste året. les mer

Vår halvårlige ledighetstelling for andre halvår 2022 viste ytterligere nedgang i kontorledigheten. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på 4,4 prosent – en nedgang på hele 1,5 prosentpoeng siden januar 2022. Ledigheten i sentrum og CBD har vært lav over tid, og mange leietakere ønsker seg fortsatt til sentrum. Sentrumskontorer er svært etterspurte, og siden det bygges lite i sentrum av Oslo forventer vi moderat til lav ledighet også de neste par årene.

Vest for Oslo er ledigheten lav med 3 prosent på Lysaker og 3 prosent på Fornebu. Asker og Bærum har også en synkende ledighet som viser 4 prosent ledighet, mens Skøyen har en nedgang på et prosentpoeng til 7 prosent.

Også i klyngene øst for Oslo har vi nå lav ledighet for første gang på lenge. Økern/Løren har 4 prosent ledighet (ned fra 13 prosent), og Helsfyr/Bryn har 5 prosent ledighet (ned fra 8 prosent). Den synkende ledigheten i øst skyldes hovedsakelig at nybygg har blitt fylt opp. Det kan bygges mye i øst, men de kommende par årene tilføres markedet relativt lite nybygg. Trolig blir ledigheten moderat i randsonen de neste årene, tross en ventet brems i norsk økonomi.

Vi venter en lav ledighet i stor-Oslo frem mot 2025, hovedsakelig grunnet at estimatene for nybygg er tatt kraftig ned de neste årene.

Du kan lese flere detaljer om vår siste ledighetstelling i denne saken!

Leieprisene i Oslo fortsatte å stige i 2022, spesielt i sentrum. Lav ledighet og lite nybygging vil bidra positivt for gårdeierne. I randsonen har gårdeierne fått fylt opp byggene sine, og de høye byggekostnadene vil etterhvert kunne dra opp leieprisene også i randsonene. Det kreves nå høyere leier for å sette i gang lønnsomme prosjekter.

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderSorter Høy standardSorter God standardSorter KontorledighetSorter
Helsfyr/Bryn 2000 - 2400 1400 - 2000 5 %
Økern/Løren 1800 - 2300 1400 - 1800 4 %
Storo/Nydalen 2400 - 2800 1900 - 2400 8 %
Ytre Sentrum 2400 - 3200 1800 - 2400 2 %
CBD Øst 3800 - 4500 3000 - 3800 3 %
CBD Vest 4200 - 5500 3300 - 4200 4 %
Indre Sentrum 3500 - 4000 2900 - 3500 8 %
Skøyen 3200 - 3800 2500 - 3200 7 %
Fornebu 1700 - 2000 1500 - 1700 3 %
Lysaker 2400 - 2900 1900 - 2400 3 %
Asker og Bærum 1700 - 2200 1300 - 1700 4 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
God standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q3 2022

Rentene har økt kraftig hittil i år og sentralbankene signaliserer at renteøkningene vil komme på løpende bånd utover høsten. Vi har observert et stemningsskifte i markedet. Investorene ønsker fortsatt å kjøpe eiendom, men er mer avventende og selektive. les mer

Oppjusterer yieldene

DNB Næringsmegling oppjusterte i høst yieldanslaget for prime kontor i Oslo fra 3,50 til 3,75 – 4 prosent. Tross at yieldanslaget er tatt markert opp siden bunnen på 3,25 prosent tidligere i år, er vår forventning at yieldene vil pressses ytterligere opp i tiden som kommer. Yieldgapet er borte på dagens nivåer, hvilket vi tror vil refelekteres i prisene fremover. I et historisk perspektiv burde prime yield i Oslo vært på over 5 prosent gitt dagens rentenivå, men når det er sagt er det flere faktorer som vil bidra til å dempe effekten av renteoppgangen. Vi registrerer fortsatt en betydelig interesse for de beste eiendommene, og vi tror enkelte investorer vil strekke seg langt for å få tak i de rette objektene om muligheten åpner seg. Usikkerheten vi nå er vitne til kan gi muligheter investorene ellers ikke hadde fått. Videre er det en forventing i markedet om at leieprisene vil fortsette å stige. Dette underbygges av en historisk lav ledighet, høy etterspørsel etter de beste kontorlokalene, men også en forventning om høy KPI vekst også de kommende årene.

 

Stemningsskifte hos investorene

Vår ferske investorundersøkelse blant de store investorene i Oslo støtter i stor grad markedssynet vårt. Målingen viser både økt usikkerhet blant investorene, men også en forventning om at yieldene skal fortsette å stige. De fleste investorene forventer at prime yield i Oslo skal stige 25-50 bps de kommende 12 månedene, men det er større sprik i svarene enn vanlig.  Flere av investorene sier de har både kapital og vilje til å handle også fremover , men at de ønsker å se en prising tilpasset dagens markedssituasjon før de investerer. Halvparten av investorene forventer fortsatt å være nettokjøpere de neste 12 månedene, som tross en nedgang fra tidligere undersøkelser vitner om investeringsvilje for de rette objektene. Investorene forventer videre en sterk leieprisvekst, særlig for kontor i Oslo sentrum. Vi observerer videre en preferanseendring hos investorene, hvor en større andel enn tidligere jakter utvikling og value add objekter i jakten på avkastning. Dette i en periode hvor flere tror det blir krevende å oppnå god avkastning for rene kontantstrømeiendommer. Videre ser vi at hotell utmerker seg som segmentet hvor investorene forventer sterkest verdiutvikling fremover. Segmentet har ikke hatt den samme yieldnedgangen som flere andre segmenter, samtidig har etterspørselen etter hotellrom økt markert i år, etter  to tøffe år preget av pandemi.

 

God start på året i transaksjonsmarkedet, men forventing om noe lavere aktivitet fremover

Per første halvår var aktivitetsnivået blant de beste årene noensinne, tross fravær av de store porteføljeomsetningene vi så mange eksempler på i 2021. Hittil i år har det vært særlig god aktivitet innen lager/logistikk (inkl industrieiendom), som tidvis har vært det mest omsatte segmentet på landsbasis. Det har også vært god aktivitet i deler av handelssegmentet. Etter sommeren opplever vi så langt et noe roligere marked, og det har vært flere eksempler på transaksjoner som ikke blir gjennomført.  Usikkerheten oppleves større enn normalt , og det er knyttet stor spenning til hvordan de kommende månedene vil utarte seg både med tanke på aktivitet og prising. Vi forventer at vi i en periode kan se økt avstand mellom kjøper og selgers forventninger, hvilket kan medføre lavere aktivitet i en overgangsperiode. Historisk har vi sett at risikoapetitten til investorene reduseres når det forventes brems i økonomien, som ofte medfører at investorene i større grad trekker kapitalen mot Oslo. Hittil i år ser vi likevel et godt aktivitetsnivå i flere av byene utenfor Oslo, som Drammen (6 mrd. per medio september) og Stavanger (7 mrd.).

Jeg vil ikke være idioten som kjøper 2 mnd. for tidlig

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.