DNB Næringsmegling gjennomførte i januar og februar den halvårlige målingen av ledighet i kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum. Målingen viste et videre fall i ledigheten noe som var i tråd med vår forventning. Ledigheten har med det falt jevnt…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi vurderer prime yield til 3,75 % (syv års leiekontrakt). Lengre leiekontrakter kan imidlertid omsettes på ca. 3,50 %. Bane NOR bygget i Schweigaards gate 33 med 10 års leiekontrakt blir en test på markedets betalingsvillighet for en eiendom som ligger i bakre rekke i CBD Øst og som har en svært trygg kontantstrøm for de nærmeste ti årene. Vi forventer at yielden blir under fire prosent.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom og vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Oslo/Akershus. Per oktober har vi registrert 94 omsetninger hittil i år og fra 2014 har vi registrert 650 transaksjoner i Oslo/Akershus.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % i en eiendom må være omsatt for å at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdi av den andelen som er solgt. Per oktober har vi registrert et volum på NOK 32 mrd. hittil i år. Fra 2014 har vi registrert et volum på NOK 228 mrd. i Oslo/Akershus og snittvolumet de siste fire årene har vært på ca. NOK 50 mrd., mens snitt-transaksjonen (av de med minimumsverdi NOK 50 mill.) har vært på NOK 350 mill.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Oslo er nå på det laveste nivået på over ti år. Et godt driv i norsk økonomi og sysselsettingsvekst har drevet ledighetsfallet de senere årene, videre har det blitt bygget lite nye kontorarealer. Ledigheten er spesielt lav sentrumsområdene - under 4 % i sentrum og CBD samlet sett. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Oslo er nå 5,6 % og vår prognose innebærer at nivået bunner ut i 2019 og stiger sakte gradvis de kommende årene.
Vår definisjon for normal yield for kontor i Oslo tar utgangspunkt i en kontoreiendom med ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 og som har normalt god standard, 5 år igjen på leiekontraktene og ordinære bedrifter som leietagere. Sammenlignet med i vinter har vi nedjustert yieldestimatet med ti punkter til +/- 5,50 %. Vi venter at det tar tid før økte renter slår ut i stigende yieldtendens og spesielt for normal kontoreiendom der yieldgapet fortsatt er betydelig og yieldfallet har vært mer begrenset. Vår prognose innebærer at nivået stiger helt marginalt på slutten 2019 til 5,60 %.
Vi vurderer prime yield til 3,75 % (fortsatt syv års vektet gjenværende leieperiode) og legger til grunn at nivået vil kun stige halvparten så mye som rentene. Vårt anslag innebærer at nivået stiger til 4,00 % ved utgangen av 2019.
Kontorleieprisene i Oslo sentrum markant i 2018 og vi venter en mer avdempet vekst fremover utover i prognoseperioden.
Med tanke på verdiutviklingen for prime kontor i Oslo fra høsten 2018 og frem til utgangen av 2019 trekker stigende leiepriser i positiv retning, mens en antagelse om stigende yieldetendens fra andre halvår 2019 drar i motsatt retning. Prognosene tilsier en rimelig flat netto effekt på kvadratmeterprisene med -1 %.
Hett i sentrum - Ledigheten falt gjennom 2018 ytterligere i Oslo, Asker og Bærum drevet av lite nybygging og fortsatt sysselsettingsvekst. Spesielt sentrum og CBD har en lav ledighet og få tilgjengelige lokaler bidro til en leieprisvekst opp mot 10 % i 2018. Ledigheten vil være lav i sentrumsområdene også de neste par årene og vi venter fortsatt prisoppgang, men at veksten flater ut. les mer
Vår halvårlige ledighetstelling januar/februar 2019 viste at ledigheten falt videre i tråd med prognosen. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på 5,6 %. Det er spesielt i sentrum og CBD ledigheten har sunket og per første kvartal 2019 er den samlede ledigheten i indre sentrum og CBD (inkl. Bjørvika-området) på under 4 %. Sentrumsområdene er svært etterspurte og siden det bygges lite forventer vi lav ledighet de neste par -tre årene.
Skøyen har en ledighet på ca. 8 % som innebærer noe nedgang det siste året. Nybyggene Skøyen Atrium og Hoffsveien 17 kom med i tellingen i fjor, ledighetsreduksjn innebærer således at store kontorarealer er absorberte. I vest er ledigheten fremdeles høy på Lysaker og Fornebu. I sistnevnte område er ledigheten redusert fordi flere fremleielokaler er delvis fylt opp eller trukket fra markedet.
I klyngene i øst er ledigheten alt i alt moderat. Storo og Nydalen har knapt ledige kontorlokaler, i de øvrige klyngene er det en moderat ledighet. Det er flere store, planlagte nybyggprosjekter i øst.
Vi venter at ledigheten flater ut på dagens lave nivå. Fom 2020 vil nybygg bidra til tilførsel av kontorlokaler og vi venter av ledigheten stiger til ca. 6,5 % ved utgangen av 2021.
Flere detaljer om vår siste ledighetstelling kan leses i blogginnlegg her!
Leieprisene har fortsatt å stige siden årsskiftet, spesielt i det dyreste segmentet – topplokaler i sentrum og CBD. Den vedvarende lave ledigheten og en sterkt etterspørselsside gjør at vi tror leiene vil stige ytterliger i sentrum og CBD, men at veksten flater ut utover i prognoseperioden som strekker seg til 2021. Vår prognose tilsier en leieprisvekst på ca. 13 % til 18 % akkumulert i sentrumsområdene fom 2019 tom 2021.
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | God standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|---|
| Helsfyr/Bryn | 1850 - 2400 | 1400 - 1850 | 8 % |
| Økern/Løren | 1800 - 2300 | 1400 - 1800 | 10 % |
| Storo/Nydalen | 2100 - 2600 | 1700 - 2100 | 3 % |
| Ytre Sentrum | 2100 - 2900 | 1700 - 2100 | 2 % |
| CBD Øst | 3000 - 3900 | - | 1 % |
| CBD Vest | 3600 - 5000 | 2900 - 3600 | 3 % |
| Indre Sentrum | 3000 - 3900 | 2400 - 3000 | 5 % |
| Skøyen | 2800 - 3300 | 2200 - 2800 | 8 % |
| Fornebu | 1500 - 1850 | 1300 - 1500 | 11 % |
| Lysaker | 1900 - 2400 | 1500 - 1900 | 15 % |
| Asker og Bærum | 1700 - 2050 | 1200 - 1700 | 7 % |
Fortsatt kjøperdrevet marked med synkende yieldtendens, men flere fokuserer på investeringer i egen portefølje. Investeringsetterspørselen holder seg høy og snittyielden i omsetningene i Oslo/Akershus har sunket med ytterligere 20 punkter i år til 5,10 %. Til sammenligning var snittyielden 6,5 % i 2014. Tar vi utgangspunkt i normaliserte lånekostnader, der lånet i sin helhet er bundet opp med 5 års swaprente, så har yieldgapet i gjennomsnittstransaksjonen i Oslo/Akershus sunket fra ca. 2,35 % i 2014 til ca. 0,95 % så langt i 2018. les mer
Investeringsetterspørselen holder seg høy og snittyielden i omsetningene i Oslo/Akershus har sunket med ytterligere 20 punkter i år til 5,10 %. Til sammenligning var snittyielden 6,5 % i 2014. Tar vi utgangspunkt i normaliserte lånekostnader, der lånet i sin helhet er bundet opp med 5 års swaprente, så har yieldgapet i gjennomsnittstransaksjonen i Oslo/Akershus sunket fra ca. 2,35 % i 2014 til ca. 0,95 % så langt i 2018.
Vi har registrert 81 omsetninger for totalt NOK 26,5 mrd. hittil i år. Volumtallene innebærer en nedgang på 15-20 % sammenlignet med samme periode i fjor. Mange har utfordringer med å finne kjøpsobjekter med de rette kriteriene. I vår investorundersøkelse fra august mot 25 av de største aktørene vurderte hele 72 % at tilgangen på kjøpsobjekter har vært dårligere i år enn i fjor. Markedet er stadig kjøperdrevet, men flere og flere uttrykker at de dreier fokuset mot investeringer i egen portefølje. Vi venter at denne utviklingen vil forsterkes fremover. Den forventede renteoppgangen gjør det nærliggende å søke mot eiendomsutvikling for å skape god avkastning i en perioden der yieldene sannsynligvis vil tendere opp. Sterk utvikling i leiemarkedene legger dessuten til rette for eiendomsutvikling. Videre innebærer høyere krav til egenkapital, et begrenset utbud av eiendommer for salg, samt at dagens priser til at det er utfordrende å kjøpe kontantstrøms eiendom i Oslo-regionen som gir høy avkastning.
Egenkapitalaktørene største netto kjøper i et mer krevende marked for tilretteleggerne les mer
Tilretteleggerne har gjennomgående vært største netto kjøper etter finanskrisen og typisk kjøpt mye og solgt lite. Så langt i år har vi imidlertid kun registrert kjøp for ca. NOK 6 mrd. mot et kjøsvolum for hele 2017 på ca. NOK 17 mrd. Enkelte av tilretteleggerne ser for seg å kjøpe og selge like mye fremover og vurderer nå timingen som god for å selge. I lånemarkedet presses tilretteleggerne mer i retning av kortere obligasjonslån eller over på banklån. Kombinert med fortsatt synkende yieldtendens bidrar utviklingen i lånemarkedet til at det har blitt mer utfordrende for tilretteleggerne å levere prosjekter med forutsigbar og høy avkastning i Oslo-regionen.
Totalt sett har vi registrert 46 ulike aktører på kjøpssiden i år og egenkapitalaktørene har vært største nettokjøper. Dette skyldes blant annet Storebrand sitt kjøp av Arcus for NOK 1,7 mrd. Videre har KLP gjennomført kjøp sentralt i Oslo, Oslo Areal kjøpt Yara-bygget på Skøyen og dessuten har Nordea gjennomført tre kjøp. Målt i verdi har som vanlig kategorien «Eiendomsselskap, utviklere og private investorer» vært største netto selger. Blant de internasjonale investorene er svenske Balder sitt kjøp av leilighetshotellet Lakkegata 3 for NOK 418 mill. er det eneste kjøpet av en enkelteiendom så langt i år. Videre var DNB Markets kjøpsrådgiver i en milliardtransaksjon da svenske Infranode og nederlandske DIF kjøpte en portefølje primært beliggende i Oslo-regionen med fire rehabiliteringssentre, 41 omsorgshjem og syv barnehager.
Høyt innslag av boligrelaterte transaksjoner, skarpe yielder, stor bredde i omsetningene og fortsatt betydelig kjøpsinteresse for handelseiendom les mer
Boligrelaterte transaksjoner utgjør hele 23 % av transaksjonsvolumet målt i verdi hittil i år. Enkelte omsetninger er knyttet til større utleieporteføljer med aktører som Fredensborg på kjøpersiden, men det meste er knyttet til tomter og næringseiendommer som skal utvikles til boligformål. Mange av disse eiendommene er på knutepunkt eller knyttet til utvikling som Follobanen. Entra og JM sitt kjøp i Brynsveien og Østensjøveien for NOK 1,1 mrd. utgjør et av flere eksempler de siste par årene på kjøp knyttet til at det skal utvikles en kombinasjon av bolig og næring. Vår investorundersøkelse viser at boligutviklerne er optimistiske og «ingen» er negativ til bolig i Oslo-regionen på lengre sikt.
På tross av mye negativitet knyttet til handelseiendom er det fortsatt betydelig kjøpsinteresse. I to av omsetningene var kvadratmeterprisen over NOK 100.000, og i en av omsetningene var yielden rett under fire prosent. I Oslo/Akershus har vi registrert 17 omsetninger med stor bredde i kjøpergruppen. Herunder tilretteleggere, handelsaktører, utviklere, private investorer og tradisjonelle eiendomsselskap. Logistikk er generelt veldig i vinden, men vi har likevel registrert kun 10 omsetninger. Snittyielden var på lave 5,1 % og aller laveste er registrert på 4,5 %.
Det har vært registrert omsetninger i alle segment og som vanlig har volumet vært størst i kontorsegmentet. Som vanlig ønsker flertallet av aktørene som rapporter til oss at nøkkeltall forblir konfidensielle, men blant 24 kjøp var det kun en kontantstrømeiendom i Oslo/Akershus med yield på seks prosent eller høyere. Over halvparten av yieldene var i intervallet 4,5 til 4,9 %.
Makro og mikro tilsier lavere vekst i yieldene enn rentene les mer
I transaksjonsmarkedet for kontoreiendom i Oslo er yieldgapene (med yieldgap mener vi her differansen mellom nettoyield og lånekostnad) allerede lave. Likevel venter vi at yieldene vil stige klart mindre enn rentene de nærmeste årene. Vurderingen er basert på både makroforventninger og mer spesifikke markedsforhold.
De langsiktige normalnivåene for BNP, inflasjon med mer har kommet kraftig ned og vil påvirke avkastningsnivåene. Generelt venter DNB Kapitalforvaltning lavere avkastning på tvers av aktivaklassene. Også forventningene til hva som utgjør langsiktige rentenivåer ligger nå klart lavere enn tidligere, samt de historiske snittnivåene. Makroforholdene tilsier altså at det generelt vil kreves lavere avkastningsnivåer for å være konkurransedyktig i kampen om investorenes kapital. Trenden har vært tydelig innen næringseiendom de siste årene. Vi har hatt en utvikling der egenkapitalandelen har steget, men hvor yieldene likevel har sunket mer enn lånekostnadene. Tross lavere avkastning har blant annet syndikeringsaktørene lykkes med å hente mye kapital til nye eiendomsinvesteringer.
Generelt ønsker flertallet av de store aktørene å kjøpe seg opp i næringseiendom. Kontor i Oslo er særlig ettertraktet og det er få som her uttrykker salgsplaner. Vi venter derfor et vedvarende etterspørselsoverskudd de nærmeste årene. Et annet forhold som bidrar til å holde yieldene nede er at det blant kjøperne er flere som funder seg betydelig rimeligere enn markedet generelt, samt egenkapitalaktører. I tillegg er optimismen i forhold til kontorleiemarkedet i Oslo sterk og flere er villige til kjøpe på en forventning om stigende markedsleienivåer og redusert utleierisiko.
Mens korte og lange renter gradvis skal opp med ca. et prosentpoeng i forhold til fjorårets nivåer venter vi at yieldene først begynner å stige i slutten av 2019, og at nivåene frem til slutten av 2020 kun skal opp 40 til 50 punkter. Vi legger til grunn et nivå for prime yield i dag på 3,75 % (forutsatt syv års leiekontrakt) og dynamikken i prime segmentet i Oslo preges av få valgmuligheter for kjøperne. Kombinasjonen av få valgmuligheter i sentrum og lave yieldgap bidrar til høy etterspørsel for kontoreiendommer med lange kontrakter i klyngene utenfor sentrum. I dette segmentet har vi for 10 års kontrakter et estimat på +/- 4,50 % som bør være innen rekkevidde for blant annet syndikeringsaktørene. Vi legger til grunn at dette segmentet er rentefølsomt og lett spekulativt at dette segmentet blir det første med synkende yieldtendens i slutten av prognoseperioden når rentene er ventet å tikke nedover. For normal kontoreiendom har vi nedjustert estimatet med 10 punkter siden i vinter til +/- 5,50 %. Etterspørselsoverskudd og optimisme knyttet til utleiemarkedet forklarer nivået og dagens lave yieldgap.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
11.09.2018
Stor investeringsvilje les mer
Markedet for næringseiendom i Oslo-regionen preges fortsatt av høy transaksjonsaktivitet, synkende yieldtendens og utvikling av nye områder. Optimismen er særlig sterk i forhold til kontormarkedet der ledigheten fortsetter å synke og markedsleienivåene stiger. Det er vekst i både sysselsetting og befolkning og blant investorene er det flere og flere som både har fokus på både bolig og næring.