Oslo

Oslo med beskjeden ledighetsoppgang

Vi er inne i en periode med store begrensninger i bruken av kontorlokaler, men kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum står seg fortsatt bra. Kontorledigheten i hovedstaden ved inngangen av 2021 er på 7,1 %, en oppgang på beskjedne 0,2…

Les hele artikkelen
29. jan 2021, Anders Steinsland Haugan

Nøkkeltall

Q1 2021

Prime yield falt gjennom 2020, men ikke like mye som rentene. En stor etterspørselsside gjør at vi tror rentene kan stige noe uten at prime yield beveger seg.

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

3.25
0

Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

5.20
0

Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2020

(Antall akkumulert)
176

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Oslo/Akershus

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
66

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
7.1
0.2

Kontorledigheten i Oslo stiger marginalt første halvår for 2021, og viser en ledighet på moderate 7,1 % for Oslo, Asker og Bærum. Ledigheten er lav i sentrumsområdene som historisk også har klart seg bra. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.

Kontorleiemarkedet

Q1 2021

Vår siste telling viste at ledigheten steg noe til 7,1 % i Oslo, Asker og Bærum primært drevet av økt nybygging, mens koronavirustiltak har ført til en økning i hjemmekontorbruken. les mer

Vår halvårlige ledighetstelling for første halvår 2021 viste en marginal økning i kontorledigheten. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på moderate 7,1 % – en oppgang på 0,2 prosentpoeng siden august 2020. Ledigheten i sentrum og CBD er fremdeles lav og mange ønsker seg fortsatt fin sentrum. Sentrumskontorer er svært etterspurte og siden det bygges relativt lite i sentrum forventer vi moderat til lav ledighet også de neste par årene.

I vest er ledigheten relativt høy med 12 % på Lysaker og 8 % på Fornebu. Asker og Bærum har en flat utvikling med 6 % ledighet, mens Skøyen har en oppgang på 4 prosentpoeng til 10 %.

I klyngene i øst har vi også en forholdsvis høy ledighet, med Økern/Løren på 16 % ledighet, og Helsfyr/Bryn på 12 % ledighet. Den høye ledigheten på Økern/Løren skyldes hovedsaklig Økern Portal og Parallell som står for størstedelen av de ledige kontorarealene. Det bygges mest i øst og trolig blir ledigheten relativt høy de neste årene.

Vi venter en liten ledighetsoppgang i stor-Oslo i løpet av 2021 på grunn av økt nybygging og en ikke minst utfordrende tider for mange leietakere på kort sikt. Nye byggeprosjekter avventes i øyeblikket, spesielt med tanke på å bygge på spekulasjon. Vi forventer derfor et svært lavt nybyggvolum i 2022, som vi tror vil bidra til at ledigheten faller igjen.

Flere detaljer om vår siste ledighetstelling kan leses i blogginnlegg her!

Leieprisene i sentrum fortsatte å stige i 2020, spesielt i sentrum. Lav ledighet i spesielt sentrum vil bidra positivt for gårdeierne, mens det er begrenset hvor mye man kan redusere leiene i randsonen hvor konkurransen har vært skarp over tid.

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav God standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Helsfyr/Bryn 1850 - 2300 1400 - 1850 12 %
Økern/Løren 1800 - 2300 1400 - 1800 16 %
Storo/Nydalen 2100 - 2650 1700 - 2100 6 %
Ytre Sentrum 2200 - 3000 1800 - 2200 4 %
CBD Øst 3400 - 4200 - 4 %
CBD Vest 3700 - 5000 3000 - 3700 5 %
Indre Sentrum 3200 - 4000 2600 - 3200 9 %
Skøyen 2800 - 3400 2200 - 2800 10 %
Fornebu 1500 - 1850 1300 - 1500 8 %
Lysaker 1900 - 2500 1500 - 1900 12 %
Asker og Bærum 1700 - 2050 1200 - 1700 6 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
God standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q1 2021

Koronapandemien og restriksjonene som fulgte ga ingen brems i markedet for næringseiendom i 2020. Tvert imot registrerte vi det nest høyeste transaksjonsvolumet noensinne, totalt 117 mrd. Vi tror prime yield vil gå sidelengs selv med noe renteoppgang grunnet en sterk etterspørsel etter eiendom. Samtidig tror vi prime yield bunner ut og etter hvert stiger med økt inflasjon og stigende renter. les mer

2020 viste at investorene hadde både vilje og kapital til å kjøpe seg mer næringseiendom i et år med dramatiske omveltninger og høy usikkerhet. Kjøpspreferansene endret seg noe etter koronapandemien og nedstengninger, en økende andel søkte seg mot lavrisikoeiendommer. Dette forventer bidro til skarpere prising av de eiendommer på best beliggenhet, men prime yield falt mindre enn rentene gjennom fjoråret. Vi tror på større differansiering mellom topp-  og sekundærbeliggenheter i tiden fremover. Investorene melder fortsatt om at sentrale gode kontantstrømmer innen kontor, samfunnsbygg og logistikk er segmenter som står høyt opp på ønskelisten, og at flere av disse segmentene har styrket seg relativt sett til en del av de andre segmentene i senere tid. Investorene er mer avventende til investeringer innen hotell og deler av handelsnæringen, som har blitt tyngre rammet av COVID-19.

Etter markant nedgang er de lange rentene igjen stigende. Leiemarkedet for kontor har klart seg bra, godt hjulpet av myndighetspakker. Vi har ikke observert markant ledighetsoppgang i de fire største byene og leiene har gått sidelengs til svakt stigende. Det er usikkerhet knyttet til både om det kommer en konkursbølge når offentlige hjelpepakker strammes inn og om mer hjemmekontorbruk demper etterspørselen. Vi tror mest på en myk landing og at markedet vil påvirkes positivt av en rask innhenting i norsk økonomi.

Vi tror vi fortsatt vil se et markant etterspørselsoverskudd etter de beste kontoreiendommene, og at dagens yieldnivåer opprettholdes med noe renteoppgang i det korte bildet. Stigende renter vil trolig føre til noe yieldoppgang på litt lenger sikt.

Hvor skal man gjøre av kapitalen? Derfor er det for lite for salg.

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.