Vi er inne i en periode med store begrensninger i bruken av kontorlokaler, men kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum står seg fortsatt bra. Kontorledigheten i hovedstaden ved inngangen av 2021 er på 7,1 %, en oppgang på beskjedne 0,2…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi 50 millioner kroner i Oslo/Akershus
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi 50 millioner kroner. Minimum 50 prosent av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Oslo stiger marginalt første halvår for 2021, og viser en ledighet på moderate 7,1 prosent for Oslo, Asker og Bærum. Ledigheten er lav i sentrumsområdene som historisk også har klart seg bra. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.
Vår siste telling viste at ledigheten steg noe til 7,1 prosent i Oslo, Asker og Bærum primært drevet av økt nybygging, mens koronavirustiltak har ført til en økning i hjemmekontorbruken. les mer
Vår halvårlige ledighetstelling for første halvår 2021 viste en marginal økning i kontorledigheten. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på moderate 7,1 prosent – en oppgang på 0,2 prosentpoeng siden august 2020. Ledigheten i sentrum og CBD er fremdeles lav, og mange ønsker seg fortsatt til sentrum. Sentrumskontorer er svært etterspurte, og siden det bygges relativt lite i sentrum av Oslo forventer vi moderat til lav ledighet også de neste par årene.
Vest for Oslo er ledigheten relativt høy med 12 prosent på Lysaker og 8 prosent på Fornebu. Asker og Bærum har en flat utvikling med 6 prosent ledighet, mens Skøyen har en oppgang på 4 prosentpoeng til 10 prosent.
I klyngene øst for Oslo har vi også en forholdsvis høy ledighet, der Økern/Løren har 16 prosent ledighet, og Helsfyr/Bryn på 12 prosent ledighet. Den høye ledigheten på Økern/Løren skyldes hovedsakelig Økern Portal og Parallell som står for størstedelen av de ledige kontorarealene. Det bygges mest i øst og trolig blir ledigheten relativt høy de neste årene.
Vi venter en liten ledighetsoppgang i stor-Oslo i løpet av 2021 på grunn av økt nybygging og ikke minst utfordrende tider for mange leietakere på kort sikt. Nye byggeprosjekter avventes i øyeblikket, spesielt med tanke på å bygge på spekulasjon. Vi forventer derfor et svært lavt nybyggvolum i 2022, som vi tror vil bidra til at ledigheten faller igjen.
Du kan lese flere detaljer om vår siste ledighetstelling i dette blogginnlegget her!
Leieprisene i Oslo fortsatte å stige i 2020, spesielt i sentrum. Lav ledighet, spesielt i sentrum, vil bidra positivt for gårdeierne, mens det er begrenset hvor mye man kan redusere leieprisene i randsonen, der konkurransen har vært skarp over tid.
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | God standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|---|
| Helsfyr/Bryn | 1850 - 2300 | 1400 - 1850 | 12 % |
| Økern/Løren | 1800 - 2300 | 1400 - 1800 | 16 % |
| Storo/Nydalen | 2100 - 2650 | 1700 - 2100 | 6 % |
| Ytre Sentrum | 2200 - 3000 | 1800 - 2200 | 4 % |
| CBD Øst | 3400 - 4200 | - | 4 % |
| CBD Vest | 3700 - 5000 | 3000 - 3700 | 5 % |
| Indre Sentrum | 3200 - 4000 | 2600 - 3200 | 9 % |
| Skøyen | 2800 - 3400 | 2200 - 2800 | 10 % |
| Fornebu | 1500 - 1850 | 1300 - 1500 | 8 % |
| Lysaker | 1900 - 2500 | 1500 - 1900 | 12 % |
| Asker og Bærum | 1700 - 2050 | 1200 - 1700 | 6 % |
Koronapandemien og restriksjonene som fulgte ga ingen brems i markedet for næringseiendom i 2020. Tvert imot registrerte vi det nest høyeste transaksjonsvolumet noensinne, totalt 117 milliarder kroner. Vi tror prime yield vil holde seg stabil selv med noe renteoppgang, grunnet en sterk etterspørsel etter eiendom. Samtidig tror vi prime yield nåt et bunnivå og etter hvert stiger med økt inflasjon og stigende renter. les mer
I 2020 ble det vist at investorene hadde både vilje og kapital til å kjøpe seg mer næringseiendom i et år med dramatiske omveltninger og høy usikkerhet. Kjøpspreferansene endret seg noe etter koronapandemien og påfølgende nedstengninger, og en økende andel søkte seg mot lavrisikoeiendommer. Dette var forventet å bidra til skarpere prising av eiendommene med best beliggenhet, men prime yield falt mindre enn rentene gjennom fjoråret. Vi tror på større differeansiering mellom topp- -og sekundærbeliggenheter i tiden framover. Investorene melder fortsatt om at sentrale, og gode kontantstrømmer innen kontor, samfunnsbygg og logistikk er segmenter som står høyt opp på ønskelisten, og at flere av disse segmentene har styrket seg i forhold til en del av de andre segmentene i senere tid. Investorene er mer avventende til investeringer innen hotell og deler av handelsnæringen, som har blitt tyngre rammet av koronapandemien.
Etter en markant nedgang er de lange rentene igjen stigende. Leiemarkedet for kontor har klart seg bra, godt hjulpet av myndighetspakker. Vi har ikke observert noen markant ledighetsoppgang i de fire største byene, og leiene har vært stabile til svakt stigende. Det er usikkerhet knyttet til både om det kommer en konkursbølge når offentlige hjelpepakker strammes, inn og om mer hjemmekontorbruk demper etterspørselen. Vi tror mest på en myk landing og at markedet vil påvirkes positivt av en rask innhenting av norsk økonomi.
Vi tror vi fortsatt vil se et markant etterspørselsoverskudd etter de beste kontoreiendommene, og at dagens yieldnivåer opprettholdes med noe renteoppgang i det korte bildet. Stigende renter vil trolig føre til noe yieldoppgang på litt lenger sikt.
Hvor skal man gjøre av kapitalen? Derfor er det for lite for salg.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1 2021
Prime yield falt gjennom 2020, men ikke like mye som rentene. Sterk etterspørsel gjør at vi tror rentene kan stige noe uten at prime yield beveger seg.