Oslo

Aktivt første halvår i transaksjonsmarkedet

Transaksjonsvolumet er fortsatt høyt i Norge tross økte renter, økt inflasjon og resesjonsfrykt. Markedet oppleves imidlertid mer selektivt, og vi ser fortsatt meget god interesse for de mest attraktive eiendommene på tvers av segmentene. Usikkerheten oppleves derimot større enn i…

Les hele artikkelen
4. jul 2022, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q1 2022

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom i 2021 var på rekordnivåer både på landsbasis og for Oslo.

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

3.50
0.25

Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

5.20
0

Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2021

(Antall akkumulert)
75

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi 50 millioner kroner i Oslo/Akershus

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
24

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi 50 millioner kroner. Minimum 50 prosent av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
5.9
-1

Kontorledigheten i stor-Oslo synker med 1 prosent første halvår 2022, og viser en ledighet på 5,9 prosent for Oslo, Asker og Bærum. Ledigheten er lavest i sentrumsområdene som historisk også har klart seg bra. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.

Kontorleiemarkedet

Q1 2022

Vår siste telling viste at ledigheten falt til 5,9 prosent i Oslo, Asker og Bærum. les mer

Vår halvårlige ledighetstelling for første halvår 2022 viste en nedgang i kontorledigheten. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på 5,9 prosent – en nedgang på hele 1 prosentpoeng siden august 2021. Ledigheten i sentrum og CBD er fremdeles lav, og mange leietakere ønsker seg fortsatt til sentrum. Sentrumskontorer er svært etterspurte, og siden det bygges relativt lite i sentrum av Oslo forventer vi moderat til lav ledighet også de neste par årene.

Vest for Oslo er ledigheten lav til moderat med 6 prosent på Lysaker og 7 prosent på Fornebu. Asker og Bærum har en flat utvikling med 6 prosent ledighet, mens Skøyen har en nedgang på 3 prosentpoeng til 8 prosent.

I klyngene øst for Oslo har vi en høy til moderat ledighet, der Økern/Løren har 13 prosent ledighet (ned fra 17 prosent), og Helsfyr/Bryn har 8 prosent ledighet (ned fra 11 prosent). Den synkende ledigheten i øst skyldes hovedsaklig at nybyggene har blitt fylt opp i større grad. Det bygges mest i øst og trolig blir ledigheten moderat til høy de neste årene.

Vi venter en svak økende ledighet i stor-Oslo frem til og med 2024, hovedsaklig grunnet mer tilførsel av nybygg de neste årene, samt at hjemmekontor vil gi en liten effekt på etterspørselen.

Du kan lese flere detaljer om vår siste ledighetstelling i dette blogginnlegget her!

Leieprisene i Oslo fortsatte å stige i 2021, spesielt i sentrum. Lav ledighet, spesielt i sentrum, vil bidra positivt for gårdeierne. I randsonen har konkurransen om leietakerne vært skarp over tid, det har bidratt til flat leieprisutvikling i senere år. Nybyggprosjekter gir fortsatt en stor tilbudsside, men stigende renter og avkastningskrav vil bidra til en nedre grense på leiene. Ikke minst om byggekostnadene forblir på høyere nivåer enn før koronapandemien.

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderSorter Høy standardSorter God standardSorter KontorledighetSorter
Helsfyr/Bryn 1850 - 2300 1400 - 1850 8 %
Økern/Løren 1800 - 2300 1400 - 1800 13 %
Storo/Nydalen 2300 - 2650 1800 - 2300 9 %
Ytre Sentrum 2200 - 3000 1800 - 2200 2 %
CBD Øst 3800 - 4500 3000 - 3800 4 %
CBD Vest 3900 - 5500 3200 - 3900 4 %
Indre Sentrum 3400 - 4000 2800 - 3400 9 %
Skøyen 3000 - 3600 2400 - 3000 8 %
Fornebu 1600 - 1900 1400 - 1600 7 %
Lysaker 2000 - 2500 1500 - 2000 6 %
Asker og Bærum 1700 - 2200 1300 - 1700 6 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
God standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q2 2022

transaksjonsvoumet er fortsatt høyt i Norge tross økte renter, økt inflasjon og resesjonsfrykt. Markedet oppleves imidlertid mer selektivt, og vi ser fortsatt meget god interesse for de mest attraktive eiendommene på tvers av segmentene. les mer

Usikkerheten oppleves derimot større enn i senere år, og det er knyttet stor spenning til hvordan de kommende månedene vil utarte seg. Vi forventer at vi i en periode kan se økt avstand mellom kjøper og selgers forventninger, hvilket kan medføre noe lavere aktivitet i en periode. Historisk har vi sett at risikoapetitten til investorene reduseres i usikre perioder, hvilket vi ser tendenser til allerede. Vi ser likevel et høyt aktivitetsnivå i flere byer utenfor Oslo, som Drammen (5,5 mrd.) og Stavanger (6,4 mrd.) for å nevne noen.

 

DNB Næringsmegling har hittil i år registrert 180 transaksjoner for 56 mrd., dette tilsier et transaksjonsvolum på nær 140 mrd. siste 12 mnd. Vi er med dette et godt stykke bak rekordåret i fjor, men samtidig på nivå med de andre seneste årene per første halvår. Faktisk er vi foran fire av de fem siste årene målt i antall transaksjoner. Vår forventning er at vi tross en nedgang sammenlignet med i fjor, vil ende i intervallet 110-130 mrd., som i så tilfelle vil innebære et av de mest aktive årene i historien.

 

Lager & Logistikk (inkl.industrieiendom) er det mest omsatte segmentet hittil i år, sammen med kontor. Vi har allerede registrert et volum på over 14 mrd., hvor halvparten er relatert til omsetninger rundt Stor-Oslo. Handel er et annet segment hvor vi registrerer et høyt aktivitetsnivå, andelen er den høyeste siden 2015. Segmentet har ikke hatt den samme yieldnedgangen som eksempelvis lager og kontor, og vi har registrert flere kjøp av kjøpesentre utenfor Oslo. Auroras siste kjøp av Gulskogen kjøpesenter, Buskerud Storsenter og Maxi Hamar er blant de største omsetningene i år.

 

Yieldgapet er borte

Norges Bank satt i forrige uke opp styringsrenten med 50 bps. til 1,25 prosent. Dette er den største enkelthevingen siden 2002. Samtidig signaliserer Norges Bank at det blir hyppige hevinger fremover, og at styringsrenten vil passere 3 prosent ila 2023. Dette reflekteres også i de lange rentene, hvor vi må tilbake til 2012 for å se nivåene vi i dag er vitne til. Til sammenligning var prime yield i Oslo på den tiden over 5 prosent. Selv om vi ikke tror vi skal tilbake dit med det første, forventer vi at de økte rentene vil påvirke yieldene i tiden som kommer. Vi ser allerede renteeffekten hos flere av de børsnotere eiendomsselskapene, og ser reprisinger hos både norske og svenske selskaper.

 

Vi har justert vårt estimat på prime yield til 3,50 % og forventer videre press oppover gjennom året. Det er begrenset med transaksjoner i dette segmentet som alltid, men vi forventer at selgerne må justere forventningene. De siste 10 årene har yieldgapet (5Y Swap – Prime yield kontor Oslo) i gjennomsnitt ligget på 225 bps. På dagens nivåer er yieldgapet helt borte.

 

Når det er sagt er det flere faktorer som vil bidra til å dempe effekten av renteoppgangen. Vi registrerer fortsatt en betydelig interesse for de beste eiendommene, og enkelte investorer ønsker å sikre seg toppeiendommene som har vært krevende å få tak i de siste årene. Videre forventer vi en god  leieprisvekst (særlig i sentrumsområdet) det kommende året. Dette synet deler investorene med oss i vår siste pulsmåling, som viser at investorene tror på solid leieprisvekst i Sentrum det kommende året. DNB Næringsmeglings siste prognose tilsier en leieprisvekst i Oslo Sentrum på 17 prosent fra 2022-2024.

 

Fortsatt aktive tilretteleggere

En gruppe som trolig vil være sensitive for renteøkninger er tilretteleggerne. Samlet har de handlet norsk næringseiendom for over NOK 150 mrd. (nettokjøp >70 mrd.) de siste tre årene, tilsvarende ca. 35 prosent av det samlede kjøpsvolumet i Norge. Tross renteøkningene ser vi hittil i år bare en marginal nedgang i deres markedsandel som nå ligger på 29 prosent (2021: 34 prosent) .

 

Noen syns det er urovekkende at de tar en så høy andel. Mange av de samme eiendommene omsettes flere ganger i løpet av et kalenderår, og i fjor så vi eksempelvis 50 transaksjoner hvor det var både en tilrettelegger på kjøper og selgersiden. Fra vår side tror vi det handler mest om en profesjonalisering av markedet og at økt tilgjengelig har skapt en attraktiv investeringsform. Vi tror ikke på noen stor brems fra denne kjøpergruppen, men en redusert aktivitet vil likevel merkes godt i markedet, men særlig i enkelte segmenter.

 

Et av segmentene tilretteleggerne har vært svært aktive i er Lager&Logistikk(inkl. industrieiendom). På nasjonalt nivå har de handlet for over 50 mrd. de siste fem årene, tilsvarende en markedsandel på over 50 prosent. I Osloregionen er andelen enda høyere, og de har tidvis har stått for 2/3 av kjøpene. Tradisjonelt lange leiekontrakter, noe høyere avkastning enn kontor i Oslo og eksponering mot økt netthandel har gjort segmentet særlig attraktivt. Samtidig har attraktiviteten til segmentet bidratt til at de beste lagereiendommene i stor Oslo prises på nivå med prime-kontor i byer som Bergen og Trondheim. Videre har de hatt en markant økningen i sine markedsandeler både innen samfunnsbygg og hotell, mens vi har sett en noe nedadgående trend innen rene kontoreiendommer.

Markedet forventer høyere kontorleier fremover, ellers hadde nok yieldene steget markant

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.