Markedsrapport

Oslo

Enda trangere om plassen i sentrum

DNB Næringsmegling gjennomførte i januar og februar den halvårlige målingen av ledighet i kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum. Målingen viste et videre fall i ledigheten noe som var i tråd med vår forventning. Ledigheten har med det falt jevnt…

Les hele artikkelen
8. feb 2019, Thomas Ramcilovic

Nøkkeltall

05.04.2019

Sterkt Oslo-marked drevet frem av optimisme til kontor-, logistikk- og boligsegmentene les mer

Overordnet preges eiendomsmarkedet i Oslo-regionen av solide leiemarkeder og sterk investeringsvilje i både kontantstrømeiendom og i utvikling innen de fleste eiendomssegment. Sterk vekst i sysselsetting og positiv utvikling i kontorleiemarkedet bidrar til at kontorsegmentet er det aller mest ettertraktede blant investorene. Særlig i sentrumsområdene er leieprisveksten sterk og en omfattende etablering av fleksible kontorer har bidratt til svært lav ledighet i sentrum. Økt netthandel og god lønnsomhet i boligutvikling bidrar også til særlig sterk investorinteresse for logistikk og boligrelaterte salgsobjekter. Yieldene viste klare utflatingstendenser i andre halvår i fjor og de nærmeste årene venter vi at yieldene vil stige mindre enn rentene. I praksis betyr det at investorene generelt aksepterer lavere avkastning, men det er også mange investorer som derfor fokuserer mer på eiendomsutvikling for å skape meravkastning. Våre leieprisprognoser innebærer dessuten at mange kontoreiendommer vil få økte kvadratmeterverdier de nærmeste årene.

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

3.75
0

Vi vurderer fortsatt prime yield til 3,75 %. Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode og anslår at lengre leiekontrakter kan omsettes på ca. 3,50 % i nettoyield. Nivået for prime yield har vært stabilt fra slutten av 2016 og lånekostnadsnivået nå er om lag det samme som på slutten av 2016. Vi vurderer dessuten at salget av Schweigaardsgate 33 (Bane NOR-bygget) med 10 års leiekontrakt indirekte bekrefter nivået for prime yield.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

5.40
-0.2

Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie. Vi vurderer nå nivået til +/- 5,40 %, ned 20 basispunkter sammenlignet med årsskiftet 2017/2018.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2018

(Antall akkumulert)
41

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Oslo/Akershus. Vi har registrert 154 omsetninger for 2018 og fra og med 2014 totalt ca. 650 transaksjoner i Oslo/Akershus.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
13.2

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % i en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt. For 2018 registrerte vi et omsetningsvolum på NOK 51,5 mrd. i Oslo/Akershus og for de fire siste årene har vi registrert et samlet volum på NOK 236 mrd. I gjennomsnitt har det således de siste fire årene blitt omsatt næringseiendom for NOK 47 mrd. og snitt-transaksjonen har hatt en verdi på NOK 367 mill.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
5.6
-1.1

Kontorledigheten i Oslo er nå på det laveste nivået på over ti år. Et godt driv i norsk økonomi og sysselsettingsvekst har drevet ledighetsfallet de senere årene, videre har det blitt bygget lite nye kontorarealer. Ledigheten er spesielt lav sentrumsområdene - under 4 % i sentrum og CBD samlet sett. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.

Kontorleiemarkedet

Q1 2019

Hett i sentrum - Ledigheten falt gjennom 2018 ytterligere i Oslo, Asker og Bærum drevet av lite nybygging og fortsatt sysselsettingsvekst. Spesielt sentrum og CBD har en lav ledighet og få tilgjengelige lokaler bidro til en leieprisvekst opp mot 10 % i 2018. Ledigheten vil være lav i sentrumsområdene også de neste par årene og vi venter fortsatt prisoppgang, men at veksten flater ut. les mer

Vår halvårlige ledighetstelling januar/februar 2019 viste at ledigheten falt videre i tråd med prognosen. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på 5,6 %. Det er spesielt i sentrum og CBD ledigheten har sunket og per første kvartal 2019 er den samlede ledigheten i indre sentrum og CBD (inkl. Bjørvika-området) på under 4 %. Sentrumsområdene er svært etterspurte og siden det bygges lite forventer vi lav ledighet de neste par -tre årene.

Skøyen har en ledighet på ca. 8 % som innebærer noe nedgang det  siste året. Nybyggene Skøyen Atrium og Hoffsveien 17 kom med i tellingen i fjor, ledighetsreduksjn innebærer således at store kontorarealer er absorberte. I vest er ledigheten fremdeles høy på Lysaker og Fornebu. I sistnevnte område er ledigheten redusert fordi flere fremleielokaler er delvis fylt opp eller trukket fra markedet.

I klyngene i øst er ledigheten alt i alt moderat. Storo og Nydalen har knapt ledige kontorlokaler, i de øvrige klyngene er det en moderat ledighet. Det er flere store, planlagte nybyggprosjekter i øst.

Vi venter at ledigheten flater ut på dagens lave nivå. Fom 2020 vil nybygg bidra til tilførsel av kontorlokaler og vi venter av ledigheten stiger til ca. 6,5 % ved utgangen av 2021.

Flere detaljer om vår siste ledighetstelling kan leses i blogginnlegg her!

Leieprisene har fortsatt å stige siden årsskiftet, spesielt i det dyreste segmentet – topplokaler i sentrum og CBD. Den vedvarende lave ledigheten og en sterkt etterspørselsside gjør at vi tror leiene vil stige ytterliger i sentrum og CBD, men at veksten flater ut utover i prognoseperioden som strekker seg til 2021. Vår prognose tilsier en leieprisvekst på ca. 13 % til 18 % akkumulert i sentrumsområdene fom 2019 tom 2021.

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav God standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Helsfyr/Bryn 1850 - 2400 1400 - 1850 8 %
Økern/Løren 1800 - 2300 1400 - 1800 10 %
Storo/Nydalen 2100 - 2600 1700 - 2100 3 %
Ytre Sentrum 2100 - 2900 1700 - 2100 2 %
CBD Øst 3000 - 3900 - 1 %
CBD Vest 3600 - 5000 2900 - 3600 3 %
Indre Sentrum 3000 - 3900 2400 - 3000 5 %
Skøyen 2800 - 3300 2200 - 2800 8 %
Fornebu 1500 - 1850 1300 - 1500 11 %
Lysaker 1900 - 2400 1500 - 1900 15 %
Asker og Bærum 1700 - 2050 1200 - 1700 7 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
God standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

April 2019 - Generell utvikling i transaksjonsmarkedet i Oslo/Akershus

Sterk investeringsvilje, men yieldene viser utflatingstendenser og aktørene venter at yieldbunnen er nådd les mer

Kort oppsummert ble transaksjonsmarkedet i Oslo/Akershus i 2018 preget av etterspørselsoverskudd, et kjøperdrevet marked og fortsatt svært mange omsetninger. Yieldtendensen var synkende i første halvår, men viste klare utflatingstendenser i andre halvår. Tilretteleggerne (fonds- og syndikeringsaktørene) ble viktigste nettokjøper, men også egenkapitalaktørene og internasjonale investorer ble nettokjøpere. Kontor ble det største enkeltsegmentet, men omsetningen var påfallende høy innen handelseiendom og boligrelatert eiendom (boligutvikling og kommersiell utleie). Totalt var det 12 milliardtransaksjoner i fjor og de største omsetningene i kontorsegmentet var hhv. Fyrstikkalleén 1-3, Schweigaardsgate 33 og Stasjonskvartalene i Asker. Innen handel var den største enkelteiendommen som ble omsatt Aspelin Ramm sitt salg av ALNA Senter til Joh. Johannson. Madison sitt kjøp av bygulvet i Bjørvika og Norwegian Property sitt kjøp av Hasle Handelshus utgjorde også svært interessante kjøp i handelssegmentet fra store aktører som ikke var opplagte kjøpere av disse eiendommene.

Vår investorundersøkelse mot 25 av de største aktørene i Oslo viser at de har ambisjoner om å være nettokjøpere. Med tanke på verdiutviklingen i Oslo/Akershus det nærmeste året var de mest optimistiske med tanke på kontorsegmentet. Mange ønsker å kjøpe kontoreiendom med utviklingspotensial og enkelte velger også å selge eiendom i andre byer for å konsentrere kapitalen i større grad om utvikling generelt i Oslo. Kun to av aktørene venter at prime yield for kontor i Oslo vil bli redusert 2019. De øvrige skilte seg på midten ved at 46 % venter at prime yield får en flat utvikling og 46 % venter en svak stigning det nærmeste året. Ingen av aktørene ventet dramatiske yield-bevegelser for det nærmest året. For normalyield for kontor venter det store flertallet (79 %) flat utvikling i år og kun 13 % venter ytterligere nedgang i nivået. Med tanke på verdiutviklingen venter imidlertid de større aktørene at markedsleienivåene vil stige for kontor i Oslo, spesielt i sentrumsområdene. Totalt sett preges altså Oslo-markedet av investeringsvilje, aksept for lavere avkastning ved kjøp av kontantstrømeiendom og optimisme med tanke på leiemarkedene og eiendomsutvikling. Største bekymring blant de større aktørene er at økonomiske eller politiske sjokk-hendelser internasjonalt skal virke inn på Norge og sentimentet blant leietagerne.

April 2019 - Oppsummering av transaksjonsmarkedet i Oslo/Akershus i 2018 fordelt på investorkategorier

Tilretteleggerne svært aktive på både kjøps- og salgssiden les mer

Dynamikken i Oslo-markedet påvirkes i høy grad av tilretteleggerne (de norske fonds- og syndikeringsaktørene). De var involvert på kjøps- eller salgssiden i ca. 50 % av omsetningene i fjor og kjøpte og solgte for over NOK 30 mrd. i Oslo/Akershus om vi inkluderer kjøpsrådgivning. I ti av omsetningene gikk eiendommene fra en tilrettelegger til en annen. Det typiske kjøpet deres i Oslo/Akershus var på ca. NOK 300 mill., hadde 10 år igjen på leiekontraktene og en nettoyield på 5,2 %. De siste årene har det kommer til flere syndikeringsaktører og det er stor bredde i type kjøp. DNB Markets sitt kjøp av Bane NOR-bygget er et eksempel på et konservativt belånt spareprodukt i lavyieldsegmentet, men det ble også satt opp mange syndikat knyttet til utvikling (også boligutvikling) og eiendommer med kortere kontrakter. Ca. ti av syndikatene hadde yield på 6 % eller høyere og av disse var mange i logistikk-segmentet. Tilretteleggerne bidrar til høy likviditet og mange eiendommer har blitt resyndikert de siste årene med korte mellomrom.

Aktører som Madison, Tristan Capital Partners, UBS og Balder Fastigheter bidro til at internasjonale investorer var nettokjøpere i Oslo/Akershus fjor, og i skrivende stund erfarer vi dessuten at nye internasjonale navn er ferd med å kjøpe seg inn i Oslo sentrum. For de fleste transaksjonene har vi fått nøkkeltall under forutsetning om konfidensialitet, men på generelt grunnlag er det påfallende mange av transaksjonene på de laveste yieldene som er kjøpt av internasjonale aktører. En annen kategori som utgjorde nettokjøpere i fjor er egenkapitalaktørene. Storebrand kjøpte Arcus-bygget på Gjelleråsen, Oslo Areal kjøpte Yara-bygget på Skøyen, KLP investerte i kjeller/garasjeanlegg i Bjørvika og Nordea stod også bak tre kjøp.

Som regelen har vært de siste årene utgjorde «eiendomsselskap, utviklere og private investorer» største nettoselger målt i verdi. Svært mange aktører i denne kategorien kjøper eiendom for utvikling og selger ferdigutviklede produkter. I fjor stod de bak 90 salg og snittyielden i kontantstrømeiendommene var 5,1 %. Tilsvarende stod de bak 78 kjøp og kun fem av disse hadde yield under fem prosent.

Transaksjonsvolumet i Oslo i 2018 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

April 2019 - segmentvis oppsummering av 2018

Høyt volum boligrelaterte transaksjoner og internasjonale investorer var aktive i mange omsetninger innen handelseiendom i 2018 les mer

Det ble høy transaksjonsaktivitet i alle segment i Oslo/Akershus i fjor med unntak av hotell. Den eneste transaksjonen i dette segmentet var ikke et tradisjonelt hotell, men leilighetshotellet Lakkegata 3 som Skanska solgte til Balder Fastigheter. Størst omsetning var det i kontorsegmentet med over NOK 18 mrd. i samlet verdi i totalt 48 transaksjoner. I kontortransaksjonene hvor det var minst fem år igjen på leiekontraktene var det en snittyield på snaue fem prosent. Kun tre hadde yield over seks prosent. Mange av de virkelig store kontoreiendommene ble kjøpt av tilretteleggerne som hadde en kjøpsandel på hele 63 %. Et annet trekk i markedet er den høye andelen innen boligrelatert eiendom (20 %). Enkelte omsetninger er knyttet til større utleieporteføljer med aktører som Fredensborg på kjøpersiden, men det meste er knyttet til tomter og næringseiendommer som skal utvikles til boligformål. Det alt vesentligste av dette er knyttet til boligutvikling og blant kjøperne finner vi tilretteleggere som Stor Oslo Eiendom, Bonum og Arctic.

Salgene av ALNA senter og bygulvet i Bjørvika var med å trekke opp omsetningsvolumet innen handelseiendom til NOK 10 mrd. i fjor fordelt på i alt 28 omsetninger. Mens Madison kjøpte seg tungt inn i handel i Bjørvika var Revcap, Meyer Bergman, Catalla og Partnes Group eksempler på internasjonal kapital som solgte eiendommer i handelssegmentet. Av fjorårets 30 logistikk-transaksjoner har vi registrert yieldnivået i 20 omsetninger og snittet var på lave 5,5 %. Markedet skiller nå klarere på logistikkbeliggenhet og vi registrerte tre omsetninger med korte kontrakter med yield i intervallet 5,0 til 5,6 %, samtidig som vi registrerte to eiendommer med leiekontrakter på 15 år+ med yield over seks prosent.

Andeler 2018-volumet målt i verdi fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell
April 2019

Kontoryieldene flater ut i år og stiger kun helt marginalt i 2020 les mer

Den kanskje viktigste endringen i makroprognosene det siste halvåret er at er renteveksten synes å bli mindre og tregere enn tidligere lagt til grunn. Sammenlignet med nivået i fjerde kvartal i fjor ventes lange renter (5-års swap og 10-års swap) og kun stige med ca. 25 punkter frem til slutten av 2019, for deretter å flate ut frem til 2022 da det ventes en helt marginal reduksjon. Tilsvarende ventes korte renter å stige ca. 65 punkter det nærmeste året, for så å flate ut i resten av prognoseperioden. Videre har kredittmarginene i banklån til næringseiendom vært i en synkende tendens det siste året (ref. bl.a. Union-undersøkelsen) og det samlede lånekostnadsnivået nå er marginalt redusert sammenlignet med for et år siden. Vi opprettholder vårt syn om at yieldene vil stige mindre enn rentene. Sammenlignet med hva vi tradisjonelt er vant til tyder makrosiden på lave rentenivåer (tross stigende tendens), lavere trendvekst i økonomien og litt lavere avkastningsnivåer på tvers av de ulike aktivaklassene. I sum tyder dette på at det vil kreves lavere avkastning for å være konkurransedyktig om kapitalen generelt. I kontormarkedet i Oslo bidrar kraftig investeringsetterspørsel samt optimisme med tanke på leiemarkedet til at investorene aksepterer lavere avkastning i nye kjøp enn tidligere. Vi venter at utviklingen vil vedvare. Egenkapitalaktører og solide investorer med spesielt lave lånekostnader har så stor kjøpsvilje at nivåene vil holdes nede også i lavyieldsegmentet, der yieldene de siste årene har vært lavere enn det normaliserte lånekostnadsnivået. Vi venter flat utvikling i kontoryieldene i Oslo i 2019, og at det kreves mer tid og renteoppgang før selgersiden blir klar for å avhende på høyere yieldnivåer. De svært lave yield-gapene (differanse mellom yield og lånekostnad) på slutten av 2019 vil kunne bidra til en marginalt stigende yieldtendens i 2020. Renteprognosene tilsier deretter en flat utvikling. Våre anslag innebærer at prime yield stiger 25 punkter neste år til 4,00 %. Tilsvarende stiger «tiåringen langs Ring 3» med 20 punkter til +/- 4,60 % og normal-yield med kun 15 punkter til 5,55 %. Med andre ord venter vi svært begrenset yieldoppgang og særlig der yieldgapet ligger på høyere nivåer.

 

Utvikling for yielder, yieldgap og lånekostnad for kontor i Oslo

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.