Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum øker med 0,5 prosentpoeng fra vår forrige måling, og viser nå totalt en ledighet på 5,6 prosent. Ledigheten er nå 1,2 prosentpoeng høyere enn ved vår rekordlave måling på 4,4 prosent for et år…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi 50 millioner kroner i Oslo/Akershus
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi 50 millioner kroner. Minimum 50 prosent av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har økt med 0,9 prosentpoeng det siste halvåret fra et lavt nivå. Vår måling viser at ledigheten nå er på 6,5 % i hovedstaden, les mer
Kontorledigheten har for andre halvår på rad krøpet oppover, men er fortsatt på relavtivt lave 6,5 %. En ledighetsoppgang på 0,9 prosentpoeng tross lite nybygging tyder på at bedriftene har bremset med tanke på kontorbehov. I de beste sentrumsområdene er det fortsatt lite kontorarealer tilgjengelig.
Ledigheten har steget noe i CBD-områdene (Central Business District), men er samlet sett på fortsatt svært lave 4,5 % i CBD Vest (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) og CBD Øst (Bjørvika og Schweigaards gate). Indre sentrum har nå en ledighet på moderate 8 %. Området inkluderer kontorlokaler med svært varierende standard og mikrobeliggenhet, Tross en del ledige lokaler i indre sentrum har leietakere med behov for store kontorareal lite å velge mellom.
I randsonen i øst er ledigheten moderat. Det er generelt mindre nybygging enn i de foregående årene både i øst og i kontormarkedet generelt, men det er noe ledige lokaler av betydelig størrelse både i nybygg som er ferdigstilt og i rehabiliteringsprosjekter. Construction City ferdigstilles neste år og vil tilføre markedet betydelig med nytt kontorareal og bidra til økt ledighet.
I randsonene vestover har ledigheten på Lysaker sunket til lave nivåer etter å ha vært svært høy for få år siden. På Fornebu er situasjonen mer krevende for gårdeierne. Ledigheten er p.t. på hele 18 prosent grunnet store ledige arealer, hvor leietakerne har kuttet arealet eller flyttet.
Vi forventer at ledigheten i Oslo, Asker og Bærum vil stige også det neste året grunnet brems i etterspørselen som en følge av lav sysselsettingsvekst. Videre vil kontormarkedet tilføres betydelig med nytt areal i form av Construction City og deler av Regjeringskvartalet. I 2026 venter vi derimot lav nybygging grunnet høye byggekostnader som gjør nybyggprosjekter ulønnsomme i dagens marked. I tillegg vil sysselsettingsveksten ventelig tilta noe. Spesielt den beskjedne tilførselen av nytt kontorareal over flere år bidrar til at kontorledigheten vil holde seg moderat, selv om norsk økonomi bremser.
Vår prognose tilsier at leieprisene i sentrum vil holde mer eller mindre tritt med KPI, som fortsatt vil være på omtrent 10 % aggregert de neste tre årene, ifølge DNB Markets. I randsonen forventer vi negativ realvekst i kontorleiene den neste treårsperioden. På sikt vil det derimot kreves nybygg og større rehabiliteringsprosjekter for å dekke leietakernes behov. Med dagens byggekostnader vil det kreve betydelig leieprisvekst for å kunne regnes hjem.
| OmråderSorter | Høy standardSorter | God standardSorter | KontorledighetSorter |
|---|---|---|---|
| Helsfyr/Bryn | 2000 - 2500 | 1500 - 2000 | 11 % |
| Økern/Løren | 1900 - 2400 | 1500 - 1900 | 5 % |
| Storo/Nydalen | 2400 - 2900 | 1900 - 2400 | 9 % |
| Ytre Sentrum | 3000 - 4000 | 2000 - 3000 | 4 % |
| CBD Øst | 4200 - 5200 | 3400 - 4200 | 5 % |
| CBD Vest | 4500 - 6000 | 3500 - 4500 | 4 % |
| Indre Sentrum | 3600 - 4500 | 3000 - 3600 | 8 % |
| Skøyen | 3200 - 4000 | 2500 - 3200 | 8 % |
| Fornebu | 1800 - 2400 | 1500 - 1800 | 18 % |
| Lysaker | 2500 - 2900 | 1900 - 2500 | 4 % |
| Asker og Bærum | 1800 - 2400 | 1300 - 1800 | 5 % |
Fjoråret ble det minst aktive transaksjonsmarkedet på 10 år. Nå er det flere tegn til økt optimisme i markedet. les mer
Renteøkninger og økt usikkerhet var i fjor viktige faktorer til at vi så det minst aktive transaksjonsmarkedet på 10 år. I 2023 ble det gjennomført transaksjoner for 56 mrd., som til sammenligning er knappe 1/3 av nivået vi så i toppåret 2021. Oslo og omegn sto for en vesentlig større andel av transaksjonene enn normalt, hvilket er en trend vi ofte ser når markedet er mer urolig og investorene i større grad søker lavere risiko. Året viste likevel at investorene viste vilje og kapital til å handle når de rette objektene ble tilgjengelig, men at investorene i større grad differensierte på risiko.
Ved inngangen til 2024, er det økende grad av optimisme i markedet. Vår ferske investorundersøkelse viser at investorene i økende grad forventer å være nettokjøpere. Dette har historisk sett korrelert sterkt med aktiviteten i markedet. I tillegg til noe bedre renteutsikter, utrykker investorene at de har fått mer trygghet på prisingen i takt med at det har kommet flere gode referanser. Når dette kombineres med at selgerne har justert prisforventningene sine, og at vi fortsatt trolig vil se eksempler på pressede salg, er det grunn til å tro på flere omsetninger i det nye året. For mange kjøpere oppleves også dagens marked som en mulighet for å få tak i eiendommer som sjeldent kommer for salg.
Mer optimisme, ser vi også i starten på året i transaksjonsmarkedet. Hittil i år (12.02) har vi allerede passert volumet for hele første kvartal i fjor. Selv om dette relaterer seg til noen få store milliardtransaksjoner vitner det om at optimismen er noe tilbake, og at prisingen ser ut til å bekrefte dagens yieldestimater.
DNB Næringsmegling estimerer prime yield for kontor i Oslo til å være 4,75 %, hvilket vi mener det er støtte i dagens marked for å beholde. Slik markedet nå ser ut forventer vi at yieldene vil ligge relativt flatt i det korte bildet, tross en noe nedgang i rentenivået.
Nå er det muligheter for å kjøpe eiendommer som ellers aldri kommer for salg
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1 2024
Transaksjonsvolumet har bremset markant. I fjor ble det omsatt næringseiendom for omtrent 56 milliarder kroner, det laveste nivået på ti år.