Markedsrapport

Oslo

Jakter avkastning

Investorene utrykker at de har både vilje og kapital til å kjøpe seg opp i næringseiendom, og aktiviteten i markedet  eskalerte gjennom 2019. Samtidig ser vi at prisforskjellen mellom det beste og nest beste reduseres, og stadig mer kapital går…

Les hele artikkelen
14. feb 2020, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q1 2020

Avventende investorer, men fortsatt investeringsvilje. les mer

Markedet for næringseiendom i Oslo-området var preget av høy transaksjonsaktivitet og synkende yileldtendens, men Koronaviruset har sørget for en brems i markedet. Eiendomsinvestorene jobber mye med sine leietakere og eiendommer for tiden, men uttrykker i mange tilfeller at de har mulighet til å kjøpe mer næringseiendom. Mange investorer ønsker en risikorabatt i dagens marked som få er villige til å gi, i det korte bildet venter vi derfor få omsetninger. Tilretteleggerne, som har vært svært aktive de siste årene, vil heller ikke klare å hente kapital i samme grad. Vi forventer at kontorleiene vil falle i Oslo i løpet av året grunnet store utfordringer hos mange bedrifter. Det er riktignok for tidlig å anslå nivåene og hvor lang tid en innhenting vil ta. Det vil avhenge av omfanget av økonomiske pakker fra myndighetene og Koronatiltakenes varighet.

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

3.60
-0.15

Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

5.20
-0.4

Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2019

(Antall akkumulert)
139

Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi NOK 50 mill. i Oslo/Akershus

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
40

Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi NOK 50 mill. Minimum 50 % av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
5.9
0.7

Kontorledigheten i Oslo steg siste halvår av 2020 etter fem år med ledighetsfall. Ledigheten er lav i sentrumsområdene - under 4 % i sentrum og CBD samlet sett. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.

Kontorleiemarkedet

Q1 2020

Hett i sentrum - Vår siste telling viste at ledigheten steg noe til 5,9 % i Oslo, Asker og Bærum primært drevet av økt nybygging. Ledigheten steg derimot ikke i sentrumsområdene, hvor vi forventer fortsatt knapphet på lokaler de neste par årene. I skrivende stund medfører Koronavirustiltak en brems i markedet, det er for tidlig å estimere konsekvensene av dette. les mer

Vår halvårlige ledighetstelling januar 2020 viste at ledigheten økte noe etter fem år med jevnlig nedgang. For Oslo, Asker og Bærum er ledigheten nå samlet på 5,9 % – en oppgang på 70 punkter siden 3. kvartal 2019. Ledigheten i sentrum og CBD ledigheten er fremdeles svært lav på rundt 4 %. Sentrumskontorer er svært etterspurte og siden det bygges lite forventer vi lav ledighet også de neste par årene.

I vest har ledigheten falt markant på Fornebu etter at ABB signerte en stor avtale i Telenorbygget, men trolig er det en del skjult ledighet på Fornebu fremdeles. Skøyen og Lysaker har hatt en flat utvikling.

I klyngene i øst steg ledigheten mest fordi større nybyggprosjekter nærmer seg ferdigstillelse med mange ledige kvadratmeter. Det bygges mest i øst og trolig blir ledigheten relativt høy de neste årene, samtidig utvikles mer attraktive kontordestinasjoner på sikt.

Vi venter en ledighetsoppgang i stor-Oslo de neste par årene pga økt nybygging og en ikke minst utfordrende tider for mange leietakere på kort sikt. Nybyggprosjekter avventes i øyeblikket, spesielt med tanke på å bygge på spekulasjon. Vi forventer derfor et svært lavt nybyggvolum i 2022, som vi tror vil bidra til at ledigheten faller igjen.

Flere detaljer om vår siste ledighetstelling kan leses i blogginnlegg her!

Leieprisene i sentrum fortsatte å stige i 2019, topplokaler i sentrum og CBD steg med rundt 10 %. I øyeblikket tror vi Korona-bremsen i norsk økonomi vil trekke leieprisene noe ned på kort sikt. Lav ledighet i spesielt sentrum og en forventet høy inflasjon som en følge av svak krone vil bidra positivt for gårdeierne.

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav God standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Helsfyr/Bryn 1850 - 2300 1400 - 1850 8 %
Økern/Løren 1800 - 2300 1400 - 1800 24 %
Storo/Nydalen 2100 - 2650 1700 - 2100 2 %
Ytre Sentrum 2200 - 3000 1800 - 2200 2 %
CBD Øst 3400 - 4200 - 3 %
CBD Vest 3700 - 5000 3000 - 3700 4 %
Indre Sentrum 3200 - 4000 2600 - 3200 4 %
Skøyen 2800 - 3400 2200 - 2800 8 %
Fornebu 1500 - 1850 1300 - 1500 5 %
Lysaker 1900 - 2500 1500 - 1900 13 %
Asker og Bærum 1700 - 2050 1200 - 1700 6 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
God standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q1-2020

Aktiviteten i markedet eskalerte gjennom 2019, mens Koronatiltak har gitt en betydelig brems i antallet transaksjoner så langt i 2020. Aktørene har stort fokus på egne eiendommer og leietakere, men uttrykker at de kan kjøpe. Mange ønsker en risikorabatt i skrivende stund, mens selgerne sjelden ønsker å selge på tilbud. les mer

Markedet har gått fra stor investeringsvilje til en mer avventende holdning. Mens vi inntil nylig så at de nest beste objektene ble stadig skarpere priset opplever vi at investorene krever bedre betalt for risiko i dagens marked. I Oslo og Akershus så vi en markert nedgang i transaksjonsvolum i fjor grunnet investorenes jakt på avkastning. Her var omsetningen for første gang på flere år under NOK 40 mrd., mot et historisk snitt de 4 foregående år på NOK 54 mrd. Nedgangen sees i nær alle segmenter, men var mest markert på kontorsiden hvor omsetningen var på kun NOK 17 mrd. i 2019, mot et historisk snitt de fire foregående årene på NOK 26 mrd.  Vi så at kapital flyttet seg ut av også de andre store byregionene, blant annet til byene langs Oslofjordregionen.  Samlet registrerte vi omsetninger for over NOK 10 mrd. i tidligere Buskerud, Østfold og Vestfold, hvor den mest markerte økningen var i Drammen som alene stod for omsetninger for nær NOK 2,5 mrd. Dette gjorde også utslag i prisingen, og fjoråret var nok et år hvor prisforskjellen mellom det beste og nest beste krympet både innad i Oslo, men også når det gjelder Oslo-området i forhold til resten av Norge.

At investorene gikk lenger ut på risikoskalaen var særlig tydelig hos fjorårets desidert største kjøpergruppering, tilretteleggerne, som var nettokjøper av næringseiendom i Norge for over NOK 23 mrd. bare i 2019. Når det gjelder geografien observerte vi at aktørene i større grad handlet mer utenfor de fire store byene. Videre ble en mindre andel av kjøpene gjort i kontorsegmentet, mens vi så en kraftig vekst særlig innen lager/logistikk og industrisegmentet.  Tilretteleggerne kjøpte 60 % av all lager og logistikkeiendom i fjor målt i volum, og var således en sterk bidragsyter til at vi nå har en høyere omsetning av lager og logistikkeiendom enn handelseiendom. Vi forventer at dagens usikre marked vil gjøre det betydelig vanskeligere å hente penger for tilretteleggerne på kort sikt. De vil ventelig stå for et langt lavere transaksjonsvolum enn foregående år.

Hvor skal man gjøre av kapitalen? Derfor er det for lite for salg.

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.