-Vi tror leietakerne av kontor- og logistikklokaler i større grad enn tidligere vil skille mellom bygg med gode og dårlige energiklasser, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling. Bygg med svak energiklasse rammes hardest Ifølge Clevair…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi forutsetter syv års vektet gjenværende leieperiode, og anslår derfor at lengre leiekontrakter kan omsettes enda noe lavere.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Normal yield er ment å reflektere en helt ordinær kontoreiendom. Vi har definert det til å være en kontoreiendom med 4-5 år igjen på leiekontraktene, ok beliggenhet i en av klyngene langs Ring 3 med normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Som for de øvrige yield-definisjonene forutsetter vi at leienivåene er på markedsleie
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Antall transaksjoner angir antall omsetninger med minimumsverdi 50 millioner kroner i Oslo/Akershus
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Transaksjonsvolumet angir sum eiendomsverdi i omsetningene med minimumsverdi 50 millioner kroner. Minimum 50 prosent av en eiendom må være omsatt for at vi registrerer omsetningen, og vi legger til grunn verdien av den andelen som er solgt.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i stor-Oslo stiger med 0,7 prosentpoeng fra forrige ledighetstelling, og viser en ledighet på 5,1 prosent for Oslo, Asker og Bærum. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er i markedet og som er tilgjengelige i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har økt med 0,7 prosentpoeng det siste halvåret fra et rekordlavt nivå. I hovedstaden viser vår måling at ledigheten nå er på fortsatt lave 5,1 prosent. les mer
Ledigheten har igjen krøpet opp på 5-tallet fra rekordlav ledighet i 2022. I de beste sentrumsområdene er det fortsatt lite kontorarealer tilgjengelig.
Ledigheten er lav i CBD-områdene (Central Business District), noe den har vært over lengre tid. I CBD Vest, som inkluderer Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika, har ledigheten ligget på 4-tallet de siste tre årene. I CBD Øst, som omfatter Bjørvika og Schweigaardsgate, er ledigheten nå nede i svært beskjedne 2 prosent. Bjørvika har de siste tellingene ikke hatt ledige lokaler, mens det har vært noen ledige kvadratmeter å oppdrive i Schweigaardsgate.
Indre sentrum har høyere ledighet, dels grunnet at mange eiendommer har vært gjennom større rehabiliteringer de siste årene. Dette er et område hvor det er begrensede muligheter for nybygging, og de større renoveringsprosjektene som nå er i markedet er hovedårsaken til ledigheten.
I randsonene i øst har Helsfyr og Bryn moderat kontorledighet, mens Økern og Løren er nede i en ledighet på lave 3 prosent. Så sent som for tre år siden stod nybyggene Økern Portal og Parallell ferdige, bygget på spekulasjon, og ledigheten i området var på 26 prosent. I sistnevnte tilfelle har coworkingaktøren Evolve tatt en stor del av arealet, i realiteten er det trolig mulig å få kontorplass i bygget.
I randsonene vestover har Lysaker hatt lav ledighet de siste ledighetstellingene, nå på beskjedne 4 prosent. På Fornebu er situasjonen mer krevende for gårdeierne. Ledigheten er p.t. på 9 prosent. Her vet vi også om arealer som vil bli ledige og tilbys i markedet de kommende par årene, noe som etter alle solemerker vil gi stigende ledighet i tiden fremover.
Leieprisene fortsatte å stige i 2022, spesielt i sentrum, og steg i gjennomsitt 11 % for Oslo fra 2021 til 2022. Lav ledighet og lite nybygging vil bidra positivt for gårdeierne. I randsonen har gårdeierne fått fylt opp byggene sine, og de høye byggekostnadene vil etterhvert kunne dra opp leieprisene også i randsonene. Det kreves nå høyere leier for å sette i gang lønnsomme prosjekter.
| OmråderSorter | Høy standardSorter | God standardSorter | KontorledighetSorter |
|---|---|---|---|
| Helsfyr/Bryn | 2000 - 2500 | 1400 - 2000 | 8 % |
| Økern/Løren | 2000 - 2500 | 1500 - 2000 | 3 % |
| Storo/Nydalen | 2400 - 2800 | 1900 - 2400 | 7 % |
| Ytre Sentrum | 3000 - 4000 | 2000 - 3000 | 2 % |
| CBD Øst | 4000 - 5000 | 3200 - 4000 | 2 % |
| CBD Vest | 4400 - 5700 | 3400 - 4400 | 4 % |
| Indre Sentrum | 3500 - 4200 | 2900 - 3500 | 9 % |
| Skøyen | 3200 - 4000 | 2500 - 3200 | 8 % |
| Fornebu | 1800 - 2400 | 1500 - 1800 | 9 % |
| Lysaker | 2500 - 2900 | 1900 - 2500 | 4 % |
| Asker og Bærum | 1800 - 2400 | 1300 - 1800 | 4 % |
Renteøkninger og økt usikkerhet har resultert i et roligere og mer selektivt transaksjonsmarked. Investorene har likevel både vilje og kapital til å handle når de rette objektene blir tilgjengelige. Dette har vist seg i transaksjoner og bud i senere tid. Tross en reprising fra toppen prises de aller mest sentralt plasserte objektene skarpt. les mer
I 2022 registrerte vi 312 omsetninger for 93 mrd., en volumnedgang på 45 % sammenlignet med rekordåret 2021. Året var imidlertid preget av forskjeller, hvor første halvåret var blant de beste noen gang, mens andre halvår var det svakeste på mange år. Det siste halvåret har vært preget av avstand mellom kjøper og selger, som har resultert i et lite likvid marked. Vi forventer at dette gravis vil bedre seg utover i 2023, i takt med en gradvis enighet om det nye prisnivået.
Vår ferske investorundersøkelse i Oslo fra første kvartal viser at det fortsatt er stor usikkerhet blant investorene, tross noe mer optimisme sammenlignet ved sist måling. Mens flere fortsatt er avventende, ser andre etter muligheter til å kjøpe eiendommer som sjelden er tilgjengelige i markedet. Blant investorene er det flere enn tidligere som tror kontor vil ha den sterkeste verdiutviklingen blant segmentene. Dette relaterer seg i hovedsak til at de tror yieldtoppen er nær for prime eiendom, og at det kan bli en trygg havn sammenlignet med en del av alternativene. Investorene tror også på større forskjeller, og at differansen mellom prime og sekundær vil øke i tiden fremover. Vi observerer videre en preferanseendring hos investorene, hvor en større andel enn tidligere jakter utvikling og «value add» objekter i jakten på avkastning. Dette i en periode hvor flere tror det blir krevende å oppnå god avkastning for rene kontantstrømeiendommer
DNB Næringsmegling oppjusterte i fjor høst yieldanslaget for prime kontoreiendom i Oslo opp 75 bps. til 4 prosent. Vi mener senere tids transaksjoner underbygger nivået, men referansene er få. Verdifallet gjennom 2022 ble redusert av god leieprisvekst for sentral kontoreiendom i Oslo. Vi forventer likevel at yieldene vil stige noe videre i tiden fremover, men at prime eiendom vil holde seg bedre enn sekundæreiendom.
Nå er det muligheter for å kjøpe eiendommer som ellers aldri kommer for salg
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1 2023
I 2022 registrerte vi 312 transaksjoner av næringseiendom for totalt 93 mrd., en volumnedgang på 45 % sammenlignet med rekordåret 2021. Året var imidlertid todelt, første halvår ga tredje høyeste omsetning noen gang, mens andre halvår var det svakeste på mange år.