Vi tror leietagernes preferanser for kontorlokaler i Sentrum, og det relativt lave tilbudet, vil føre til sterkest leieprisvekst her

 

Vår siste telling viser at kontorledigheten i Trondheim stiger svakt til 7.2 % (opp fra 5,8 %). Dette er en trend vi ser i flere av de store norske byene. Mens ledigheten stiger svakt i de fleste clustrene i Trondheim, er den stabil i Sentrum. Dette indikerer at leietagerne er litt mer forsiktig enn normalt. Vi har over tid sett at leietagerne har en sterk preferanse for Sentrum, kombinert med begrenset tilfang av nye sentrumseiendommer. Kontorledigheten i Trondheim er nå omtrent på nivå med det historiske gjennomsnittet i byen.

 

-Det er per i dag igangsatt 3 nye kontorbygg i Trondheim med ferdigstillelse i løpet av 2025. Tilbudssiden er fremdeles god, men når disse byggene er utleid blir det mindre tilførsel av kontorareal enn hva som har vært normalt de siste 5-10 årene, sier seniorrådgiver Hans Norderud i DNB Næringsmegling. -Det er flere aktører som har prosjekter på gang, men som ennå ikke har tatt endelig beslutning om igangsettelse. Dette har sammenheng med høye materialpriser og finanskostnader, fortsetter Norderud.

 

 

Høyt antall signerte leiekontrakter i 2023
Vi ser få tegn til brems i aktivitet og leieprisvekst. Tall fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittlig leiepris stiger med 5 prosent for kontor i Trondheim til 2.140 kroner (2.040 kroner), mens prisene for topplokalene (A-kategorien) stiger med 3 prosent til 3.040 kroner (2.940 kroner). Majoriteten av veksten kommer i andre halvår, hvilket gir oss få tegn til at leieprisveksten har bremset opp gjennom året. Dette må likevel sees i sammenheng med en relativt høy KPI vekst i samme periode. Samtidig viser statistikken at aktvitetsnivået holdes oppe: Det ble i fjor signert 136 leiekontrakter på totalt 124.000 kvm. Dette er det nest høyeste volumet i historikken. Mye tyder på at det også de neste årene vil være god aktivitet. De neste tre årene er det ventet utløp på ca. 270.000 kvm, som er marginalt over hva vi har sett i foregående treårsperiode.

 

Liten tilførsel av nye kontorbygg demper tilbudssiden
DNB Næringsmegling forventer at kontorledigheten i Trondheim vil stige til i overkant av 9 prosent mot 2025. DNB Markets ferske prognose tilsier en relativt lav sysselsettingsvekst de kommende årene, samtidig vil Trondheim gjennom igangsatte nye kontorbygg bli tilført i overkant av 80.000 kvm de neste tre årene.

 

-Vi opplever god interesse fra leiemarkedet til de nye kontorbyggene og anslår at ca. 40 % av arealet i disse byggene allerede er utleid, sier Norderud.

 

Det er ventet historisk lite nye kontorbygg inn på markedet fra 2026 som demper tilbudssiden. Vi tror dette vil vedvare i en periode, hvor høye byggekostnader gjør det svært krevende med nye kontorbygg. I sum tror vi dette betyr at ledigheten vil gå svakt ned fra 2026. Trondheim har likevel klart å absorbere en stor andel av nybyggene de senere årene. Byen har blitt tilført hele 18 nye kontorbygg i perioden 2018-2023 med totalt 186.000 kvm.

 

 

Sterkere vekst for miljøbygg

DNB Næringsmegling tror på fortsatt nominell leieprisvekst i Trondheim, men med noe lavere veksttakt enn vi har sett i tidligere år.  Vi tror leietagernes preferanser for kontorlokaler i Sentrum, og det relativt lave tilbudet, vil føre til sterkest leieprisvekst her. De mest attraktive nybyggene i Randsonen med metrostopp vil ha potensial for leieprisvekst. Likevel tror vi det er andre faktorer som vil være med å prege forskjellene de kommende årene. Økt miljøfokus er en viktig faktor. Trondheim har i dag en høy andel miljøbygg sammenlignet med flere andre norske byer grunnet høy nybygging de senere årene. Vi tror vi det blir en høyere betalingsvillighet for miljøbyggene i årene fremover. Dette vil bli forsterket fra 2026, når det kommer få nye kontorbygg inn på markedet, som vil gi miljøbevisste leietagere færre alternativer.