Markedsrapport

Sterk start på transaksjonsåret 2021

Ingen tegn til redusert aktivitet i markedet   Vi har lagt et år med rekordmange transaksjoner bak oss, og et særskilt godt fjerde kvartal hvor det alene ble omsatt næringseiendom for over NOK 50 mrd. Med både renteoppgang og mange…

Les hele artikkelen
22. apr 2021, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall kontor

Oslo

Prime Yield

3.25

Prime rent

4800

Kontorledighet

7.1

Trondheim

Prime Yield

4.25

Prime rent

2500

Kontorledighet

7.3

Stavanger

Prime Yield

4.75

Prime rent

3000

Kontorledighet

13.4

Bergen

Prime Yield

3.75

Prime rent

3000

Kontorledighet

7.6

Aktuelt

Andre segmenter

Q1 2021

Lager og Logistikkmarkedet framstår som et av de aller mest attraktive segmentene for mange investorer, og har i etterkant av koronapandemien styrket seg mot alternativene. les mer

Leiemarkedet – lager/logistikk

Resultatene fra vår siste brukerundersøkelse blant de største lager- og logistikkaktørene i Stor-Oslo beskriver et marked i sterk vekst. 8 av 10 lagerbrukere har hatt omsetningsvekst hittil i år, og flertallet sier at koronapandemien har slått positivt ut for driften. Samlet forventer aktørene vi har pratet med å trenge 200 000 kvadratmeter mer lagerlokaler i Oslo og Akershus, noe som illustrerer en bransje i sterk vekst. Mye er allerede planlagt gjennom utvidelser og planlagte bygg, men flere har også fått et akutt behov for mer plass. Aktørene stiller strenge krav til både beliggenhet og egenskapene på lageret, og ønsker i den grad det er mulig å flytte inn i nybygg. Dette skyldes at mange har behov for spesialtilpasninger, store tomter med ekspansjonsmuligheter og ikke minst må beliggenheten være rett. Dette gjør det krevende for mange å finne alternativer blant eksisterende bygg, samtidig har mange ikke mulighet til å vente på nybygg.

Utleiemegler Sigurd Johannessen forteller likevel at markedet for eksisterende bygg har vært godt i 2020, og at mange har fått akutt behov for mer plass. Vi opplever at forbrukernes handlemønster nå virkelig slår inn på tilbydernes logistikkbehov. Symptomatisk for året er at mange aktører innen netthandel, 3PL, hjemlevering o.l. ikke har tid til å vente på nybygg. Etterspørselen disse aktørene opplever er så stor at 5-årsplaner ble realisert i 2020. Denne utviklingen har økt etterspørselen for brukte bygg med hurtig overtakelse.

Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo ligger på rundt 1.400,- kroner per kvadratmeter per år, mens hovedvekten av eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet 950,- til 1.200,- kroner per kvadratmeter per år.  Leienivå for nybygget lager-/logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet 800,- til 950,- kroner per kvadratmeter per år. Det er et stort spenn i leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo avhengig av beliggenheten og egenskapene til eiendommen. Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling.

 

Transaksjonsmarkedet – lager og logistikk

I transaksjonsmarkedet ble det gjort 79 omsetninger for over 21 milliarder kroner i 2020. Aller sterkest er markedet i Oslo og Akershus, hvor det alene er gjort omsetninger for over 12 milliarder kroner (2019: 4,3 milliarder). Mange omsetninger og skarp prising bekrefter attraktiviteten til segmentet, hvor vi kunne sett betydelig høyere omsetning om tilbudssiden hadde vært større. I 2020 var gjennomsnittlig yield i Oslo og Akershus nesten 50 basispunkter lavere enn i 2019, og vi har sett hele 10 omsetninger til en nettoyield på under 5 prosent.

DNB Næringsmegling nedjusterte nylig anslaget på prime yield i segmentet til 4,25 prosent (4,50 prosent)

 

Skrevet av Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall lager og Logistikk

Område Leieprisnivå NOK per kvm
Midtkorridoren Groruddalen 1 100 - 1 500
Midtkorridoren Karihaugen 1 000 - 1 200
Nordkorridoren Berger 1 000 - 1 400
Nordkorridoren Gardermoen 900 - 1 100
Sydkorridoren Langhus 900 - 1 100
Sydkorridoren Vestby 750 - 850
Leieprisnivå NOK per kvm BTA. Nybygg. Kilde DNB Næringsmegling
Prime Yield
4.25
Q1-2021

Mange investorer har uttrykt en bekymring for handelssegmentet i lengre tid, spesielt knyttet til økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handlevaner. Dette har forsterket seg i de tidene vi nå er inne i, hvor deler av handelssegmentet er blant segmentene som er hardest rammet av koronakrisen. Mange av de store selskapene har hatt en kraftig netthandelsvekst etter utbruddet av koronapandemien, men vil endringene bli permanente? les mer

Et svært viktig poeng er at det er enorme forskjeller innen handel. Mens deler av handelsnæringen som dagligvare og hus/hjem/hobby-butikker har svært gode dager, sliter andre deler av næringen. Geografisk sett har lokalhandel gått svært bra, mens bysentrene har hatt betydelig tyngre dager. Gjennom 2020 var det likevel kun Oslo av landets fylker som hadde en negativ vekstrate blant kjøpesentrene.

Det er krevende å konkludere når det gjelder hvilke langvarige effekter koronautbruddet medfører i transaksjonsmarkedet, men allerede i 2019 så vi et marked som var blitt betydelig mer selektivt. Dette tror vi blir forsterket fremover. Eiendommer med trygge, gode kontantstrømmer, gjerne på lange leiekontrakter, vil stå seg godt. Det vil kunne bli mer krevende for eiendommer i sekundærbeliggenhetene.

Dette bekreftes også i markedet hvor det er god interesse for de beste objektene, men samtidig betydelig mer krevende med omsetninger lenger ut på risikoskalaen. I 2020 registrerte vi 64 omsetninger på totalt 12,2 milliarder kroner, omtrent på nivå med fjoråret. Det har likevel vært en kraftig nedgang i omsetningen av kjøpesentre, mens vi har sett en betydelig økning i omsetning av både big box og dagligvarebutikker.

.

Nøkkeltall handel

2016 2017 2018 2019 2020
Netthandel (DIBS) 16% 16% 17% 13% 32%*
Detaljhandel (Kvarud) 3,2% 1,9% 1,5% 1,8% 13,2%
Privat forbruk 1,4% 2,2% 1,9% 1,5% -8,0%*
Kjøpsenteromsetning (Kvarud, justert for handledager og arealendringer) 1,7% 1,9% 0,8% 0,5% 3,6%
Tall 2020 , Kilde: Kvarud, Virke og DNB Markets
*Prognose for året 2020
Prime Yield
4.25
Q1-2021

Koronapandemien og de påfølgende nedstengningene har gått kraftig utover hotellmarkedet. Aller verst har det gått utover Oslo og Gardermoen, men nedgangen har vært stor i alle de store norske byene. les mer

På landsbasis ble gjennomsnittsprisen per rom i 2020 redusert til 965 kroner per natt (2019: 997 kroner), mens belegget falt til 32 prosent (2019: 60,7 prosent). Det er likevel store forskjeller fra by til by. For hovedstaden, som er blant de hardest rammede, var oppnådd pris i 2020 på 910 kroner (2019: 1 091 kroner), mens belegget falt til 26,6 prosent (2019: 68,8 prosent). Dette tilsvarer en omsetning per tilgjengelig rom (RevPAR – Revenue Per Available Room) på 242 kroner (750 kroner). Det store spørsmålet er hvor langvarig og omfattende denne krisen vil bli. Selv om det går mot en gradvis gjenåpning av samfunnet, melder flere av de store leietakerne (i vår siste leietakerundersøkelse) om at de tror reisevanene vil bli endret permanent. Dette vil kunne gi utfordringer for en del av hotellene med høy andel forretningsreisende, selv om det er ventet at det er dagsreisene det vil bli kuttet mest i.

I transaksjonsmarkedet var hoteller høyt oppe på ønskelisten til flere investorer før koronautbruddet. Årets investorundersøkelse viser likevel, ikke overaskende, at investorene nå er mer avventende til å kjøpe hoteller. Det er likevel mange som har både vilje og kapital til å handle om det kan gjøres gode kjøp til rabatt. I 2020 registrerte vi 9 omsetninger for til sammen 2 milliarder kroner i hotellsegmentet, som er omtrent på nivå med fjoråret

Nøkkeltall hotell

Rompris RevPAR Belegg
Norge 965 309 32,0 %
Oslo 910 242 28,3 %
Bergen 923 261 31,2 %
Trondheim 991 373 37,7 %
Stavanger 895 320 35,7 %
Per Aug 2019
Prime Yield
5.00

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.