Markedsrapport

Markedsrapport

Oslo drar fra resten av landet

Leieprisforskjellen mellom hovedstaden og de andre storbyene i Norge øker. Tall fra DNs leieprispanel viser at prisene i Oslo Indre Sentrum har steget med over 27 % bare de siste to årene, mens tilsvarende vekst i sentrumsområdene av de andre…

Les hele artikkelen
1. nov 2019, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall kontor

Oslo

Prime Yield

3.60

Prime rent

4700

Kontorledighet

5.2

Trondheim

Prime Yield

4.75

Prime rent

2400

Kontorledighet

6.1

Stavanger

Prime Yield

5.00

Prime rent

3000

Kontorledighet

11.7

Bergen

Prime Yield

4.20

Prime rent

3000

Kontorledighet

8.4

Aktuelt

Transaksjonsmarkedet

Q3 2019

Vilje og kapital til å kjøpe seg opp les mer

Kjøpsinteressen er stor, de norske investorene vil kjøpe seg opp og mye tyder på at aktiviteten i transaksjonsmarkedet vil forbli høy. Bare de siste 12 månedene er det omsatt næringseiendom for ca. NOK 90 mrd.

Investorundersøkelsene våre i de fire store byene gir et bilde av både vilje og kapital til å kjøpe seg videre opp, men samtidig at mangel på objekter i markedet gjør det krevende å realisere kjøpsplanene. Nær 2/3-deler av investorene i Oslo, Bergen og Trondheim ønsker å være nettokjøpere de neste 12 månedene, samtidig svarer en økende andel at de ikke finner nok investeringer som matcher kjøpskriteriene. Dette gjelder særlig innenfor segmentene kontor, utviklingseiendom, men også lager og logistikk, som igjen bidrar til et stort etterspørselsoverskudd innen disse segmentene. På grunnlag av referansetransaksjonene vi har sett i 2019 har vi derfor nedjustert våre yieldanslag for kontor Oslo marginalt med mellom 15-20 bps i alle kontorsegmentene.

Transaksjonsmarkedet har tatt seg betydelig opp fra og med Q2, og volumene de to siste kvartalene er tilnærmet identiske med hva vi så i samme periode i 2018. Årets klart største kjøpergruppe, tilretteleggerne, står på kjøpersiden i nær 40 % av årets transaksjoner målt i volum, samtidig ser vi at kjøpemønsteret deres har endret seg noe gjennom de siste årene. Lager/logistikk og industrieiendom har nå blitt det nest mest omsatte segmentet (etter kontor) i takt med blant annet netthandelsvekst og endrede handelsvaner, særlig preget av aktive tilretteleggere som står på kjøpersiden i godt over halvparten av transaksjonene (både målt i antall og volum).

I skrivende stund sluttføres det flere større transaksjoner både i Oslo og flere av de andre store byene, og det er svært lite som tyder på noe annet enn at investeringsetterspørselen vil holde seg høy også fremover. Lånemarkedet er velfungerende, markedet priser inn at de lange rentene vil forbli lave lengre enn tidligere, og vi erfarer dessuten at positiviteten til leiemarkedene i flere av byene bidrar til å gi ytterligere trygghet hos investorene

Oslo

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
26.1

Transaksjoner i 2019

87

Trondheim

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
2.9

Transaksjoner i 2019

12

Stavanger

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
3.9

Transaksjoner i 2019

19

Bergen

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
5.3

Transaksjoner i 2019

24

Landsdekkende tall

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2019

(Antall akkumulert)
200

Søylene viser antall transaksjoner med minimumsverdi NOK 50 mill.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
58

Søylene viser samlet verdi i transaksjonene med minimumsverdi NOK 50 mill.

Andeler i volum fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Norge

Oslo

Trondheim

Stavanger

Bergen

Q3 2019

Kontor og utvikling står øverst på ønskelisten til investorene les mer

De siste årene har veksten i netthandelen bidratt til større arealbehov i logistikksegmentet, men også til større risiko for leieinntektene i handelseiendom, særlig kjøpesentre. DIBS sin siste rapport viser at netthandelen i 2019 er ventet å vokse med ytterligere 13 %, etter flere år på rad med massiv vekst. Dette har også satt sitt preg på investorpreferansene, hvor logistikk står høyt på ønskelisten hos et økende antall investorer, mens vi ser en langt mer selektiv investorbase i handelssegmentet. Lager og Logistikk er som i 2018 det nest mest omsatte segmentet etter kontor, og det er de siste 12.månedene gjennomført transaksjoner for NOK 20 mrd., på nivå med hva vi så i 2018 som helhet. Til sammenligning har gjennomsnittsvolumet vært på NOK 13 mrd. i perioden 2015-2018, som illustrerer veksten.

Våre investorundersøkelser viser at det er kontor som står øverst på ønskelisten til investorene. Mange vil gjerne ha kontoreiendom med et verdiutviklingspotensial grunnet lave yielder, gjerne i sentrum eller nær andre knutepunkt for offentlig transport. Aktørene mener det er nettopp i value add eller utviklingsprosjekter de vil kunne strekke seg lengst i budrundene. Kontor er den desidert største kategorien hittil i år (40 % av volumet), hvor det er registrert 51 transaksjoner tilsvarende over NOK 20 mrd.

Transaksjonsvolumet i Norge til og med Q3 2019 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

Q3 2019

Tilretteleggerne gjør en større andel av sine kjøp utenfor de store byene. les mer

Største kjøpergruppe hittil i år er tilretteleggerne (norske fonds-, syndikeringsaktører og PE aktører) som står på kjøpersiden i nær 40 % av transaksjonene. Totalt 16 unike aktører har bidratt til likviditet i det norske markedet. Vi ser likevel en markert endring i kjøpemønsteret til tilretteleggerne. Geografisk blir en stadig mindre andel av kjøpene gjort i Oslo og Akershus, mens vi ser at aktørene i større grad handler mer utenfor de fire store byene. Videre blir mindre gjort i kontorsegmentet, mens vi ser en kraftig vekst særlig innen lager/logistikk og industrisegmentet. Bare hittil i år står tilretteleggerne på kjøpersiden i over halvparten av transaksjonene i dette segmentet. Arctic sitt av kjøp av deler av Kongsberg Teknologipark et er godt eksempel på dette. Dette relaterer seg både til at det er krevende å finne nok objekter i de tradisjonelle segmentene, men ikke minst til jakten på avkastning. Snittyielden på det tilretteleggerne kjøper ligger nå på 6,2 %, en økning på 50 bps. siden 2017, i en periode hvor resten av markedet har hatt en nedgang.

Andre segmenter

Q3-2019

Majoriteten av de siste tids leiekontrakter signeres i nybygg. Dette skyldes behov for skreddersøm, moderne standard og ikke minst at utbyggerne kan tilby gode leiepriser på lange leiekontrakter. Vår siste undersøkelse i logistikkmarkedet viser at trender som automatisering, miljø og ønsker om mindre kontorandel indikerer at etterspørselen fremover også blir størst for nye og moderne lagerbygg. les mer

Leiemarkedet Logistikk

Utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder til bolig- og kontorformål fortsetter. Det er derfor krevende å finne gode og langsiktige lagereiendommer innenfor Oslo kommunes grenser. Selv det å finne lager-/logistikkarealer for kortsiktig leie er utfordrende. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum. Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer nord og sør for Oslo, i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg, bare på Bulks næringsområde på Lindeberg er det signert fem kontrakter seneste halvannet år. Dette skyldes hovedsakelig økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lagerbygg. Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo vurderes til NOK 1.300 kvm/år, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i intervallet NOK 1 000 til NOK 1.200 kvm/år. Leienivå for nybygget lager-/logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 850 til NOK 1 000 kvm/år. Det er også et stort spenn på leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo relatert til kvaliteten på eiendommen. Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling. To attraktive områder som Langhus og Berger nærmer seg fullt utviklet og har få ledige alternativer på eksisterende og nybygg. Dette vil kunne få innvirkning på leienivåene i disse områdene, samt øke attraktiviteten i nye tilgrensende områder.

Transaksjonsmarkedet Logistikk

Logistikk fremstår som en av de «hotteste» segmentene og er høyt oppe på ønskelisten til investorene i alle de fire store byene. Dette ser vi også fra omsetningen av lager/logistikkeiendommene. Siste 12 mnd. er det omsatt eiendom i segmentet for over NOK 20.mrd, som er på nivå med hva vi så i fjor. Bare hittil i 2019 har vi sett 26 unike kjøpere i segmentet, godt drevet av tilretteleggerne som står på kjøpersiden i over 60 % av transaksjonene så langt. Vår siste brukerundersøkelse innen logistikk tyder også på at etterspørselen etter nye lagerlokaler bare vil fortsette å øke i Oslo og Akershus fremover. Hele 75 % av aktørene vi har snakket med forventer økt lagerbehov de neste fem årene, ledet av de store netthandelsaktørene. Flere av trendene som automatisering, miljøfokus og ønsker om mindre andel kontor indikerer at etterspørselen vil bli aller størst etter nye og moderne lagerbygg.

 

Skrevet av Magnus Havikbotn Jacobsen og Ketil Ervik

Nøkkeltall lager og Logistikk

Område Leieprisnivå NOK per kvm
Midtkorridoren Groruddalen 1000 - 1 200
Midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog 900 - 1 050
Nordkorridoren Berger 850 - 1 000
Nordkorridoren Gardermoen 800 - 900
Sydkorridoren Langhus 900 - 1 050
Sydkorridoren Vestby 700 - 800
Leieprisnivå NOK per kvm BTA. Normalt god lagereiendom 6-9m takhøyde. Kilde DNB Næringsmegling
Prime Yield
4.75
Q3-2019

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom. Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være svært aktivt, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere. les mer

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom

Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være være velfungerende, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere. De siste 12 mnd er det omsatt handelseiendom for nær NOK 16 mrd. som marginalt lavere enn hva vi så i 2018. Hittil i år har vi sett  21 unike kjøpere av handelseiendom. Gjennomsnittstransaksjonen er gjort på en yield 6,1 % (5,8 %) , men det er også gjort 4 transaksjoner under 5 % som illustrererer et svært selektivt marked. På tross av en generelt stigende yieldtendens for handelseiendom, ser vi at det fortsatt er god interesse for de beste objektene.

Kraftig vekst for netthandelen, men nedgang for varehandel

Siste rapporten fra DIBS viser at netthandelen i Norge fortsetter å vokse kraftig. Det er forventet en vekst i 2019 på 13 %, hvilket tilsvarer at norske forbrukere netthandler for NOK 163 mrd. Verdt å merke seg er at kjøp av varer, hvilket utgjør 34 % av den samlede netthandelen, faller med 4,6 %. Det er eksempelvis en nedgang i forbruket av både sportsutstyr og hjemmeelektronikk sammenlignet med 2018. Den største delen av netthandelen er likevel drevet av reiser (50 %). Nordmenn handlet reiser på nett for NOK 83 mrd. i fjor.

Veksten for kjøpesentrene og detaljhandelen faller for andre år på rad

2019 ser ut til å bli andre året på rad med markant nedgang i veksten til kjøpesentrene. Kjøpesentrene i Kvaruds kjøpesenterindeks (per.sept) hatt en vekst på knappe 0,2 % korrigert for arealendringer. Bydel- og lokalsentre har hatt en vekst på 1,3 %, mens det er negativ vekst for både bysentre (-0,7 %) og regionssentre (-0,1 %). Det er mange årsaker til dette. Vi har sett flere konkurser, nordmenn handler stadig mer i utlandet, men også at prisene har gått ned i flere bransjer. I Kvaruds oversikt over de 60 største kjøpesentrene i Norge ser vi mye av det samme bildet. Bruttoomsetningen går i gjennomsnitt opp 1,3 % (ikke korrigert for arealendringer), men kun 34 av 60 kjøpesentre har hatt en positiv vekst.

Nøkkeltall handel

2016 2017 2018 2019
Netthandel (DIBS) 16% 16% 17%* 13%*
Detaljhandel (Kvarud) 3,2% 1,9% 1,5%* 1,3%
Privat forbruk 1,4% 2,2% 1,9%* 2,0%*
Kjøpsenteromsetning (Kvarud, justert for handledager og arealendringer) 1,7% 1,9% 0,8% 0,2%
Tall per. Q3-2019. Kilde: Kvarud, DIBS og DNB Markets
*Prognose for året 2019
Prime Yield
4.00
Q3-2019

På landsbasis er det positiv utvikling i alle nøkkeltall. En svak norsk krone er en viktig bidragsyter til sterke tall i første halvår, men samtidig også positiviteten i norsk økonomi. Totalt sett er dette halvåret det beste siden H2 2016. For første gang er Tromsø på topp i Norge ift RevPAR. les mer

Nøkkeltall H1-2019

Oslohotellene har både hatt en sterk vekst, men også mye ny kapasitet. RevPAR faller svakt fra et svært høyt nivå, som blant annet skyldes ny kapasitet på markedet. På etterspørselssiden har det vært størst vekst i yrkessegmentet i første halvår (6,9 %). Clarion Hotell Oslo åpnet 1 august, og det blir trolig ikke flere nye før 2021. Det er imidlertid flere utvidelser på gang, som vil gi en relativ stor økning i kapasiteten. .

Bergen viser sterk etterspørselsvekst i første halvår, drevet av flere innenlandsgjester fra både yrkes og konferansesegmentet. Veksten i antall solgte rom var på sterke 7,6 %. Dersom denne trenden fortsetter vil kapasitetsveksten på 41 % siden 2014 blir absorbert raskere enn antatt. Det er positiv vekst i alle nøkkeltall og RevPAR er opp 7,3 % mot samme halvår i 2018.

Trondheim viser vekst i både rompris og RevPAR, tross en nedgang i belegget. Britannia Hotell åpnet 1 april og er trolig hovedårsaken til at prisene i byen stiger. Det forventes at Britannia-effekten fortsetter med økning i romprisene og fall i belegg. Det er ikke forventet ny kapasitet i det korte bildet, men det er flere prosjekter som planlegges.

Stavanger viser en god utvikling i første halvår med høy vekst i antall solgte rom til høyere rompriser. Etter at RevPAR-utviklingen snudde forsiktig i 2016 er den nå opp 15,3 % i første halvår. Vi må tilbake til 2014 for å se samme belegg som nå og Stavanger har aldri hatt så mange gjestedøgn i første halvår. Den største veksten ser vi i feriesegmentet , hvor antall gjestedøgn er opp 26,9 % mot 2018.

Nøkkeltall hotell

Rompris RevPAR Belegg
Norge 987 529 53,6 %
Oslo 1 069 730 68,3 %
Bergen 968 557 57,6 %
Trondheim 931 590 63,3 %
Stavanger 926 514 55,5 %
Kilde: NHC H1 2019
Prime Yield
4.00

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.