Markedsrapport

Markedsrapport

Kontor Oslo: Leieprisene stiger videre i sentrum

Kontorleieprisene i Oslo, Asker og Bærum har økt med 7-8 % det siste året hele markedet sett under ett, sentrum og CBD-kontorene har steget ennå mer i pris. Sentrumsetterspørselen er fortsatt sterk blant leietakerne, som ønsker sentral kontorbeliggenhet for å…

Les hele artikkelen
4. okt 2019, Thomas Ramcilovic

Nøkkeltall kontor

Oslo

Prime Yield

3.60

Prime rent

4700

Kontorledighet

5.2

Trondheim

Prime Yield

4.75

Prime rent

2400

Kontorledighet

6.1

Stavanger

Prime Yield

5.00

Prime rent

3000

Kontorledighet

11.7

Bergen

Prime Yield

4.20

Prime rent

3000

Kontorledighet

8.4

Aktuelt

Transaksjonsmarkedet

Q3 2019

Vilje og kapital til å kjøpe seg opp les mer

Kjøpsinteressen er stor, de norske investorene vil kjøpe seg opp og mye tyder på at aktiviteten i transaksjonsmarkedet vil forbli høy. Bare de siste 12 månedene  er det omsatt næringseiendom for ca. NOK 90 mrd.

Investorundersøkelsene våre i de fire store byene gir et bilde av både vilje og kapital til å kjøpe seg videre opp, men samtidig at mangel på objekter i markedet gjør det krevende å realisere kjøpsplanene. Nær 2/3 av investorene i Oslo (og tilsvarende i flere av de andre store byene) ønsker å være nettokjøpere de neste 12 månedene, samtidig svarer en økende andel at de ikke finner nok investeringer som matcher kjøpskriteriene. Dette gjelder særlig innenfor segmentene kontor, utviklingseiendom, men også lager og logistikk, som igjen bidrar til et stort etterspørselsoverskudd innen disse segmentene. På grunnlag av referansetransaksjonene vi har sett i 2019, har vi derfor nedjustert våre yieldanslag for kontor Oslo marginalt med mellom 15-20 bps i alle kontorsegmentene.

Transaksjonsmarkedet har tatt seg betydelig opp fra og med Q2, og volumene de to siste kvartalene er tilnærmet identisk med hva vi så i samme periode i 2018. Årets klart største kjøpergruppe, tilretteleggerne, står på kjøpersiden i nær 40 % av årets transaksjoner målt i volum, samtidig ser vi at kjøpemønsteret deres har endret seg noe gjennom de siste årene. Lager/logistikk og industrieiendom har nå blitt det nest mest omsatte segmentet (etter kontor) i takt med blant annet netthandelsvekst og endrede handelsvaner, særlig preget av aktive tilretteleggere som står på kjøpersiden i godt over halvparten av transaksjonene (både målt i antall og volum).

I skrivende stund sluttføres det flere større transaksjoner både i Oslo og flere av de andre store byene, og det er svært lite som tyder på noe annet enn at investeringsetterspørselen vil holde seg svært høy også fremover. Lånemarkedet er velfungerende, markedet priser inn at de lange rentene vil forbli lave lengre enn tidligere, og vi erfarer dessuten at positiviteten til leiemarkedene i flere av byene bidrar til å gi ytterligere trygghet hos investorene

Oslo

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
25.6

Transaksjoner i 2019

84

Trondheim

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
2.0

Transaksjoner i 2019

11

Stavanger

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
3.0

Transaksjoner i 2019

12

Bergen

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
4.9

Transaksjoner i 2019

22

Landsdekkende tall

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2019

(Antall akkumulert)
176

Søylene viser antall transaksjoner med minimumsverdi NOK 50 mill.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
51

Søylene viser samlet verdi i transaksjonene med minimumsverdi NOK 50 mill.

Andeler i volum fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Norge

Oslo

Trondheim

Stavanger

Bergen

Q3 2019

Kontor og utvikling står øverst på ønskelisten til investorene les mer

De siste årene har veksten i netthandelen bidratt til større arealbehov i logistikk-segmentet, men også stil tørre risiko for leieinntektene i handelseiendom, særlig kjøpesentre. DIBS sin siste rapport viser at netthandelen i 2019 er ventet å vokse med ytterligere 13 %, etter flere år på rad med massiv vekst. Dette har også satt sitt preg på investorpreferansene, hvor logistikk står høyt opp på ønskelisten hos et økende antall investorer, mens vi ser en langt mer selektiv investorbase i handelssegmentet. Lager og Logistikk er som i 2018 det nest mest omsatte segmentet etter kontor, og det er de siste 12.månedene gjennomført transaksjoner for NOK 20 mrd., på nivå med hva vi så i 2018 som helhet. Til sammenligning har gjennomsnittsvolumet vært på NOK 13 mrd. i perioden 2015-2018, som illustrerer veksten.

Våre investorundersøkelser viser at de det er kontor som står øverst på ønskelisten til investorene. Mange vil gjerne ha kontoreiendom med et verdiutviklingspotensial grunnet lave yielder, gjerne i sentrum eller nær andre knutepunkt for offentlig transport. Aktørene mener nettopp det er nettopp i value add eller utviklingsprosjekter de vil kunne strekke seg lengst i budrundene. Kontor er den desidert største kategorien hittil i år (40 % av volumet), hvor det er registrert 51 transaksjoner tilsvarende over NOK 20 mrd.

Transaksjonsvolumet i Norge til og med Q3 2019 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

Q3 2019

Tilretteleggerne gjør en større andel av sine kjøp utenfor de store byene les mer

Største kjøpergruppe hittil i år er tilretteleggerne (norske fonds-, syndikeringsaktører og PE aktører) som står på kjøpersiden i nær 40 % av kjøpsvolumet hittil i år. Totalt 16 unike aktører har bidratt til likviditet i det norske markedet. Vi ser likevel en markert endring i kjøpemønsteret til tilretteleggerne. Geografisk blir en stadig mindre andel av kjøpene gjort i Oslo og Akershus, mens vi ser at aktørene i større grad handler mer utenfor de fire store byene. Videre blir en mindre andel av kjøpene gjort i kontorsegmentet, mens vi ser en kraftig vekst særlig innen lager/logistikk og industrisegmentet. Bare hittil i år står tilretteleggerne på kjøpersiden i over halvparten av transaksjonene i dette segmentet. Arctic sitt av kjøp av deler av Kongsberg Teknologipark et er godt eksempel på dette. Dette relaterer seg både til at det er krevende å finne nok objekter i de tradisjonelle segmentene, men ikke minst til jakten på avkastning. Snittyielden til det tilretteleggerne kjøper ligger nå på 6,2 %, en økning på 50 bps. siden 2017, i en periode hvor resten av markedet har hatt en nedgang.

Andre segmenter

Q1-2019

Logistikk fremstår som en av de hotteste segmentene for investorene og vi registrerer rekordhøy omsetningsvolum i 2018. Samtidig viser vår siste brukerundersøkelse at lagerbehovet i Oslo og Akershus bare vil øke fremover. Trender som automatisering, miljø ønsker om mindre kontorandel indikerer samtidig at etterspørselen fremover blir størst for nye og moderne lagerbygg. les mer

Leiemarkedet Logistikk

Utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder til bolig- og kontorformål fortsetter. Det er derfor krevende å finne gode og langsiktige lagereiendommer innenfor Oslo kommunes grenser. Selv det å finne lager-/logistikkarealer for kortsiktig leie er utfordrende. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum. Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer nord og sør for Oslo, i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg. Dette skyldes hovedsakelig økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lagerbygg. Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo vurderes til NOK 1.300 kvm/år, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet NOK 950 til NOK 1.100 kvm/år. Leienivå for nybygget lager-/logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 850 til NOK 950 kvm/år. Stort spenn vedrørende leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo relatert til kvaliteten på eiendommen. Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling. To attraktive områder som Langhus og Berger nærmer seg fullt utviklet og har få ledige alternativer på eksisterende og nybygg. Dette vil kunne få innvirkning på leienivåene i disse områdene, samt øke attraktiviteten i nye tilgrensende områder.

Transaksjonsmarkedet Logistikk

Logistikk fremstår som en av de «hotteste» segmentene for mange av investorene. Vi registrerte rekordhøyt omsetningsvolum i 2018. Vår siste brukerundersøkelse innen logistikk tyder også på at etterspørselen etter nye lagerlokaler bare vil fortsette å øke i Oslo og Akershus fremover. Hele 75 % av aktørene vi har snakket med forventer økt lagerbehov de neste fem årene, ledet av de store netthandelsaktørene. Flere av trendene som automatisering, miljøfokus og ønsker om mindre andel kontor indikerer at etterspørselen vil bli aller størst etter nye og moderne lagerbygg.  For transaksjonsåret 2018 har vi registrert hele 37 unike kjøpere av logistikkeiendom i Norge, og vi har registrert hele 73 (65 i 2017) transaksjoner for rekordhøye NOK 20,2 mrd. (NOK 12,5 mrd.).  Dette tilsier at det har vært omsatt lager og logistikkeiendom for over NOK 44 mrd. bare de tre siste årene i Norge. Prisingen er også skarp. På landsbasis har vi registrert 25 omsetninger gjort på en yield under 6 %, hvorav 15 av disse er gjort utenfor Oslo og Akershus. Dette illustrerer at prisingen også utenfor hovedstaden har blitt skarpere, selv om Oslo og Akershus fortsatt skiller seg klart ut. Største kjøpergruppe av logistikkeiendom i 2018 var tilretteleggerne som sto for kjøp for NOK 12,6 mrd (3,6 mrd.), noe som viser at tilretteleggerne gjør stadig mer i logistikksegmentet. I 2018 sto de på kjøpersiden i 37 (19) transaksjoner i 2018 med en snittyield på 6,1 %.

Skrevet av Magnus Havikbotn Jacobsen og Ketil Ervik

Nøkkeltall lager og Logistikk

Område Leieprisnivå NOK per kvm
Midtkorridoren Groruddalen 950 - 1 100
Midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog 900 - 1 000
Nordkorridoren Berger 850 - 950
Nordkorridoren Gardermoen 800 - 900
Sydkorridoren Langhus 900 - 1 050
Sydkorridoren Vestby 700 - 800
Leieprisnivå NOK per kvm BTA. Normalt god lagereiendom 6-9m takhøyde. Kilde DNB Næringsmegling
Prime Yield
4.75
Q1-2019

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom. Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være svært aktivt, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere. les mer

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom

Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være svært aktivt, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere.  I 2018 har vi registrert 63 (51) handelstransaksjoner til en samlet verdi av NOK 17 mrd (NOK 14,2 mrd.). Tross at de fire største transaksjonene (alle i milliardklassen) står for nær 40 % av volumet, ser vi i 2018 hele 40 unike kjøpere av handelseiendom. På tross av en generelt stigende yieldtendens for handelseiendom, ser vi at det fortsatt er god interesse for de beste objektene.  Eiendomsselskapene og utviklerne er klart største kjøper av handelseiendom i 2018, og har stått på kjøpersiden i totalt 27 (23) omsetninger for totalt NOK 7,5 mrd. (NOK 4,4 mrd.)

 

Kraftig vekst for netthandelen, men redusert vekst for kjøpesentrene

Siste rapporten fra DIBS viser at netthandelen i Norge fortsetter å vokse kraftig. I 2018 forventer de at nordmenn vil handle på nett for NOK 145 mrd., hvilket tilsier en økning på 17 % mot 2017. Av dette utgjør varehandel på nett alene ca NOK 49.mrd. Flere og flere aldersgrupper handler nå på nett, samtidig som standarden og brukervennligheten til nettbutikkene har blitt kraftig forbedret. I 2018 ser vi samtidig enn lavere vekst på kjøpesentrene enn på flere år. Kjøpesentrene i Kvaruds kjøpesenterindeks har i 2018 hatt en vekst på knappe 0,8 % korrigert for arealendringer. I følge rapporten til Kvarud er det likevel mange grunner til dette. Flere større butikkjeder har gått konkurs, nordmenn handler stadig mer i utlandet, men også at prisene har gått ned i flere bransjer. Det er likevel store forskjeller, hvilket illustrereres ved at Bydel og lokalsentre har en relativt sett større vekst enn regionssentrene som står på nær nullvekst. Det er også store forskjeller geografisk. Kjøpesentrene i Oslo (2,1 %) og Trøndelag (1,3 %) som står for den største veksten, mens i andre enden finner vi Hedmark/Oppland (-0,8 %) og Buskerud/Vestfold (-1,3 %) er de av landets fylker som har hatt en negativ vekst gjennom 2018.

Nøkkeltall handel

2016 2017 2018
Netthandel (DIBS) 16 % 16 % 17%*
Detaljhandel (Kvarud) 3,2 % 1,9 % 1,5 %*
Privat forbruk 1,4 % 2,2 % 1,9 %*
Kjøpsenteromsetning (Kvarud, justert for handledager og arealendringer) 1,7 % 1,9 % 0,8 %
Oppdatert Q1-2019. Kilde: Kvarud, DIBS og DNB Markets
*Est 2018 - endelige tall ikke klare
Prime Yield
4.00
Q1-2019

På landsbasis ble det et rekordår i 2018 for det norske hotellmarkedet. Alle tall, med unntak av belegg ble tidenes beste. les mer

I 2018 registrerte vi 10 (2017: 11) gjennomførte hotelltransaksjoner for et samlet volum på NOK 2,2 mrd (NOK 2,3 mrd), som er på nivå med 2017. Gjennom året har det vært gjennomført hotelltranasksjoner i både Oslo og Bergen, samt mindre byer som Kristiansand, Kristiansund og Haugesund.

Nøkkeltall  2018

Oslohotellene oppnår også flere rekorder i 2018. Det er oppgang i årstallene både for oppnådde priser og den totale losjiomsetingen, og begge økngene er større enn prisutviklingen. Oslo topper statistikken for de felste nøkkeltallene på både pris, revPAR og belegg.

Bergen preges fortsatt av høy kapasitetsvekst, og bare siste men det er også flere positive tegn i markedet. Det er oppgang for antall solgte rom og omsetning, mens nedgangen i nøkkeltallene er utelukkende grunnet høy kapasitetsvekst. Mer kapasitet vil også komme i følge av GC Rieber sitt hotell som åpner i 2020, og Citybox som åpner hotell på Danmarksplass i mai 2020.

Trondheim viser marginale endringer sammenlignet med 2017, men svakt ned  på noen nøkkeltall. Trondheim vil også få en kapasitetsvekst nå som Hotel Britannia nylig har åpnet.

Stavanger viser noen tegn til bedring selv om talllene historisk sett er svært svake. Årets RevPAR er den nest svakeste siden 2005.  Årets priser er likevel bedre enn både 2016 og 2017.

Nøkkeltall hotell

Rompris RevPAR Belegg
Norge 959 638 55,3 %
Oslo 1 063 758 71,3 %
Bergen 947 571 60,2 %
Trondheim 890 595 66,9 %
Stavanger 906 475 52,4 %
Kilde: NHC 2018
Prime Yield
4.00

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.