Markedsrapport

Markedsrapport

Kontor Oslo: Nybygg trekker opp ledigheten

Kontorledigheten i Oslo har steget 70 punkter det siste halvåret til 5,9 %, det viste vår halvårlige ledighetstelling. Det er i hovedsak nybygg som nærmer seg ferdigstillelse, men som fremdeles har ledige lokaler som trekker opp ledighetstallene. Vi tror nybygg…

Les hele artikkelen
7. feb 2020, Thomas Ramcilovic

Nøkkeltall kontor

Oslo

Prime Yield

3.60

Prime rent

4800

Kontorledighet

5.9

Trondheim

Prime Yield

4.75

Prime rent

2400

Kontorledighet

5.1

Stavanger

Prime Yield

4.90

Prime rent

3000

Kontorledighet

11.7

Bergen

Prime Yield

4.00

Prime rent

3000

Kontorledighet

7.3

Aktuelt

Andre segmenter

Q1-2020

Lager-/logistikkmarkedet kan være svingende og dette gjelder også i skrivende stund i den spesielle situasjonen vi er inne i i.f.t. Korona-viruset. Mange segmenter har fått en bråstopp i sine leveranser, mens andre segmenter har hatt en betydelig økning. DNB Næringsmegling har ikke fått noen henvendelser fra aktører som ønsker å leie ut sine lagerarealer som følge av markedssituasjonen i.f.m. Korona-viruset. Derimot har DNB Næringsmegling den siste tiden hatt flere henvendelser fra aktører som har akutt behov for mer lageareal som følge av markedssituasjonen i.f.m. Korona-viruset. Bl.a. ble det nylig inngått en leieavtale på ca. 6.500 kvm lager på Kløfta, og vi er i forhandlinger og dialog med flere aktører som har behov for lager. De langsiktige effektene av Korona-viruset gjenstår å se, dog kan det påpekes at markedet for lager-/logistikk alltid har vist seg å være tilpasningsdyktig.. les mer

Leiemarkedet – lager/logistikk

Utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder i Groruddalen til bolig- og kontorformål fortsetter. Det er krevende å finne lagereiendommer innenfor Oslo kommunes grenser, både for lang- og kortsiktig leieperiode. Fremtidens lagerarealer i Oslo tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum.

Vår siste brukerundersøkelse blant de største lager og logistikkaktørene i Stor-Oslo beskriver et marked i sterk vekst, men også i endring. Aktørene vi har pratet med forventer å ha behov for i overkant av 20 % mer lagerplass  de neste fem årene. Noe er relatert til sentralisering og at en større andel av lagerdriften vurderes flyttet til Stor Oslo, men den største enkeltfaktoren er fortsatt netthandel. Mens netthandelen utgjør drøye 22 % av omsetningen i gjennomsnitt i dag til aktørene vi har pratet med, er den ventet å nå 30 % ila en femårsperiode. Dette betyr mer lager/lagringsplass for mange. Samtidig sier over 60 % av aktørene vi har snakket med at ser for seg at deres neste flytting vil skje til et nybygg. Lav prisforskjell mellom brukt og nytt, behov for automatisering, få egnende eksisterende bygg og behov for skreddersøm trekkes frem som hovedårsakene. Økt krav til takhøyde er også en faktor som mange aktører vektlegger. Fra leietakers ståsted er bruk av takhøyde en kost-/nytte funksjon, mens det for utbygger, enn så lenge, ikke har vært de store forskjellene i kvm. pris vs. antall pallplasser/kbm.

Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg. Foruten ovennevnte faktorer, velger aktører nybygg da utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lager-/logistikkbygg.

Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo ligger i området  rundt ca. NOK 1.400.- kvm/år, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet NOK 950.- til NOK 1.200.- kvm/år. Leienivå for nybygget lager-/logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 800.- til NOK 950.- kvm/år. Stort spenn i leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo relatert til beliggenhet og kvaliteten på eiendommen. Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling.

Transaksjonsmarkedet – lager/logistikk

Logistikk fremstår som en av de «hotteste» segmentene for mange av investorene, og er øverst på kjøpsønskelisten til investorene (etter kontor). Samtidig utrykker investorene at en del av segmentet fremstår som noe av det mest overprisede i markedet. Her er det særlig lange kontrakter med «feil» beliggenhet som blir nevnt, som illustrerer viktigheten av å ha rett beliggenhet for å tiltrekke seg de rette kjøperne.  Vi registrerte omsetning av lager, logistikk og industrieiendommer for NOK 16,7 mrd. i 2019, hvilket er noe under 2018, men samtidig svært høyt historisk sett. De siste tre årene er det alene omsatt eiendom i segmentet for nær NOK 50 mrd.  På kjøpersiden er det tilretteleggerne som skiller seg klart ut, og står samlet for ca. 60 % av volumet som er omsatt i 2019.  Prisingen er også skarp. På landsbasis har vi registrert 13 (av totalt 67) omsetninger gjort på en yield under 5,5 %, hvorav 11 av disse er gjort i Oslo og Akershus.

I Oslo og Akershus er det registrert 27 (21) omsetninger til et samlet volum på ca. NOK 4.5.mrd (NOK 6 mrd.), til en gjennomsnittlig yield på 5,6 (5,2 %). Prisingen varierer imidlertid fra 5 %, til transaksjoner rett over 6

 

Skrevet av Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall lager og Logistikk

Område Leieprisnivå NOK per kvm
Midtkorridoren Groruddalen 1000 - 1 400
Midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog 900 - 1 100
Nordkorridoren Berger 850 - 1 000
Nordkorridoren Gardermoen 750 - 900
Sydkorridoren Langhus 850 - 1 000
Sydkorridoren Vestby 750 - 900
Leieprisnivå NOK per kvm BTA. Normalt god lagereiendom 6-9m takhøyde. Kilde DNB Næringsmegling
Prime Yield
4.75
Q1-2020

Den pågående Koronautbruddet har slått inn for fullt i markedet. I skrivende stund er det imidlertid stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet , og det er for tidlig å si noe om effektene i Handelsegmentet. Det er imidlertid liten tvil om at segmentet er blant segmentene som vil få det tøffest i det korte bildet med de restriksjonene som i øyeblikket legges på butikkene. Dette kommer i tillegg til frykten mange investorer kjenner på knyttet til endrede handelsvaner og økt netthandel. les mer

Vedtakene myndighetene har kommet med vil få store konsekvenser for kjøpesentrene. Beslutningen om at serveringssteder somikke kan legge til rette for at besøkende holder minst 1 meters avstand, treningssentre, frisører,
hudpleiesalonger etc. må stenge vil kunne bety at rundt 2 200 virksomheter i kjøpesentrene må stenge dørene i følge siste rapporten til Kvarud analyse.

Det er for tidlig å si mye om effektene av koronautbruddet i  transaksjonsmarkedet, men allerede gjennom 2019 har vi sett et marked som har blitt betydelig mer selektivt.På tross av en generelt stigende yieldtendens for handelseiendom, ser vi at det fortsatt er god interesse for de beste objektene, men samtidig at det er betydelig mer krevende lenger ut på risikoskalaen.

2019 ble nok et år med kraftig vekst for netthandelen

Siste rapporten fra DIBS viser at netthandelen i Norge fortsetter å vokse kraftig. Veksten i netthandelen ble i  2019 på 13 %, hvilket tilsvarer at norske forbrukere netthandler for NOK 163 mrd. Verdt å merke seg er at kjøp av varer, hvilket utgjør 34 % av den samlede netthandelen, faller med 4,6 %. Det er eksempelvis en nedgang i forbruket av både sportsutstyr og hjemmeelektronikk sammenlignet med 2018. Den største delen av netthandelen er likevel drevet av reiser (50 %). Nordmenn handlet reiser på nett for NOK 83 mrd. i fjor.

Veksten for kjøpesentrene og detaljhandelen faller for andre år på rad

2019 ble andre året på rad med markant nedgang i veksten til kjøpesentrene. Kjøpesentrene i Kvaruds kjøpesenterindeks  hatt en vekst på knappe 0,5 % korrigert for arealendringer, mot et gjennomsnitt på ca. 1,5 % de fem foregående årene . Det er mange årsaker til dette. Vi har sett flere konkurser, nordmenn handler stadig mer i utlandet, men også at prisene har gått ned i flere bransjer. I Kvaruds oversikt over de 60 største kjøpesentrene i Norge ser vi at 19 av 60 kjøpesentre faktisk har negativ omsetningsvekst i 2019, hvilket illustrerer at mange har svært krevende dager.

Nøkkeltall handel

2016 2017 2018 2019
Netthandel (DIBS) 16% 16% 17%* 13%
Detaljhandel (Kvarud) 3,2% 1,9% 1,5%* 1,8%
Privat forbruk 1,4% 2,2% 1,9%* 1,6%*
Kjøpsenteromsetning (Kvarud, justert for handledager og arealendringer) 1,7% 1,9% 0,8% 0,5%
Tall per. Q3-2019. Kilde: Kvarud, DIBS og DNB Markets
*Prognose for året 2019
Prime Yield
4.00
Q1-2020

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, oljepriskrig og store svigninger. Det er ventet at hotelltallene vil bli sterkt preget, selvom det ennå er mye usikkerhet knyttet til både varighet og effekt. les mer

Nøkkeltall for hotellmarkedet i 2019

Oslohotellene har fått mye ny kapasitet i 2019, men har også hatt en sterk vekst i antall solgte rom. De tre hotelle Clarion hotel the HUB, Amerikalinjen og Clarion Hotel Oslo står alene for 80 % av kapasitetsveksten. Samtidig er antall solgte rom opp 10 %, hvilket gjør at beleggsprosenten bare er marginalt ned mot 2018. Tross nedgang er beleggsprosenten på 70,1 % det tredje beste året siden 2008.

Bergen viser svært sterk etterspørselsvekst, og tatt i betrakning den sterke kapasitetsveksten byen har hatt siste årene er tallene gode. Bare de ti siste årene har kapasiteten gått opp med 70 %, hvor en stor del har kommet de siste årene. Tross dette er oppnådde priser i byen markert ned til 965 (1 135(, hvor hovedårasken relateres til sterk konkurranse, blant annet av flere nye lavprishoteller.

Trondheim hvor vi ser størst økning i hotellprisene. Britannia Hotell åpnet 1 april og er trolig hovedårsaken til at prisene i byen stiger. Det forventes at Britannia-effekten fortsetter med økning i romprisene og fall i belegg. Det er ikke forventet ny kapasitet i det korte bildet, men det er flere prosjekter som planlegges.

Stavangerhotellene viser en fortsatt en god prosentvis utvikling i 2019 , men er fortsatt desidert lavest både på priser og belegg sammenlignet med ovennevnte byer etter flere krevende år kombinert med høy kapasitetsvekst. Usikkerheten er p.t stor knyttet til hvordan effektene av både oljepriskrig og utbruddet av korona vil slå på hotellmarkedet.

Nøkkeltall hotell

Rompris RevPAR Belegg
Norge 984 549 55,8 %
Oslo 1 049 736 70,1 %
Bergen 965 595 61,7 %
Trondheim 983 653 66,4 %
Stavanger 909 530 58,3 %
Kilde: NHC årstall 2019
Prime Yield
4.00

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.