Markedsrapport

Markedsrapport

Derfor vil yieldene stige mindre enn rentene, tross pressede yieldgap

I transaksjonsmarkedet for kontoreiendom i Oslo er yieldgapene (med yieldgap mener vi her differansen mellom nettoyield og lånekostnad) allerede lave. Likevel venter vi at yieldene vil stige klart mindre enn rentene de nærmeste årene. Vurderingen er basert på både makroforventninger…

Les hele artikkelen
10. okt 2018, Gunnar Selbyg

Nøkkeltall kontor

Oslo

Prime Yield

3.75

Prime rent

4600

Kontorledighet

6.7

Trondheim

Prime Yield

4.75

Prime rent

2400

Kontorledighet

7.9

Stavanger

Prime Yield

5.25

Prime rent

3000

Kontorledighet

12.1

Bergen

Prime Yield

4.50

Prime rent

3000

Kontorledighet

8.1

Aktuelt

Transaksjonsmarkedet

Q3-2018

Vi forventer at 2018 blir det femte året på rad med et høyt volum og svært mange transaksjoner les mer

Så langt i år har tendensen vært noe færre transaksjoner enn på samme tid i fjor, særlig innen kontorsegmentet. Samtidig preges markedet av mange kjøperinitierte prosesser, selektive investorer og mye kapital som vil inn i næringseiendom. Våre siste investorundersøkelser i alle de fire største byene indikerer at det er svært mange som ønsker å kjøpe seg opp, samtidig uttrykker mange en frustrasjon over få objekter å regne på i de rette segmentene. Med flere tilgjengelige sentrumseiendommer og lange kontrakter, som investorene utrykker en særlig interesse for, ville vi derfor kunne sett betydelig flere transaksjoner også i år.

Vårt estimat på NOK 80.mrd og ca. 270 transaksjoner for året 2018 reflekterer et fortsatt godt marked, og vil i så tilfelle være det nest beste året i historien målt i antall transaksjoner. Tross at flere investorer utrykker en bekymring for økte renter, tror vi et godt makrobilde for leiemarkedene og et velfungerende lånemarked er to viktige forutsetninger som bidrar til et fortsatt sterkt marked.

Oslo

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
50

Transaksjoner i 2018

144

Trondheim

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
3.8

Transaksjoner i 2018

17

Stavanger

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
7.3

Transaksjoner i 2018

32

Bergen

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
10.2

Transaksjoner i 2018

35

Landsdekkende tall

Transaksjoner i 2018

(Antall akkumulert)
296

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
90.3

2018 YTD-volumet målt i verdi fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Norge

Oslo

Trondheim

Stavanger

Bergen

Q3-2018

Kontorsegmentet preges av mange potensielle kjøpere, men få selgere. Vi ser at en større andel av volumene trekkes i retning utviklingseiendom og lager/logistikksegmentet. les mer

Kontorsegmentet preges av mange potensielle kjøpere, men få selgere. Dette har også slått ut i transaksjonsmarkedet, hvor vi ser betydelig færre gjennomførte kontortransaksjoner enn normalt. Per Q3 har vi registrert kontortransaksjoner for nær NOK 15 mrd. (31 % av totalmarkedet), mot et snitt de tre foregående årene i sin helhet på NOK 45 mrd. (45 % av totalmarkedet). Noe kan selvsagt relateres til tilfeldigheter, men resultatene fra våre siste investorundersøkelser tyder også på at et redusert yieldgap gjør at stadig flere har et sterkere fokus på utvikling. Samtidig bidrar en forventning til sterk leieprisvekst, særlig i sentrumssonene av de større byene, til at flere investorer utrykker en noe mer avventende holdning til salg. Dette har igjen ført til et stort etterspørselsoverskudd innen kontorsegmentet, og vi forventer en skarp prising og mange om benet for de beste kontoreiendommene som skal ut i markedet fremover.

Mange investorer har utrykt en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av endrede handelsvaner og økt netthandel. Det gjennomføres likevel mange handelstransaksjoner. Per Q3 ser vi faktisk en økning i antall handelstransaksjoner mot fjoråret, og med 26 unike kjøpere bare hittil i år er det liten tvil om at det fortsatt er mange potensielle kjøpere i dette segmentet tross et mer selektivt marked. Mens vi ser det er en klar nedgang i antall kjøpesentertransaksjoner, er det eksempelvis en økning i antall transaksjoner i hovedstaden, særlig for sentrumshandel.

Lager og logistikkeiendom trekkes av mange frem som et av de hotteste segmentene. Til tross for en nedgang i antall gjennomførte transaksjoner mot fjoråret, prises de beste eiendommene fortsatt svært skarpt. I Oslo og Akershus har vi sett snittyield på 5,2 % på 9 gjennomførte transaksjoner (gjennomsnittlig gjenværende leietid 11,7 år), hvor 4 av de er estimert å ligge under 5 %. I våre siste investorundersøkelser er det tydelig at interessen for lager og logistikk har fått større geografisk utbredelse. Investorene i de andre storbyene uttrykker en økende interesse for lager og  logistikkeiendom. Sterk etterspørsel og flere skarpt prisede transaksjoner i de andre storbyene har bidratt til at vi har tatt ned vårt estimat for prime yield lager og logistikk i både Bergen og Trondheim

Transaksjonsvolumet i Norge til og med Q3-2018 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

Q3-2018

Tilretteleggerne beveger seg lenger ut på risikoskalaen les mer

Tilretteleggerne er årets klart største nettokjøper og står på kjøpersiden i hver fjerde transaksjon hittil i år. Samtidig er kjøpspreferansene i endring. I jakten på avkastning ser vi at tilretteleggerne beveger seg lenger ut på risikoskalaen geografisk , og at en relativt sett større andel av kjøpene nå gjøres utenfor Oslo og Akershus.  Mens vi blant tilretteleggerne ser en nedgang på 30 % i antall kjøp i Oslo og Akershus mot samme tid i fjor, står de eksempelvis nå for nær 50 % av kjøpsvolumet i nr 2 byene Bergen, Trondheim og Stavanger samlet. Dette tror vi i stor grad skyldes et attraktivt yieldgap mot hovedstaden i jakten på avkastning, samtidig som utleiemarkedene gradvis har bedret seg i flere av storbyene utenfor hovedstaden. Vi tror kjøpelystne tilretteleggere vil bidra til at presset rundt lavrisikoobjektene i de andre storbyene bare vil øke i tiden fremover. Denne trenden ser vi til en viss grad også utenfor de største byregionene, hvor tilretteleggerne bare hittil i år har handlet for over NOK 2 mrd., særlig innen kategoriene samfunnsbygg og handel.

Siden 2013 har internasjonale investorer stått på kjøpersiden i nær 100 transaksjoner for nær NOK 90 mrd., og interessen for norsk næringseiendom er fortsatt tilstede. Hittil i år har vi sett 9 unike internasjonale investorer på kjøpersiden tross noe færre kjøp enn på samme tid i fjor. Som tilretteleggerne ser vi at kjøpspreferansene har endret seg noe, og at en større andel av transaksjonene nå gjøres i nr 2 byene, men også utenfor de største byregionene. Hittil i år er eksempelvis om lag halvparten av kjøpene gjort innen kategorien samfunnsbygg (skoler, sykehjem, helse med mer.) på lange leiekontrakter.

Andre segmenter

Q1-2019

Logistikk fremstår som en av de hotteste segmentene for investorene og vi registrerer rekordhøy omsetningsvolum i 2018. Samtidig viser vår siste brukerundersøkelse at lagerbehovet i Oslo og Akershus bare vil øke fremover. Trender som automatisering, miljø ønsker om mindre kontorandel indikerer samtidig at etterspørselen fremover blir størst for nye og moderne lagerbygg. les mer

Leiemarkedet Logistikk

Utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder til bolig- og kontorformål fortsetter. Det er derfor krevende å finne gode og langsiktige lagereiendommer innenfor Oslo kommunes grenser. Selv det å finne lager-/logistikkarealer for kortsiktig leie er utfordrende. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum. Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer nord og sør for Oslo, i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg. Dette skyldes hovedsakelig økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lagerbygg. Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo vurderes til NOK 1.300 kvm/år, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet NOK 950 til NOK 1.100 kvm/år. Leienivå for nybygget lager-/logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 850 til NOK 950 kvm/år. Stort spenn vedrørende leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo relatert til kvaliteten på eiendommen. Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling. To attraktive områder som Langhus og Berger nærmer seg fullt utviklet og har få ledige alternativer på eksisterende og nybygg. Dette vil kunne få innvirkning på leienivåene i disse områdene, samt øke attraktiviteten i nye tilgrensende områder.

Transaksjonsmarkedet Logistikk

Logistikk fremstår som en av de «hotteste» segmentene for mange av investorene. Vi registrerte rekordhøyt omsetningsvolum i 2018. Vår siste brukerundersøkelse innen logistikk tyder også på at etterspørselen etter nye lagerlokaler bare vil fortsette å øke i Oslo og Akershus fremover. Hele 75 % av aktørene vi har snakket med forventer økt lagerbehov de neste fem årene, ledet av de store netthandelsaktørene. Flere av trendene som automatisering, miljøfokus og ønsker om mindre andel kontor indikerer at etterspørselen vil bli aller størst etter nye og moderne lagerbygg.  For transaksjonsåret 2018 har vi registrert hele 37 unike kjøpere av logistikkeiendom i Norge, og vi har registrert hele 57 (65 i 2017) transaksjoner for rekordhøye NOK 17,8 mrd. (NOK 12,5 mrd.).  Dette tilsier at det har vært omsatt lager og logistikkeiendom for over NOK 42 mrd. bare de tre siste årene i Norge. Prisingen er også skarp. På landsbasis har vi registrert 19 omsetninger gjort på en yield under 6 %, hvorav 12 av disse er gjort utenfor Oslo og Akershus. Dette illustrerer at prisingen også utenfor hovedstaden har blitt skarpere, selv om Oslo og Akershus fortsatt skiller seg klart ut. I Oslo og Akershus er det registrert 21 (28) omsetninger til et samlet volum på ca. NOK 6.mrd (NOK 5,9 mrd.), til en gjennomsnittsyield på 5,2 %. Prisingen varierer imidlertid fra 4 omsetninger under 5 %, til transaksjoner rett over 6 %.  Største kjøpergruppe av logistikkeiendom i 2018 var tilretteleggerne som sto for kjøp for NOK 10,7 mrd (3,6 mrd.), noe som viser at tilretteleggerne gjør stadig mer i logistikksegmentet. I 2018 sto de på kjøpersiden i 25 (19) transaksjoner i 2018 med en snittyield på 5,8 %.

Skrevet av Magnus Havikbotn Jacobsen og Ketil Ervik

Nøkkeltall lager og Logistikk

Område Leieprisnivå NOK per kvm
Midtkorridoren Groruddalen 950 - 1 100
Midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog 900 - 1 000
Nordkorridoren Berger 850 - 950
Nordkorridoren Gardermoen 800 - 900
Sydkorridoren Langhus 900 - 1 050
Sydkorridoren Vestby 700 - 800
Leieprisnivå NOK per kvm BTA. Normalt god lagereiendom 6-9m takhøyde. Kilde DNB Næringsmegling
Prime Yield
4.75
Q1-2019

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom. Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være svært aktivt, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere. les mer

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom

Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være svært aktivt, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere.  I 2018 har vi registrert 62 (51) handelstransaksjoner til en samlet verdi av NOK 17,3 mrd (NOK 14,2 mrd.). Tross at de fire største transaksjonene (alle i milliardklassen) står for nær 40 % av volumet, ser vi i 2018 hele 33 unike kjøpere av handelseiendom. På tross av en generelt stigende yieldtendens for handelseiendom, ser vi at det fortsatt er god interesse for de beste objektene.  Eiendomsselskapene og utviklerne er klart største kjøper av handelseiendom i 2018, og har stått på kjøpersiden i totalt 27 (23) omsetninger for totalt NOK 7,5 mrd. (NOK 4,4 mrd.)

 

Kraftig vekst for netthandelen, men redusert vekst for kjøpesentrene

Siste rapporten fra DIBS viser at netthandelen i Norge fortsetter å vokse kraftig. I 2018 forventer de at nordmenn vil handle på nett for NOK 145 mrd., hvilket tilsier en økning på 17 % mot 2017. Av dette utgjør varehandel på nett alene ca NOK 49.mrd. Flere og flere aldersgrupper handler nå på nett, samtidig som standarden og brukervennligheten til nettbutikkene har blitt kraftig forbedret. I 2018 ser vi samtidig enn lavere vekst på kjøpesentrene enn på flere år. Kjøpesentrene i Kvaruds kjøpesenterindeks har i 2018 hatt en vekst på knappe 0,8 % korrigert for arealendringer. I følge rapporten til Kvarud er det likevel mange grunner til dette. Flere større butikkjeder har gått konkurs, nordmenn handler stadig mer i utlandet, men også at prisene har gått ned i flere bransjer. Det er likevel store forskjeller, hvilket illustrereres ved at Bydel og lokalsentre har en relativt sett større vekst enn regionssentrene som står på nær nullvekst. Det er også store forskjeller geografisk. Kjøpesentrene i Oslo (2,1 %) og Trøndelag (1,3 %) som står for den største veksten, mens i andre enden finner vi Hedmark/Oppland (-0,8 %) og Buskerud/Vestfold (-1,3 %) er de av landets fylker som har hatt en negativ vekst gjennom 2018.

Nøkkeltall handel

2016 2017 2018
Netthandel (DIBS) 16 % 16 % 17%*
Detaljhandel (Kvarud) 3,2 % 1,9 % 1,5 %*
Privat forbruk 1,4 % 2,2 % 1,9 %*
Kjøpsenteromsetning (Kvarud, justert for handledager og arealendringer) 1,7 % 1,9 % 0,8 %
Oppdatert Q1-2019. Kilde: Kvarud, DIBS og DNB Markets
*Est 2018 - endelige tall ikke klare
Prime Yield
4.00
Q1-2019

På landsbasis ser vi flere rekorder på landsbasis, men det er samtidig store lokale variasjoner. De nasjonale tallene viser per novemeber 2018 rekordnotering i antall solgte romdøgn, oppnådde priser og RevPAR. Vi ser likevel en marginal nedgang i beleggsprosenten, hvilket i all hovedsak relateres til kapasitetsøkning les mer

I 2018 registrerte vi 11 (2017: 11) gjennomførte hotelltransaksjoner for et samlet volum på NOK 2,4 mrd (NOK 2,3 mrd), som er på nivå med 2017. Gjennom året har det vært gjennomført hotelltranasksjoner i både Oslo og Bergen, samt mindre byer som Kristiansand, Kristiansund og Haugesund.

Nøkkeltall per november 2018

Oslohotellene oppnår også flere rekorder hittil i år. Hotellene i Oslo har etter 11-mnd drift aldri oppnådd så høye priser eller hatt så høy RevPAR. Belegget går likevel svakt ned fra 74,4 % til 72,2 %, i takt med kapasitetsveksten fra fjoråret. Fremover ser vi også at Oslo vil få en relativt høy kapasitetsvekst, særlig i form av høyt profilerte hotell i Bjørvika, Jernbanetorget, men også relanseringen av Clarion Christiania som The Hub. I tillegg kommer flere utvidelser de neste tre årene med Comfort Xpress, Citybox Oslo, Scandic Helsfyr og Scandic Sjølyst. Oslo er avhengig av en betydelig etterspørselsvekst for å ta unna den økte kapasiteten markedet vil få de neste 2-3 årene.

Bergen preges fortsatt av høy kapasitetsvekst, og bare siste men det er også flere positive tegn i markedet sammenlignet med samme periode i fjor. Antall solgte rom har økt med 8,2 % og omsetningen er rekordhøy. Vi ser likevel at antall disponible rom har økt med nær 12 % i samme periode, med påfølgende nedgang i både priser og RevPAR. Etterspørselsveksten har derfor i noen grad tatt unna noe av den store kapasitetsveksten byen har fått, men nøkkeltallene er fortsatt på et historisk svakt nivå.

Trondheim viser en marginal nedgang i alle nøkkeltall, med unntak av beleggsprosenten som har gått svkt opp. Tilbudssiden vil øke ytterligere når Hotel Britania åpner neste år.

Stavanger viser hittil i år tegn til bedring, tross store svingninger fra måned til måned. Både prisene og antall solgte rom viser en oppgang mot samme tid i fjor, selv om vi er langt unna de beste årene. Det er likevel er nedgang i beleggsprosenten relatert til kapasitetsøkning.  Hotell Atlantic kom inn på markedet i sommer.  Tross bedring er Stavanger fortsatt langt ifra toppårene i 2013 og 2014

Nøkkeltall hotell

Rompris RevPAR Belegg
Norge 961 543 56,5 %
Oslo 1 066 770 72,2 %
Bergen 954 594 62,3 %
Trondheim 892 612 68,5 %
Stavanger 908 491 54,1 %
Kilde: NHC per november 2018
Prime Yield
4.00

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.