Markedsrapport

Markedsrapport

Oslo: Kontorleiene skal videre opp ...men veksten avtar

  Kontorleieprisene i Oslo steg i 2018, og i sentrumsområdene var oppgangen som forventet høyest med rundt 10 % oppgang i indre sentrum og Bjørvika. Vi tror det blir videre leieøkning i sentrum hvor det er svært lite ledige kontorlokaler,…

Les hele artikkelen
7. mar 2019, Thomas Ramcilovic

Nøkkeltall kontor

Oslo

Prime Yield

3.75

Prime rent

4600

Kontorledighet

5.6

Trondheim

Prime Yield

4.75

Prime rent

2400

Kontorledighet

8.1

Stavanger

Prime Yield

5.25

Prime rent

3000

Kontorledighet

12.3

Bergen

Prime Yield

4.25

Prime rent

3000

Kontorledighet

8.1

Aktuelt

Transaksjonsmarkedet

April 2019

Rekordmange omsetinger i Norge i 2018 les mer

2018 ble nok et år i transaksjonsmarkedet preget av svært høy investeringsetterspørsel. Eksempler på dette er at vi fikk rekordhøye 319 omsetninger samtidig som aktørene i våre investorundersøkelser i de fire største byene ga uttrykk for at det var klar mangel på kjøpsobjekter. Videre var det synkende yieldnivåer i flere segmenter på tross av stigende rentetendens og dessuten har tilretteleggerne (fonds-, syndikerings- og PE-aktørene) aldri hentet inn like mye kapital til investeringer i næringseiendom som i fjor.

Transaksjonsmarkedet tok seg betydelig opp fra andre halvdel av oktober og ca. 40 % av volumet i fjor kom i fjerde kvartal. Det samlede volumet vi registrerte på 2018 summerte seg til NOK 95,4 mrd. og 2018 ble det fjerde året i rad med svært et høyt transaksjonsvolum. De fire siste årene har transaksjonsvolumet snittet NOK 100 mrd. Til dels ser vi dette i sammenheng med det betydelige rentefallet fra 2012 bidro til å gjøre næringseiendom mer attraktivt relativt til andre aktivaklasser, samt at yieldene sank slik at mange kunne realisere salgsgevinster på eiendomsinvesteringene sine. Til dels ser vi dette i sammenheng med at den gradvise profesjonaliseringen av bransjen har bidratt til et mer fleksibelt, transparent og velfungerende marked med høyere normalnivåer for omsetning. I årene 2002-2008 snittet transaksjonsvolumet NOK 34 mrd. og i årene 2009-2014 ble snittet NOK 44 mrd. Den skuffende lave veksten i Europa etter finanskrisen har også bidratt til å styrke nordisk og norsk næringseiendom som et trygt og attraktivt alternativ.

I skrivende stund sluttføres det flere større transaksjoner i Oslo, Bergen og Trondheim og det er svært lite som tyder på noe annet enn at investeringsetterspørselen vil holde seg svært høy også fremover. DNB Markets har nedjustert sine renteprognoser og vi erfarer dessuten at positiviteten til leiemarkedene på tvers av landet er på et høyere nivå enn på flere år. Her utgjør kjøpesenter et unntak. Lånemarkedet er velfungerende og totalt sett venter vi at omsetningsvolumet vil holde seg høyt i år fordi mange private kan selge eiendom med gevinst. Dessuten venter vi at mange utviklere/eiendomsselskap/private investorer fortsatt vil selge ferdigutviklet eiendom for å investere i utvikling. Kjøpslysten er høy i de fleste investorkategorier og det er en god fordeling mellom aktører som vil kjøpe og selge ulike typer eiendom og eiendomsrisiko. Med andre ord ligger det an til fortsatt stor bredde i transaksjonene både med hensyn til geografi, eiendomssegment og type eiendomsrisiko.

Oslo

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
13.2

Transaksjoner i 2018

41

Trondheim

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
1.4

Transaksjoner i 2018

7

Stavanger

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
1.3

Transaksjoner i 2018

6

Bergen

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
3.2

Transaksjoner i 2018

12

Landsdekkende tall

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2018

(Antall akkumulert)
93

Søylene viser antall transaksjoner med minimumsverdi NOK 50 mill. De siste fem årene har vi registrert 1.379 transaksjoner, hvorav 71 % har vært i de fire største byregionene.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
27.6

Søylene viser samlet verdi i transaksjonene med minimumsverdi NOK 50 mill. De siste fem årene har vi registrert et samlet omsetningsvolum på NOK 470 mrd., hvorav 68 % i de fire største byregionene. Storbyandelen øker ytterligere når en tar hensyn til at mange geografisk spredte porteføljer gjerne har et tyngdepunkt av verdiene i storbyene.

Andeler 2018-volumet målt i verdi fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Norge

Oslo

Trondheim

Stavanger

Bergen

April 2019

Segmentvis utvikling i transaksjonsmarkedet i Norge: Kontor med utviklingspotensial øverst på kjøplisten les mer

De siste årene har veksten i netthandelen bidratt til større arealbehov i logistikk-segmentet, men også større risiko for leieinntektene i handelseiendom, særlig kjøpesentre. Dette har avleiret seg ift. hvilke eiendomssegment som er i vinden. ALNA senter er det eneste virkelig store kjøpesenteret som ble omsatt i fjor og enkelte andre salgsprosesser med kjøpesentre ble ikke sluttført. Samtidig ble logistikk det nest største segmentet med hele 73 omsetninger for totalt NOK 20,2 mrd. Til sammenligning var det totalt sett 63 transaksjoner i handelssegmentet for totalt NOK 17,0 mrd.

Våre investorundersøkelser viser at de fleste større investorer venter at kontor blir segmentet med best verdiutvikling i det korte bildet og kontor er også segmentet flest etterspør. Mange vil gjerne ha kontoreiendom med et verdiutviklingspotensial, gjerne i sentrum eller nær andre knutepunkt for offentlig transport. Totalt registrerte vi 89 kontoromsetninger for totalt NOK 32,6 mrd. i fjor. Kategorien «Eiendomsselskap, utviklere og private investorer» stod for 40 % av antall kjøp, men kun 20 % av verdien. De kjøper gjerne utviklingseiendom og selger ferdigutviklet eiendom til tilretteleggerne, internasjonale investorer og egenkapitalaktørene. Etter hhv. kontor- og utviklingseiendom kom core eiendom på tredjeplass på kjøpslisten. Nederst på listen kom hotell på 7. plass og handel på 8. plass.

Data for den segmentvise fordelingen av transaksjonsvolumet vitner om stor bredde i transaksjonene. Som eksempler kan trekkes frem at KLP, samt Eiendomsspar & Bane NOR kjøpte større parkeringsanlegg sentralt i Oslo i to større transaksjoner. Videre kjøpte Asset Buyout Partners 120.000 kvm. bygningsmasse knyttet Mongstad forsyningsbase i en transaksjonen i grenselandet mellom eiendom og infrastruktur. Videre ble det omsatt en lang rekke typer samfunnsbygg for over NOK 6 mrd. og vi registrerte boligrelaterte transaksjoner (boligutvikling og utleie-gårder) for snaue NOK 15 mrd. Av fjorårets omsetningsvolum var det også enkelte større transaksjoner av selskapsmessig karakter. Et slikt eksempel er Kildare Partners sitt kjøp av finske Technopolis der vi i transaksjonsstatistikken har tatt med verdien av eiendomsmassen i Norge. Et annet eksempel er Selvaag Gruppen som økte eierandelen fra ca. 42 % til 100 % i selskapet Utleiebolig AS med verdier i størrelsesorden ca. NOK 3 mrd. hvor vi regner inn nettoverdien.

Se mer om transaksjonsmarkendene knyttet til handel, logistikk og hotell i egne segmentkommentarer.

Transaksjonsvolumet i Norge til og med des. 2018 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

April 2019

Tilretteleggerne ble største kjøpergruppe i 2018 og gjorde flesteparten av sine kjøp utenfor Oslo/Akershus les mer

Noe av det som kjennetegner det norske markedet er hvor viktige tilretteleggerne (norske fonds-, syndikerings- og PE-aktører) er og i hvor stor grad de bidrar til likviditet i det norske markedet. Totalt 18 aktører som rapporterer transaksjoner til oss gjennomførte tilsammen 118 kjøp for NOK 45 mrd. når en inkluderer kjøpsrådgivning. Når vi ekskluderer kjøpsrådgivning var volumet NOK 37,2 mrd. De utgjorde også nest største selgergruppe (NOK 19,1 mrd.), men ble likevel største nettokjøper og økte volumet under forvaltning med ca. NOK 18,1 mrd. Hvert fjerde kjøp de gjorde i fjor var i Bergen, Trondheim eller Stavanger og «kun» 43 % i Oslo/Akershus. Det siste året har vi solgt eiendommer til syndikeringsaktørene i alle de fire største byene, men også mellomstore byer som Fredrikstad, samt mindre byer som Askim. Snittkjøpet til syndikeringsaktørene i fjor var på ca. MNOK 300, hadde drøye 10 år igjen på kontraktene og yieldet 5,8 %. Yieldnivået var marginalt høyere enn i 2017 men 60 punkter lavere enn i 2015. Tilretteleggernes ti skarpest prisede kjøp snittet 4,3 % i yield og de ti høyeste kjøpsyieldene snittet 7,6 %.

De internasjonale investorene gjennomførte både kjøp og salg for ca. NOK 15 mrd. og blant de 21 kjøpene i fjor var hele 14 utenfor Oslo/Akershus. Selv om de tenderer til å gjennomføre kjøp av større enkelteiendommer og porteføljer har det blitt stor bredde i deres investeringer. Flere svenske aktører står på kjøpersiden i transaksjoner med verdi under NOK 200 mill. Egenkapitalaktørene nettokjøpte i fjor for NOK 3,1 mrd., mens øvrige grupper var netto selgere. Totalt var det 127 ulike kjøpere i fjor, blant andre Edgar Haugen med 19 kjøp.

Andre segmenter

Q1-2019

Logistikk fremstår som en av de hotteste segmentene for investorene og vi registrerer rekordhøy omsetningsvolum i 2018. Samtidig viser vår siste brukerundersøkelse at lagerbehovet i Oslo og Akershus bare vil øke fremover. Trender som automatisering, miljø ønsker om mindre kontorandel indikerer samtidig at etterspørselen fremover blir størst for nye og moderne lagerbygg. les mer

Leiemarkedet Logistikk

Utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder til bolig- og kontorformål fortsetter. Det er derfor krevende å finne gode og langsiktige lagereiendommer innenfor Oslo kommunes grenser. Selv det å finne lager-/logistikkarealer for kortsiktig leie er utfordrende. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum. Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer nord og sør for Oslo, i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg. Dette skyldes hovedsakelig økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lagerbygg. Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo vurderes til NOK 1.300 kvm/år, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet NOK 950 til NOK 1.100 kvm/år. Leienivå for nybygget lager-/logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 850 til NOK 950 kvm/år. Stort spenn vedrørende leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo relatert til kvaliteten på eiendommen. Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling. To attraktive områder som Langhus og Berger nærmer seg fullt utviklet og har få ledige alternativer på eksisterende og nybygg. Dette vil kunne få innvirkning på leienivåene i disse områdene, samt øke attraktiviteten i nye tilgrensende områder.

Transaksjonsmarkedet Logistikk

Logistikk fremstår som en av de «hotteste» segmentene for mange av investorene. Vi registrerte rekordhøyt omsetningsvolum i 2018. Vår siste brukerundersøkelse innen logistikk tyder også på at etterspørselen etter nye lagerlokaler bare vil fortsette å øke i Oslo og Akershus fremover. Hele 75 % av aktørene vi har snakket med forventer økt lagerbehov de neste fem årene, ledet av de store netthandelsaktørene. Flere av trendene som automatisering, miljøfokus og ønsker om mindre andel kontor indikerer at etterspørselen vil bli aller størst etter nye og moderne lagerbygg.  For transaksjonsåret 2018 har vi registrert hele 37 unike kjøpere av logistikkeiendom i Norge, og vi har registrert hele 73 (65 i 2017) transaksjoner for rekordhøye NOK 20,2 mrd. (NOK 12,5 mrd.).  Dette tilsier at det har vært omsatt lager og logistikkeiendom for over NOK 44 mrd. bare de tre siste årene i Norge. Prisingen er også skarp. På landsbasis har vi registrert 25 omsetninger gjort på en yield under 6 %, hvorav 15 av disse er gjort utenfor Oslo og Akershus. Dette illustrerer at prisingen også utenfor hovedstaden har blitt skarpere, selv om Oslo og Akershus fortsatt skiller seg klart ut. Største kjøpergruppe av logistikkeiendom i 2018 var tilretteleggerne som sto for kjøp for NOK 12,6 mrd (3,6 mrd.), noe som viser at tilretteleggerne gjør stadig mer i logistikksegmentet. I 2018 sto de på kjøpersiden i 37 (19) transaksjoner i 2018 med en snittyield på 6,1 %.

Skrevet av Magnus Havikbotn Jacobsen og Ketil Ervik

Nøkkeltall lager og Logistikk

Område Leieprisnivå NOK per kvm
Midtkorridoren Groruddalen 950 - 1 100
Midtkorridoren Karihaugen/Lørenskog 900 - 1 000
Nordkorridoren Berger 850 - 950
Nordkorridoren Gardermoen 800 - 900
Sydkorridoren Langhus 900 - 1 050
Sydkorridoren Vestby 700 - 800
Leieprisnivå NOK per kvm BTA. Normalt god lagereiendom 6-9m takhøyde. Kilde DNB Næringsmegling
Prime Yield
4.75
Q1-2019

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom. Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være svært aktivt, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere. les mer

Fortsatt stor kjøpslyst for handelseiendom

Mange investorer utrykker en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av økt netthandel, overetablering av butikker og endrede handelsvarer. Transaksjonsmarkedet for handelseiendom synes likevel å være svært aktivt, tross at markedet er blitt mer selektivt enn tidligere.  I 2018 har vi registrert 63 (51) handelstransaksjoner til en samlet verdi av NOK 17 mrd (NOK 14,2 mrd.). Tross at de fire største transaksjonene (alle i milliardklassen) står for nær 40 % av volumet, ser vi i 2018 hele 40 unike kjøpere av handelseiendom. På tross av en generelt stigende yieldtendens for handelseiendom, ser vi at det fortsatt er god interesse for de beste objektene.  Eiendomsselskapene og utviklerne er klart største kjøper av handelseiendom i 2018, og har stått på kjøpersiden i totalt 27 (23) omsetninger for totalt NOK 7,5 mrd. (NOK 4,4 mrd.)

 

Kraftig vekst for netthandelen, men redusert vekst for kjøpesentrene

Siste rapporten fra DIBS viser at netthandelen i Norge fortsetter å vokse kraftig. I 2018 forventer de at nordmenn vil handle på nett for NOK 145 mrd., hvilket tilsier en økning på 17 % mot 2017. Av dette utgjør varehandel på nett alene ca NOK 49.mrd. Flere og flere aldersgrupper handler nå på nett, samtidig som standarden og brukervennligheten til nettbutikkene har blitt kraftig forbedret. I 2018 ser vi samtidig enn lavere vekst på kjøpesentrene enn på flere år. Kjøpesentrene i Kvaruds kjøpesenterindeks har i 2018 hatt en vekst på knappe 0,8 % korrigert for arealendringer. I følge rapporten til Kvarud er det likevel mange grunner til dette. Flere større butikkjeder har gått konkurs, nordmenn handler stadig mer i utlandet, men også at prisene har gått ned i flere bransjer. Det er likevel store forskjeller, hvilket illustrereres ved at Bydel og lokalsentre har en relativt sett større vekst enn regionssentrene som står på nær nullvekst. Det er også store forskjeller geografisk. Kjøpesentrene i Oslo (2,1 %) og Trøndelag (1,3 %) som står for den største veksten, mens i andre enden finner vi Hedmark/Oppland (-0,8 %) og Buskerud/Vestfold (-1,3 %) er de av landets fylker som har hatt en negativ vekst gjennom 2018.

Nøkkeltall handel

2016 2017 2018
Netthandel (DIBS) 16 % 16 % 17%*
Detaljhandel (Kvarud) 3,2 % 1,9 % 1,5 %*
Privat forbruk 1,4 % 2,2 % 1,9 %*
Kjøpsenteromsetning (Kvarud, justert for handledager og arealendringer) 1,7 % 1,9 % 0,8 %
Oppdatert Q1-2019. Kilde: Kvarud, DIBS og DNB Markets
*Est 2018 - endelige tall ikke klare
Prime Yield
4.00
Q1-2019

På landsbasis ble det et rekordår i 2018 for det norske hotellmarkedet. Alle tall, med unntak av belegg ble tidenes beste. les mer

I 2018 registrerte vi 10 (2017: 11) gjennomførte hotelltransaksjoner for et samlet volum på NOK 2,2 mrd (NOK 2,3 mrd), som er på nivå med 2017. Gjennom året har det vært gjennomført hotelltranasksjoner i både Oslo og Bergen, samt mindre byer som Kristiansand, Kristiansund og Haugesund.

Nøkkeltall  2018

Oslohotellene oppnår også flere rekorder i 2018. Det er oppgang i årstallene både for oppnådde priser og den totale losjiomsetingen, og begge økngene er større enn prisutviklingen. Oslo topper statistikken for de felste nøkkeltallene på både pris, revPAR og belegg.

Bergen preges fortsatt av høy kapasitetsvekst, og bare siste men det er også flere positive tegn i markedet. Det er oppgang for antall solgte rom og omsetning, mens nedgangen i nøkkeltallene er utelukkende grunnet høy kapasitetsvekst. Mer kapasitet vil også komme i følge av GC Rieber sitt hotell som åpner i 2020, og Citybox som åpner hotell på Danmarksplass i mai 2020.

Trondheim viser marginale endringer sammenlignet med 2017, men svakt ned  på noen nøkkeltall. Trondheim vil også få en kapasitetsvekst nå som Hotel Britannia nylig har åpnet.

Stavanger viser noen tegn til bedring selv om talllene historisk sett er svært svake. Årets RevPAR er den nest svakeste siden 2005.  Årets priser er likevel bedre enn både 2016 og 2017.

Nøkkeltall hotell

Rompris RevPAR Belegg
Norge 959 638 55,3 %
Oslo 1 063 758 71,3 %
Bergen 947 571 60,2 %
Trondheim 890 595 66,9 %
Stavanger 906 475 52,4 %
Kilde: NHC 2018
Prime Yield
4.00

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.