Bergen

Bergen - Sterk kjøpsinteresse, men større risikoaversjon

Sterk kjøpsinteresse, men endrede kjøpspreferanser Markedet i Bergen er som landet forøvrig preget av økt usikkerhet, som følge av COVID-19.  Vår ferske investorundersøkelse i Bergen viser likevel at investorene har både investeringsvilje og kapital til å kjøpe mer i Bergen…

Les hele artikkelen
21. okt 2020, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q1-2021

Investorene har både vilje og kapital til å kjøpe mer næringseiendom i Bergensmarkedet, men er frustrert over få investeringsmuligheter. Tross høy investeringsvilje forteller de likevel om at kjøpspreferansene er i endring, og at de i større grad enn tidligere søker lavere risiko. les mer

Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, forteller om et høyt trykk i  transaksjonsmarkedet i starten på det nye året. Samtidig opplever vi fortsatt en grad av risikoaversjon hvor det er størst etterspørsel etter «de beste» objektene med lange leiekontrakter og lav motpartsrisiko. Lav rente, økt fremtidstro og begrenset tilgang på objekter skaper et etterspørselsdrevet prispress som vi tror vil fortsette inn i 2021.

Vår opplevelse av utleiemarkedet er mer blandede drops. Det har vært lavere aktivitet innen kontor segmentet enn vårt historiske snitt, mens aktiviteten i markedet lager logistikk har økt betraktelig. Vi forventer ingen varige endringer i kontoretterspørselen i det korte bildet, men i likhet med tidligere kriser, og spesielt under denne pandemien, så er flere prosesser skjøvet på eller det er inngått midlertidige avtaler frem til bedriftens fremtidige behov er fastsatt.

Bergen har en robust og sammensatt økonomi med god tilgang på kapital og kvalifisert arbeidskraft. Fortsetter vi å sette flere sprøyter enn det er antall smittede forventer vi en fager vår i vente

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

3.75
-0.25

Prime yield i Bergen er rekordlav, og refereansetransaksjoner viser også at forskjellen mellom Oslo og Bergen er historisk lav.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.25
0

Fremover tror vi at reduserte renter, et stort etterspørsel etter gode kontoreiendommer og utviklingen langs bybanetraseen, vil gjøre at prisingen på disse eiendommene vil holde seg godt.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2020

(Antall akkumulert)
21

2019 ble nok et rekordår i Bergenssammenheng. Dette til tross for at både lokale og nasojnale aktører utrykker en frustrasjon over for få objekter til salgs.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
7.8

Bergen har over flere år hatt de nest høyeste transaksjonsvolumene i Norge etter Oslo. Tross et noe lavere volum i 2020 utrykker investorene at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer, om tilbudet hadde vært større. .

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
7.6
0.3

Det er liten koronaeffekt å spore på ledigheten i Bergen så langt. Kontorledigheten i 2020 er kun marginalt opp mot fjoråret, og er også under det historiske snittet i Bergen.

Kontorleiemarkedet

Q1 2021

Kontorledigheten i Bergen ser så langt ut til å være lite påvirket av Covid-19. Vår siste ledighetestelling at kontorledigheten stiger svakt til 7,6 % (7,3 %), og er med dette fortsatt på historisk lave nivåer. Det er likevel store forskjeller fra de ulike områdene. Næringskorridoren har nå en ledighet på kun 3,8 prosent, mens den er betydelig høyere i både Fyllingsdalen (12 prosent) og Bergen Sør (11 prosent) les mer

Vi ser små Koronaeffekter i Bergen gjennom 2020,. Både aktiviteten i leiemarkedet, kontorledigheten og ikke minst leieprisene har hatt små utslag gjennom det svært spesielle året.

Tall fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittlig leiepris i Bergen står omtrent uendret på NOK 1 940 (2019: 1930), samtidig er det signert 125 signerte leiekontrakter som er på nivå med 2019. Det samme ser vi i toppsegmentet (15 dyreste leiekontraktene), hvor gjennomsnittlig leiepris nå er på NOK 2 770 (2019: 2 790). Verdt å nevne er det at 14 leiekontrakter er signert på over NOK 2 500 per kvm. , som illustrerer en god betalingsvillighet for de beste kontorlokalene i Bergen. Investorundersøkelsen våres fra i høst viste at det fortsatt er Bergen Sentrum aktørene tror vil ha den sterkeste leieprisutviklingen fremover. Vi ser fortsatt en svært lav kontorledighet i Bergen Sentrum, samtidig er det mange leietagere som ønsker å sitte sentralt. Flertallet av investorene tror fortsatt på leieprisvekst, men markant færre enn i 2019, hvor samtlige av investorene trodde på leieprisvekst.

Forventer en flat utviklingen i kontorledigheten fremover

Tross forventninger til en redusert sysselsettingsvekst de kommende årene, forventer vi at kontorledigheten i Bergen vil ligge i sjiktet 7-8 % ut 2023. Markedet reddes på mange måter av en lav til moderat tilbudsside de to kommende årene, mens vi ser et noe større potensial fra 2023. Vi forventer at det vil komme inn rett i overkant av 60 000 kvm. på markedet de tre kommende årene, hvor ca 2/3 er relatert til 2023. Eksempler på nybygg som kommer inn på markedet fremover er  Bara sitt nybygg «Buen» i Kronstadparken, Frydenbø sitt nybygg «Kilen» på Damsgård, men også Veidekkes «Fantoftparken».

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Laksevåg 1500 - 1800 9.7 %
Fyllingsdalen 1500 - 1900 12.2 %
Bergen Sør 1300 - 1850 11.2 %
Næringskorridoren 1500 - 2100 3.8 %
Sentrum 1900 - 2800 6.0 %
Sandviken 1400 - 1700 9.0 %
Åsane / Bergen Nord 1400 - 1700 8.4 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q1 2021

Aktiviteten i transaksjonsmarkedet har vært noe lavere enn i tidligere år, men investorene har både vilje og kapital til å kjøpe mer om tilbudssiden øker. Vi ser likevel en endring i kjøpspreferansene til investorene. les mer

I markedet for kjøp og salg ser vi at aktiviteten har vært noe lavere hittil i år enn det vi normalt ser i et svært aktivt Bergensmarked. I de to foregående årene har det blitt omsatt næringseiendom for over NOK 10 mrd. i Bergen, mens det i 2020 kun ble gjort 21 omsetninger for totalt NOK 5,9 mrd. De fire største transaksjonene står for over halvparten av fjorårets omsetningsnivå. Vår siste investorundersøkelse i Bergen tyder likevel på at det både er investeringsvilje og kapital til å kjøpe mer i Bergen om de rette objektene kommer for salg, men at det er betydelig mer krevende nå enn før å finne gode alternativer og at dette er hovedårsaken til færre omsetninger. Tross høy investeringslyst, ser vi likevel en endring i kjøpspreferansene. Vi ser i større grad enn tidligere at investorene ønsker mer trygghet i investeringene, og at en økende andel ser for seg trygge gode kontantstrømmer og helst ønsker investeringer i sentrum. Det er med andre ord stor etterspørsel etter de beste eiendommene i både kontor og lager/logistikksegmentet, men at investorene har vært noe mer avventende til investeringer lenger ut på risikoskalaen. Som i Oslo, ser vi også i Bergen svært god etterspørsel etter lagereiendom, som mange mener har styrket seg relativt sett til alternativene. DNB Næringsmegling nedjusterte nylig anslaget for lager og logistikkeiendom til 5,00 % (5,25 %).

 

Områdene langs bybanetrasseen vil få en hyggelig reise fremover

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.