Vellykket frokostseminar i Bergen! Bergenskontoret avholdt frokostseminar onsdag 31. mars med hovedfokus på markedsinnsikt i Bergensregionen. Med godt oppmøte i tillegg til både buekorps og mannskor ble dette et vellykket arrangement. Tusen takk til alle deltagere, og til alle foredragsholdere…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Prime yield i Bergen er rekordlav, og refereansetransaksjoner viser også at forskjellen mellom Oslo og Bergen er historisk lav.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Fremover tror vi at fortsatt lave renter, et stort etterspørsel etter gode kontoreiendommer og utviklingen langs bybanetraseen, vil gjøre at prisingen på disse eiendommene vil holde seg godt.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Vår siste ledighetstelling viser at kontorledigheten går svakt ned til 7,8 prosent (8,2 %) hvilket er omtrent på det historiske gjennomsnittet de siste årene. Det er imidlertid store lokale variasjoner mellom de ulike kontorclustrene. Pressset er fortsatt størst i Bergen Sentrum, hvor det nå står knappe 5,4 % prosent ledig. Vår siste telling viser at det kun er 4 ledige alternativer over 2 000 kvm., som illustrerer knappheten på gode lokaler for leietagere av en viss størrelse les mer
I de fleste kontorclustrene har vi nå sett en relativ lav ledighet over tid med unntak av Bergen Sør (13,0 %) og Fyllingsdalen (13,5 %), som over tid har slitt med markert høyere ledighet. Bergen Sør står alene for godt over 40 % av alt ledig areal i Bergenregionen, og det er i øyeblikket registrert 5 bygg med over 5 000 kvm. kontor ledig.
Interessant er det også at miljø spiller en stadig viktigere rolle, også når det gjelder kontorledigheten. I Bergen ser vi at kontorbyggene med energiklasse A-C har en kontorledighet på knappe 6 % , hvilket er i sterk kontrast til byggene ned D eller dårligere hvor ledigheten ligger på over 9 %.
Lav nybygging i Bergen har de siste årene vært en sterk bidragsyter til at kontorledigheten har holdt seg stabil i Bergen. Denne hjelpen får vi ikke de neste tre årene, men samtidig forventer vi at sysselsettingsveksten vil motvirke en ledighetsøkning i årene fremover. Etter et markert fall i sysselsettingen i Bergensregionen i starten av pandemien, har sysselsettingsveksten vært svært sterk særlig gjennom andre halvdel av fjoråret med en 12-mnd vekst på 5,4 % (Q4-21).
Vår ledighetsprognose er at kontorledigheten vil falle marginalt det neste året, for så stabilisere seg rundt 7,5-8 prosent de kommende tre årene. Bergen er ventet å bli tilført nær 20 000 kvm. kontor årlig de neste årene, hvilket er betydelig høyere enn hva vi har sett siste årene.
Leieprisene stiger
Tall fra Arealstatistikk illustrerer et sterkt leiemarked i Bergen. Ikke bare har ledigheten holdt seg på gode nivåer, men siste tallene fra Arealstatistikk viser markert leieprisvekst. Gjennomsnittsprisen i Bergen steg med 7 prosent gjennom fjoråret til 2 070 per kvm. Leieprisøkningen er imidlertid størst i den øvre enden av skalaen. I A-kategorien (de 15 prosent dyreste leiekontraktene), ser vi gjennom fjoråret en vekst på hele 11 prosent til 3 080 per.kvm. Dette bekrefter vårt inntrykk over at det er stor betalingsvillighet for de aller beste kontorlokalene, særlig i Bergen Sentrum. Bare i fjor ble det registrert 23 leiekontrakter på nivåer over 2 500,- per kvm. Få tilgjengelig lokaler og en sterk preferanse for sentrumsnær beliggenhet skaper et prispress på de beste lokalene.
I følge arealstatistikk har prisene for de beste lokalene i Bergen steget nær 40 prosent de siste 10 årene. Dette er likevel ikke i nærheten av eksempelvis Oslo, hvor prisene i samme periode har steget over 55 prosent.
| OmråderSorter | Høy standardSorter | KontorledighetSorter |
|---|---|---|
| Laksevåg | 1500 - 1800 | 8.4 % |
| Fyllingsdalen | 1500 - 1900 | 13.5 % |
| Bergen Sør | 1300 - 1850 | 13.0 % |
| Næringskorridoren | 1500 - 2100 | 6.4 % |
| Sentrum | 1900 - 2800 | 5.4 % |
| Sandviken | 1400 - 1700 | 8.5 % |
| Åsane / Bergen Nord | 1400 - 1700 | 7.5 % |
Våre siste lokale og nasjonale undersøkelser indikerer sterk interesse for å investere i Bergen. Blant de nasjonale aktørene utmerker Bergen seg som den mest foretrukne byen å investere i utenfor Oslo, mens vår lokale undersøkelse i Bergen viser at 9 av 10 lokale investorer forventer å være nettokjøpere de kommende 12 månedene. De siste tre årene er det omsatt eiendom i regionen for hele NOK 37 mrd. Dette gjør Bergen til en klar nr 2 by utenfor Oslo i transaksjonsmarkedet. les mer
Samtidig melder investorene om flere tilgjengelige objekter på markedet og en bedre markedsbalanse, som også muliggjør flere nye transaksjoner. DNB Næringsmegling anslår i dag at prime yield for kontoreiendom i Bergen er 3,75 prosent. Vi forventer at forskjellen mellom prime og sekundæreiendom vil øke i tiden fremover i en periode preget av mer usikkerhet. Vi forventer at prime eiendom i sentrum vil holde seg godt i takt med det sterke etterspørselsoverskudd vi ser etter kontoreiendom i Sentrum. Videre vil en lav kontorledighet i sentrumsområdet og forventninger til videre leieprisvekst bidra til å opprettholde denne interessen også fremover. Det skal likevel sies at Bergen har hatt den kraftigste yieldnedgangen av alle de fire store byene de siste årene, og at differansen mot eksempelvis Oslo nå vurderes til rekordlave 50 bps (historisk gjennomsnitt 80 bps.)
Status per Q1 er omsetninger for ca 2 mrd. i Bergensregionen fordelt på 10 transaksjoner, hvilket er marginalt bak hva vi så på samme tid i fjor. VI har sett flere omsetninger innen både handel, lager og kontorsegmentet. Årets hittil største omsetning er Nordea Liv sitt kjøp av Alle Helgens Gate 4 i Bergen Sentrum.
Vi tror på fortsatt god verdivekst i Sentrum. Det er er en enorm interesse for de beste lokalene.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1 2022
Våre siste lokale og nasjonale undersøkelser indikerer sterk interesse for å investere i Bergen. Blant de nasjonale aktørene utmerker Bergen seg som den mest foretrukne byen å investere i utenfor Oslo, mens vår lokale undersøkelse i Bergen viser at 9 av 10 lokale investorer forventer å være nettokjøpere de kommende 12 månedene les mer