DNB Markets har nettopp sluppet nye makroanslag som er godt nytt for norsk næringseiendom. Renteoppgangen blir tregere og mindre enn tidligere ventet, vi får moderat konjunkturoppgang og prognosene tilsier at norsk næringseiendom styrker seg som trygg havn. Den globale…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Vi justererer vårt anslag for Prime Kontoreiendom i Bergen til 4,25 %. Forventninger om stigende leiepriser, fallende ledighet og ikke minst en mangel på sentrale kontoreiendom, har skapt et særlig etterspørselsoverskudd etter de beste eiendommene i Bergen.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
" Utviklingen fremover blir best der hvor det har vært verst" utrykker en Bergensinvestor i vår siste investorundersøkelse. Vi beholder vårt estimat for normalyield til 6,25 %. Etterspørselen etter kontorlokaler har økt i takt med bedre tider i norsk økonomi og ikke minst stigende oljepris.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
2018 ble nok et rekordår i Bergenssammenheng. Dette til tross for at både lokale og nasojnale aktører utrykker en frustrasjon over for få objekter til salgs.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
2018 ble nok et rekordår i Bergenssammenheng. Dette til tross for at både lokale og nasojnale aktører utrykker en frustrasjon over for få objekter til salgs.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Kontorledigheten ligger ved sist telling uendret på 8,1 %. Dette betyr at nær 40.000 kvm. med ledige kontorarealer enten har blitt fylt opp eller konvertert bare det siste året. Den største ledighetsnedgangen siste året har vi sett i Bergen Sør, samtidig ser vi at kontorledigheten i Sentrum igjen går ned i Sentrum ved sist telling. Lav ledighet og betydelig etterspørsel etter sentrumslokaler, tror vi vil være avgjørende for en god leieprisutvikling for de beste sentrumslokalene i det korte bildet.
Kontorledigheten i Bergen har nå sunket til 8,2 %. Dette betyr at nær 40.000 kvm har blitt konvertert eller fylt opp bare siste året. Vi tror ledigheten vil fortsette ned i takt med forventninger om økt etterspørsel, konvertering og lav nybygging i det korte bildet.
Vår definisjon for normal yield for kontor i Bergen tar utgangspunkt i en kontoreiendom med ok beliggenhet i et av de etablerte kontorområdene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontraktene, normalt god standard og ordinære bedrifter som leietagere. Vi har justert ned vårt estimat for normalyield til 6,25 %. Vi tror det vil ta tid før stigende renter gjør seg utslag i økte yieldnivåer og særlig der det i utgangspunktet er et betydelig yieldgap og yieldreduksjonen har vært begrenset. Vi venter derfor en flat utvikling ut 2019. Forventninger til økte leiepriser og nedadgående ledighet bidrar til yieldnivåene vil stige noe mindre enn rentene fremover.
Vi beholder prime yield på 4,50 %. Tross at rentene er på stigende trend, tror vi likevel ikke på noe markert økning i prime yield for Bergen i det korte bildet. Vi tror et etterspørselsoverskudd etter kontorlokaler, en kontorledighet på nedadgående trend og forventninger til økte leiepriser i Sentrum bidrar til at yieldene vil stige mindre enn rentene i det korte bildet. Etterspørselsoverskudd og sterke markedsforventninger bidrar til at yieldene vil stige mindre enn rentene.
Tall fra arealstatistikk viser at sentrumsprisene har fått et markert løft de siste to årene. Vi tror toppsegmentet i sentrum vil være blant vinnerne også fremover. Det har blitt en større aksept for betale mer for de beste lokale, og vi tror presset i dette segmentet vil øke med at det tilbys for lite i dette segmentet. Lav nybygging og lav eksiterende kontorledighet i sentrumsområdet, tror vi vil forsterke dette i det korte bildet. Vi tror sentrum vil få en årlig vekst på om lag 5 % årlig i 2019 og 2020.
Fremover tror vi leieprisveksten vil bidra til en fortsatt positiv verdiutvikling for sentrumseiendom i Bergen.
Kombinasjonen av lav nybygging, konvertering fra kontor til annet formål og ikke minst sysselsettingsvekst har alle vært viktig bidragsytere til at kontorledigheten i Bergen nå er tilbake på nivåer vi ikke har sett siden 2014 les mer
I vår ferske ledighetstelling for Bergensområdet er nå kontorledigheten 8,1 % (9,3% – 2017). Dette er omtrent på nivå med halvårstellingen vi gjennomførte i sommer, men samtidig ca 40.000 kvm. lavere enn den var på under toppen i 2016. Kombinasjonen av lav nybygging, konvertering fra kontor til annet formål og ikke minst sysselsettingsvekst har alle vært viktig bidragsytere til at kontorledigheten i Bergen nå er tilbake på nivåer vi ikke har sett siden 2014. Den største nedgangen siden sist telling ser vi i Sentrumsområdet, som nå har en ledighet på 4,8% (6,2 %). Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høy-standard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen, og også en av hovedårsakene til at vi tror Sentrumsprisene vil fortsette å stige i 2019.
Når vi ser i krystallkulen fremover, tror vi at kontorledigheten vil fortsette ned i Bergen. Vi tror ikke bunnen vil nås før mot slutten av 2020, hvor vi har estimert at ledigheten vil nå 7,3 %. Forventninger til fortsatt god sysselsettingsvekst, flere planlagte konverteringsprosjekter og lav nybygging i det korte bildet bidrar alle til at vi tror denne ledighetsnedgangen vil fortsette en stund til. Fra og med 2021 tror vi imidlertid ledigheten vil flate ut/stige svakt i takt med at vi tror flere nye kontorbygg vil ferdigstilles.
Vi forventer at leieprisene skal videre opp for Bergensområdet, hvor vi tror den sterkeste veksten fremover vil være i toppsegmentet. Det har blitt en større aksept for å betale mer for de dyreste lokalene, og presset på topplokalene vil øke ytterligere i takt med at det tilbys for lite i dette segmentet. I følge arealstatistikk er det signert >20 leiekontrakter i sentrum siden 01.07.2017 . over NOK 2.750 i Bergen Sentrum, hvor flere av disse er > NOK 3.000. Denne utviklingen tror vi bare vil forsterkes fremover, og at vi vil se større differensiering i leienivåene. Videre tror vi flere av områdene i randsonen, særlig Bergen Sør, hvor kontorledigheten gradvis nå gradvis går mot en normalisering. «Leieprisene vil stige mest, der hvor det har vært verst» utrykker en av investorene i vår siste undersøkelse, og sikter til Bergen Sør hvor leieprisene ikke fått tatt del i oppgangen vi har sett i sentrum de siste årene.
| OmråderA - Å | Høy standardHøy - Lav | KontorledighetHøy - Lav |
|---|---|---|
| Laksevåg | 1500 - 1800 | 7.0 % |
| Fyllingsdalen | 1500 - 1900 | 18.0 % |
| Bergen Sør | 1200 - 1600 | 9.5 % |
| Næringskorridoren | 1500 - 2100 | 11.9 % |
| Sentrum | 1600 - 2800 | 4.8 % |
| Sandviken | 1400 - 1700 | 5.5 % |
| Åsane / Bergen Nord | 1400 - 1700 | 5.0 % |
Kjøperdrevet marked ga rekordår i Bergen, og investorene vil ha mer. Vi tror aktiviteten vil fortsette i 2019 i takt med gode markedsutsikter og mange investorer som ønsker å kjøpe seg opp. les mer
2018 ble nok et rekordår i transaksjonsmarkedet for Bergen, og den gamle rekorden på NOK 9,1 mrd fra 2016 er dermed historie. Det er første gang vi passerer et transaksjonsvolum over NOK 10 mrd. i et enkeltår i en by utenfor Oslo, tross at store deler av Bergensvolumet i 2018 knyttes opp mot Mongstad-transaksjonen. Markedet er svært kjøperdrevet, hvor både lokale, nasjonale og internasjonale aktører ønsker å komme inn på Bergensmarkedet. Tross mange transaksjoner det foregående året viser vår siste investorundersøkelse at volumet kunne vært betydelig høyere om flere av de rette objektene hadde kommet på markedet. Mange av investorene vi har snakket med utrykker en frustrasjon over få investeringsalternativer og at de gjerne skulle handlet enda mer. Dette er også en av årsakene til at enkelte investorer utrykker en noe avvende holdning mtp salg i frykt for at de ikke skal finne gode reinvesteringsalternativer. Den største interessen i år ser vi for sentral kontoreiendom, men også utviklingseiendom og logistikk er segmenter hvor investorene utrykker en økende interesse for, en trend vi også ser på nasjonalt nivå.
Vi tror den gode aktiviteten bare vil fortsette inn 2019. Vi kjenner til flere store objekter som er på vei inn på markedet, og forutsetningene for et sterkt 2019 er minst like gode som de var for fjoråret. Stadig flere aktører i bransjen må kjøpe eiendom utenfor Oslo for å nå sine vekstambisjoner, og med forventning til fortsatt leieprisvekst og nedadgående ledighet vil Bergen fremstå attraktivt for lokale så vel som nasjonale og internasjonale aktører. Dette bekreftet også vår siste investorundersøkelse, hvor Bergen er blant byene investorene forventer best verdiutvikling i det kommende året.
Bergensaktørene vil ha mer les mer
Bergensaktørene har generelt positive markedsforventninger, og over halvparten av investorene vi snakket med i sist investorundersøkelse sier du ønsker å være nettokjøper. I jakten på avkastning tror vi særlig syndikeringsaktørene og andre store nasjonale aktører vil være aktive i Bergensmarkedet fremover. Et attraktivt yieldgap mot Oslomarkedet, forventninger til leieprisvekst og en ledighet på nedadgående trend gjør Bergen særskilt attraktiv. For året 2018 har vi registrert 27 unike kjøpere i markedet, som illustrerer en bred interesse for Bergenseiendom. Hele 11 av disse er enten en internasjonal el nasjonal aktør, hvilket betyr at mange av de største aktørene på landsbasis allerede har etablert seg i Bergensmarkedet. Barrieren for ytterligere kjøp i Bergensmarkedet blir dette mindre. Tilretteleggerne er i 2018 største kjøpergruppering, og har handlet Bergenseiendom for ca NOK 4,5 mrd. Snittyielden på disse kjøpene ligger for året på 6,4 %, hvilket illustrerer et attraktivt yieldgap mot Oslomarkedet, spesielt når man ser på eiendommer noe utenfor sentrumskjernen.
Mer utvikling og Lager/Logistikk les mer
I vår siste investorundersøkelse i Bergensmarked er det kontor som står aller øverst på ønskelisten til investorene. Samtidig som kontor står øverst på ønskelisten til investorene, er det ingen av investorene i vår siste investorundersøkelse som melder om konkrete salgsplaner innen dette segmentet. En kontorledighet på nedadgående trend og forventninger til leieprisvekst gjør flere investorer avventende med tanke på salg. Dette tror vi vil gi et fortsatt sterkt etterspørselsoverskudd i dette segmentet i 2019, med påfølgende skarpe priser. Særlig på de mest attraktive objektene.
De to andre segmentene vi ser investorene melder en økende interesser for er utvikling og logistikkeiendom. Bare siden 2016 har vi eksempelvis sett boligrelaterte transaksjoner i Bergensområdet for over NOK 2 mrd., som relaterer seg til konverteringsprosjekter, tomtekjøp og utviklingsprosjekter. Vi har sett en årlig omsetning av lager logistikkeiendom i sjiktet NOK 1-1,5mrd. I vår siste investorundersøkelse melder flere at dette segmentet har blitt relativt sett mer attraktivt i takt med endrede handelsvaner og et attraktivt yieldgap mot tilsvarende eiendommer i Oslo og Akershus. Flere av investorene vi har snakket med, sier at gode logistikkeiendommer i Bergen er svært attraktivt om de rette objektene skulle komme på markedet
Utviklingen fremover blir best der hvor det har vært verst
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1-2019
Et kjøperdrevet marked ga nytt rekordår i transaksjonsmarkedet, og mye tyder på at aktiviteten vil fortsette i 2019. les mer
2018 ble nok et rekordår i transaksjonsmarkedet for Bergen, og den gamle rekorden på NOK 9,1 mrd fra 2016 er dermed historie. Det er første gang vi passerer et transaksjonsvolum over NOK 10 mrd. i et enkeltår i en by utenfor Oslo, hvilket illustrerer en sterk interesse for Bergensmarkedet. Investorene utrykker at de gjerne skulle handlet mer, og mye tyder på at aktiviteten vil fortsette i 2019. Ikke bare ser vi positive markedsutsikter for Bergensmarkedet, men vi ser også en generell økende interesse for eiendom i nr 2 byene i Norge i jakten på avkastning. Vi forventer en fortsatt nedadgående ledighet i i takt med lav nybygging, konvertering og en økt sysselsettingsvekst. Samtidig forventer vi at leieprisene skal videre opp , hvor vi tror den sterkeste veksten fremover vil være i toppsegmentet. Det har blitt en større aksept for å betale mer for de dyreste lokalene, og presset på topplokalene vil øke ytterligere i takt med at det tilbys for lite i dette segmentet. Vi justerer ned prime yield til 4,25 %. Tross at rentene er på stigende trend, tror vi likevel ikke på noe markert økning i prime yield for Bergen i det korte bildet. Vi tror et etterspørselsoverskudd etter kontorlokaler, en kontorledighet på nedadgående trend og forventninger til økte leiepriser i Sentrum bidrar til at yieldene vil stige mindre enn rentene i det korte bildet.