Det har vært mye fokus på miljøsertifisering av nyere kontorbygg, men betydelig mindre oppmerksomhet knyttet til hva som skjer i de eksisterende kontorbyggene. Når DNB Næringsmegling undersøkte omfanget av dette i 2019, var det stor frustrasjon blant investorene knyttet til…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Prime yield i Bergen er rekordlav, og refereansetransaksjoner viser også at forskjellen mellom Oslo og Bergen er historisk lav.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
Fremover tror vi at fortsatt lave renter, et stort etterspørsel etter gode kontoreiendommer og utviklingen langs bybanetraseen, vil gjøre at prisingen på disse eiendommene vil holde seg godt.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Bergen har over flere år hatt de nest høyeste transaksjonsvolumene i Norge etter Oslo. Tross et noe lavere volum i 2020 utrykker investorene at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer, om tilbudet hadde vært større. .
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Det er liten koronaeffekt å spore på kontorledigheten i Bergen. Kontorledigheten er kun marginalt opp, og omtrent på det historiske gjennomsnittsnivået
Pandemien har hatt små utslag på kontorleiemarkedet i Bergen. Kontorledigheten stiger svakt til 8,2 prosent (2020: 7,6 prosent), antall kontrakter har vært signert har vært mer eller mindre normalt i første halvår og kontorleieprisene stiger i første halvår. les mer
Økt tilbudsside gir svakt økende kontorledighet
Kontorledigheten i Bergen stiger svakt til 8,2 prosent (2020: 7,6 prosent), hvilket er omtrent på det historiske gjennomsnittet i byen. Det er imidlertid store lokale variasjoner mellom de ulike kontorclustrene, men 4 av 8 kontorclustere har økt ledigheten siden sist. Aller lavest er kontorledigheten i Bergen Sentrum, hvor det nå står knappe 5,4 % prosent ledig. I Sentrum har vi registrert kun 4 ledige alternativer over 2 000 kvm., som illustrerer attraktiviteten blant leietagerne for sentrumsbeliggenhet. I den andre enden ser vi at det er betydelig større ledighet i områder som Bergen Sør (13,0 %) og Fyllingsdalen (13,5 %), som over tid har slitt med mye ledige lokaler. Bergen Sør står alene for godt over 40 % av alt ledig areal i Bergenregionen.
Mens kontorledigheten i Bergen har blitt godt hjulpet av lave nybygging, forventer vi at dette nå er i ferd med å snu. Vår prognose tilsier at kontorledigheten vil stige svakt fra dagens nivå på 8,2 prosent til 9 prosent ila en treårsperiode, hovedsakelig relatert til økt nybygging. I perioden 2021-2023 forventer vi 10 nye kontorbygg i Bergen, på totalt 75 000 kvm., som er noe over hva vi forventer Bergen vil kunne klare å absorbere i samme perioden. DNB Markets
Bergensinvestorene er imidlertid lite bekymret over at økt hjemmekontorbruk vil dempe kontoretterspørselen. Vår siste investorundersøkelse blant Bergensinvestorene, viser at ingen av investorene så langt har opplevd at leietagerne har fått et redusert kontorbehov selv om det ennå er tidlig å trekke konklusjoner på dette området.
Optimismen er tilbake
Tall fra Arealstatistikk viser at leieprisene i Bergen har steget 4 prosent i første halvår til 2 010 per kvm. Økningen er imidlertid størst i a-kategorien (15 prosent dyreste leiekontraktene), hvor gjennomsnittsprisen nå har steget 8 prosent til 3 000 per.kvm. Dette bekrefter vårt inntrykk over at det er stor betalingsvillighet for de aller beste kontorlokalene, særlig i Bergen Sentrum. Bare i første halvår er det notert 10 leiekontrakter (totalt over 17 000 kvm.) signert på nivåer over 2 500,- per kvm.
I følge Arealstatistikk er det signert 63 leiekontrakter i Bergen for nær 54 000 kvm., som indikerer at aktivitetsnivået har tatt seg godt opp gjennom andre kvartal. Vi opplever at leietagerne i større grad enn tidligere i pandemien klarer å planlegge sitt fremtidige arealbehov, hvilket gjenspeiles i aktiviteten.
Også blant investorene stiger optimismen. Tall fra vår siste investorundersøkelse i Bergen viser at andelen av investorene som nå tror på leieprisvekst er tilbake på nivåene vi så før pandemien. Over 60 % av investorene forventer at kontorleieprisene i Bergen vil stige de kommende 12 månedene, hvor de forventer at Sentrum vil stige noe mer enn markedet for øvrig. Vi er i stor grad enig, og forventer en leieprisvekst i Bergen Sentrum på 10 % de kommende tre årene, hvilket er noe over KPI-vekst i samme periode. Stor etterspørsel etter sentrumslokaler blant leietagerne, lav ledighet og lav nybygging er noe av faktorene vi tror bidrar til økt press.
| OmråderSorter | Høy standardSorter | KontorledighetSorter |
|---|---|---|
| Laksevåg | 1500 - 1800 | 8.4 % |
| Fyllingsdalen | 1500 - 1900 | 13.5 % |
| Bergen Sør | 1300 - 1850 | 13.0 % |
| Næringskorridoren | 1500 - 2100 | 6.4 % |
| Sentrum | 1900 - 2800 | 5.4 % |
| Sandviken | 1400 - 1700 | 8.5 % |
| Åsane / Bergen Nord | 1400 - 1700 | 7.5 % |
Interessen for Bergenseiendom er rekordhøy, og alt tyder på at 2021 trolig blir det mest aktive året noensinne i Bergen. Våre ferske investorundersøkelser (både lokalt og nasjonalt) bekrefter at kjøpsinteressen for Bergenseiendom er høy, og indikerer at denne interessen bare vil fortsette fremover. Bergen blir nok en gang trukket frem som byen de nasjonale investorer helst ser for seg å investere i utenfor Oslo, som bekrefter deres sterke posisjon i deres jakt på nye objekter. les mer
Samtidig melder investorene om flere tilgjengelige objekter på markedet og en bedre markedsbalanse, som også muliggjør flere nye transaksjoner. Videre ser vi at risikoapetitten er i ferd med å normaliseres i takt med at samfunnet gjenåpner, i stor kontrast til fjoråret hvor en stor andel av kapitalen søkte seg i retning av lavrisikoeiendommer. Hittil i år har vi sett en markant økt interesse og flere gjennomførte transaksjoner for segmentene som ble hardest rammet under pendemien, nemlig hotell og handelssegmentet. Bare hittil i 2021 har vi sett 6 gjennomførte hotelltransaksjoner, hvor flere prosesser som startet i fjor nå har latt seg gjennomføre. Innen handelssegmentet er det fortsatt et svært selektivt marked, hvor det er stor interesse for big box, dagligvare og nærsentre, men at det har vært gjennomført lite eksempelvis innen sentrumshandel.
DNB Næringsmegling anslår i dag at prime yield for kontoreiendom i Bergen er 3,75 prosent. I likhet med investorene forventer vi at yieldbunnen er nådd, med samtidig at det er gode grunner til at den kan holde seg lav i det korte bildet, selv om det er stor usikkerhet knyttet til den videre renteutviklingen. Først og fremst er det et stort etterspørselsoverskudd etter kontoreiendom i Bergen, særlig etter prime kontoreiendom. Videre vil en lav kontorledighet i sentrumsområdet og forventninger til videre leieprisvekst bidra til å opprettholde denne interessen også fremover. Det skal likevel sies at Bergen har hatt den kraftigste yieldnedgangen av alle de fire store byene de siste årene, og at differansen mot eksempelvis Oslo nå vurderes til rekordlave 50 bps (historisk gjennomsnitt 80 bps.)
Områdene langs bybanetrasseen vil få en hyggelig reise fremover
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q3 2021
Investorene har både vilje og kapital til å kjøpe mer næringseiendom i Bergensmarkedet. Etter en rekordaktiv start på det nye året, tyder alt på at Bergen vil få det mest aktive året noensinne i transaksjonsmarkedet. les mer
Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, forteller om et høyt trykk i transaksjonsmarkedet ved starten på det nye året. Etter en lang periode hvor mye kapital søkte seg mot lavrisikoeiendom, opplever vi nå flere tilgjengelige objekter og at investorene i større grad har fått en mer normalisert risikoapetitt. Dette er særlig synlig i interessen for hotelleiendom.
I kontorleiemarkedet har vi sett små effekter fra pandemien så langt. Kontorledigheten viser bare en marginal økning fra hva vi så før pandemien, mens leieprisene i første halvår har steget videre, særlig i markedet for de beste eiendommene.