Bergen

Bergen - Sterk kjøpsinteresse, men større risikoaversjon

Sterk kjøpsinteresse, men endrede kjøpspreferanser Markedet i Bergen er som landet forøvrig preget av økt usikkerhet, som følge av COVID-19.  Vår ferske investorundersøkelse i Bergen viser likevel at investorene har både investeringsvilje og kapital til å kjøpe mer i Bergen…

Les hele artikkelen
21. okt 2020, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q3-2020

Investorene har både vilje og kapital til å kjøpe mer næringseiendom i Bergensmarkedet, men er frustrert over få investeringsmuligheter. Tross høy investeringsvilje forteller de likevel om at kjøpspreferansene er i endring, og at de i større grad enn tidligere søker lavere risiko. les mer

Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, tror vi snart vil se effektene også i eiendomsmarkedet. Vi opplever nå et tilbuds- og etterspørselssjokk som potensielt kan få store konsekvenser. På kort sikt så forventer vi at færre avtaler inngås og utvidelser utsettes. I et lengre perspektiv så kan flere bedrifter få et redusert arealbehov og vi forventer derfor en økning i ledigheten fremover. Vi ser allerede eksempler på leietagere som påroper seg force majeure og har utfordringer med å møte forpliktelser på kort sikt. En motvekt til dette er krisepakkene som nå sys sammen. Det er vanskelig å forutse hvilken konsekvens det vil få, men i motsetning til flere tidligere sjokk så er det en unison og målrettet motreaksjon vi observerer – forhåpentligvis så er det nok til å opprettholde tilliten i markedet og potensielt en rekyl tilbake til normalen

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

3.75
-0.25

Prime yield i Bergen er rekordlav, og med markerte fallet vi har sett på rentene ila 2020, tror vi det lave nivået vil holde seg i det korte bildet. Fjorårets refereansetransaksjoner viser også at forskjellen mellom Oslo og Bergen er historisk lav.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.25
0

Fremover tror vi at reduserte renter, et stort etterspørsel etter gode kontoreiendommer og utviklingen langs bybanetraseen, vil gjøre at prisingen på disse eiendommene vil holde seg godt.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2020

(Antall akkumulert)
19

2019 ble nok et rekordår i Bergenssammenheng. Dette til tross for at både lokale og nasojnale aktører utrykker en frustrasjon over for få objekter til salgs.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
5.6

Tross mange gjennomførte De siste 12.månedene er det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for over NOK 10 mrd., hvor kontor utgjør om lag halvparten av volumet. transaksjoner utrykker investorene en frustrasjon over at de ikke kommer til i budprosessene, at det er for lite for salg og at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
7.6
0.3

Kontorledigheten har nå gått ned for tredje år på rad i Bergen.. Kontorledigheten er likevel betydelig lavere i Sentrumssonen (4,9 %), hvor presset oppleves å være størst.. Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høy-standard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen, en av hovedårsakene til at vi tror Sentrumsprisene skal videre opp i det korte bildet.

Kontorleiemarkedet

Q3 2020

Kontorledigheten i Bergen ser så langt ut til å være lite påvirket av Covid-19. Vår siste ledighetestelling at kontorledigheten stiger svakt til 7,6 % (7,3 %), og er med dette fortsatt på historisk lave nivåer. 5 av 8 kontorområder har en svakt stigende ledighet siden sist, mens næringskorridoren og Bergen Sør er eksempler på områder som har hatt en svak nedgang. les mer

Det er store variasjoner i ledigheten blant kontorområdene, fra Sentrum på knappe 6 % til nær 15 % i Fyllingsdalen. Presset er imidlertid fortsatt aller sterkest i Sentrum, som står for knappe 1/3 av totalmarkedet, hvor det fortsatt er svært få alternativer for leietagere av en viss størrelse. Av de 51 kontorbyggene med registrert ledighet i Sentrum, er det kun 8 alternativer > 2.000 kvm ledig.

Når det gjelder leieprisene, ser vi heller ikke her veldig store utslag så langt. Tall fra Arealstatistikk, basert på 54 leiekontrakter i 2020, viser at gjennomsnittsprisen i Bergen er tilnærmet uendret på NOK 1 910 (1950). Noe større utslag ser vi likevel i toppsegmentet (de 15 % dyreste leiene) hvor snittkontrakten nå er signert på 2 630 (2 790), men dette er kun basert på kun 8 signerte kontrakter. De foreløpige resultatene fra investorundersøkelsen i Bergen, viser likevel at investorene tror leieprisene i Bergen Sentrum vil holde seg godt, og bedre enn markedet forørvrig. Lav ledighet og mange leietagere som ønsker å sitte sentrumsnært, trekkes frem som hovedårsakene. Det er likevel ikke til å komme bort ifra at det store kontraster til investorenes forventninger i fjor, hvor samtlige av investorene trodde på leieprisvekst i Bergen.

 

Fremover forventer vi en flat til svakt nedadgående kontorledighet i Bergen. Tross at prognosene viser en betydelig redusert sysselsettingsvekst fremover, er det begrenset med nye kontorbygg som kommer inn på markedet fremover. Lav til moderat tilbudsside bidrar til at vi tror ledigheten vil stabilisere seg på 7-7,5 prosent de to kommende årene, selv om det er betydelig mer usikkerhet knyttet til etterspørselssiden enn tidligere. Eksempler på nybygg som kommer inn på markedet fremover er  Bara sitt nybygg «Buen» i Kronstadparken, Frydenbø sitt nybygg «Kilen» på Damsgård, men også Veidekkes «Fantoftparken».

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Laksevåg 1500 - 1800 8.5 %
Fyllingsdalen 1500 - 1900 14.7 %
Bergen Sør 1300 - 1850 10.0 %
Næringskorridoren 1500 - 2100 5.8 %
Sentrum 1900 - 2800 6.0 %
Sandviken 1400 - 1700 7.8 %
Åsane / Bergen Nord 1400 - 1700 9.8 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q3 2020

Markedet i Bergen er som landet forøvrig preget av økt usikkerhet, som følge av COVID-19. Dette ser vi også i transaksjonsmarkedet, hvor aktiviteten har vært markant lavere hittil i år enn det vi normalt ser i et svært aktivt Bergensmarked les mer

I de to foregående årene har det blitt omsatt næringseiendom for over NOK 10 mrd. i Bergen, som illustrerer at markedet har tatt en klar nr 2 plassering bak hovedstaden. Vår ferske investorundersøkelse i Bergen tyder på at det fortsatt er både investeringsvilje og kapital til å kjøpe mer i Bergen om de rette objektene kommer for salg, men at det er betydelig mer krevende nå enn før å finne gode alternativer og at dette er hovedårsaken til færre omsetninger.

Tross høy investeringslyst blant investorene, ser vi likevel en endring i kjøpspreferansene. Vi ser i større grad enn tidligere at investorene ønsker mer trygghet i investeringene, og at en økende andel ser for seg trygge gode kontantstrømmer. Mange av investorene mener dette også vil kunne skape et ytterligere prispress på primesegmentet, og at dette i kombinasjon med lavere renter ville kunne resultere i nye yieldrekorder gitt at de rette objektene kommer i markedet. Dette har vi allerede sett eksempler på i hovedstaden.  Investorene er imidlertid samstemte om at vi vil se større prisforskjeller mellom de beste og nest beste eiendommene i tiden fremover, og de tror med dette ikke på den samme yieldnedgangen for sekundæreiendommer.  Dette gjelder både en tydeligere prisdifferensiering på beliggenhet, men også på byggkvaliteter (f.eks miljøsertifisering). Flere av investorene sier eksempelvis at de i større grad enn tidligere er skeptisk til leietagere i sykliske bransjer (som oljebransjen).

Videre påpeker mange at lager og logistikksegmentet har styrket seg relativt sett til en del andre segmenter, og at dette ville vært svært interessant om de rette objektene kommer på markedet. Flere påpeker likevel at det har vært få gode objekter for salg i Bergensmarkedet her. I det andre enden ser vi at det er mer skepsis knyttet til investeringer innen særlig deler av handelssegmentet, men også hotell som har blitt truffet hardere av COVID-19 og tiltakene som følge av dette enn kontorsegmentet.

 

Områdene langs bybanetrasseen vil få en hyggelig reise fremover

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.