Markedsrapport

Bergen

Brennhett marked for kontor, mangel på kjøpsobjekter og forventninger til leieprisvekst

Vår siste investorundersøkelse viser at investorene vil kjøpe seg opp, og de er særlig interessert i kontor, utviklingseiendom og lager/logistikkeiendom. De siste 12.månedene er det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for NOK 7,7 mrd.(per.okt), hvor kontor utgjør om lag halvparten av…

Les hele artikkelen
8. okt 2019, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q3-2019

Brennhett marked for kontor, mangel på kjøpsobjekter og forventninger til leieprisvekst les mer

Vår siste investorundersøkelse viser at investorene vil kjøpe seg opp og de er særlig interessert i kontor, utviklingseiendom og lager/logistikkeiendom. De siste 12 månedene er det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for NOK 7,7 mrd.(per.okt), hvor kontor utgjør om lag halvparten av volumet. Tross mange gjennomførte transaksjoner uttrykker investorene en frustrasjon over at de ikke kommer til i budprosessene, at det er for lite for salg og at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer. Dette skaper videre et massivt prispress på de mest attraktive eiendommene, og vi har det siste året vært vitne til svært skarpe priser, særlig i sentrumssonen. Basert på siste tids referansetransaksjoner er vårt anslag for prime yield nå nedjustert til 4,20 %.

Ledigheten ligger stabilt på 8,4 %, og vi tror den skal videre ned, før bunnen nås mot slutten av neste år. Kontorledigheten er likevel betydelig lavere i Sentrumssonen (5,2 %). Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høy-standard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen, en av hovedårsakene til at vi tror Sentrumsprisene skal videre opp i det korte bildet.

Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, beskriver markedet slik:

Vi opplever at det er meget bra aktivitet i Bergen for tiden. Markedet er preget av en overvekt av kjøpere, lokale og nasjonale, som ønsker å øke sin eiendomseksponering i Bergen. Spriket mellom antall kjøpere og selgere gjør at timingen oppleves som god for selgere. Vi har for eksempel sett objekter som har sittet på sidelinjen en stund, nå har funnet en løsning.

Lavere renter kombinert med fallende ledighet er driverne bak forventningene om en videre positiv verdiutvikling. Eiendom oppleves som en trygg havn sammenlignet med alternative kapitalplasseringer, og vi tror vi vil se en økning i risikoappetitten fremover hvor jakten etter avkastning øker etterspørselen etter eiendom utenfor sentrumskjernen og også utviklings- og value-add eiendommer.

Vi tror det positive markedet vil fortsette utover i 2020, og forventer at det vil være noe mindre spredning mellom antall kjøpere og selgere i markedet.

 

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.20
-0.05

Til tross for historisk lavt nivå, tror vi ikke på noen markert økning i det korte bildet. De siste måneders refereansetransaksjoner indikerer at nivået har falt betydelig siste året i Bergen. Vi tror et etterspørselsoverskudd etter kontorlokaler, en svært lav sentrumsledighet og forventninger til økte leiepriser i Sentrum bidrar til å holde yieldene på de beste eiendommene nede.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.25
0

" Områdene langs bybanetraseen for en hyggelig reise fremover" utrykker en Bergensinvestor. Med etterspørselsoverskudd etter kontor og stadig mer utviklede områder tror vi på en god utvikling for clustrene fremover.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2019

(Antall akkumulert)
24

2018 ble nok et rekordår i Bergenssammenheng. Dette til tross for at både lokale og nasojnale aktører utrykker en frustrasjon over for få objekter til salgs.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
5.3

Tross mange gjennomførte De siste 12.månedene er det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for NOK 7,7 mrd.(per.okt), hvor kontor utgjør om lag halvparten av volumet. transaksjoner utrykker investorene en frustrasjon over at de ikke kommer til i budprosessene, at det er for lite for salg og at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
8.4
0.3

Ledigheten ligger stabilt på 8,4 %, og vi tror den skal videre ned, før bunnen nås mot slutten av neste år. Kontorledigheten er likevel betydelig lavere i Sentrumssonen (5,2 %). Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høy-standard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen, en av hovedårsakene til at vi tror Sentrumsprisene skal videre opp i det korte bildet.

Kontorleiemarkedet

Q3 2019

Vår siste ledighetstelling for kontor i Bergen viser en tilnærmet uendret ledighet på 8,4 % (8,1 %). Bergen Sentrum er fortsatt der presset er høyest og ledigheten lavest. Vår siste måling viser en tilnærmet uendret ledighet på 5,2 % (4,8 %). les mer

Av de 49 byggene i Bergen Sentrum med registrert kontorledighet, er det kun 9 alternativer hvor ledigheten er > 1.500 kvm. Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høystandard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen. Dette er en av hovedårsakene til at vi tror sentrumsprisene vil fortsette å stige.

Den siste leieprisrapporten fra Arealstatistikk viser at forskjellene mellom det beste og nest beste øker. Mens gjennomsnittsprisen på de 15 % dyreste kontraktene i Bergen stiger 5 % til NOK 2 870 i første halvår, er det en mer flat utvikling for markedet som helhet hvor gjennomsnittsprisen nå ligger på NOK 1 960. Samtlige av investorene vi snakket med i vår siste investorundersøkelse, tror at leieprisene vil fortsette opp i Bergen det kommende året. Selv om flertallet forventer en bred oppgang, er det Sentrum og topplokalene flertallet tror vil få den sterkeste utviklingen. Få alternativer for leietagerne og en større aksept for å betale mer for topplokalene trekkes frem som hovedårsakene. Flere påpeker også at det ikke vil være nok lokaler i det øverste prissegmentet for å dekke etterspørselen i det korte bildet.

Vi tror ledigheten skal ytterligere noe ned det kommende året, og at bunnen vil nås på 7,4 % i slutten av 2020. God sysselsettingsvekst, konverteringsprosjekter og relativt lav nybygging i det korte bildet har alle vært bidragsytere til en synkende ledighet i flere år. Fra 2021 forventer vi imidlertid at ledigheten vil kunne stige svakt til 7,9 %, tett på gjennomsnittsledigheten siste ti årene, i takt med at flere nye kontorbygg ventes inn på markedet dette året. Eksempler på nybygg som ventes ferdigstilt i 2021 er Bara sitt nybygg «Buen» i Kronstadparken, Frydenbø sitt nybygg «Kilen» på Damsgård, men også Veidekkes «Fantoftparken».

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Laksevåg 1500 - 1800 6.5 %
Fyllingsdalen 1500 - 1900 12.2 %
Bergen Sør 1300 - 1850 12.9 %
Næringskorridoren 1500 - 2100 10.3 %
Sentrum 1600 - 2800 5.2 %
Sandviken 1400 - 1700 6.2 %
Åsane / Bergen Nord 1400 - 1700 6.6 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q3 2019

Mangel på kjøpsalternativer skapet et massivt prispress, særlig for kontor les mer

Resultatene fra vår siste investorundersøkelse viser en økende kjøpsinteresse, men samtidig en frustrasjon fra investorenes side fordi kjøpsalternativene bare blir færre og færre. Noen påpeker at de ikke har sett et tørrere marked på mange år, og at de sliter med å komme til på de mest attraktive objektene. Få investorer har konkrete salgsplaner, og mange har en avventende holdning mtp salg, i frykt for at de ikke skal finne gode reinvesteringsalternativer. Denne kombinasjonen har bidratt til et voldsomt prispress og mange om benet når de mest attraktive eiendommene kommer for salg. Vi har det siste året sett flere eksempler på kontoreiendom som har blitt omsatt på yielder lavt på 4-tallet. Til tross for et 20-tall gjennomførte transaksjoner i Bergen hittil i år, tilsier kjøpsinteressen at volumet kunne vært betydelig høyere om flere av de rette objektene hadde kommet på markedet.

 

Og det er ikke slik at investorene kun er interessert i sentrale sentrumseiendommer. Mangel på kjøpsobjekter og jakten på høyere avkastning bidrar isolert sett til høyere etterspørsel etter eiendom i clustrene rundt sentrum. Samtidig utrykker investorene at disse områdene har blitt mer relativt sett mer attraktive (særlig langs bybanetraseen), i takt med lavere ledighet og mer utviklede områder. Halvparten av investorene vi har snakket med tror yieldene skal ytterligere ned i klyngene rundt sentrum. Forskjellen mellom sentrumseiendommene og kontorområdene utenfor oppleves som for stor per i dag.

 

Det er lite som tyder på at temperaturen i Bergensmarkedet vil avta med det første. Stadig flere investorer må utenfor Oslo for å nå sine vekstambisjoner, og med forventning til leieprisvekst vil Bergen fremstå attraktivt for lokale så vel som nasjonale og internasjonale aktører.

Q3 2019

Vår siste investorundersøkelse i Bergen viser at en økende andel av investorene ønsker å kjøpe seg opp, men at mangel på kjøpsobjekter gjør det krevende å få realisert planene sine les mer

Årets undersøkelse viser at 66 % (2018: 50 %) av investorene ønsker å være nettokjøpere de neste 12 månedene, samtidig sier nær halvparten at tilgangen på kjøpsobjekter er dårligere enn den var på samme tid i fjor. Hittil i år er det eiendomsselskapene som har vært største kjøpergruppe (lokale så vel som nasjonale store aktører), men også flere eksempler på både tilretteleggere og liv/pensjonsselskaper på kjøpersiden.

Investorene kommer med tilbakemeldinger som «Markedet har ikke vært tørrere på over 20 år» , «Det er altfor lite for salg, og vanskelig å komme til, spesielt i Sentrum» og «Det er altfor mange lukkede budrunder».

Kombinasjonen av betydelig kjøpskapasitet, få tilgjengelige objekter og mange kjøpelystne investorer har skapt et voldsomt prispress. Vår vurdering av yieldnivået på de beste eiendommene i Bergen, viser også at forskjellen mellom Oslo og Bergen nå er på historisk lave nivåer (60 bps).

Transaksjonsvolumet i Bergen til og med 2019 Q3 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

Q3 2019

Mer utvikling og Lager/Logistikk les mer

Kontor står aller øverst på ønskelisten til investorene i vår siste investorundersøkelse, og er også det klart mest omsatte segmentet hittil i 2019. Hittil i år har vi registrert 12 kontoromsetninger (per okt 19) for over NOK 3,5 mrd, som gjør kontor til det klart mest omsatte segmentet hittil i år. Foruten sentral kontoreiendom er det utviklingseiendom i sentrum eller langs knutepunktene (nær bybanen) som trekkes frem blant investorene. Flere av investorene påpeker at de i større grad enn tidligere er nødt til å skape verdiene selv. I jakten på avkastning påpeker enkelte at rene yieldeiendommer fremstår noe dyrt p.t, og at eiendommene med noe utviklingspotensial synes å være relativt mer attraktivt enn tidligere.

 

Den største endringen i preferansene til investorene er likevel dreiningen mot mer lager og logistikkeiendom. Økt netthandel og endrede handelsvaner, har gjort at stadig flere av investorene påpeker at de ønsker logistikk inn i porteføljen, mens aktørene har blitt mer selektive når det gjelder rene handelseiendommer. Siden 2017 har vi nå registrert 17 omsetninger > NOK 50 mill., tilsvarende transaksjoner for over NOK 7 mrd. i Bergensregionen innen dette segmentet.

 

2019 Q3-volumet målt i verdi fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Områdene langs bybanetrasseen vil få en hyggelig reise fremover

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.