Bergen

Hvordan påvirkes Bergensmarkedet?

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, oljepriskrig og store svingninger. Det er derfor stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Bergen. Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, tror vi snart vil se effektene…

Les hele artikkelen
17. mar 2020, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q1-2020

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, oljepriskrig og store svingninger. Det er derfor stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Bergen les mer

Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, tror vi snart vil se effektene også i eiendomsmarkedet. Vi opplever nå et tilbuds- og etterspørselssjokk som potensielt kan få store konsekvenser. På kort sikt så forventer vi at færre avtaler inngås og utvidelser utsettes. I et lengre perspektiv så kan flere bedrifter få et redusert arealbehov og vi forventer derfor en økning i ledigheten fremover. Vi ser allerede eksempler på leietagere som påroper seg force majeure og har utfordringer med å møte forpliktelser på kort sikt. En motvekt til dette er krisepakkene som nå sys sammen. Det er vanskelig å forutse hvilken konsekvens det vil få, men i motsetning til flere tidligere sjokk så er det en unison og målrettet motreaksjon vi observerer – forhåpentligvis så er det nok til å opprettholde tilliten i markedet og potensielt en rekyl tilbake til normalen

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.00
-0.25

Prime yield i Bergen er rekordlav, og med markerte fallet vi har sett på rentene ila 2020, tror vi det lave nivået vil holde seg i det korte bildet. Fjorårets refereansetransaksjoner viser også at forskjellen mellom Oslo og Bergen er historisk lav.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.25
0

Fremover tror vi at reduserte renter, et stort etterspørsel etter gode kontoreiendommer og utviklingen langs bybanetraseen, vil gjøre at prisingen på disse eiendommene vil holde seg godt.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2020

(Antall akkumulert)
10

2019 ble nok et rekordår i Bergenssammenheng. Dette til tross for at både lokale og nasojnale aktører utrykker en frustrasjon over for få objekter til salgs.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
1.5

Tross mange gjennomførte De siste 12.månedene er det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for over NOK 10 mrd., hvor kontor utgjør om lag halvparten av volumet. transaksjoner utrykker investorene en frustrasjon over at de ikke kommer til i budprosessene, at det er for lite for salg og at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
7.6
0.3

Kontorledigheten har nå gått ned for tredje år på rad i Bergen.. Kontorledigheten er likevel betydelig lavere i Sentrumssonen (4,9 %), hvor presset oppleves å være størst.. Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høy-standard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen, en av hovedårsakene til at vi tror Sentrumsprisene skal videre opp i det korte bildet.

Kontorleiemarkedet

Q3 2020

Kontorledigheten i Bergen ser så langt ut til å være lite påvirket av Covid-19. Vår siste ledighetestelling at kontorledigheten stiger svakt til 7,6 % (7,3 %), og er med dette fortsatt på historisk lave nivåer. 5 av 8 kontorområder har en svakt stigende ledighet siden sist, mens næringskorridoren og Bergen Sør er eksempler på områder som har hatt en svak nedgang. les mer

Det er store variasjoner i ledigheten blant kontorområdene, fra Sentrum på knappe 6 % til nær 15 % i Fyllingsdalen. Presset er imidlertid fortsatt aller sterkest i Sentrum, som står for knappe 1/3 av totalmarkedet, hvor det fortsatt er svært få alternativer for leietagere av en viss størrelse. Av de 51 kontorbyggene med registrert ledighet i Sentrum, er det kun 8 alternativer > 2.000 kvm ledig.

Når det gjelder leieprisene, ser vi heller ikke her veldig store utslag så langt. Tall fra Arealstatistikk, basert på 54 leiekontrakter i 2020, viser at gjennomsnittsprisen i Bergen er tilnærmet uendret på NOK 1 910 (1950). Noe større utslag ser vi likevel i toppsegmentet (de 15 % dyreste leiene) hvor snittkontrakten nå er signert på 2 630 (2 790), men dette er kun basert på kun 8 signerte kontrakter. De foreløpige resultatene fra investorundersøkelsen i Bergen, viser likevel at investorene tror leieprisene i Bergen Sentrum vil holde seg godt, og bedre enn markedet forørvrig. Lav ledighet og mange leietagere som ønsker å sitte sentrumsnært, trekkes frem som hovedårsakene. Det er likevel ikke til å komme bort ifra at det store kontraster til investorenes forventninger i fjor, hvor samtlige av investorene trodde på leieprisvekst i Bergen.

 

Fremover forventer vi en flat til svakt nedadgående kontorledighet i Bergen. Tross at prognosene viser en betydelig redusert sysselsettingsvekst fremover, er det begrenset med nye kontorbygg som kommer inn på markedet fremover. Lav til moderat tilbudsside bidrar til at vi tror ledigheten vil stabilisere seg på 7-7,5 prosent de to kommende årene, selv om det er betydelig mer usikkerhet knyttet til etterspørselssiden enn tidligere. Eksempler på nybygg som kommer inn på markedet fremover er  Bara sitt nybygg «Buen» i Kronstadparken, Frydenbø sitt nybygg «Kilen» på Damsgård, men også Veidekkes «Fantoftparken».

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Laksevåg 1500 - 1800 4.6 %
Fyllingsdalen 1500 - 1900 10.9 %
Bergen Sør 1300 - 1850 12.9 %
Næringskorridoren 1500 - 2100 6.9 %
Sentrum 1900 - 2800 4.5 %
Sandviken 1400 - 1700 4.8 %
Åsane / Bergen Nord 1400 - 1700 10.2 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q1 2020

Det har vært svært godt marked for kjøp og salg i Bergen nå i flere år, hvor Bergen har tatt en klar posisjon som nr 2 by. For andre gang passerer transaksjonsvolumet NOK 10 mrd. , og spenningen er stor til hvordan usikkerheten vi nå er vitne til vil påvirke aktiviteten i Bergensmarkedet i 2020. les mer

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, usikkerhet og høy volatilitet. Det er derfor uvanlig stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Bergen. De siste målingene våres (gjort før Koronautbruddet) blant investorene viste høy og økende kjøpsinteresse blant investorene, men det er grunn til å tro at dette har forandret seg. I 2019 ble det omsatt næringseiendom for over 10 mrd. i i Bergen i 2019, over halvparten i kontorsegmentet, det kunne vært gjennomført betydelig flere transaksjoner om det hadde vært mer til salgs. Etterspørselsoverskuddet vi har sett har bidratt til et voldsomt prispress på kontoreiendom i sentrum, og vi har sett flere transaksjoner rundt 4-tallet det siste året. Med bakgrunn i de transaksjonene, valgte vi å justere ned vårt anslag for prime yield i Bergen til 4,00 % i Q4-2019.

Markedet i 2019 viser likevel en klar endring fra tidligere år, og flere investorer synes å vurdere tidspunktet som gunstig for å ta gevinst på kontoreiendom i sentrum. I fjor skiftet sentrumseiendom for over NOK 4 mrd. eier, hvilket er 4 ganger høyere enn gjennomsnittet i de fire foregående årene. Dette anser vi som et klart signal om at flere er positive til å ta gevinst etter flere år med svært god verdiutvikling.  På kjøpersiden står det i motsetning til tidligere år i all hovedsak lokale kjøpere.  Mens nasjonale aktører har stått på kjøpersiden i nær 2/3 av kontoromsetningene i Bergen fra 2015-2018, står de for knappe 1/3 i fjor.  Dette kan nok skyldes en kombinasjon av skarpe priser, men også at lokale aktører har en særskilt høy betalingsvilje for flere av trofeeiendommene som er omsatt i 2019.

Vi mener det er flere gode argumenter for at dette vil kunne fortsette om etterspørselen vil være i nærheten av hva den har vært siste året. Prisingen i Bergen Sentrum er historisk svært skarp, og flertallet av investorene vi har snakket med mener at yieldbunnen er nådd. Verdt å merke seg er at Bergen også er blitt betydelig skarpere priset relativt sett til de andre storbyene i Norge, og differensen mellom eksempelvis Oslo aldri har vært mindre. Mens yieldforskjellen i dag er vurdert til å være kun 40 bps. mellom de to byene, er det historiske snittet nærmere 100 bps.

 

Områdene langs bybanetrasseen vil få en hyggelig reise fremover

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.