Markedsrapport

Bergen

Hvordan påvirkes Bergensmarkedet?

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, oljepriskrig og store svingninger. Det er derfor stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Bergen. Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, tror vi snart vil se effektene…

Les hele artikkelen
17. mar 2020, Magnus Havikbotn Jacobsen

Nøkkeltall

Q1-2020

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, oljepriskrig og store svingninger. Det er derfor stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Bergen les mer

Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, tror vi snart vil se effektene også i eiendomsmarkedet. Vi opplever nå et tilbuds- og etterspørselssjokk som potensielt kan få store konsekvenser. På kort sikt så forventer vi at færre avtaler inngås og utvidelser utsettes. I et lengre perspektiv så kan flere bedrifter få et redusert arealbehov og vi forventer derfor en økning i ledigheten fremover. Vi ser allerede eksempler på leietagere som påroper seg force majeure og har utfordringer med å møte forpliktelser på kort sikt. En motvekt til dette er krisepakkene som nå sys sammen. Det er vanskelig å forutse hvilken konsekvens det vil få, men i motsetning til flere tidligere sjokk så er det en unison og målrettet motreaksjon vi observerer – forhåpentligvis så er det nok til å opprettholde tilliten i markedet og potensielt en rekyl tilbake til normalen

Klikk på boksene for mer informasjon

Kontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.

Prime Yield

4.00
-0.25

Til tross for historisk lavt nivå, tror vi ikke på noen markert økning i det korte bildet. De siste måneders refereansetransaksjoner indikerer at nivået har falt betydelig siste året i Bergen, og forskjellen mot Oslo og de andre større byene har blitt betydelig redusert.

Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.

Normal Yield

6.25
0

" Områdene langs bybanetraseen for en hyggelig reise fremover" utrykker en Bergensinvestor. Med etterspørselsoverskudd etter kontor og stadig mer utviklede områder tror vi på en god utvikling for clustrene fremover.

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2020

(Antall akkumulert)
8

2019 ble nok et rekordår i Bergenssammenheng. Dette til tross for at både lokale og nasojnale aktører utrykker en frustrasjon over for få objekter til salgs.

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
0.9

Tross mange gjennomførte De siste 12.månedene er det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for over NOK 10 mrd., hvor kontor utgjør om lag halvparten av volumet. transaksjoner utrykker investorene en frustrasjon over at de ikke kommer til i budprosessene, at det er for lite for salg og at de har både vilje og kapasitet til å kjøpe betydelig mer.

Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.

Ledighet

(i prosent)
7.3
-0.8

Kontorledigheten har nå gått ned for tredje år på rad i Bergen.. Kontorledigheten er likevel betydelig lavere i Sentrumssonen (4,9 %), hvor presset oppleves å være størst.. Dette illustrerer at det fortsatt er og vil bli krevende å få tak i særlig høy-standard lokaler i de aller mest sentrale områdene av Bergen, en av hovedårsakene til at vi tror Sentrumsprisene skal videre opp i det korte bildet.

Kontorleiemarkedet

Q1 2020

Kontorledigheten i Bergen fortsatte å falle for tredje året på rad. Vår siste ledighetestelling at kontorledigheten nå er nede på 7,3 % (8,4 %). Dette betyr at over 55.000 kvm av ledigheten er fylt opp eller tatt ut som følge av konvertering siden toppen i 2016. Det er imidlertid store forskjeller fra Sentrum (4,5 % kontorledighet) hvor ledigheten synker nok en gang, til flere områder med over 10 % prosent ledighet (eks.Bergen Sør og Fyllingsdalen). Presset er imidlertid fortsatt aller sterkest i Sentrum, som står for knappe 1/3 av totalmarkedet, hvor det nå er svært få alternativer for leietagere av en viss størrelse. Av de 43 kontorbyggene med registrert ledighet i Sentrum, er det kun 7 alternativer > 1.500 kvm. les mer

Leiemarkedet har vært preget av høy aktivitet, men også at forskjellene mellom det beste og nest beste øker. Tall fra arealstatistikk, basert på 122 leiekontrakter og et signeringsvolum på 79 000 kvm i 2019, viser at gjennomsnittsprisen i Bergen er ned 3 % til NOK 1 950. A-kategorien (de 15 % dyreste kontraktene) er derimot opp 2 % til NOK 2 790. Det er registrert hele 16 (14) leiekontrakter > NOK 2 500 som illustrerer et svært godt leiemarked i toppsegmentet. Våre siste investorundersøkelser i de fire store byene, viser at optimismen mtp. leieprisvekst er aller størst blant bergenserne. Samtlige av investorene vi snakket med i Bergen tror leieprisene skal opp på et års-sikt. Selv om flertallet forventer en bred oppgang, er det Sentrum og topplokalene flertallet tror vil få den aller sterkeste utviklingen også fremover. Få alternativer og en større aksept for å betale mer for topplokalene trekkes frem som hovedårsakene. Flere påpeker også at det ikke vil være nok lokaler i det øverste prissegmentet for å dekke etterspørselen i det korte bildet. Det er likevel verdt å merke seg at disse målingene ble gjort før utbruddet av koronaviruset, og at usikkerheten til både aktivitet og videre leieprisvekst nok er noe større i skrivende stund.

Prognosen vår har tidligere vært at ledigheten skulle marginalt videre ned det kommende året, og at bunnen vil nås på mot slutten av 2020. Vi er imildertid nå betydelig mer usikker på utviklingen og markedsutviklingen vi ser nå vil fort kunne føre til økt ledighet. Vi vil komme tilbake med en oppdatert prognose. Fra 2021 ser vi i tillegg til forventninger om noe redusert sysselsetting  også en økning i nybygg kommer inn på . Eksempler på nybygg som ventes ferdigstilt i 2021 er Bara sitt nybygg «Buen» i Kronstadparken, Frydenbø sitt nybygg «Kilen» på Damsgård, men også Veidekkes «Fantoftparken«

Klikk på overskrift for å sortere tabellen
Klikk på en av radene for mer informasjon om området
OmråderA - Å Høy standardHøy - Lav KontorledighetHøy - Lav
Laksevåg 1500 - 1800 4.6 %
Fyllingsdalen 1500 - 1900 10.9 %
Bergen Sør 1300 - 1850 12.9 %
Næringskorridoren 1500 - 2100 6.9 %
Sentrum 1900 - 2800 4.5 %
Sandviken 1400 - 1700 4.8 %
Åsane / Bergen Nord 1400 - 1700 10.2 %

Leiepriser
Toppleie
Høy standard -
Kontorledighet pr. %
Nybygging ()

Transaksjonsmarkedet

Q1 2020

Det har vært svært godt marked for kjøp og salg i Bergen nå i flere år, hvor Bergen har tatt en klar posisjon som nr 2 by. For andre gang passerer transaksjonsvolumet NOK 10 mrd. , og spenningen er stor til hvordan usikkerheten vi nå er vitne til vil påvirke aktiviteten i Bergensmarkedet i 2020. les mer

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, usikkerhet og høy volatilitet. Det er derfor uvanlig stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Bergen. De siste målingene våres (gjort før Koronautbruddet) blant investorene viste høy og økende kjøpsinteresse blant investorene, men det er grunn til å tro at dette har forandret seg. I 2019 ble det omsatt næringseiendom for over 10 mrd. i i Bergen i 2019, over halvparten i kontorsegmentet, det kunne vært gjennomført betydelig flere transaksjoner om det hadde vært mer til salgs. Etterspørselsoverskuddet vi har sett har bidratt til et voldsomt prispress på kontoreiendom i sentrum, og vi har sett flere transaksjoner rundt 4-tallet det siste året. Med bakgrunn i de transaksjonene, valgte vi å justere ned vårt anslag for prime yield i Bergen til 4,00 % i Q4-2019.

Markedet i 2019 viser likevel en klar endring fra tidligere år, og flere investorer synes å vurdere tidspunktet som gunstig for å ta gevinst på kontoreiendom i sentrum. I fjor skiftet sentrumseiendom for over NOK 4 mrd. eier, hvilket er 4 ganger høyere enn gjennomsnittet i de fire foregående årene. Dette anser vi som et klart signal om at flere er positive til å ta gevinst etter flere år med svært god verdiutvikling.  På kjøpersiden står det i motsetning til tidligere år i all hovedsak lokale kjøpere.  Mens nasjonale aktører har stått på kjøpersiden i nær 2/3 av kontoromsetningene i Bergen fra 2015-2018, står de for knappe 1/3 i fjor.  Dette kan nok skyldes en kombinasjon av skarpe priser, men også at lokale aktører har en særskilt høy betalingsvilje for flere av trofeeiendommene som er omsatt i 2019.

Vi mener det er flere gode argumenter for at dette vil kunne fortsette om etterspørselen vil være i nærheten av hva den har vært siste året. Prisingen i Bergen Sentrum er historisk svært skarp, og flertallet av investorene vi har snakket med mener at yieldbunnen er nådd. Verdt å merke seg er at Bergen også er blitt betydelig skarpere priset relativt sett til de andre storbyene i Norge, og differensen mellom eksempelvis Oslo aldri har vært mindre. Mens yieldforskjellen i dag er vurdert til å være kun 40 bps. mellom de to byene, er det historiske snittet nærmere 100 bps.

 

Områdene langs bybanetrasseen vil få en hyggelig reise fremover

Aktuelt

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.