– Vi ser et markert skifte i kjøpsinteressen i Bergen og at forskjellene mellom A og B eiendommer øker DNB Næringsmeglings ferske Investorundersøkelse* i Bergen viser at økte renter og usikre tider har resultert i markert mer usikre og avventende…
Les hele artikkelenKontoreiendom med høy standard, beste beliggenhet, 7 år vektet gjenværende leietid, markedsleie og betalingssikre leietagere.
Kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4-5 år igjen på leiekontrakten), markedsleie og ordinære bedrifter som leietagere.
.
Antall transaksjoner > NOK 50 mill.
Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.
Kontorlokaler som tilbys i markedet og som er tilgjengelige for innflytting i løpet av 12 måneder.
Vår siste ledighetstelling viser at kontorledigheten går svakt ned til 7,0 prosent Det er imidlertid store lokale variasjoner mellom de ulike kontorclustrene. les mer
Uendrede leiepriser
Tross renteøkninger og mer usikkerhet i markedet, ser vi et fortsatt aktivt leiemarked i Bergen. Tall fra Arealstatistikk viser at det i 2022 ble signert leiekontrakter for nær 80 000 kvadratmeter (2021: 105 000).
Gjennomsnittsprisen i Bergen i 2022 holder seg omtrent uendret på 2 100 per kvadratmeter (2 070 for 2021), basert på 127 leiekontrakter. I toppsegmentet (topp 15 prosent dyreste leier) ser vi omtrent samme utviling med en pris på 3 110 per kvadratmeter (3 080). Utviklingen seneste årene viser at prisene ikke har vokst veldig mye, og ikke på langt nær så mye som vi eksempelvis ser i Oslo. Vi ser likevel at prisnivået for de absoulutt beste lokalene har flyttet seg. I Bergen Sentrum så vi i 2022 11 kontrakter over 3 000 per/kvm, og 5 kontrakter over 3 500 per, hvor av noen enkeltkontrakter ligger tett på 4 000 per.kvadratmeter. Dette viser at etterspørselen etter topplokalene har flyttet seg mer enn markedet for øvrig.
Ledigheten vil stige svakt framover
Vår siste kontorledighetstelling i Bergen ligger på 7,0 prosent (8,1 prosent). Av de 180 000 kvadratmeterne med kontor som står ledig er i overkant av 40 prosent av ledigheten relatert til Bergen Sør (9,9 prosent) og Fyllingsdalen (10,4 prosent). Begge områdene har over tid slitt med relativt høy kontorledighet, tross at de begge har hatt en nedadgående ledigheten siste perioden. I de andre områdene har vi kun moderat til svært lav ledighet. Den laveste ledigheten finner vi i Solheimsviken / Marineholmen (1,0 prosent).
Framover forventer vi at kontorledigheten i Bergen skal øke gradvis fra 7,0 prosent i år til i overkant av 8 prosent mot slutten av neste år. Dette relaterer seg i all hovedsak til forventninger om lav sysselsettingsvekst de neste årene. DNB Markets spår en mer eller mindre flat utvikling de neste to årene, hvilket vil resulterer i en svært begrenset etterspørselsvekst etter kontorareal i samme periode. Lav til moderat nybygging i 2023 og 2024, vil imidlertid redusere forventningene til ledighetsøkningen noe
| OmråderSorter | Høy standardSorter | KontorledighetSorter |
|---|---|---|
| Laksevåg | 1500 - 1800 | 5.0 % |
| Fyllingsdalen | 1500 - 1900 | 10.4 % |
| Bergen Sør | 1300 - 1850 | 9.9 % |
| Næringskorridoren | 2000 - 2800 | 7.8 % |
| Sentrum | 2300 - 3200 | 6.4 % |
| Sandviken | 1400 - 1700 | 5.2 % |
| Åsane / Bergen Nord | 1400 - 1700 | 2.9 % |
Våre siste lokale og nasjonale investorundersøkelser viser at det fortsatt er stor usikkerhet blant investorene, men samtidig at det er noe økende optimisme sammenlignet med hva vi så i fjor. les mer
En økende andel av investorene ser nå dagens marked som en mulighet for å få tak i eiendommer som ellers aldri kommer for salg, til en rabattert pris for hva vi bare så for noen måneder siden. Til tross for dette har investorene blitt betydelig mer selektive. Investorene søker i større grad enn tidligere value add og utviklingseiendommer, i en periode hvor det er mer krevende å få god avkastning på rene kontantstrømeiendommer.
DNB Næringsmegling oppjusterte i høst prime yield anslaget for Bergen til 4,50 prosent, hvilket er en økning på 75 bps. fra bunnen i fjor. Slik markedet nå ser ut forventer vi at yieldene fortsatt er svakt stigende både i Bergen og de andre byene, men at den største yieldøkningen er tatt ut Vår forventning er samtidig at forskjellen mellom de beste og sekundæreiendommene vil øke noe i tiden fremover, etter en lang periode hvor risikotillegget mellom a og b eiendommer har vært lavt. Dette er både relatert til et historisk lavt gap, ulike forventninger til leieprisene fremover, men ikke minst at investorene prefererer noe lavere risiko i en periode med høy usikkerhet.
Vi tror på fortsatt god verdivekst i Sentrum. Det er er en enorm interesse for de beste lokalene.
Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?
Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.
Q1 2023
Renteøkninger og markedsuro har gitt et markert stemingsskifte blant investorene. DNB Nærinsmegling har oppjustert yieldanslagene i alle de fire store byene. I leiemarkedet ser vi fortsatt god aktivitet i Bergen. Ledigheten er noe ned, men vi forventer en svakt stigende leidighet i årene fremover. les mer