Oslo: Kontorledigheten fra lav til moderat

Koronaviruset har ført til en voldsom brems i den globale økonomien, i Norge bidrar i tillegg lave oljepriser til en reduksjon i investeringene. Vi forventer at den lavere etterspørselen fører til at kontorledigheten i Oslo går fra lav til moderat i løpet av inneværende år. Lite nybygging både de siste årene og fremover gjør til at ledigheten ikke stiger til veldig høye nivåer. En joker vil være hvor mye kontorplass leietakerne trenger per ansatt når de skal tilbake på kontoret.

 

DNB Markets er ute med sin siste makrooppdatering (krever bruker) og tror vi er forbi punktet hvor Koronatiltakene bremser aktiviteten i økonomien på det meste. De forventer rask bedring, men at innhentingen vil ta tid. I inneværende år spår Markets en negativ sysselsettingsvekst på -2,4 %, mens de forventer innhenting fra et lavt nivå i løpet av neste år og i sterkere grad i 2020. Vi forventer en markant brems i kontoretterspørselen som vil bidra til en rask økning i kontorledigheten i Oslo, men eiendomsinvestorene slipper skyhøy ledighet.

 

 

Det positive for gårdeierne er at vi kommer fra en lav kontorledighet som gjør at vi tror ledigheten topper på et relativt moderat nivå. Spesielt gjelder det sentrum og CBD, hvor ledigheten samlet sett var under 4 % i vår siste ledighetstelling. For mange leietakere har det vært vanskelig å finne sentrumslokaler i senere tid. Det har de siste årene blitt bygget lite nye kontorbygg i Oslo, og svært lite i sentrum. Det er en fordel når vi nå er truffet av en krise som har gitt det spesielle utslaget at mange bedrifter knapt bruker kontorlokaler en periode. Det ferdigstilles mer kontorareal i inneværende år og i 2021 enn på mange år, men fremdeles er arealet som bygges et stykke unna historiske toppår. Samtidig er det knapt noen prosjekter som er besluttet med ferdigstillelse i 2022. I dagens situasjon ønsker eller kan de færreste starte å bygge uten å signere leietakere, og svært mange beslutninger utsettes grunnet stor usikkerhet. Dermed skal det mye til om ikke 2022 blir et år hvor det tilføres svært lite nytt kontorareal. Hvis vil legger DNB Markets’ prognoser til grunn får vi i tillegg en innhenting i sysselsettingveksten i 2022 og konklusjonen blir at ledighetsøkningen blir relativt kortvarig.

 

Et usikkerhetsmoment fremover er om Koronaviruset vil føre til permanente endringer i måten vi jobber på. I senere år har trenden vært at kontorleietakerne har beregnet stadig mindre plass per ansatt. Cellekontorene har ofte forsvunnet, mens åpne landskap og «free seating» med overbooking har vokst frem. I den nærmeste tiden kan vi fastslå at kontorarealet per ansatt vil øke. Kanskje vil vi også se en trend mer permanent hvor bedriftene igjen øker plassbruken. Spesielt siden kontorplassen til en ansatt selv på dyre beliggenheter kun utgjør en liten del av kostnaden per hode. Motsatt vei trekker det faktum at mange bedrifter neppe blir mindre kostnadsbevisste de neste par årene. De fleste har også tilpasset seg en hverdag med utstrakt bruk av hjemmekontor og elektroniske hjelpemidler. Det er grunn til å tro at en del endringer i måten man jobber på opprettholdes også når samfunnet går mot en normalsituasjon. Det vil ikke overraske om antall arbeidsdager fra hjemmekontor øker. Den største usikkerheten i det korte bildet dreier seg om hvor raskt samfunnet nærmer seg en normalsituasjon. I skrivende stund løses det gradvis opp i tiltakene mot smittespredning, i vår prognose legger vi til grunn at den utviklingen fortsetter uten større tilbakesteg med strengere tiltak.

 

Diskuter gjerne kontormarkedet med oss, ta kontakt med vår analyseavdeling for en markedsgjennomgang.

 

Abonner på vårt nyhetsbrev for jevnlige oppdateringer.