Fullstendig galskap
Analyseavdelingen har tidligere skrevet i Kapital om at det er mye fokus på miljøsertifisering av kontorbygg, men lite fokus på miljøperspektivet knyttet til tilpasninger i eksisterende kontorlokaler. Fjorårets investorundersøkelse i Oslo avdekket en stor frustrasjon blant investorene over at flotte kontorlokaler skrotes for tilpasning til nye leietagere, tross at eksisterende løsninger er fullt ut brukbare. Det er ikke bare svært kostbart, men også svært lite miljøvennlig. Flere av investorene kalte utviklingen de så med stadig mer kravstore leietagere fullstendig galskap. I gjennomsnitt ble det avdekket at det i Oslo gikk NOK 8.000 per.kvm i tilpasning til nye leietagere (5.500 per.kvm i reforhandling), men at flere gårdeiere sa det ikke er uvanlig med tilpasninger opp mot hele 20.000 per.kvm for de mest kravstore leietagerne. For å sette dette i perspektiv utgjør det i gjennomsnitt 2,3 års leie i Oslo som går direkte til leietagertilpasninger (hvilket er på nivå med også de andre store byene). Samtidig er det ikke er uvanlig at de mest omfattende tilpasningene utgjør 4-5 års leie. Med enkle forutsetninger ble det estimert at omfanget av leietagertilpasninger kun i Oslo, Asker og Bærum ligger i størrelsesorden 6-7 mrd. årlig.
Nær halvparten tror tilpasningskostnadene vil fortsette å stige
Så med den store frustrasjonen vi så i markedet, var det en viss spenning knyttet til om trenden ville snu i årets undersøkelse. Kanskje kunne vi se gårdeiere som i større grad forventet å tilby mer standardiserte løsninger til leietagerne for å redusere omfanget av tilpasninger, eller kanskje leietagere som selv justerte ned sine egne krav. Resultatene tyder på at vi ikke vil se noen store endringer i det korte bildet. Kun 1 av 5 investorer vi har snakket med i vår ferske investorundersøkelse i Oslo tror tilpasningskostnadene vil bli redusert det kommende året, mens nær halvparten faktisk tror de bare vil fortsette å stige. Hovedinntrykket fra investorene er at mange håper tilpasningskostandene vil reduseres, men at få likevel tror vi vil se noen store endringer i det korte bildet. Flere påpeker at motivasjonen til leietagerne ved flytting er å få noe nytt og fint, og at gårdeiernes vil kunne løfte leieprisene mye (særlig i høy-standardsegmentet) ved å gjennomføre større tilpasninger. En investor utrykker at dette dessverre er noe av medaljens bakside, skal man først være i høystandardsegmentet må man ha en standard som står i stil. Samtidig mener flere likevel at det er i ferd med å bli et tydeligere geografisk skille, hvor tilpasningene i særlig CBD har mer å gå på, men at vi nok har nådd en øvre grense for omfanget av tilpasningene som gjøres i randsonen.
Vil Covid-19 bidra til å snu trenden?
Verdt å merke seg er at denne undersøkelsen ble gjort før Koronautbruddet, og man kan spekulere i om presset for å gjennomføre de mest omfattende tilpasningene i øyeblikket kan være noe avtagende. Vi er inne i svært usikre tider, hvor både gårdeiere og leietagere nok er betydelig mer kostnadsbevisste enn normalt. Kanskje kan tiden vi nå er inne i gjøre at leietagerne blir noe mindre kravstore til de tilpasningene som skal gjøres, som vil isolert sett kunne bidra til å dempe presset for tilpasninger i noen grad
