Det har blitt pratet mye om at kontorleietakerne krever stadig mer fleksibilitet, ikke minst i form av kortere leieavtaler. Videre er det en kjensgjerning at en del selskaper jobber med å effektivisere arealbruken når de flytter. I hvor stor grad ser man disse trendene i avtalene som gjøres? Ikke i særlig stor grad om man ser på tallene fra Arealstatistikk.
Arealstatistikk innhenter informasjon om et stort antall leieavtaler i Oslo-området hvert kvartal og er den beste kilden når det gjelder inngåtte leieavtaler. Vi følger utviklingen og systematiserer tallmaterialet på forskjellige parametere, blant annet når det gjelder lengde på leieavtaler og gjennomsnittlig areal. I begge tilfeller er det slik at tallene ikke underbygger at gjennomsnittsavtalen blir kortere og på mindre areal.
Arealet uendret for gjennomsnittsavtalen
Figur 1: Gjennomsnittsareal inngåtte leieavtaler med trendlinje.
Når det gjelder størrelsen på leieavtalene er snittet de siste ti år på drøye 800 kvm per avtale. Utviklingen kan ses i grafen over. Som det fremkommer av trendlinjen har snittet falt helt ubetydelig i perioden. Det bør ikke tolkes som at det ikke skjer endringer når det gjelder arealbruk, det er mange eksempler på at større leietakere har redusert areal ved flytting i senere år. For eksempel reduserer Helsedirektoratet arealet fra ca. 18.500 kvm til drøye 11.000 når de flytter til Skanskas Workplace Oo i Vitaminveien 4. Flere offentlige aktører har hatt fokus på å redusere kontorarealet, et annet eksempel er Oslo Kemnerkontor som flyttet til ca. 7.000 kvm og nær halverte lokalene sine med det.
Også store private aktører har inngått avtaler som reduserer kontorarealet i senere år. TV2 for eksempel, får 5.000 kvm mindre når selskapet flytter til rundt 6.000 kvm i Diagonale i Bjørvika. En reduksjon som riktignok må ses i sammenheng med at mediebransjen har opplevd trangere tider, og TV2 er en av aktørene som har redusert antall ansatte. Samtidig opplever andre selskaper og bransjer vekst og en annen aktør på flyttefot i Bjørvika – Vipps – er et eksempel på en aktør som trenger mer plass. Sentralisering er også en trend som bidrar til reduksjon i arealbruk ved at bedrifter flytter til mer sentralt plasserte – og dyrere – lokaler. Dermed må arealbruken bli mer effektiv om man ikke skal øke kostnadene. Indre sentrum og CBD er de mest etterspurte områdene i søk etter kontor, mens vår analyse av søkene også viser at beliggenhet i bydelssentrum og/eller med kort reisevei til sentrum er attraktivt. IBM er et eksempel på en aktør som mer enn halverte kontorarealet ved flytting fra Kolbotn til Sundtkvartalet hvor leieprisene er høyere.
Når gjennomsnittsavtalene likevel ikke reduseres i nevneverdig grad skyldes det at det også er trender som virker i motsatt retning, noen leietakere øker sitt kontorareal. Mens de store gjerne reduserer arealbruken finnes det en rekke vekstselskaper som har behov for større arealer fordi man ansetter flere. Videre har kontorleieprisene øket moderat de siste tyve årene, noe som har medført at leiekostnadene har blitt relativt lavere i perioden. Dermed blir kostnadseffekten ved å redusere lokaler mindre. I mange kontorvirksomheter, for eksempel teknologipregede selskaper, oppleves kampen om de rette hodene som stadig mer kritisk. Det kan tale for lokaler som i alle fall er romslige nok. Aktivitetsbaserte arbeidsplasser er i vinden, men innebærer ikke alltid mindre lokaler. Fellesarealer opptar kvadratmeter og i en del tilfeller har man overdekning av stoler i forhold til ansatte fordi man skal kunne velge en arbeidsplass som matcher arbeidsoppgavene til enhver tid. I sum oppveier effektene hverandre i stor grad om man legger Arealstatistikk sine tall til grunn i og med at snittarealet ikke har falt nevneverdig over tid.
Leieavtalene blir ikke kortere
Det snakkes mye om at leietakerne ønsker seg kortere leieavtaler. I den sammenheng pekes det ofte på en verden i stadig hurtigere endring hvor bedriftene ikke klarer å spå presist hvor mange man er om få år. Likevel er det også her vanskelig å finne en endring i inngåtte avtaler basert på Arealstatistikk sine tall. Snarere tvert imot når man legger utviklingen siste ti år til grunn. Grafen under viser et uvektet gjennomsnitt, arealvektet blir gjennomsnittslengden noe høyere på snaue 7 år.
Det vil være flere parametere i markedet som påvirker lengden på leieavtalene utover leietakerpreferanser. Eksempelvis vil perioder med mange nybygg alt annet likt gi lengre leieavtaler. Utbyggerne ønsker lange leieavtaler for å igangsette et prosjekt, og i mange tilfeller er det en forutsetning fra bankens side for å åpne byggelånet. Ledigheten i kontormarkedet er et annet element som vil påvirke om leietakerne får gjennomslag for et ønske om korte avtaler eller ikke. Det siste tiåret har kontorledigheten vært moderat i Oslo-området, og dessuten fallende de siste fem halvårene (Link: Kontorledigheten faller videre i Oslo). Ledigheten påvirker naturlig nok forhandlingsmakten til utleier og leietaker.
I senere år har coworking blitt en større del av kontormarkedet. Leverandørene i dette segmentet blir i en del tilfeller et bindeledd mellom leietakere med et ønske om fleksibilitet og gårdeiere med et ønske om forutsigbarhet. Coworking-aktørene inngår i en del tilfeller leieavtaler på 5-7 år, mens de tilbyr sine kunder muligheten til å fratre avtalen på kort varsel. Selskapene tar med andre ord på seg risiko mot en høyere leiepris. Siden slutbrukerne vil forsvinne ut av statistikken om de erstatter egne lokaler med coworking-medlemskap vil dette segmentet bidra til lenger snittavtaler. Segmentet er i vekst, men fremdeles relativt lite per i dag. Vi anslår at coworking-andelen av kontormarkedet i Oslo er i sjiktet 1-2 % – dog høyere i attraktive områder som sentrumsområdene og nær kollektivknutepunkter.
Man skal uansett ha respekt for endringer leietakerpreferanser og eventuelle endringer i disse. På sikt vil leietakernes ønsker prege markedsutviklingen, spesielt i perioder med høy eller stigende ledighet. Tallene kan tyde på at ønsker om fleksibilitet vel så gjerne kan gi seg utslag i muligheten til å skalere arealet opp eller ned som i kortere leieavtaler.
Skrevet av analytiker Thomas Ramcilovic