Kontorledigheten faller videre i Oslo

Vår ledighetsmåling på nyåret viser at kontorledigheten falt videre fra 8,0 % til 7,3 % i Oslo, Asker og Bærum, noe som var i tråd med vår prognose. Ledighetsfallet var bredt, ni av tolv kontorområder hadde lavere eller lik ledighet som ved forrige måling på høsten 2017, i de øvrige tre områdene registrerte vi en marginal ledighetsøkning. Flere nybygg inngikk for første gang i ledighetsmålingen denne gangen i og med at lokalene nå er tilgjengelige i løpet av tolv måneder som er vår definisjon på ledighet, men ledigheten var altså likevel fallende.

 

Størst ledighetsfall registrerte vi på Lysaker hvor ledigheten falt med ca. fem prosentpoeng fra vår forrige måling i fjor høst. Lysaker var et etterspurt område i fjor basert på søk, dog er det et etterspørselsskille mellom de mest attraktive lokalene plassert rett ved lokket og beliggenheter et stykke unna stasjonen. Ledigheten er siden i fjor høst redusert i flere bygg, blant annet har DNB Næringsmegling bistått Oslo Areal med å leie ut over 2.000 kvm i Philip Pedersens vei 20 til Statens Vegvesen. Ledighetsreduksjonen kom riktignok fra et svært høyt nivå, én av fem kvadratmeter kontorareal var ledig på Lysaker i vår forrige telling. Også på Fornebu var ledigheten noe fallende fra et høyt nivå, men klyngene i vest har fremdeles den desidert høyeste ledigheten. På Skøyen var ledighetsutviklingen flat, men nybygget Hoffsveien 17 kom inn i vår telling med 6.000 kvm for første gang i og med at lokalene er tilgjengelige innen 12 måneder. Når ledigheten likevel ikke har økt er altså en del ledig areal på Skøyen absorbert siden i fjor høst.

 

I øst har ledigheten vært svært lav i Storo/Nydalen over tid, i denne tellingen har den økt med snaue 8.000 kvm. Men også her har et nybygg kommet med i tellingen for første gang, nemlig Vitaminveien 4 – Workplace Oo. Helsedirektoratet har tidligere inngått en leieavtale for store deler av bygget, men ca. 10.000 kvm inngår i ledigheten i denne tellingen. Workplace Oo unntatt er ledigheten i Storo/Nydalen fallende, og gode leieprosesser gjør at det er grunn til å forvente at det neppe er store ledige lokaler i bygget Skanska fører opp når det er innflyttingsklart senere i år.

Helsfyr/ Bryn hadde den største reduksjonen i ledighet i vår forrige telling i fjor høst, vi har derimot  registrert en marginal økning i ledigheten denne gangen. Igjen er et nybygg inne på listen over ledige lokaler – Valle Wood med drøye 6.000 kvm. Det volumet alene utgjør mer enn ledighetsøkningen for området siden i høst.

Økern /Løren var et etterspurt område ut fra fjorårets søk og har en flat ledighetsutvikling. 12 % er ikke spesielt lavt i seg selv, men nå som ved forrige telling utgjør ett lokale – Lørenfaret 3 – ca. 40 % av det ledige arealet i området.

 

I sentrum og CBD-områdene falt ledigheten fra relativt lave nivåer. I CBD Øst – Bjørvika med nærområde – er det svært få ledige lokaler, også de neste nybyggene som ferdigstilles i Bjørvika er for en stor del utleide. I Galleriet er det dog fremdeles mulig å leie kontor i umiddelbar nærhet til landets største knutepunkt for offentlig transport. I Dronning Eufemias gate 8 vil det også kunne tilbys betydelig med ledige lokaler i 2019, da flytter PwC fra bygget som har fått kallenavn etter dem til Eufemia. Også i CBD Vest (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen) har ledigheten falt noe til snaue 7 %. I ledigheten inngår noe areal som annonseres som kontor, men som sannsynligvis konverteres fra kontorarealer til annet bruk. I sentrum er ledighetsandelen drøye 1,5 prosentpoeng lavere enn ved sist telling – noe som utgjør et betydelig areal. Flere mellomstore lokaler er leid ut, mens området ikke er tilført nybygg. Også i sentrum er nærhet til tog og t-bane et vinnerkriterium.

 

Ledigheten er altså fallende i nær alle områder, mens ingen områder har hatt betydelig ledighetsøkning. Når det i tillegg er flere nybygg inne i ledighetsmålingen for første gang viser det at markedet har absorbert et betydelig areal. Lokaler som ikke tilfredsstiller selektive leietakeres krav er likevel utfordrende å fylle. Flere av nybyggene som ferdigstilles i inneværende år vil ha lite eller ingen ledige lokaler den dagen bygget står klart til tross for ledighet per i dag. Vi venter dog at et høyere nybyggvolumet de neste årene kontra årene vi har lagt bak oss vil bidra til å bremse ledighetsfallet de neste årene.

 

Skrevet av analytiker Thomas Ramcilovic