En av de viktigste tendensene i kontormarkedet i Oslo er nå at det popper opp mange tilbud under overskriften coworking. Bare i sentrumsområdene registrerte vi ti nye leiekontrakter med samlede arealer på 41.000 kvm. i fjor. Ikke alle disse tilbudene lever opp til kriteriene for en streng definisjon av hva et coworking-konsept innebærer og flere av tilbudene innebærer i praksis kontorhotell med høy kvalitet. Et av spørsmålene vi stiller oss nå er hvorvidt etterspørselen vil leve opp til den raske tilbudsveksten. Det kan være at de mange nye tilbudene stimulerer etterspørselen fordi flere og flere får øynene opp for fordelene ved coworking. Det er store variasjoner i hvordan leieavtalene er satt opp. I flere tilfeller er det ikke definert en minimumsleie slik at gårdeiers inntektsrisiko er betydelig høyere enn i en tradisjonell leieavtale. Vi erfarer at mange av våre kunder er nysgjerrige på fordelene ved coworking og jobber med ulike løsninger, samtidig som frykter overetablering. Med dette som bakteppe ønsket vi å teste hvorvidt et coworking konsept isolert sett gjør en eiendom mer attraktiv som investeringsobjekt eller ikke.

I DNBs investorundersøkelse kartlegger vi hvert halvår preferansene til 25 av de største eiendomsbesitterne. Til sammen har de næringseiendom for over NOK 400 mrd. og mer enn 5,5 millioner kvadratmeter kontor. Vi stilte aktørene spørsmålet: I en fullt utleid kontoreiendom på 10.000 kvm. utgjør et veletablert coworkingkonsept 20 % av arealet. Gjør coworkingkonseptet isolert sett eiendommen mer eller mindre attraktiv som investeringsobjekt? For å skille ut coworking-effekten forutsatte vi at eiendommen er sentralt lokalisert i Oslo. Gitt dagens lave ledighet ville altså alternativet vært at eiendommen hadde vært leid ut til andre leietagere.

 Hele 48 % svarte at coworking-konseptet ville gjort investeringen mer attraktiv og kun én av respondentene var negativ. De resterende 48 % svarte at det ikke har betydning, med andre ord at fordelene og ulempene går opp i opp. De som var positive pekte først om fremst på fordelen i form av fleksibilitet for leietagerne i de øvrige 80 % av arealene. Man kan bruke coworking arealet som en buffer i forhold til at stadig flere leietagere etterspør fleksibilitet til å kunne justere arealbruken i løpet av leieperioden. Den nest viktigste fordelen som ble trukket frem er potensialet for høyere kvadratmeterleie. Flere pekte også på at et coworking-konsept kan bidra positivt til en eiendoms image samt at det kan gi leietagerne fordeler som gjør at de blir over tid, særlig hvis bygget har mange leietagere i samme bransje. Enkelte av aktørene var betinget positive og uttrykte at de ikke vil investert om coworking-konseptet utgjorde mer enn 30 % av arealet eller om eiendommen ligger usentralt.

 De viktigste argumentene mot å investere i en eiendom med et coworking-konsept er knyttet til en frykt for overetablering i dette segmentet og at man mister kontakten og kontrollen med brukerne til bygget til coworking-operatøren.

Vi var spesielt interessert i hvordan fonds- og syndikeringsaktørene i undersøkelsen vurderte dette fordi de jo er særlig kjent for å investere i eiendommer med forutsigbar kontantstrøm. Ser vi bort fra én aktør som tilrettelegger syndikater med utviklingseiendom svarte samtlige syv at coworking-konseptet ikke vil ha betydning for kontoreiendommens attraktivitet. Med andre ord er samtlige syv åpne for å investere i en sentralt beliggende kontoreiendom hvor coworking-konseptet utgjør hele 20 % av arealet. De vurderer at ulempene og fordelene er om lag like store og at deres investorer er klar for denne type eiendomskjøp.