Enda trangere om plassen i sentrum

DNB Næringsmegling gjennomførte i januar og februar den halvårlige målingen av ledighet i kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum. Målingen viste et videre fall i ledigheten noe som var i tråd med vår forventning. Ledigheten har med det falt jevnt siden 2014 og er nå på 5,6 %, vi må tilbake til før finanskrisen for å finne en like lav ledighet i Oslo, Asker og Bærum. Til sammenligning er det historiske snittet i våre ledighetstellinger på ca. 8 %. Kontorlokaler som tilbys i markedet og er innflyttingsklare i løpet av 12 måneder inngår i vår telling.

 

Ledigheten var allerede på et svært lavt nivå i sentrum og CBD (Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Bjørvika), men har falt videre det siste halvåret. I andre halvår 2018 var ledigheten i sentrumsområdene samlet sett rundt 4,7 %, denne gangen rett under 4 %. Det innebærer at det i høyeste grad er utleiers marked i sentrum og CBD fortsatt, og det vil fortsatt være en knapphet på lokaler de neste 2-3 årene iom at det ferdigstilles lite nye kontorlokaler i Oslo sentrum. De som kommer er også i stor grad fylt opp. Den lave tilbudssiden har bidratt til leieprisvekst i sentrumsområdene, i fjor økte kontorleiene i indre sentrum og CBD Øst (Bjørvika-området) med ca. 10 %. CBD Vest (Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen) har fremdeles de høyeste leiene, men hadde en leieprisvekst som var omtrent det halve av de øvrige sentrumsområdene. Unntaket var de aller mest attraktive lokalene hvor prisene steg markant. Kresne leietakere hadde lite å velge i, dermed oppnådde man i fjor leier mellom kr 5 500 og helt opp mot kr 6 000 per kvadratmeter per år på noen få avtaler i topplokaler i CBD Vest. Blant annet i et av få nybygg i sentrumsområdene, VIA i Ruseløkkveien som ferdigstilles i 2021. Sentrum er og blir mest etterspurt av leietakerne, en trend som forsterket seg gjennom 2018 basert på søkene vi registrerte. Sentrumslokaler med lavere standard og beliggenhet utenfor de mest attraktive områdene, for eksempel et stykke unna tog og T-bane, kan likevel havne i konkurranse med nybygg med høy standard, nærhet til T-banestasjoner og moderate leier i klyngene i øst. Skanskas moderne nybygg Workplace Oo, som ferdigstilles helt i disse dager, er for eksempel en 12 minutters T-banetur og et par minutters gange fra Nationaltheateret. Riktignok er det kun mindre ledige lokaler igjen i bygget hvor DNB-megler Ketil Ervik har jobbet med utleien. Den laveste ledigheten i sentrumsområdene er i CBD Øst hvor det knapt er ledige lokaler. PwC flytter riktignok til ny adresse i Barcode i mai og vil etterlate seg lokaler Braathen Eiendom trolig vil leie ut til flere brukere.

 

Når det gjelder klyngene i øst falt ledigheten også der og er nå samlet sett på rundt 7 %. Storo og Nydalen har som for et halvt år siden en ledighet på rundt 3 %, dvs. lite ledige lokaler. Ledigheten på Økern/Løren og Helsfyr/Bryn er på et mer moderat nivå med 8 – 10 % ledighet. Lørenfaret 3 ble tidligere markedsført som ledige kontorlokaler på 12 000 kvm, men det er nå endelig besluttet at bygget konverteres til hotell. Det er planlagt en rekke større nybyggprosjekter i øst, hvor noen er igangsatt mens andre jobber med leietakere før man setter i gang byggingen. Det tyder på at ledigheten ikke vil bli lav i de sistnevnte klyngene med det første. Tilbudssiden øker etter hvert som nybygg ferdigstilles, og flere nybyggprosjekter starter opp etter hvert.

 

Ledigheten er fremdeles høyest i vest. Lysaker har hatt høy ledighet over tid, 15 % i denne tellingen mot 17 % for et halvt år siden. Det er betydelige forskjeller i etterspørsel og pris i området avhengig av avstand til togstasjonen og bussholdeplassene. På Fornebu har ledigheten falt i våre siste to tellinger til rundt 11 %. Ledigheten har blant annet gått ned i Snarøyveien 36 hvor Broadnet leier hele 8 000 kvm fra sommeren av. Ledighetsreduksjonen på Fornebu skyldes i hovedsak fremleieavtaler og dels at lokaler har blitt trukket fra markedet. Vi venter at det fremdeles vil være leietakers marked de kommende årene, Fornebu matcher ikke kollektivtilgangen til en del av nybyggene i øst. Ikke minst er leietakerne opptatte av nærhet til T-bane. Fornebubanen vil kunne bidra til å gjøre Fornebu betydelig mer attraktivt, men ligger fremdeles langt frem i tid.

 

Skøyen er et område hvor ledigheten falt noe i denne målingen til rundt 8 %, etter å ha ligget rundt 10 % gjennom 2018. I fjor ble området tilført nybyggprosjekter i form av Skøyen Atrium III og Hoffsveien 17 som kom med i vår telling da det gjenstod mindre enn 12 måneder til ferdigstillelse, men de nye kontorlokalene har blitt absorbert. Det er flere store planlagte nybyggprosjekter på Skøyen, men disse igangsettes neppe på kort sikt iom at utbyggerne ønsker å bygge større enn dagens regulering tillater. Det tilsier at ledigheten kan falle på Skøyen, vi forventer en positiv smitteeffekt for området som en følge av knapphet på lokaler i sentrumsområdene de neste par årene.

 

For Oslo, Asker og Bærum venter vi at ledigheten bunner ut i 2019. Etter mange år med lavt nybyggvolum vil det ferdigstilles mer kontorareal fra og med neste år. DNB Markets sine prognoser tilsier også at sysselsettingsveksten faller fra 2021, noe som vil redusere etterspørselen. Tidligere har perioder med lav ledighet blitt etterfulgt av brå økning i ledigheten, som under dotcom-boblen på tidlig 2000-tall og finanskrisen rundt 2008. Det ble da ferdigstilt mye nybygg samtidig som man opplevde en bråbrems i økonomien. Vi venter en mykere ledighetsoppgang denne gangen og en kontorledighet på rundt 6,5 % ved utgangen av 2021 – noe som fremdeles er et nivå godt under historisk snitt.

 

Skrevet av analytiker Thomas Ramcilovic