Denne artikkelen var først på trykk i vår gjestekommentar i siste utgave av Kapital (15/2018)

Investorene vil kjøpe seg opp innen næringseiendom kommer det frem i våre siste investorundersøkelser. Samtidig utrykker særlig investorene i Trondheim og Bergen en frustrasjon over få tilgjengelige eiendommer i markedet, særlig innen kontorsegmentet. Av de 54 aktørene vi har intervjuet i Bergen, Trondheim og Stavanger, er det kun seks som melder om flere tilgjengelige kjøpsobjekter enn på samme tid i fjor. Få investorer melder samtidig om konkrete salgsplaner innen kontorsegmentet. Dette er også i tråd med hva vi ser på nasjonalt nivå, hvor det er registrert knappe halvparten så mange gjennomførte kontortransaksjoner som på samme tid i fjor. Mye tyder derfor på at det blir mange om benet og skarp prising på de rette objektene også fremover. Dette er godt nytt for de som går med salgsplaner for kontoreiendom.

Sentrum blir leieprisvinneren

Investorenes beskrivelse av markedsutsiktene varierer fra nøktern optimisme i Trondheim og Stavanger til svært optimistiske Bergensinvestorer. Hele 80 % av investorene i Bergen tror på leieprisvekst det kommende året. De har størst tro på toppsegmentet, og mener det har blitt en større aksept for å betale mer for de beste lokalene. En kontorledighet på nedadgående trend og en vedvarende mangel på gode lokaler er ventet å forsterke denne trenden fremover. Tross mer nøktern optimisme i Trondheim og Stavanger, mener flertallet også her at sentrumprisene skal opp. 60 % av Trondheimsinvestorene tror Midtbyen vil ha den sterkeste leieprisutviklingen i Trondheim det kommende året, men peker samtidig på at prisutviklingen i det øvrige markedet vil bli flatere.  I Stavanger mener flertallet at prisene nå har bunnet ut, men at sentrumsprisene nå vil stige tross at dette området har vært mindre preget av oljenedturen enn de øvrige områdene.

Frykter høyere renter og høy ledighet

Rentene har generelt vært i stigende tendens, og bekymringer knyttet til den videre renteutviklingen trekkes frem av flere investorer. 10-års swaprente har i skrivende stund steget 24 bps. i 2018 til 2,19 %, og er i følge DNB Markets ventet å nå en topp på 2,75 % neste år. Årets transaksjoner har likevel ikke gitt noen klare indikasjoner på at dette har slått ut på yieldene. Flertallet av investorene tror yieldbunnen er nådd, og at yieldene for prime kontoreiendom i Bergen, Trondheim og Stavanger vil stå uendret det kommende året.  Enkelte argumenterer likevel for at forskjellene mot hovedstaden er stor, og at et særlig etterspørselsoverskudd etter gode sentrumseiendommer kan gi et ytterligere yieldpress nedover.

Høy kontorledighet i randsonene trekkes frem som den største bekymringen til både Trondheim og Stavangerinvestorene. I Trondheim pekes det på en bekymring knyttet til høy nybygging, utfordringer med å fylle opp eldre bygg og nybygg som leies ut til lave priser. Hele 50 % tror at vi kan se en økning i normalyielden i Trondheim (definert som kontoreiendom utenfor sentrum på kortere kontrakter). Samtidig peker de på store lokale variasjoner, og beskrivelsene av markedet varierer fra lett optimisme til «svart hav». I Stavanger tror de på uendrede nivåer for normaleiendom, men flere påpeker likevel at gode eiendommer med leiekontrakter av en viss lengde fremstår billig i dagens marked.  Bergensinvestorene er mest positive. Flertallet tror på en uendret yield, men samtidig mener nær 30 % at områder som Bergen Sør vil kunne oppleve et yieldpress. Etter flere år preget av store nedbemanninger i oljesektoren, mener mange at pilene nå har snudd og attraktiviteten til området er på vei opp. Dette indikerer også vår siste ledighetstelling, som viser at ledigheten i Bergen Sør har falt fra 15,3 til 8,4 % på et år.  Den beste utviklingen fremover vil være der hvor det har vært verst utrykker en Bergensinvestor.

Skrevet av analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen