I transaksjonsmarkedet for kontoreiendom i Oslo er yieldgapene (med yieldgap mener vi her differansen mellom nettoyield og lånekostnad) allerede lave. Likevel venter vi at yieldene vil stige klart mindre enn rentene de nærmeste årene. Vurderingen er basert på både makroforventninger og mer spesifikke markedsforhold.
De langsiktige normalnivåene for BNP, inflasjon med mer har kommet kraftig ned og vil påvirke avkastningsnivåene. Generelt venter DNB Kapitalforvaltning lavere avkastning på tvers av aktivaklassene. Også forventningene til hva som utgjør langsiktige rentenivåer ligger nå klart lavere enn tidligere, samt de historiske snittnivåene. Makroforholdene tilsier altså at det generelt vil kreves lavere avkastningsnivåer for å være konkurransedyktig i kampen om investorenes kapital. Trenden har vært tydelig innen næringseiendom de siste årene. Vi har hatt en utvikling der egenkapitalandelen har steget, men hvor yieldene likevel har sunket mer enn lånekostnadene. Tross lavere avkastning har blant annet syndikeringsaktørene lykkes med å hente mye kapital til nye eiendomsinvesteringer.
Generelt ønsker flertallet av de store aktørene å kjøpe seg opp i næringseiendom. Kontor i Oslo er særlig ettertraktet og det er få som her uttrykker salgsplaner. Vi venter derfor et vedvarende etterspørselsoverskudd de nærmeste årene. Et annet forhold som bidrar til å holde yieldene nede er at det blant kjøperne er flere som funder seg betydelig rimeligere enn markedet generelt, samt egenkapitalaktører. I tillegg er optimismen i forhold til kontorleiemarkedet i Oslo sterk og flere er villige til kjøpe på en forventning om stigende markedsleienivåer og redusert utleierisiko.
Mens korte og lange renter gradvis skal opp med ca. et prosentpoeng i forhold til fjorårets nivåer venter vi at yieldene først begynner å stige i slutten av 2019, og at nivåene frem til slutten av 2020 kun skal opp 40 til 50 punkter. Vi legger til grunn et nivå for prime yield i dag på 3,75 % (forutsatt syv års leiekontrakt) og dynamikken i prime segmentet i Oslo preges av få valgmuligheter for kjøperne. Kombinasjonen av få valgmuligheter i sentrum og lave yieldgap bidrar til høy etterspørsel for kontoreiendommer med lange kontrakter i klyngene utenfor sentrum. I dette segmentet har vi for 10 års kontrakter et estimat på +/- 4,50 % som bør være innen rekkevidde for blant annet syndikeringsaktørene. Vi legger til grunn at dette segmentet er rentefølsomt og lett spekulativt at dette segmentet blir det første med synkende yieldtendens i slutten av prognoseperioden når rentene er ventet å tikke nedover. For normal kontoreiendom (5 års kontrakter i klyngene lans Ring 3, normalt god standard, ordinære bedrifter som leietagere) har vi nedjustert estimatet med 10 punkter siden i vinter til +/- 5,50 %. Etterspørselsoverskudd og optimisme knyttet til utleiemarkedet forklarer nivået og dagens lave yieldgap.
