Vår siste ledighetstelling viser at ledigheten faller videre – spesielt i sentrumsområdene. Lite nybygging gjør at det blir lav ledighet og relativt få alternativer for leietakerne i sentrum og CBD de neste par-tre årene. Det kan bli kamp om de beste lokalene som allerede har sett en betydelig prisoppgang i senere tid.
DNB Næringsmegling gjennomførte i august vår halvårlige ledighetstelling, hvor vi måler utviklingen i kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum. Målingen innebærer at vi sjekker status for en rekke kontoreiendommer for å få best mulig oversikt over reell ledighet. Vi definerer ledighet som kontorlokaler som er tilgjengelige i markedet, og hvor leietaker kan flytte inn i løpet av 12 måneder.
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum fikk et videre fall i ledigheten noe som var i tråd med prognosen. Ledigheten per tredje kvartal er på 6,7 % – et fall på 60 punkter siden 1. kvartal i år. Det er spesielt i sentrum og CBD ledigheten har sunket. Per tredje kvartal er den samlede ledigheten i indre sentrum og CBD (inkl. Bjørvika-området) på under 5 %.
Indre Sentrum er og blir et etterspurt område blant kontorleietakerne i Oslo, når det samtidig bygges lite nytt i sentrum har det bidratt til et markant ledighetsfall det siste halvåret. Mens ledigheten for et halvt år siden var på drøye 7 % har den nå falt til under 5 %, noe som i et stort område som indre sentrum innebærer en betydelig absorbering av ledige arealer. Vi har naturlig nok også registrert et stort antall inngåtte leiekontrakter i sentrum i løpet av året.
I CBD Øst – Bjørvika-området – synker ledigheten videre fra et svært lavt nivå. Siden sist er blant annet Diagonale fylt opp, blant annet med Vipps, BankAxept og BankID som blir ett selskap. I realiteten er det knapt ledige kontorlokaler i CBD Øst, vi har registrert en ledighet på knappe 2 %. Nybygg ferdigstilles i løpet av kort tid, Diagonale og Bane NORs bygg i Schweigaards gate, men kontorlokalene er allerede leid ut. Det er fremdeles høy byggeaktivitet i Bjørvika, men det vil ikke bidra med ledige kontorlokaler med det første. PwC vil derimot flytte fra sitt nåværende hovedkontor til Eufemia i 2019, noe som vil frigjøre et betydelig kontorareal i Dronning Eufemias gate. I CBD Vest – Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen – var ledighetsfallet mer moderat enn for resten av sentrumsområdene. Mens vi registrerte en ledighet på snaue 7 % tidligere i år, var tilsvarende tall på snaue 6,5 % nå.
På Skøyen er ledigheten på drøye 10 % som ved forrige måling, noen få tusen kvadratmeter opp siden sist. Her har Skøyen Atrium kommet inn i tellingen med ledige lokaler for første gang, siden lokalene nå er tilgjengelige i løpet av ett år. Tidligere i år kom nybygget Hoffsveien 17 med i ledighetsmålingen for første gang. I realiteten har altså et stort kontorareal blitt absorbert på Skøyen, tross at ledigheten kan synes relativt høy.
I vest er ledigheten på Lysaker og Fornebu fremdeles på høye nivåer som den har vært i senere år. Det er dog betydelige forskjeller i etterspørsel og prisnivåer, hvor sentral beliggenhet på Lysaker er det mest attraktive.
I klyngene i øst er ledigheten fremdeles svært lav i Storo og Nydalen, under 4 % i vår telling denne gangen mot over 6 % sist. Den største årsaken til fall i ledigheten er at mesteparten av Skanskas nybygg Workplace Oo i Vitaminveien 4 nå er utleid. Utleiemegler Ketil Ervik har bistått Skanska, samarbeidet fortsetter med et nytt nybygg – Parallell i Lørenveien. På Helsfyr og Bryn er det en flat utvikling i ledigheten som er på drøye 9 %, men nybygg har kommet inn i tellingen i løpet av året. Økern og Løren har hatt en økning i ledigheten siden sist til rundt 15 %. Riktignok har ett enkeltlokale stått for en stor andel av ledigheten i lang tid og utgjør ca. 30 % av de ledige lokalene i denne målingen.
Fortsatt moderat nybygging på kort sikt og godt driv i norsk økonomi gjør at vi venter ytterligere ledighetsfall i Oslo-området før bunnen nås.
Skrevet av Thomas Ramcilovic, Analytiker