-Vi har justert prime yield opp til 3,75-4,00 prosent og tror trenden er fortsatt oppadgående, sier analysesjef Thomas Ramcilovic. Renteendringene har endret avkastningskravet og mange næringseiendommer har falt i verdi, det kan man også observere i aksjemarkedet. Investorene ønsker eksponering mot Oslo sentrum og selger heller andre eiendommer. Derfor tror vi det blir en brems i det absolutte prime segmentet, mens vi ser at prisene har flyttet seg på en del av transaksjonene som gjøres.

 

Leieprisvekst og rekordlav kontorledighet

Det som hjelper markedet nå er rekordlav kontorledighet, lite nybygg og leieprisvekst. Økt kontantstrøm hjelper når avkastningskravet stiger. Vi tror på realvekst i leiene i sentrumsmarkedet hvor det knapt er ledige lokaler i de beste områdene. Samtidig er byggekostnadene høye og det igangsettes få nybyggprosjekter. Det vil kunne bidra til å presse leiene opp, også utenfor sentrum.

 

KPI-justering av leien hjelper

KPI-justering av leiene vil også hjelpe betydelig på kontantstrømmen og direkteavkastningen til investorene, men neppe nok til å kompensere for endring i yieldnivåer. I følge DNB Næringsmeglings ferske investorundersøkelse tror investorene at leieprisveksten for kontor i Oslo blir 7 prosent neste året. – Ifølge våre beregninger og DNB Markets forventninger til KPI-utviklingen kan yieldene stige 44 basispunkter i Oslo de neste tre årene uten at eiendomsverdiene faller nominelt, sier Ramcilovic.

 

Sysselsettingsveksten avtar

DNB Markets anslag er at sysselsettingen skal flate ut fra neste år og de neste tre årene. Det er utflating fra et høyt sysselsettingsnivå. Bedriftene vil imidlertid fortsatt ønske å være attraktive arbeidsgivere med sentralt beliggende kontorer. Derfor tror vi den lave kontorledigheten i Oslo vil vedvare. Skulle bremsen i norsk økonomi bli markant, tror vi rentekurven vil falle noe igjen.

 

Halvparten av investorene forventer å være netto kjøpere

Investorene er avventende, og avstand i prisforventninger mellom kjøper og selger skaper brems i markedet. Mens investorene tidligere ønsket lange kontrakter i Oslo sentrum, ønskes nå korte kontrakter som følge av leieprisveksten. Mest ettertraktet er sentralt beliggende eiendommer med utviklingspotensial. DNB Næringsmeglings investorundersøkelse viser at kun 50 prosent av investorene forventer å være netto kjøpere de neste 12 månedene. – Det er det laveste nivået vi har målt. Normalt ligger nivået på 70-80 prosent, avslutter Ramcilovic.

 

Teksten er et utdrag av en artikkel i Finansavisen 29.09.2022