Investorene utrykker at de har både vilje og kapital til å kjøpe seg opp i næringseiendom, og aktiviteten i markedet  eskalerte gjennom 2019. Samtidig ser vi at prisforskjellen mellom det beste og nest beste reduseres, og stadig mer kapital går ut av de fire store byene i jakten på avkastning.

Jakter avkastning

Markedet preges av investeringsvilje, aksept for lavere avkastning, men også optimisme med tanke på leiemarkedet. Samtidig ser vi at dynamikken i markedet endrer seg noe, og jakten på avkastning gjør at stadig flere ser etter alternativer også utenfor de fire største byene. Mest tydelig er dette i Oslo og Akershus hvor vi så en markert nedgang i fjor. Her var omsetningen for første gang på flere år under NOK 40 mrd., mot et historisk snitt de 4 foregående år på NOK 54 mrd. Nedgangen sees i nær alle segmenter, men er mest markert på kontor hvor omsetningen var på kun NOK 17 mrd. i 2019, mot et historisk snitt de fire foregående årene på NOK 26 mrd.  Vi ser at kapital flytter seg ut av også andre store byregionene, blant annet til byene langs Oslofjordregionen.  Samlet ser vi omsetninger for over NOK 10 mrd. i tidligere Buskerud, Østfold og Vestfold, hvor den mest markerte omsetningsøkningen er i Drammen som alene står for omsetninger for nær NOK 2,5 mrd. Dette gjør også utslag i prisingen, og fjoråret var nok et år hvor prisforskjellen mellom det beste og nest beste krympet både innad i Oslo, men også når det gjelder Oslo-området i forhold til resten av Norge. Eksempelvis har gjennomsnittsomsetningen i Oslo og Akershus bare falt med 5 bps. siden 2017, mens tilsvarende nedgang i Norge for øvrig var på hele 40 bps.

At investorene går lenger ut på risikoskalaen er særlig tydelig hos fjorårets desidert største kjøpergruppering, tilretteleggerne, som var nettokjøper av næringseiendom i Norge for over NOK 23 mrd. bare i 2019. Geografisk blir en stadig mindre andel av kjøpene gjort i Oslo og Akershus, mens vi ser at aktørene i større grad handler mer utenfor de fire store byene. Videre blir en mindre andel av kjøpene gjort i kontorsegmentet, mens vi ser en kraftig vekst særlig innen lager/logistikk og industrisegmentet.  Tilretteleggerne kjøpte 60 % av all lager og logistikkeiendom i fjor målt i volum, og har således vært en sterk bidragsyter til at vi nå har en høyere omsetning av lager og logistikkeiendom enn handelseiendom.

100 mrd. i 2020

Investorundersøkelsene i alle de fire store byene gir et klart bilde av både vilje og kapital til å kjøpe seg videre opp. Dette reflekteres også i aktiviteten i markedet, som eskalerte kraftig gjennom året. Året ble avsluttet med et fjerde kvartal hvor det ble omsatt næringseiendom for over NOK 50.mrd, tilsvarende nær halvparten av totalvolumet for året. 2019 som helhet går inn i historien med det nest høyeste volumet vi har registrert noen gang på NOK 106 mrd., fordelt på 311 transaksjoner. Året ble preget av porteføljerelaterte omsetninger for over NOK 22 mrd., som er noe over normalen. Lite tyder likevel på at investeringsetterspørselen faller på vei inn i 2020. Lånemarkedet er velfungerende, markedet priser inn at de lange rentene vil forbli lave lenger enn tidligere, og vi erfarer dessuten at positiviteten til leiemarkedene i flere av byene bidrar til å gi ytterligere trygghet hos investorene.

Mer å gå på for normaleiendom

Vi er enige med flertallet av investorene som tror på en flat yieldutvikling for prime kontoreiendom fremover.  Dette begrunnes med at rentene er forventet å ha en flat utvikling i perioden, et stort etterspørselsoverskudd etter kontoreiendom som også bekreftes gjennom investorundersøkelsene, men også i et fortsatt sterkt leiemarked (særlig i sentrum).  For normaleiendom forventer vi imidlertid at yieldene vil falle noe videre, og har lagt til grunn en marginal nedgang på 20 bps frem til 2021.  Normaleiendom har ikke hatt det samme yieldfallet som primeeiendom de siste årene og vi tror at etterspørselsoverskuddet etter særlig kontor vil gjøre at flere vil søke ut på risikoskalaen også innad i Oslo.