Denne artikkelen var først på trykk i utgave 12- 2019 av Kapital

 

Vår siste undersøkelse blant lager og logistikkbrukerne i Oslo og Akershus bekrefter et marked i sterk vekst, men også i sterk endring. Leietagerne har klare preferanser på hvilke kvaliteter de ser etter i deres neste lagerbygg, sier Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling

 Fremtidens lagervinnere

Netthandelen i Norge vokser kraftig. Tall fra DIBS viser at det i 2018 alene ble handlet varer på nett for nær NOK 50 mrd. i Norge. Når handel flyttes fra butikk til nett så øker lagerbehovet opp mot tregangern, og investorene har allerede begynt å posisjonere seg. I 2018 ble det omsatt lager og logistikkeiendom for rekordhøye NOK 20 mrd. på landsbasis. Vår siste brukerundersøkelse blant lager og logistikkbrukerne bekrefter et marked i vekst, men også i sterk endring. De 15 selskapene vi snakket med i Oslo og Akershus, som i dag disponerer 800.000 kvm med lagerareal, forventer vekst i arealbehovet på 100.000 kvm. bare i løpet av de fem neste årene. Netthandelen trekkes frem som den største enkeltfaktoren til veksten, og overvekten av selskapene påpeker at de både har og vil få økt lagerbehov nettopp som følge av netthandel.

Men tross forventninger om høy etterspørsel etter lagerlokaler, gir vår undersøkelse klare indikasjoner på hvilke lagerbygg som vil blir mest ettertraktet fremover. Leietagerne har klare preferanser på hvilke kvaliteter de mener blir avgjørende fremover. Mye tyder på at etterspørselen vil bli aller sterkest for nye og moderne lagerbygg de neste årene.

Kvalitet og utvidelsesmuligheter trekkes frem som to helt avgjørende punkter for leietagerne, men også som en mangelvare i dagens lagertilbud. Dette går i all hovedsak på leietagernes ønske om flere høykvalitetsbygg med miljøvennlige løsninger, men vel så viktig at eiendommen har utvidelsesmuligheter som sikrer fremtidig vekst.  Flere av leietagerne forventer sterk vekst de neste årene, og utrykker at det kan bli avgjørende at dette kan skje på eksisterende lokasjon. Flere gårdeiere har allerede løst dette ved å kjøpe opp nabotomten til leietageren for å sikre mulighetene for utvidelse.

Adskilt lager og kontor er et annet ønske som går igjen hos mange leietagere. Særlig de større leietagerne utrykker at de i liten grad er villig til å betale for lagerbygg med en høy kontorandel, da de ser for seg at disse funksjonene i større grad blir adskilt i fremtiden. Av de som har hele eller deler av lager og kontorfunksjonen samlet i dag, sier 70 % at det er sannsynlig at disse funksjonene vil bli helt eller delvis adskilt i fremtiden. Hovedargumentet går på at de ønsker en mer attraktiv kontorbeliggenhet for kontoransatte, og at dette blir viktig for særlig de større selskapene i rekrutteringssammenheng i fremtiden.

Lagerbygg egnet for automatisering er helt essensielt for en stor andel av lagerbrukerne. Flere av brukerne går så langt som å si at automatiserte lagerløsninger blir helt nødvendig for å overleve (i en lavmarginsbransje) fremover. Foruten færre ansatte og plassbesparende drift, vil automatisering kunne gi besparelser i form av redusert svinn og mindre feil. Til tross for at flere av brukerne har gjort store investeringer på området siste årene, venter 80 % av brukerne i undersøkelsen vår å automatisere en større del av lagerfunksjonen de neste fem årene. Automatiserte lagerløsninger stiller ofte strenge krav til blant annet stabil grunn og høyde, og i enkelte tilfeller at det også skreddersys for den enkelte leietager. Dette vil isolert sett tale for økt etterspørsel etter nye – og moderne lagerbygg.

Lokaliseringspreferanse til selskapene knytter seg i hovedsak opp mot nærhet til kunder, pris og nærhet til Europaveien når minimumskriteriene til knyttet til kvaliteter er oppfylt. Flere utrykker likevel en mangel på egnende tomter med ekspansjonsmuligheter nær sentrum, og flere velger derfor lokalisering lenger vekk. Noe lengre transportavstander kan til en viss grad kompenseres for i form av endringer i distribusjonsmønster og høyere effektivitet på ny lokasjon, men nærheten til europaveien går igjen som kritisk for mange.   Undersøkelsen vår viser at 40 % av leietagerne mener maks 5 min fra Europaveien er en helt kritisk grense for lokalisering.

Oppsummert er suksesskriteriene at eiendommene må være egnet for automatisering, ha en lav andel kontor, de må være energieffektive og ha maks fem minutter kjøreavstand til Europaveien.

 

Av Magnus Havikbotn Jacobsen