For andre gang gjennomfører vi investorundersøkelsen i Bergen, med et utvalg av de aller største eiendomsinvestorene i Bergen. Vi har snakket med investorene om forventninger til markedet i 2019, trender, miljøsertifisering og ikke minst hvilke segmenter de forventer å gjøre det best det kommende året.

Bergensinvestorene har i det store og hele et svært positivt markedssyn, og flere av trendene vi så i 2018 har forsterket seg ytterligere i årets undersøkelse. Stadig flere av investorene ønsker å kjøpe seg opp innen næringseiendom (og da særlig innen kontor), men er frustrerte over dårlig tilgang på objekter. Dette skaper et etterspørselsoverskudd etter særlig sentrale kontoreiendommer, og vi tror derfor prispresset vil vedvare eller forsterke seg i 2019.

Noen utvalgte hovedpunkter fra årets undersøkelse:

• Etterspørselsoverskudd etter sentral kontoreiendom. 2 av 3 investorer vi har snakket med forventer å være nettokjøpere av næringseiendom også i 2019, hvor kontor er det som står aller øverst på ønskelisten til investorene. Tilbakemeldingene fra investorene vitner om betydelig kjøpskapasitet på de rette objektene, samtidig er mange redd for å selge, i frykt for at de ikke skal finne gode nok reinvesteringsalternativer. Investorene er samtidig frustrert over dårlig tilgang på gode kjøpsobjekter. Nær samtlige mener tilgangen er enten dårligere eller på nivå med samme tid i fjor, hvor frustrasjonen også var et faktum. Dette skyldes en kombinasjon av at svært mange ønsker særlig sentral kontoreiendom, men få/ingen har konkrete salgsplaner i denne kategorien. Resultatet er et øktende prispress på de mest attraktive objektene de få gangene de kommer på markedet, med tilsvarende svært skarpe priser.  
• Investorene tror på leieprisvekst i Sentrum. Selv om flertallet venter en bred oppgang og at stadig flere tror på randsonen, er det sentrum og topplokalene som igjen trekkes frem som vinneren blant investorene. Få alternativer for leietagerne (4,8 % ledighet  i Bergen Sentrum ved vår siste måling) og en større aksept for å betale mer for topplokalene  trekker frem som hovedårsakene. Flere trekker også frem at det bygges altfor lite (særlig i Sentrum), og at det i overskuelig fremtid ikke vil være nok topplokaler å tilby markedet.
• Bunnen er nådd for Prime kontoreiendom, men investorene tror på ytterligere nedgang i randsonen. Det store flertallet tror prime yield nå har nådd bunnen, men samtidig er det «ingen» som tror den skal opp i det korte bildet. Hovedbildet som tegnes er at frykten for en markant renteøkning har avtatt noe, samtidig venter de at etterspørselsoverskuddet etter prime kontoreiendom vil fortsette.  Verdt å merke seg er det også at investorene har blitt mer optimistiske til randsonen, og flertallet mener at flere av kontorclustrene utenfor sentrum kan oppleve en ytterligere yieldnedgang  i takt med lavere ledighet, mer utviklede områder (særlig langs bybanetraseen) og ikke minst mangel på kjøpsalternativer i sentrumssonen
• Miljøsertifisering lønner seg. Samtlige oppgir at de har en ekstra betalingsvillighet for å velge miljøvennlig. Noen går så langt å si at det er helt uaktuelt å kjøpe noe annet enn et miljøsertifisert bygg i dagens marked. Gjennomsnittsinvestoren er villig til å betale 36 bps ekstra for et miljøsertifisert kontorbygg, mens flere oppgir at de er villig til å betale så mye som 50 bps ekstra.  Argumentene som trekkes frem er mindre utleierisiko, flere frykter å bli rammet av miljøkrav om bygget ikke er miljøsertifisert, gunstigere finansieringsvilkår, men ikke minst er det flere potensielle kjøpere ved salg.

Om Investorundersøkelsen i Bergen

I 2019 gjennomførte vi investorundersøkelsen i Bergen for andre gang. Vi har snakket med 16 av de største aktørene i Bergen,  som samlet eier over 1,4 mill.kvm med næringseiendom (ca 1 mill.kvm kontor) i Bergensregionen. Investorene i undersøkelsen representerer med dette i overkant av 40 % av den samlede kontormassen i Bergen.

Ta kontakt om du ønsker en gjennomgang av undersøkelsen.

Skrevet av analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen