Leietagere foretrekker kontorbygg med energiklasse A, B eller C. Men under 20 prosent av kontorbyggene i Oslo har energiklasse C eller bedre. Hva kan vi forvente fremover?
Miljø blir en stadig viktigere faktor for leietagerne. Økt fokus på bærekraft, nye rapporteringskrav, energipriser og krav fra både eiere, kunder og ansatte er alle argumenter som kommer frem i samtale med leietagerne. DNB Næringsmeglings siste kontorbrukerundersøkelse viser at hele 9 av 10 leietagere planlegger å flytte inn i et kontorbygg med energiklasse A, B eller C ved neste flytting. Dette illustrerer hvor viktig miljø har blitt for mange leietagere, selv om vi mistenker at tallet reelt sett er lavere når alt kommer til alt. Andelen er særlig høy når vi ser dette i sammenheng med at under 20 prosent av kontorbyggene i Oslo har energiklasse C eller bedre, som også er representativt for andre norske byer.
Hva kan vi forventer fremover?
Fra investorsiden opplever vi imidlertid en frustrasjon over lav merbetalingsvilje for miljøbyggene fra leietagerne, om noe i det hele tatt. Spørsmålet er derfor om dette vil endre seg? Vil et potensielt økende press fremover vil kunne resultere i økt leieprisvekst for miljøbyggene? -Vi tror det. Dette underbygges også av samtalene med investorene i vår siste investorundersøkelse., Et flertall av investorene tror miljøbyggene vil kunne få en noe høyere leieprisvekst enn markedet for øvrig.
Færre nybygg øker presset på eksisterende miljøbygg
Etterspørselssiden etter gode miljøbygg underbygges av undersøkelsen, men vel så viktig tror vi tilbudssiden vil bli i det korte bildet. De neste 2-3 årene vil det komme relativt sett få nye kontorprosjekter inn på markedet i Oslo. Investorene forteller samtidig at høye byggekostnader fører til leiepriser godt over dagens nivå i flere kontorklynger som forutsetning for å sette i gang nye prosjekter. Dette indikerer at den lave i igangsettelsen av nybygg kan vedvare. Færre nybygg vil gi miljøbevisste leietagere færre alternativer, og desto høyere prispress på de eksisterende byggene med sterk energiklasse.
Plass til 1/3 av leietagerne
Summen av kontrakter som utløper og forventet lav nybygging indikerer at tilbudssiden vil bli svært begrenset fremover, særlig de to neste årene. Våre estimater viser at det kun er plass til om lag 1/3 av utløpte kontrakter, i miljøbygg (energiklasse A-C) de neste tre årene. I det lengre bildet kan rehabiliteringer og oppgraderinger av eksisterende kontormasse bedre tilbudssiden noe, men den fremstår svært begrenset i det korte bildet. Samtidig vet vi at hoveddelen av nybyggene vil komme i kontorområdene utenfor Sentrum, hvilket vil gjøre presset enda større på sentrumseiendom hvor flertallet av leietagere ønsker å være. Miljøprofil vil kunne bli et stort konkurransefortrinn for flere av kontorklyngene utenfor Sentrum.