Kontorleieprisene for Oslo, Asker og Bærum har hatt en god stigning de siste årene, særlig i 2022. Vi tror veksten vil fortsette, men kun noen få områder vil oppnå realprisvekst
Vår nylige utførte ledighetstelling for Oslo, Asker og Bærum viser en liten økning i ledigheten, noe du kan leses mer om i saken her.
Sterk økning i kontorleieprisene i 2022
Vi har det siste året hatt god leieprisvekst i hovedstaden med en gjennomsnittlig leieprisvekst for Oslo på hele 11 prosent målt mot året før. Det gjør at den gjennomsnittlige leieprisen for kontorlokaler i Oslo nå ligger på kr 2 700 per kvadratmeter. For de 15 prosent dyreste leiekontraktene så steg leieprisene med 9 prosent målt mot året før, og ligger nå på kr 4 390 per kvadratmeter.
CBD og Majorstuen får den høyeste leieprisveksten
Vi tror CBD-områdene (Central Business District) og Majorstuen får den høyeste leieprisveksten de neste årene. Dette er sentrale områder med lav ledighet, hvor det ofte er kamp om de beste lokalene. DNB Markets sine KPI-anslag for de neste 3 årene viser en akkumulert KPI vekst på 10 prosent ut 2025. Med DNB Markets sine KPI-anslag lagt til grunn, så tror vi kun at det er Majorstuen og CBD-områdene som oppnår en leieprisvekst på eller over KPI.
Svakere leieprisvekst utenfor sentrum
DNB Markets spår at sysselsettingsveksten flater helt ut i løpet av de kommende årene, og vil gi den dårligste sysselsettingsutviklingen vi har hatt siden finanskrisen. Dette vil bidra til lavere etterspørsel de neste årene, og vi tror de mindre sentrale områdene vil slite med å oppnå realprisvekst. Også indre sentrum med en ledighet på 9 prosent tror vi får en leieprisvekst under KPI.
Asker og Bærum har liten tilvekst av nye leietakere, og vi ser at flere ønsker seg til mer sentrale strøk av Oslo. For Fornebu sin del så har vi nå en ledighet på 9 prosent, mens vi forventer ytterligere ledige lokaler og en stigende ledighet fremover. Dette gjør av vi tror Fornebu og Asker og Bærum ikke får noen leieprisvekst de neste årene.
Lav kontorledighet de neste årene
Ledigheten i Oslo, Asker og Bærum ligger på et lavt nivå, samtidig som vi forventer en begrenset tilførsel av nybygg de neste årene. For 2022 ble det ferdigstilt rundt 50 000 kvm med nytt kontorareal, og økte material- og byggekostnader gjør at vi forventer omtrentlig de samme nivåene med nytt kontorareal for 2023 og 2024. Til sammenligning har det i gjennomsnitt blitt tilført rundt 120 000 kvadratmeter nye kontorarealer hvert år de siste 10 årene.
Scenario: Hva skjer om etterspørselen faller til finanskrisenivå?
I tillegg til vår egen prognose, har vi i figuren under lagt inn et scenario hvor vi tar utgangspunkt i at kontoretterspørselen faller like markant som det den gjorde under finanskrisen. Til tross for at vi i tillegg har lagt til grunn en lavere innhenting enn hva som var tilfellet etter finanskrisen, ser vi at kontormarkedet vil klare seg bra. Ledigheten kommer ut på et noe høyere nivå enn det vi tror i vårt anslag, men ikke noe høyere enn det historiske snittet målt både 10 og 20 år tilbake i tid.
Vi tror ledigheten vil holde seg på 5-tallet det inneværende og det neste året, men stige noe i 2025 grunnet ferdigstillelse av blant annet Construction City og deler av regjeringskvartalet.
Ta kontakt med vår analyseavdeling eller våre rådgivere for en markedsprat, eller meld deg på vårt nyhetsbrev her og følg oss på LinkedIn for flere markedsoppdateringer fra oss!