Flere gårdeiere forteller at det gjøres betydelige endringer på fullt ut brukbare kontorlokaler, og at tilpasningene stadig blir dyrere. Det er ikke uvanlig at det nå går 3-4 års leie kun til tilpasninger for nye leietagere.
Gårdeierne utrykker stor frustrasjon over kostbare leietagertilpasninger. Kostnadsgaloppen er krevende i seg selv, men det stilles samtidig spørsmål knyttet til miljøeffektene av denne utviklingen. Tall fra vår ferske investorundersøkelse bekrefter at tilpasningskostandene har økt kraftig siden sist gang vi undersøkte dette i 2021.
40 % økning på siden 2021
Investorene oppgir at det gjennomsnittlig brukes 12 400 kr/kvm i tilpasninger til nye leietagere, mens kostnadsnivået i 2021 var 8 900 kr/kvm. Flere oppgir samtidig at det ikke er uvanlig med tilpasninger på 15-20 000 kr/kvm. Vi snakker med andre ord om en økning på nær 40 prosent på tre år. Spennet i svarene varierer fra 8-20 000 kr/kvm, men nær samtlige oppgir at det har vært en kraftig økning.
Tilpasningskostnadene øker leieprisene
For å sette dette i perspektiv er det ikke uvanlig at det nå går 3-4 års leie kun til tilpasninger for nye leietagere. De økte tilpasningskostandene, som vi må anta i stor grad belastes leietagerne, vil derfor være en vesentlig bidragsyter til de økte leieprisene vi har sett de senere årene. Tilpasningskostnader til eksisterende leietagere ligger på omtrent halvparten, og veksten i tilpasningskostnader oppgis også å ha vært noe lavere.
Koronatillegget
Hoveddelen av økningen i tilpasningskostnader må tilskrives en kraftig økning i byggekostnader, og særlig materialkostnadene. Samtidig påpeker flere gårdeiere at det også er andre forklaringer til økningen, blant annet nye leietagerbehov og miljøkrav.
En gårdeier tar opp det de kaller «koronatillegget» som en forklaringsfaktor. Leietagerne har fått nye måter å jobbe på etter pandemien, med blant annet mindre reising og flere videomøter. Dette gjør at det stilles strengere krav til blant annet teknisk utstyr, utforming av lokalene, men også et behov for flere video/mindre møterom.
Nye miljøkrav koster
Flere påpeker samtidig at miljø bidrar til kostbare tilpasninger. På den ene siden vil økt fokus på gjenbruk og standardiserte løsninger kunne reduserte behovet for tilpasninger noe, men dette synes i mange tilfeller å ha gått motsatt vei. Leietagerne stiller strenge krav til utforming, materialbruk, og ikke minst nye miljøkrav de må ta hensyn til. Dette koster. Vår siste kontorbrukerundersøkelse viser at 9 av 10 leietagere ønsker seg til kontorbygg med energiklasse A-C ved neste flytting, som illustrerer at mange har strenge krav. Så langt tyder likevel svarene på at betalingsvilligheten for miljøvennlige løsninger er begrenset, men i stedet noe leietagerne forventer ved valg av nye lokaler.
Kravene fra leietager blir neppe redusert de neste årene, hvilket isolert sett vil legge et ytterligere press på leieprisene de kommende årene.