Transaksjonsmarkedet har i år vært preget av få transaksjoner og avventende investorer. Vår Investorpuls viser fortsatt forventning om yieldoppgang, men også et positivt stemningsskifte

 

DNB Næringsmegling har de siste ukene gjennomført en Investorpuls, det vil si en kortversjon av vår halvårlige investorundersøkelse. Vi gjennomførte vår siste hele investorundersøkelse i august/september, men ser at aktørene har justert sitt markedssyn siden den gang.

 

Yieldene stiger langsommere enn rentene

Investorene mener i gjennomsnitt at prime yield i øyeblikket er omtrent 4,80 %, mediansvaret var omtrent det samme.  Svarene var spredt fra 4,50 % til 5 %. Det vil si at gjennomsnittssvaret har økt med 35 punkter siden vår siste investorundersøkelsen i tredje kvartal. Interessant nok har 5-års swaprente falt omtrent 50 punkter i samme periode, som er et uttrykk for at yieldene ikke har hengt med renteutviklingen på vei opp.

 

Fortsatt tro på yieldoppgang

Investorene mener altså at yieldnivåene har steget markant, at rentene har falt og markedet tror rentetoppen er her. Likevel tror investorene på videre yieldoppgang. På spørsmål om hva prime yield er om ett år var snittsvaret omtrent 5,15 %, svarene varierte fra 5 % til 5,50 %. Forventningen om videre fall i verdier bidrar til at en del investorer sitter på gjerdet, selv om de har kapital til å kjøpe eiendom. Samtidig er det flere som oppgir at prisene begynner å bli attraktive, enkelte venter at de på kort sikt kan kjøpe sentrumseiendommer til en akseptabel pris for første gang på lang tid.

 

Vi er enige i at avkastningskravene fortsatt vil stige noe mer. Vårt prime yield estimat er per i dag 4,75 %, men få transaksjoner må sies å bidra til usikkerhet. Vi tror eiendommene må være helt i toppsjiktet for å oppnå de skarpeste yieldene. Samtidig observerer vi at investorene er kresne og krever godt betalt for å ta risiko. Fallende renter bidrar til økt optimisme, men renteendringene indikerer også en forventning om brems i norsk økonomi. Investorene i vår undersøkelse forventer at kontorleiene i sentrum i beste fall følger inflasjonen det neste året, mens de tror randsonen får en flat nominell utvikling på kort sikt.

 

Aksjemarkedet en tidlig indikator ?

Aksjemarkedet ledet veien nedover, for eksempel mer enn halverte Entra-aksjen seg i verdi gjennom perioden med historisk rask renteoppgang. Den siste drøye måneden er oppgangen derimot på nesten 24 %. Det kan tyde på et positivt stemningsskifte om man tror på aksjemarkedet som en tidlig indikator. Et betydelig fall i rentene gjør det også enklere å regne hjem investeringer, fem års swaprente har falt over 80 punkter siden starten av oktober i skrivende stund.