Kontorbrukerne har blitt mer positive til kontorhotell
I begynnelsen av året gjennomførte vi en undersøkelse blant 25 av de største kontorbrukerne i landet. Vi spurte blant annet om hvorvidt sannsynligheten for at bedriftene vil benytte seg av fleksible kontorlokaler har endret seg siden før COVID-19. Over halvparten av respondentene svarte at det har blitt mer sannsynlig at de vil benytte fleksible kontorlokaler for å dekke deler av kontorbehovet fremover.
Flere av brukerne vurderte å etablere huber utenfor hovedkontoret. Dermed får de ansatte muligheten til å jobbe i profesjonelle kontorlokaler nærmere hjemmet. Mens noen av de største bedriftene har muligheten til å etablere kontorlokaler på egen hånd, vurderte flere å benytte coworkingaktører. Andre tester eller vurderer fleksible kontorkonsepter i byer hvor de har få ansatte. Riktignok mente også noen få respondenter at man har blitt vant til å jobbe hjemmefra og at det vil skape god nok fleksibilitet for de ansatte i kombinasjon med kontoret. Eksterne møteromssenter var også på ønskelisten til flere bedrifter, blant annet fordi man ønsker å prioritere små møterom til digitale møter i egne lokaler. I sum tyder vår undersøkelse på at korona har økt de store kontorbedriftenes interesse for fleksible kontorer.
Gårdeierne er delte
Vi snakker halvårlig med 25 av landets aller største gårdeiere i vår investorundersøkelse. Investorene – som eier over halvparten av kontorlokalene i Oslo og tidligere Akershus fylke – er delte i synet på coworkingaktører som leietakere. 35 % oppga at de har blitt mer positive til fleksible kontorkonsepter i porteføljen det siste året, mens 25 % hadde blitt mer negative (40 % hadde uendret syn). De positive trakk frem at leietakerne vil kreve mer fleksibilitet og at kontorhotell kan bidra til å løse dette behovet, samtidig er mange skeptiske til risikoen, spesielt i et marked hvor forutsigbare kontantstrømmer verdsettes svært høyt. Det er verdt å merke seg at flere av de mest positive gårdeierne har eller planlegger egne konsepter.
Eiendomsinvestorene som hadde blitt mer skeptiske til å ta inn tilbydere av fleksible kontorkonsepter syntes ofte at man ikke får godt nok betalt for risikoen.
«Man får full nedside, en riskabel motpart og for liten del av oppsiden. Gårdeier må eventuelt stå for konseptet selv», sa en investor.
Flere hadde også tapt leieinntekter det siste året ved at coworkingaktører med omsetningsbaserte leier har gjort det dårlig. Erfaringen var for noen at nedsidebeskyttelsen var svak i et marked som stoppet opp.
Coworkingaktørene ser muligheter etter tøff tid
Coworkingaktørene selv legger ikke skjult på at de har vært igjennom et tøft år. Vi er i skrivende stund i ferd med å sluttføre årets coworkingundersøkelse, og de aller fleste aktørene vedgår at det siste året med korona og tiltak har gått kraftig ut over både belegg og lønnsomhet. Det er ikke bare leieinntekter som forsvinner når leietakerne uteblir, men også inntekter fra kantine og andre tilleggstjenester. I tillegg har det i stor grad blitt gitt rabatter der aktørene har klart å signere leietakere.
Selv om tilbyderne av fleksible kontorlokaler har et utfordrende år bak seg ser aktørene positivt på fremtiden for bransjen. Aktørene mener bedriftene nå vil se verdien av å ha fleksibilitet, etter at vi har vært igjennom et år med begrenset bruk av kontoret. Aktørene forventer at det blir et større fokus på fleksible løsninger, og at bransjen som helhet vil få et positivt oppsving.
Et større ønske om fleksibilitet blant leietakerne underbygges altså av vår kontorundersøkelse. Vi tror likevel fremtiden blir utfordrende for mange aktører i en bransje hvor lønnsomhet er en utfordring for de fleste. Vi tror på flere fleksible kontorkonsepter de kommende årene, men i et spenn som strekker seg fra økt fleksibilitet i ordinære leieforhold til rene coworkingkonsepter.
Vi vil gå nærmere inn på utsiktene for fleksible kontorer og flere spennende temaer i vårt neste webinar tirsdag den 20. april. Ønsker du å delta kan du melde deg på her!
Skrevet av Anders Steinsland Haugan og Thomas Ramcilovic