Vår siste kontorundersøkelse viste at store, norske bedrifter forventer å trenge mer eller minst like mye kontorareal som i dag de kommende tre årene. Bruken av hjemmekontor har økt markant, men bedriftene venter ikke videre økning. Det norske kontormarkedet har heller ikke i særlig grad blitt truffet av en hjemmekontoreffekt, den vektede ledigheten i Norges fire største byer er omtrent 6 %. Det er det laveste nivået på mange år. Til sammenligning er kontorledigheten i USA på rekordhøye 16-18 % på landsbasis, ifølge flere amerikanske bransjesider.
Bedriftene trenger mer kontor
Bruken av hjemmekontor økte under pandemien, bedriftene i vår kontorundersøkelse rapporterte at de ansatte har gått fra 0-1 hjemmekontordager per uke i snitt til nærmere 2. Samtidig forventer bedriftene ikke videre økning i tiden som kommer, 7 av 10 forventer omtrent lik hjemmekontorbruk om to år som nå (ca. like mange forventer økning som reduksjon). Vi har gjennomført halvårlige kontorundersøkelser siden første halvår i 2020. Kort tid etter at koronapandemien sendte folk på hjemmekontor forventet bedriftene å trenge mindre kontorplass, men bildet endret seg i 2021. Deltagerne i undersøkelsene har siden da rapportert at de tror de vil trenge like mye eller mer kontorplass fremover. I sist undersøkelse svarte 50 % at de forventet å trenge mer kontor om tre år, mens under 10 % regnet med å ha behov for mindre plass.
Arealstatistikktall – som inkluderer de fleste leiekontraktene i kontormarkedet i Oslo – viste også et rekordhøyt signeringsvolum i 2022. Det signerte arealet vil svinge litt med varierende utløp og enkelte store kontrakter, men i alle tilfeller kan vi fastslå at det faktiske signerte volumet i fjor underbygget at etterspørselen ikke har vært fallende.
Bedriftene ønsker seg til sentrum
Våre tidligere undersøkelser tyder på at det oftest er ønskelig fra arbeidsgivers side at de ansatte kommer på kontoret de fleste dagene, selv om man tilbyr stor grad av fleksibilitet for å være attraktive arbeidsgivere. Mens man i USA har opplevd at det har vært dels utfordrende å få ansatte tilbake på kontoret, tyder mye på at de fleste norske kontorer fortsatt benyttes. I vår siste kontorundersøkelse svarte forsvinnende få at de forventet fremleie av egne kontorlokaler i nær fremtid. Kortere pendlevei og mer fleksible ordninger for norske arbeidstakere kontra amerikanske bidrar trolig til at flere er tilbake på kontoret i Norge.
Bedriftene er opptatte av å tiltrekke seg de rette folkene og at de møter på kontoret, dermed har sentrumsbeliggenhet blitt enda viktigere de siste par årene, ifølge våre undersøkelser. Markedsleiene for toppkontorene (a-kategori, de 15% høyeste leiene) i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen var også 20 % høyere i snitt i Q4 2022 og Q1 2023 kontra samme kvartaler året før, i følge Arealstatistikk. På spørsmål om hvor leietakerne helst ønsket lokaler om de skulle flytte i Oslo kom Bjørvika best ut, som i vår forrige undersøkelse. På de neste plassene kom Oslo sentrum og CBD Vest (Aker Brygge, Vika og Tjuvholmen) med omtrent lik score. Det var et gap ned til de neste beliggenhetene.
Nedgangstider skaper brems
Leietakernes egne forventninger gir kontorinvestorene grunn til å se positivt på fremtiden, men historien viser oss også at leiemarkedet definitivt treffes i nedgangstider. Sysselsettingsveksten korrelerer tett med kontorleiene i Oslo, og våre kollegaer i DNB Markets forventer en relativt flat utvikling de neste par årene. Det vil etter alle solemerker medføre en brems i leieprisutviklingen. Samtidig har lite nybygging bidratt til at ledigheten har falt, og den effekten vil vedvare i nærmeste fremtid grunnet høye byggekostnader. Vår kontorundersøkelse tyder altså også på fortsatt god etterspørsel.
Om DNB Næringsmeglings kontorundersøkelse:
DNB Næringsmeglings kontorundersøkelse har blitt gjennomført halvårlig siden starten av 2020. Undersøkelsen har blitt gjennomført både som telefonintervjuer og spørreundersøkelser. Denne gangen ble undersøkelsen gjennomført som en elektronisk spørreundersøkelse. Det var 50 respondenter, det er en overvekt av store bedrifter blant deltagerne. De fleste har kontorlokaler på flere beliggenheter i landet.
Ta kontakt med vår analyseavdeling for mer informasjon eller en markedsgjennomgang.