2020 ga store kontortransaksjoner
Vi registrerte eiendomstransaksjoner i Stavangerregionen for totalt ca. 5,3 milliarder kroner i 2020. Det er noe lavere enn snittvolumet de siste årene, men antall transaksjoner endte rundt de siste fem års gjennomsnitt. De aller største transaksjonene bestod alle i hovedsak av kontoreiendom. Fjorårets største transaksjon var Øgreids salg av Herbarium til Oslo Pensjonsforsikring. DNB Markets var tilrettelegger for transaksjonen i samarbeid med DNB Næringsmegling. Nybygget består av kontor med gode leietakere og solide handelsaktører med lange kontrakter. Prisingen ga en yield et stykke under vår estimerte prime yield på 4,75 % (som defineres basert på 7 års gjenværende løpetid). Transaksjonen var en av flere som bekreftet at det er stor interesse for topp kontoreiendommer i Stavanger, tross vedvarende høy kontorledighet.
Ser man forbi de aller største avtalene, ble det i fjor gjennomført transaksjoner innen de fleste segmenter og spredt utover risikoskalaen. Utenbys aktører stod i fjor for 90 % av kjøpene målt i volum. Som vanlig går mange kontantstrømeiendommer til utenbys investorer, som for det meste var norske i fjor. De lokale aktørene jakter ofte utviklingseiendommer.
Vi beholder prime yield i Stavanger på 4,75 %. Det er et etterspørselsoverskudd etter de beste eiendommene med lange, sikre kontantstrømmer. Samtidig presiserer vi at det er noen få eiendommer i Stavanger som kan oppnå en prising på dette nivået, samt at en eventuell videre renteoppgang vil påvirke yieldene.
Sidelengs leiemarked
Kontorleiemarkedet i Stavanger har lenge vært preget av høy ledighet, men markedet har også vært delt med betydelige forskjeller innenfor korte distanser. Mens det er og blir et tilbudsoverskudd i den største kontorklyngen, Forus, er det en egen tilbuds-/etterspørselsdynamikk i sentrum. Ledigheten har steget marginalt i Stavangerregionen det siste halvåret, mens også leieprisene har gått sidelengs.
Den største prosentmessige ledighetsøkningen det siste året har kommet i Stavanger sentrum. Men dette er et lite kontorområde hvor få ledige lokaler gjør store utslag, den totale ledigheten i sentrum er på rundt 40.000 kvm. De beste lokalene har oppnådd leier på over kr 3.000 per kvm per år de siste par årene. Toppleiene har dels ligget et godt stykke over kr 3.000 også, og med det ligget i et prissjikt som kun slås av de beste Oslobeliggenhetene.
På Forus har vi registrert en helt marginal oppgang i ledigheten, som med det fremdeles er høy – ca. 17 %. Man kan fremdeles få leid gode lokaler til kr 1.000 – 1.200 kr per kvm per år, men det er forskjeller også internt på Forus.
Vår erfarne utleiemegler Stian Miljeteig kan fortelle om høyere aktivitet enn på lenge i leiemarkedet: «I senere tid har det vært flere veldig korte kontraktsforlengelser fordi mange var usikre på hvordan situasjonen for bedriften ville være fremover. Men nå har aktiviteten tatt seg betydelig opp og det er flere store leietakere i bevegelse».
Du kan lese mer om ledighet og leieprisnivåer i vår markedsrapport her.
Vi har også tatt en prat med leder for vårt Stavangerkontor, Egil Kvannli.
«Det er høyt aktivitetsnivå både for utleieteamet og for transaksjonsteamet om dagen. Transaksjonsteamet har flere bygg i markedet og budaksept ble nettopp signert for ett av disse. Det jobbes også langsiktig med flere mulige mandater», sier Kvannli.
«Vi har jobbet tett med transaksjonsdesken i Oslo og opplever at samarbeidet mellom lokale og Oslobaserte meglere tas godt imot. De fleste kjøperne av eiendom her i Stavanger sitter i andre deler av landet og da spesielt på Østlandet».
Meld deg på vårt nyhetsbrev for å motta oppdateringer og invitasjoner til webinarer og kundearrangementer.