– Vi ser et markert skifte i kjøpsinteressen i Bergen og at forskjellene mellom A og B eiendommer øker

DNB Næringsmeglings ferske Investorundersøkelse* i Bergen viser at økte renter og usikre tider har resultert i markert mer usikre og avventende investorer. 50 prosent forventer å være nettokjøpere, ned fra 90 prosent i 2021. Samtidig ser vi et fortsatt relativt aktivt leiemarked i Bergen, over 80 prosent av investorene tror leieprisene for kontor vil stige de neste 12 månedene.

 

Avkastningskravene i Bergen er opp

Bergen er den byen som har opplevd kraftigst yieldnedgang av de store byene siste ti årene. Det har bidratt til svært god avkastning for mange investorer. Over halvparten av verdiveksten skyldes imidlertid yieldnedgang.

 

Nå faller verdiene. Yieldene har flyttet seg markant og avkastningskravene på kontoreiendom i Bergen er kraftig opp.

-Før sommeren var prime yield for kontoreiendom i Bergen vurdert til 3,75 prosent. Vi har nylig oppjustert til 4,5 prosent og yieldene forventes ytterligere opp, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen.

 

 

Forskjellen mellom A og B eiendommer øker

Mens renteøkningen har gitt markert utslag på investorenes forventninger i primesegmentet, er utslaget enda litt større når vi ser på eiendommer i randsonen. Nær samtlige investorer forventer en videre økning fremover.

 

Hovedårsakene til at investorene mener økningen vil bli større er:

• Forskjellen mellom prime- og sekundæreiendom har vært lav over flere år i en periode med stort etterspørselsoverskudd etter kontoreiendom. Investorene tror at stigende renter vil bidra til at denne trenden snur, og at risikoforskjellen øker.
• Investorene har en mer moderat forventning til leieprisene utenfor sentrum. Dette vil igjen påvirke hvor mye investorene er villige til å strekke seg på yielden.

Investorene uttrykker samtidig at det er store ulikheter mellom de ulike kontorclustrene, både med tanke på mikrobeliggenhet og ledighet. Investorene tror nærhet til bybane, rett leietagersammensetning, attraktive moderne bygg med miljøsertifisering og god energieffektivitet vil bli betydelig viktigere fremover.

 

Kjøpsvilje for de rette sentrumsobjektene

-Vi ser at det er vilje til å kjøpe når de rette objektene legges ut. Det gjelder eiendom som interessentene vurderer i et evighetsperspektiv og hvor de agerer nærmest uavhengig av markedssituasjonen, sier Haakon Jard Veidung, direktør for DNB Næringsmegling Bergen. -Porsche Center Bergen som ble solgt nylig, og Rådhusgaten 4 ved Torgalmenningen som er til salgs, er begge gode eksempler på dette, fortsetter Veidung.

 

 

Det er svært stort etterspørsel etter de mest sentrale eiendommene i Bergen Sentrum. Flere utrykker at lokale investorer vil være villig til å legge kalkulatoren vekk når de rette objektene kommer ut, og at enkelte objekter således vil være noe mindre sensitive for renteøkningen. Både investorene og vi forventer at renteeffekten vil bli enda tydeligere lenger ut på risikoskalaen.

“For de rette sentrumsobjektene vil mange lokale eiere legge kalkulatoren til side. Noen objekter vil derfor være lite sensitive for renteøkningen”

Transaksjonsvolumet i Bergen er nå i overkant av 4 milliarder kroner – mer enn en halvering fra samme tid i fjor.

 

Forventer høy leieprisvekst i Bergen sentrum

Over 80 prosent av investorene i Bergen tror leieprisene for kontor vil stige de neste 12 månedene, tett på hva vi så i fjor. Presset på kontormarkedet er fortsatt høyt, og vi har sett en særlig lav ledighet i Bergen Sentrum over tid. Vår siste ledighetstelling viste at kontorledigheten i Bergen er på 8,2 prosent, men at over halvparten av denne ledigheten er relatert til to kontorområder (Fyllingsdalen og Bergen Sør). Samtidig er utsiktene til høy KPI vekst sterkere enn på mange år.

Investorene venter betydelig høyere leieprisvekst i sentrum sammenliknet med i randsonen. Forklaringen er lav kontorledighet, lav tilførsel av nybygg og stor etterspørsel etter sentrale kontorlokaler. – I beste fall forventer investorene en flat leieprisvekst utenfor sentrum, som igjen påvirker hvor langt de er villige til å strekke seg på yielden, forteller Jacobsen.

 

Forventer svak økning i kontorledigheten

-Tross renteøkninger og mer usikkerhet i markedet ser vi fortsatt et relativt aktivt leiemarked i Bergen, sier Jacobsen. -Tall fra Arealstatistikk viser at det i første halvår 2022 ble registrert 63 leiekontrakter for nær 40 000 kvm, hvilket er omtrent på nivå med første halvår i fjor. Fremover forventer vi at kontorledigheten i Bergen skal øke gradvis, sier Jacobsen. Dette relaterer seg i all hovedsak til forventninger om lav sysselsettingsvekst de neste årene.  DNB Markets spår en årlig sysselsettingsvekst på 0,1 prosent de neste to årene, hvilket vil resulterer i en svært begrenset etterspørselsvekst etter kontorareal i samme periode. Lav til moderat nybygging i 2022 og 2023, vil imidlertid redusere ledighetsøkningen noe. Økte byggekostnader er en joker som kan redusere tilbudssiden i årene ytterligere.​ «Dersom vi må ha 2 500–3 000 kroner per kvadratmeter for å skape lønnsomme prosjekter, vil dette kunne føre til økte leiepriser, alternativt at prosjektene stopper opp», uttaler en investor. Begge deler vil være positivt for de eksisterende byggene.

 

*Investorundersøkelsen: DNB Næringsmegling har intervjuet nøkkelpersoner hos 16 av de største eiendomsaktørene i Bergen. Samtalene fant sted i Q4 2022 og ble gjort per telefon. Det er fjerde år på rad Investorundersøkelsen Bergen gjøres.