Rekordenes år

Året 2021 ble rekordenes år på flere måter i transaksjonsmarkedet. Det ble ikke bare soleklar rekord i totalomsetningen av næringseiendom, vi observerte også en rekke rekorder både på segment- og bynivå. Totalomsetningen i Norge steg nesten 40 % i forhold til året før, med hele 375 gjennomførte transaksjoner for over 164 mrd.  Mens økningen i volum økte kraftig, så vi ikke en tilsvarende økning i antall transaksjoner. Forklaringen er i all hovedsak en betydelig økning i omsetningen av større porteføljer. 9 av 10 av årets største transaksjoner var porteføljer, og disse stod alene  for ca 30 % av årsvolumet.

 

Vi noterer oss all time high på aktiviteten i både Oslo, Bergen og Stavanger, samtidig er det en økning i omsetningsvolum i alle segmenter unntatt bolig. Gjennom året så vi at Oslo og Akershus, tross sitt høye volum, utgjorde den laveste andelen (43 %) av totalmarkedet på flere år (gjennomsnitt: 53 % siste fem år). Andelen til Oslo og Akershus øker tradisjonelt i mer usikre tider (som i 2020 hvor den var over 60 %), mens vi ser at investorene i større grad søker avkastning og muligheter utenfor Stor-Oslo når optimismen øker, som i fjor. Årets aktivitetsnivå i særlig Bergen og Stavanger er gode eksempler på dette.

 

Interessen for Lager og Logistikk fortsetter

 

Vi opplever fremdeles en enorm interesse for Lager og Logistikkeiendom. Mens interessen er god for de rette objektene over hele landet, har appetitten for disse eiendommene i Stor-Oslo vært enorm. Bare de siste to årene har lager og logistikkeiendom for over 25 mrd. skiftet eier i Osloregionen. DNB Næringsmegling nedjusterte i høst anslaget for prime yield til 4 %, og har gjennom året sett svært mange skarpe transaksjoner. Snittyielden i Stor-Oslo falt i fjor nesten 25 bps. sammenlignet med 2020. Mens noen mener at segmentet begynner å bli skarpt priset, er en høy andel svært positive til verdiutviklingen også fremover. Først og fremst er det en forventning blant investorene om at den høye etterspørselen etter lagereiendommer vil resultere i leieprisvekst de kommende årene. Men flere påpeker samtidig at yieldgapet mellom kontor og lager vil kunne reduseres slik vi ser eksempler på flere andre steder i Europa.

 

Svensker og tilretteleggere

 

Tilretteleggerne har nok et år vært største nettokjøpere av eiendom. Samlet har de stått på kjøpersiden i transaksjoner for rekordhøye 56 mrd. i år (2020: 50 mrd.), selv om de har en noe lavere andel av markedet enn tidligere. I 48 av årets transaksjoner står det faktisk en tilrettelegger på både kjøp og salgssiden. Samlet ser vi noe reduksjon i andelen kjøp som gjøres innen kontorsegmentet mot 2021, men en økning innen både handel, lager/industrieiendom og samfunnsbygg. På sistnevnte sto tilretteleggerne på kjøpersiden i nær 60 % av alle omsetninger.

 

En annen kjøpergruppe som markerer seg i år er internasjonale investorer, og da særlig svensker. Ikke siden 2015 har vi sett et så høyt volum med utenlandske kjøpere. I fjor stod utlendinger for mer enn 15 % av kjøpene i volum. Økningen er særlig relatert til svenske investorer, som står for ca 75 % av fjorårets kjøp foretatt av utlendinger.

 

Hva kan vi forvente i 2022?

 

Signalene fra sentralbankene er at renten skal fortsette å tikke oppover og vi har sett markedsrentene krype oppover i starten på det nye året.  Vi tror ikke den sterke veksten i omsetningsvolum vil fortsette i samme takt som vi har sett de siste årene, men forventer samtidig at den nye normalen er betydelig over hva vi så for bare noen år tilbake. Vi forventer er høyt aktivitetsnivå i første kvartal, og kjenner til flere transaksjoner man ikke rakk å gjennomføre på tampen av 2021.

 

Som en temperaturmåling på markedet måler vi jevnlig hvor stor andel av investorene som forventer å være nettokjøpere de neste 12 månedene. Vår siste investorundersøkelse viser at andelen aldri har vært så høy som nå, og at økningen er særlig stor i Bergen, Trondheim og Stavanger.  Dette indikerer at både viljen og kapitalen i høyeste grad er tilstede hos kjøperne også ved inngangen av det nye året.