Oslo: Kontorleiene skal videre opp ...men veksten avtar

 

Kontorleieprisene i Oslo steg i 2018, og i sentrumsområdene var oppgangen som forventet høyest med rundt 10 % oppgang i indre sentrum og Bjørvika. Vi tror det blir videre leieøkning i sentrum hvor det er svært lite ledige kontorlokaler, men at veksten avtar de kommende årene.

 

 

 

Ledigheten bunner ut

Vår forrige ledighetstelling viste at kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum falt videre, lave 5,6 % av kontorarealene er nå ledige. Mens ledigheten falt steg leieprisene i kontormarkedet gjennom 2018. Vi tror den lave ledigheten, samt fortsatt vekst i norsk økonomi bidrar til fortsatt leieprisvekst. Samtidig har vi redusert vekstprognosen for de neste tre årene sammenlignet med tilsvarende prognose i fjor. En årsak er at flere ferdigstilte kontorbygg i 2020 og 2021 vil bidra til en større tilbudsside, videre forventer DNB Markets lavere sysselsettingsvekst i 2021 noe som vil bidra til en svakere etterspørsel. I sum vil det medføre at ledigheten bunner ut i 2019 på et lavt nivå.

 

Fremdeles hett i sentrum

I sentrum og CBD (Central Business District) er det riktignok relativt få nybyggprosjekter på kort sikt. Det har gått fra trangt til trangere om plassen i sentrum det siste halvåret og vi tror ledigheten forblir lav de neste par årene. I Karl Johans gate 27 er det nå riktignok mulig å leie nær 1 000 kvm kontor på en beliggenhet som knapt kunne blitt mer sentral. Vi så i fjor en økning i etterspørselen etter sentrumsbeliggenhet om man legger søkene vi registrerte gjennom 2018 til grunn. Sterk etterspørsel og knapp tilbudsside gir fremdeles prisvekst, og spesielt de beste lokalene så nye leienivåer i fjor. Det ble inngått avtaler helt oppe i NOK 5 500 til 6 000 per kvm per år, riktignok gjaldt det noen svært få avtaler. I CBD Øst – Bjørvika-området – blir stadig flere prosjekter ferdigstilt i Dronning Eufemias gate og området fremstår mer levende. Vår prognose tilsier at Bjørvika-leiene tar innpå de tradisjonelle CBD-områdene Vika og Aker Brygge. Vi venter rundt 18 % akkumulert leieprisvekst i CBD Øst f.o.m. 2019 t.o.m. 2021. Riktignok vil det knapt være ledige kontorlokaler å få før PwC-bygget tømmes, revisorselskapet flytter i andre kvartal i år. CBD Vest (Aker Brygge, Vika og Tjuvholmen) oppnår fremdeles byens høyeste leier og vi venter en videre vekst på rundt 13 % innen utgangen av 2021. Et fåtall av de aller mest attraktive lokalene vil trolig oppnå svært høye leier. Noen leietakere er mer opptatte av å finne topplokaler som bidrar til å tiltrekke seg de beste ansatte enn å spare noen titusener per hode. Fjordalléen 16 på Aker Brygge er et alternativ for leietakere som ønsker toppbeliggenhet.

 

Mindre ledig på Skøyen

Skøyen hadde en relativt flat leieprisutvikling i fjor etter markant oppgang året før. I øyeblikket er ledigheten fallende, mens det ikke startes nye nybyggprosjekter. Det siste skyldes at de store gårdeierne ønsker å bygge større enn dagens regulering tillater. Vi forventer en viss smitteeffekt fra sentrumsområdene hvor det helt klart er utleiers marked. Dermed får Skøyen noe redusert ledighet, og vår prognose tilsier 11 % leieoppgang innen utgangen av 2021. Lenger vest tror vi prisutviklingen blir svakere på Lysaker som fortsatt har høy ledighet. De beste beliggenhetene nær togstasjonen er vel og merke betydelig mer attraktive enn beliggenhet lenger unna. To tredjedeler av de ledige lokalene ligger også mer enn 400 meter fra stasjonen. Vi tror Fornebu de kommende årene vil få en relativt flat leieutvikling slik det også har vært de siste årene. Det vil neppe løsne for Fornebu som kontorbeliggenhet før Fornebubanen er på plass. Leietakerne er svært opptatt av tilgangen til offentlig kommunikasjon, og krever gjerne en beliggenhet maks 5-7 minutter fra T-bane eller togstasjon.

 

Moderat leieoppgang i øst

Klyngene i øst har hatt en flat prisutvikling i senere år. Vi forventer ikke at leieprisene øker særlig mer enn KPI-veksten de neste tre årene heller. Det er fremdeles flere store nybyggprosjekter i øst som konkurrerer om leietakerne, noe som bremser leieprisveksten. Parallell i Lørenveien 65 og Ferds prosjekt i Brynsveien 14 er eksempler på moderne nybygg med kort vei til T-banestasjon, kort reisetid til sentrum og leiepriser et stykke under sentrumsleiene. Når det gjelder Storo og Nydalen har ledigheten vært svært lav de siste årene, spesielt i Nydalen har det knapt vært ledige kontorlokaler. Sannsynligvis vil nye prosjekter i Nydalen reguleres i løpet av året og påbegynnes raskt. Området er utviklet i større grad enn en del av de andre områdene i øst, og vi forventer at leieprisutviklingen også vil bli noe bedre med en akkumulert vekst på rundt 9 %.

 

Vi gjennomgår våre prognoser og kontortrender nærmere på Frokostseminar i Bjørvika 9. april. Les mer her.