Leieprisforskjellen mellom hovedstaden og de andre storbyene i Norge øker. Tall fra DNs leieprispanel viser at prisene i Oslo Indre Sentrum har steget med over 27 % bare de siste to årene, mens tilsvarende vekst i sentrumsområdene av de andre store byene ligger i intervallet 5-13 %. Dette betyr at leieprisene i Oslo Indre Sentrum (eks CBD) nå ligger 40 % over Bergen Sentrum, 59 % over Trondheim Sentrum og 79 % høyere enn Stavanger Sentrum. De store forskjellene relaterer seg i hovedsak til sentrum og toppsegmentet, da forskjellene i gjennomsnittsprisene mellom byene er betydelig mindre. Så er det store spørsmålet om det er Oslo som har blitt dyrt eller om det er de andre byene som henger etter. Vår prognose tilsier at leieprisveksten i Oslo Sentrum fortsetter å stige, og at veksten vil være høyere enn Oslomarkedet for øvrig.
Årsakene til at Oslo har hatt en sterkere vekst kan være mange, men noen av dem mener vi også er gode argumenter for at veksten kan komme etter også i Bergen, Trondheim og Stavanger.
- Økende kostnader i forbindelse med mer omfattende leietagertilpasninger i Oslo må tas ut gjennom økte leiepriser. Leietagertilpasninger koster nå i snitt hele 45 % mer enn gjennomsnittet i Bergen, Trondheim og Stavanger for nye leietagere, ref våre siste investorundersøkelser. For å sette dette i perspektiv, går det i gjennomsnitt 2,3 års leie i Oslo direkte til leietagertilpasninger, men det er heller ikke uvanlig med 4-5 års leie på de mest omfattende tilpasningene. Veksten kommer altså ikke gratis. Leietagerne har høy betalingsvilje, men også høye krav. Investorene i de andre byene melder om samme tendens og kravstore leietagere, hvilket isolert sett kan bidra til høyere leiepriser fremover også her.
- Oslo har få ledige sentrumslokaler, noe lavere sammenlignet med de andre storbyene. Oslo Sentrum og CBD har en samlet ledighet på lave 3,8 %, og antall ledige kontorlokaler over 1.000 kvm er halvert i sentrum og CBD bare de siste par årene.
- Tilbyderne av fleksible kontorer har bidratt til et særskilt press mot Oslo Sentrum, selv om det er eksempler på etableringer også i de andre byene. Leieavtalene coworkingaktørene signerte i sentrumsområdene utgjorde nesten et like stort kontorareal som det nybygg tilførte Oslo Sentrum i fjor. Dette kan vi se i sterkere grad også komme til de andre storbyene i Norge.
- Økt fokus på miljø favoriserer Sentrum. Insentivene for å velge kollektivt fremfor bil øker i takt med økte bompenger og færre parkeringsplasser. Oslo Sentrum favoriseres her med kort avstand til all former for kollektivtrafikk, god tilgjengelighet for de fleste pendlerne bosatt rundt Oslo, men også kort avstand til kunder. Denne trenden tror vi så langt er noe sterkere i Oslo enn de andre byene, hvor kollektivdekningen er mindre dekkende og bilavhengigheten større. Utrulling av metrobuss i Trondheim, samt bybanen i Bergen er eksempler på faktorer som kan endre dette.
Stort potensial for videre leieprisvekst utenfor Oslo
Tall fra våre siste investorundersøkelser viser at investorene i alle de fire største byene tror at Sentrumsprisene skal videre opp. Det meldes i flere av byene om økt betalingsvillighet for topplokalene, samt at knappheten på de beste lokalene øker. Potensialet for leieprisvekst er også betydelig om man tror differansen mellom Oslo og de andre byene skal tilbake til gjennomsnittet de siste seks årene. Bare for å stige til den historiske leieprisdifferansen mot Oslo, kan leieprisene i Stavanger Sentrum stige med 24 %, mens tilsvarende tall i Bergen og Trondheim er hhv. 17 % og 15 %. Vi tror imidlertid differansen vil fortsette å øke om det vi ikke får en markert sentrumsvekst i byene utenfor Oslo, da vi tror leieprisene vil fortsette å stige i Oslo Sentrum. Vår prognose tilsier en akkumulert vekst på rundt 10 % fra og med andre halvår 2019 til utgangen av 2021.
Les mer om våre leieprisprognoser i Oslo her.
