Redusert ledighet, tross mye nybygging siste årene. I Trondheim ser vi nå tredje halvår på rad med nedgang i kontorledigheten, tross at markedet har blitt tilført mye ny kapasitet de siste årene. For markedet som helhet er kontorledigheten nå 6,1 %, men varierer fra lave 3,9 % i Sentrum til rett over 9 % i Heimdal og Elgeseter/Lerkendal. I Sentrum er det nå kun 31 kontorbygg med ledighet, og kun fire enkeltbygg med ledighet > 1.500 kvm. Dette illustrerer et sentrum med få alternativer for leietagerne, som også er hovedårsaken til at vi tror Sentrum vil ha den sterkeste leieprisveksten fremover. Kontormarkedet i Trondheim de siste årene vært preget av høy nybygging og de siste fem årene har markedet blitt tilført 191.000 kvm. nye kontorbygg (tilvarende 14 % av dagens kontormasse). Vi ser imidlertid at det aller meste av dette har blitt utleid, som også illustrerer leietagernes preferanser mot nye og moderne løsninger. Den høye kapasitetsveksten har likevel bidratt til et mer krevende utleiemarked, særlig for eldre bygg i randsonene, men også i form av prispress for nybyggene i clustrene rundt sentrum. Fremover forventes det imidlertid mindre ny kapasitet inn på markedet. I 2020 og 2021 ser vi potensielle prosjekter som samlet utgjør ca. 45.000 kvm, noe som er på linje med hva vi mener markedet i Trondheim kan klare å absorbere i løpet av en toårsperiode
Investorene tror på leieprisvekst. Når det gjelder leieprisene faller disse likevel med 5 % i første halvår 2019 til NOK 1 650, i følge tall fra Arealstatistikk. Sentrum har likevel en mer flat utvikling, og av de 28 kontraktene som er registrert i Sentrum hittil i 2019, ser vi nå gjennomsnittspris på NOK 1 840. Verdt å merke seg er at de 25 % dyreste kontraktene i Sentrum har en gjennomsnittspris på NOK 2 350, som bekrefter vårt inntrykk en økende betalingsvillighet for de absolutt beste lokalene i Sentrum. Investorene har også fått økt tro på leieprisene skal opp fremover. 71 % (2018:25 %) av investorene tror på leieprisvekst de neste 12 månedene, hvor flertallet tror Sentrum/Midtbyen vil ha den sterkeste utviklingen i tråd med lav ledighet og høy etterspørsel etter sentrumslokaler.
2 års leie går direkte til leietagertilpasninger. I vår siste investorundersøkelse i de fire største byene har vi snakket med investorene om økende tilpasningskostnader. Gårdeierne utrykker en klar frustrasjon over økende leietagertilpasninger, men også miljøaspektet ved å stadig gjøre tilpasninger på fullt brukbare kontorlokaler. Tallene viser at Trondheimsinvestorene i snitt bruker NOK 4 750 i tilpasninger for nye leietagere (1 800 for eksisterende leietagere), men estimatene strekker seg 1 500 til 13 000 per.kvm. Om vi forutsetter at halvparten av leietagertilpasningene gjøres til nye leietagere og den andre halvparten til eksisterende, går det i gjennomsnitt ca. 2 års leie til direkte til tilpasninger i Trondheim. Dette er på nivå med Oslo, hvor både gjennomsnittsleien og tilpasningskostandene er høyere.
Seniorrådgiver Hans Norderud i Trondheim kjenner seg igjen i tilbakemeldingene fra investorene
Bare i 2019 er det ferdigstilt 5 nye kontorbygg i Trondheim (Lysgården, Powerhouse, Lyngården, Ranheimsveien 9 og Petter Egges Plass). Fra et leietagerperspektiv betyr det at det har vært mye å velge i, og at det samtidig har vært stor konkurranse mellom tilbyderne. For å møte konkurransen fra nybyggmarkedet har tilbydere av eksisterende bygg strukket seg langt for at leiealternativene skal bli mest mulig sammenlignbart med nybygg. Det har derfor vært flere tilfeller av svært kostbare leietagertilpasninger for gårdeierne. Det har likevel vært noen utfordringer for de gamle byggene å nå opp i forhold til miljøkrav og nye tekniske løsninger.
Vi erfarer en stor etterspørsel for flere av våre utleiealternativer i Sentrum av Trondheim, eksempelvis Beddingen 16 og Portalen. Generelt opplever vi en økt betalingsvilje for de beste lokalene som disse, men her har også leietagerne tilsvarende store forventninger til overleveringsstandard.
Les mer om vårt oppdaterte markedssyn på Trondheimsmarkedet her