For andre gang har vi gjennomført investorundersøkelsen i Trondheim der vi har intervjuet 22 av de største eiendomsaktørene i Trondheimsmarkedet. Vi har snakket med investorene om trender, forventninger til markedet, miljøsertifisering og ikke minst hvilke segmenter de tror vil ha den sterkeste utviklingen det kommende året. Investorene har i all hovedsak et positivt markedssyn, og vi opplever en økende optimisme på flere områder sammenlignet med fjorårets undersøkelse.
Økende tro på toppsegmentet. En av de store endringene fra fjorårets undersøkelse er den sterke troen på leieprisvekst. Årets undersøkelse viser at hele 71 % (25 % i fjor) av Trondheimsinvestorene tror på vekst det kommende året. Tilbakemeldingene viser at investorene tror den sterkeste veksten vil komme i Sentrum der det er få ledige alternativer og mange leietagere som etterspør sentrumsbeliggenhet. Det er tredje halvår på rad med ledighetsnedgang i Trondheimsmarkedet, og den aller laveste ledigheten er i Sentrumssonen med 3,9 %. Kun fire enkeltbygg i Sentrum har en kontorledighet på > 1.500 kvm, noe som illustrerer et sentrum med få valgmuligheter.
Miljøsertifisering av nye kontorbygg lønner seg, men frustrasjon over høye tilpasningskostnader. Trondheimsinvestorene har betydelig merbetalingsvillighet for miljøsertifiserte kontorbygg. I gjennomsnitt er de villig til å redusere avkastningskravet sitt med 35 bps. ved kjøp av et miljøsertifisert kontorbygg. Dette vil etter våre anslag vil gi en merbetalingsvillighet på 5-7 %, noe som er betydelig mer enn merkostnaden for sertifisering. Mindre utleierisiko, bedre finansieringsvilkår, men også flere potensielle kjøpere den dagen bygget skal selges trekkes frem som hovedargumentene. På den andre siden er investorene frustrert over kravstore leietagere og omfattende tilpasninger på eksisterende lokaler. Ikke bare er det dyrt for gårdeierne, men det stilles også spørsmål om miljøaspektet ved å tilpasse fullt ut brukbare kontorlokaler til nye leietagere. Med enkle forutsetninger kan man si at det i gjennomsnitt går ca 2 års leie direkte til tilpasninger av lokaler i Trondheim, men samtidig er det heller ikke uvanlig med over 4 års leie til tilpasning av topplokaler i sentrum. Dette er på nivå med Oslo, hvor både leien og tilpasningskostnadene i gjennomsnitt er høyere enn i Trondheim.
Ønsker å kjøpe mer, men lite til salgs. Tilbakemeldingene fra investorene vitner om både vilje og kapital til å kjøpe seg opp. 2/3 av investorene forventer å kjøpe seg opp, særlig innen kontor, men utrykker en frustrasjon over få tilgjengelige objekter i markedet. Få investorer har salgsplaner, og i den grad det er aktuelt med salg er det ofte for å finansiere utviklingseiendom. Videre utrykker investorene en økende interesse for lager og logistikkeiendom, som også er segmentet investorene tror vil ha den sterkeste verdiutviklingen sammen med kontor det kommende året. Investorene påpeker at forventninger til økt netthandel og endrede handelsvaner vil gi behov for mer lager i Trondheimsområdet, og at eiendommene i dette segmentet vil kunne ha en oppside både på yield og leiepriser. Skarp prising på flere lager og logistikkeiendommer de siste to årene bekrefter attraktiviteten til disse eiendommene.
Kontakt vår analyseavdeling for mer informasjon om investorundersøkelsen i Trondheim eller de andre norske storbyene.
Meld deg på vårt nyhetsbrev for fortløpende oppdateringer på markedsutviklingen.
