Muligheter og utfordringer i Stavanger

Stavangermarkedet har vært preget av høy kontorledighet siden forrige gang oljeprisene falt dramatisk for fem-seks år siden. De siste par årene har likevel en meget sterk sysselsettingsvekst i Rogaland bidratt til noe bedring i ledighetssituasjonen. Dessuten har vi observert en markant økning i kontorleiene for de mest attraktive beliggenhetene. Også i transaksjonsmarkedet har vi sett stor interesse for de beste objektene, også fra nasjonale aktører. De siste ukene har derimot Covid-19 og tiltakene mot spredning av viruset gitt en brems i både Stavangerregionen og i de andre norske byene. I den oljepregede Stavangerregionen skaper rekordlave oljepriser en ekstra utfordring og usikkerhet.

 

Vi prater med Stavanger-teamet til DNB Næringsmegling ledet av Frode Gyland som sammen med David Berg primært jobber med transaksjoner.

«Transaksjonsmarkedet har vært svært spesielt i perioden 2015-2018 der det har vært rekordhøye volumer, mens transaksjonene mer eller mindre utelukkende har vært relatert til større, lavrisikoobjekter», sier Gyland.  «Gjennom andre halvår 2018 og fjoråret har vi opplevd et betydelig mer normalisert marked. Sammensetningen av transaksjonene har hatt en bredere fordeling mellom ulike segmenter og risikoklasser, også utviklings- og transformasjonsobjekter. For øyeblikket opplever vi at de fleste aktørene er avventende, men åpne for konkrete transaksjonsideer og muligheter. I det korte- og mellomlange bildet forventer vi at de fleste transaksjonsprosessene vil skyves der det er mulig. Kapasiteten og viljen hos bankene tilknyttet finansiering av nye prosjekter opplever vi også som noe begrenset for øyeblikket. Objekter i Stavanger regionen har jo over de siste 4-5 årene vært handlet på rabatt sammenlignet med både Oslo, Bergen og Trondheim sett i et historisk perspektiv. Vi forventer derfor ikke en korreksjon for de beste objektene med attraktiv beliggenhet og solide og langsiktige leieforhold, mens prosjekter med normal eller høyere risiko mest sannsynlig vil settes på hold inntil videre. Hvor omfattende konsekvensene blir vil være avhengig av hvor lenge situasjonen vedvarer. Uansett forventer vi et begrenset volum og antall transaksjoner i første halvår», stadfester Gyland. «Det segmentet som per nå kan by på muligheter er dagligvare- og gjerne også byggevareeiendommer som viser seg som robuste også gjennom en unntakstilstand som vi for tiden befinner oss i. Vi må jo fortsatt spise og pusse opp», skyter Berg inn.

Frode Gyland er leder for DNB Næringsmegling i Stavanger

 

Det er i hovedsak kontorklyngen Forus, som utgjør rundt 40 % av kontormarkedet i Stavangerregionen, som har bidratt til den høye ledigheten de siste par årene. Tross høy ledighet har vi observert en bedring kontormarkedet de siste årene. Kraftig sysselsettingsvekst i Rogaland har bidratt til at tomme kontorlokaler har blitt fylt opp, først og fremst gjennom at skjult ledighet er redusert. Altså har en del tilgjengelige lokaler som ikke har vært annonsert i markedet fått brukere.

 

Både Tonje Ø. Rosenvold og Stian Miljeteig har jobbet som utleiemeglere i DNB Næringsmegling i Stavanger de foregående årene. «Flere av de større selskapene innen olje og oljeservice er lokalisert på Forus. Som en konsekvens av den pågående oljepriskrigen samt Covid-19 vil trolig flere av disse måtte permittere og eventuelt nedbemanne avhengig av hvor lenge den tøffe situasjonen vedvarer», sier Miljeteig. «Basert på erfaringer og dynamikken i perioden 2015-2018 forventer vi at dette primært vil bidra til en økning i skjult ledighet på kort- og mellomlang sikt. Utover dette forventer vi ikke en dramatisk økning i ledige areal på Forus», sier Miljeteig videre.

De siste årene har det vært en betydelig oppsving i toppleiene i Stavanger sentrum. I likhet med Oslo og Bergen har kompetansebedrifter som ønsker å være attraktive for de skarpeste hodene hatt betalingsvilje for de beste kontorene i sentrum. I Stavanger, hvor sentrum utgjør en liten del av kontormarkedet, har det vært en knapphet på topplokaler med den beste beliggenheten. Det har gitt toppleier i sjiktet kr 3 000 – kr 3 500 pr kvm per år. Et leienivå kun de beste beliggenhetene i Oslo overgår. Hinna Park har også i samme periode gjort et knallsterkt comeback til svært lav ledighet og stigende leiepriser etter noen år tøffe år.

 

DNB Næringsmegling er den desidert største utleiemegleren i sentrumsmarkedet i Stavanger og i Hinna Park og har vært involvert i majoriteten av leieprosessene i begge områdene.

«Både Stavanger sentrum og Hinna Park har vist seg robuste gjennom den tunge perioden 2015-2018, spesielt førstnevnte», sier utleiemegler Rosenvold. «Vi forventer at etterspørselen i begge områdene vil vedvare blant annet med bakgrunn i at de typiske leietakerne her er svært opptatt av sentral beliggenhet, synergier og tilbud i byggene og nærområdet rundt. Videre forventer vi fortsatt høy betalingsvilje for de mest attraktive beliggenhetene og da spesielt i Stavanger sentrum. Det er større arealer og bygg som fristilles i 2020/2021, noe som åpner muligheten for at aktører med arealbehov fra 1000-5000 kvm nå også kan flytte til sentrum», sier Rosenvold.»

 

Mens kontormarkedet i Stavanger har opplevd høy ledighet i senere år har industri og logistikkmarkedet og ikke minst kombinasjonseiendommer hatt en svært lav ledighet. Kombi-, industri- og logistikk ble også trukket frem av flest i vår investorundersøkelse blant Stavangerinvestorene i fjor høst, da vi spurte om hva som ville bli vinnersegmentet i regionen. Interessen fra nasjonale investorer har også vær tiltagende de siste årene. Med dagens lave oljepriser vil oljerelaterte investeringer tas ned til et minimum, noe som vil påvirke markedet. Varigheten vil være avgjørende for hvor store konsekvensene blir.

«Erfaringer fra perioden 2015-2019 viser at markedet for industri-, logistikk- og kombinasjonseiendom er solid. Det har vært svært begrenset ledighet mellom 4-6 % og utleierne har oppnådd gode leienivåer. Ledigheten har primært vært relatert til kontorarealer i kombinasjonsbygg og eldre bygningsmasse. I det korte- og mellomlange bildet forventer vi at skjult ledighet både relatert til industri-/ logistikk arealer og kontorarealer vil tilta noe. På lengre sikt forventer vi at nyere eiendommer med god beliggenhet vil stå seg godt dersom ikke nedgangen i oljeprisen blir langvarig», sier Rosenvold og Miljeteig.