Miljøsertifisering av nye kontorbygg lønner seg fordi det utløser en merverdi som langt overgår merkostnaden i entreprisen det innebærer. For det andre bedres lønnsomheten av at miljøsertifisering kan gi grunnlag for høyere låneutmåling. I januar testet vi 25 av de største eiendomsbesitterene i Oslo, med verdier for drøye NOK 400 mrd., i forhold til deres eventuelle merbetalingsvillighet for et kontorbygg på Helsfyr sertifisert med Breeam NOR Excellent kontra et kontorbygg på samme beliggenhet uten sertifisering. Premissene for spørsmålet ble satt slik at vi fikk isolert ut effekten av miljøsertifiseringen og i snitt ville aktørene gi 22 punkter lavere yield for det sertifiserte bygget. På Helsfyr tilsvarer det 5 % høyere verdi. Det var stor bredde i svarene og argumentasjonen. Hele åtte av aktørene hadde en merbetalingsvillighet mellom null og tre prosent. Hovedbegrunnelsen deres var at man ikke tror man vil lykkes med å kunne ta ut et høyere leienivå i bygget som følge av at det er miljøsertifisert. Det var også seks aktører som hadde en merbetalingsvillighet mellom 8 og 12 prosent og deres viktigste argument var at miljøsertifiseringen bidrar til et større kjøperunivers den dagen man eventuelt skal selge, særlig med tanke på institusjonelle investorer og internasjonal kapital. For det andre ble det lagt til grunn at miljøsertifiseringen innebærer lavere utleierisiko, særlig frem i tid når miljøfokuset antas å bli enda viktigere. Enkelte håper også på høyere leienivå. For det tredje innebærer sertifiseringen mindre risiko for å bli rammet av at myndighetene frem i tid vil kunne pålegge gårdeierne kostbare miljøtiltak for å få med hele byggmassen til å bidra til det grønne skiftet. For det fjerde ble det pekt på at man kunne betale mer for det sertifiserte bygget fordi det bidrar til gunstigere lånefinansieringsvilkår. Det kanskje mest dramatiske i undersøkelsen var at tre av aktørene ga uttrykk for at de sannsynligvis ikke ville kjøpt kontorbygget på Helsfyr om det ikke var miljøsertifisert. Statistikk fra Europa tyder på at merkostnaden i entreprisen ved å bygge med miljøsertifisering kun øker med ca. 1,5 prosent. Også større prosjekt i Norge og Sverige tyder på en merkostnad i entreprisen på ca. 1,5 prosent. Jo større prosjektet er desto mindre blir det prosentuelle påslaget, og de stadig strengere byggekravene gjør at spranget mellom myndighetens krav og Breaam NOR Excellent blir mindre over tid. Basert på samtaler med entreprenører, utviklere og Grønn Byggallianse legger vi til grunn et påslag på 3 % i entreprisen. Én av utviklerne påpekte imidlertid at mye av merkostnaden i praksis blir spart inn fordi forberedelsene som sertifiseringen forutsetter gir en mer effektiv byggeprosess, samt at entreprenøren blir mer bundet opp til opprinnelig avtaleverk. Basert på en merverdi på 5 prosent (22 punkter lavere yield), et påslag i entreprisen på 3 prosent (675 kr. pr. kvm.) og en låneutmåling på 60 prosent øker investors egenkapitalavkastning før skatt fra 71 til 80 prosent ved å gå fra å bygge uten sertifisering til å bygge med Breeam NOR Excellent. Flere har påpekt at de får gunstigere kredittmarginer ved å bygge med sertifisering. Det som virkelig har betydning fra et DNB-ståsted er at miljøsertifiseringen bidrar til lavere risiko for langsiktig restverdi og dermed kan gi grunnlag for høyere låneutmålingen. I eksempelet beskrevet over økte vi låneutmålingen fra 60 til 65 prosent og investors egenkapitalavkastning før skatt økte dermed ytterligere 11 prosentpoeng til 91 prosent. Videre kan man ta utgangspunkt i at merbetalingsvilligheten strakk seg helt opp til 50 punkter lavere yield. I så fall øker egenkapitalavkastningen i eksempelet med ytterligere 26 prosentpoeng til 117 prosent. Vi har også testet de lokale investorene i Bergen og Trondheim. I gjennomsnitt hadde en merbetalingsvillighet på ca. 7 prosent (35 punkter lavere yield) for et bygg sertifisert med Breeam NOR Excellent kontra et bygg der eneste forskjell er i miljøkvalitetene – at det ikke er sertifisert.