Markedsrapport

Market report

Derfor vil yieldene stige mindre enn rentene, tross pressede yieldgap

I transaksjonsmarkedet for kontoreiendom i Oslo er yieldgapene (med yieldgap mener vi her differansen mellom nettoyield og lånekostnad) allerede lave. Likevel venter vi at yieldene vil stige klart mindre enn rentene de nærmeste årene. Vurderingen er basert på både makroforventninger…

Les hele artikkelen
10. okt 2018, Gunnar Selbyg

Nøkkeltall kontor

Oslo

Prime Yield

3.75

Prime rent

4600

Kontorledighet

5.6

Trondheim

Prime Yield

4.75

Prime rent

2400

Kontorledighet

8.1

Stavanger

Prime Yield

5.25

Prime rent

3000

Kontorledighet

12.3

Bergen

Prime Yield

4.25

Prime rent

3000

Kontorledighet

8.1

News

Transaksjonsmarkedet

Q3-2018

Vi forventer at 2018 blir det femte året på rad med et høyt volum og svært mange transaksjoner les mer

Så langt i år har tendensen vært noe færre transaksjoner enn på samme tid i fjor, særlig innen kontorsegmentet. Samtidig preges markedet av mange kjøperinitierte prosesser, selektive investorer og mye kapital som vil inn i næringseiendom. Våre siste investorundersøkelser i alle de fire største byene indikerer at det er svært mange som ønsker å kjøpe seg opp, samtidig uttrykker mange en frustrasjon over få objekter å regne på i de rette segmentene. Med flere tilgjengelige sentrumseiendommer og lange kontrakter, som investorene utrykker en særlig interesse for, ville vi derfor kunne sett betydelig flere transaksjoner også i år.

Vårt estimat på NOK 80.mrd og ca. 270 transaksjoner for året 2018 reflekterer et fortsatt godt marked, og vil i så tilfelle være det nest beste året i historien målt i antall transaksjoner. Tross at flere investorer utrykker en bekymring for økte renter, tror vi et godt makrobilde for leiemarkedene og et velfungerende lånemarked er to viktige forutsetninger som bidrar til et fortsatt sterkt marked.

Oslo

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
51.5

Transaksjoner i 2018

154

Trondheim

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
4.2

Transaksjoner i 2018

20

Stavanger

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
7.3

Transaksjoner i 2018

32

Bergen

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
10.2

Transaksjoner i 2018

35

Landsdekkende tall

Antall transaksjoner > NOK 50 mill.

Transaksjoner i 2018

(Antall akkumulert)
319

Årlig transaksjonsvolum målt i NOK mrd.

Transaksjonsvolum

(mrd NOK)
95.5

Andeler 2018-volumet målt i verdi fordelt på segmenter

Kontor
Handel
Lager og logistikk
Boligrelatert
Samfunnsbygg
Hotell og restaurant
Andre og konfidensiell

Norge

Oslo

Trondheim

Stavanger

Bergen

Q3-2018

Kontorsegmentet preges av mange potensielle kjøpere, men få selgere. Vi ser at en større andel av volumene trekkes i retning utviklingseiendom og lager/logistikksegmentet. les mer

Kontorsegmentet preges av mange potensielle kjøpere, men få selgere. Dette har også slått ut i transaksjonsmarkedet, hvor vi ser betydelig færre gjennomførte kontortransaksjoner enn normalt. Per Q3 har vi registrert kontortransaksjoner for nær NOK 15 mrd. (31 % av totalmarkedet), mot et snitt de tre foregående årene i sin helhet på NOK 45 mrd. (45 % av totalmarkedet). Noe kan selvsagt relateres til tilfeldigheter, men resultatene fra våre siste investorundersøkelser tyder også på at et redusert yieldgap gjør at stadig flere har et sterkere fokus på utvikling. Samtidig bidrar en forventning til sterk leieprisvekst, særlig i sentrumssonene av de større byene, til at flere investorer utrykker en noe mer avventende holdning til salg. Dette har igjen ført til et stort etterspørselsoverskudd innen kontorsegmentet, og vi forventer en skarp prising og mange om benet for de beste kontoreiendommene som skal ut i markedet fremover.

Mange investorer har utrykt en bekymring til handelssegmentet, og usikkerheten knyttet til konsekvensene av endrede handelsvaner og økt netthandel. Det gjennomføres likevel mange handelstransaksjoner. Per Q3 ser vi faktisk en økning i antall handelstransaksjoner mot fjoråret, og med 26 unike kjøpere bare hittil i år er det liten tvil om at det fortsatt er mange potensielle kjøpere i dette segmentet tross et mer selektivt marked. Mens vi ser det er en klar nedgang i antall kjøpesentertransaksjoner, er det eksempelvis en økning i antall transaksjoner i hovedstaden, særlig for sentrumshandel.

Lager og logistikkeiendom trekkes av mange frem som et av de hotteste segmentene. Til tross for en nedgang i antall gjennomførte transaksjoner mot fjoråret, prises de beste eiendommene fortsatt svært skarpt. I Oslo og Akershus har vi sett snittyield på 5,2 % på 9 gjennomførte transaksjoner (gjennomsnittlig gjenværende leietid 11,7 år), hvor 4 av de er estimert å ligge under 5 %. I våre siste investorundersøkelser er det tydelig at interessen for lager og logistikk har fått større geografisk utbredelse. Investorene i de andre storbyene uttrykker en økende interesse for lager og  logistikkeiendom. Sterk etterspørsel og flere skarpt prisede transaksjoner i de andre storbyene har bidratt til at vi har tatt ned vårt estimat for prime yield lager og logistikk i både Bergen og Trondheim

Transaksjonsvolumet i Norge til og med Q3-2018 fordelt på investorkategorier - NOK mrd.

Q3-2018

Tilretteleggerne beveger seg lenger ut på risikoskalaen les mer

Tilretteleggerne er årets klart største nettokjøper og står på kjøpersiden i hver fjerde transaksjon hittil i år. Samtidig er kjøpspreferansene i endring. I jakten på avkastning ser vi at tilretteleggerne beveger seg lenger ut på risikoskalaen geografisk , og at en relativt sett større andel av kjøpene nå gjøres utenfor Oslo og Akershus.  Mens vi blant tilretteleggerne ser en nedgang på 30 % i antall kjøp i Oslo og Akershus mot samme tid i fjor, står de eksempelvis nå for nær 50 % av kjøpsvolumet i nr 2 byene Bergen, Trondheim og Stavanger samlet. Dette tror vi i stor grad skyldes et attraktivt yieldgap mot hovedstaden i jakten på avkastning, samtidig som utleiemarkedene gradvis har bedret seg i flere av storbyene utenfor hovedstaden. Vi tror kjøpelystne tilretteleggere vil bidra til at presset rundt lavrisikoobjektene i de andre storbyene bare vil øke i tiden fremover. Denne trenden ser vi til en viss grad også utenfor de største byregionene, hvor tilretteleggerne bare hittil i år har handlet for over NOK 2 mrd., særlig innen kategoriene samfunnsbygg og handel.

Siden 2013 har internasjonale investorer stått på kjøpersiden i nær 100 transaksjoner for nær NOK 90 mrd., og interessen for norsk næringseiendom er fortsatt tilstede. Hittil i år har vi sett 9 unike internasjonale investorer på kjøpersiden tross noe færre kjøp enn på samme tid i fjor. Som tilretteleggerne ser vi at kjøpspreferansene har endret seg noe, og at en større andel av transaksjonene nå gjøres i nr 2 byene, men også utenfor de største byregionene. Hittil i år er eksempelvis om lag halvparten av kjøpene gjort innen kategorien samfunnsbygg (skoler, sykehjem, helse med mer.) på lange leiekontrakter.

Om oss

Kan vi bruke dine posisjonsdata til å vise nøkkeltall, prospekter osv. der du befinner deg?

Tillatelsen lagres i tretti dager, posisjonen lagres aldri.