Kontor Oslo: Sentrum fortsetter prisoppgangen

Kontorleieprisene i hovedstaden viser en flat utvikling det siste året (tall fra Arealstatistikk), et år med mye hjemmekontor og hvor kontorlokaler har stått delvis tomme. Leiene for sentrum og CBD-beliggenhetene (Central Business District) har hatt en positiv stigning drevet av fortsatt høy etterspørsel etter sentrumsnære kontorlokaler. Det bygges få nybygg i sentrum og relativt lite ledig kontorareal i sentrum skaper press på leiene. Vi forventer at kontor i sentrumsområdet vil oppleve høyest leieprisvekst frem mot utgangen av 2023.

 

 

Vår siste ledighetstelling for andre halvår 2021 viser en marginal nedgang i kontorledigheten for Oslo, Asker og Bærum til 6,9 %. Vi tror vi vil se en liten dupp i ledigheten det neste året, noe ned på 6-tallet, grunnet et sjeldent lavt nybyggvolum i 2022. Vi tror ledigheten igjen skal opp til dagens nivå på rundt 7 % i 2023, når tilførselen av nybygg igjen tar seg opp.

 

Det er signert 415 kontrakter i hovedstaden per 2. kvartal 2021 på til sammen 343 000 kvadratmeter, viser tall fra Arealstatistikk. Ser vi mot tidligere år er disse tallene helt på linje med tidligere halvår. Dette viser at aktiviteten ikke har falt gjennom koronaperioden, men det signeres kontrakter i både like stort volum og antall som tidligere.

 

Ser vi på leieprisene for det siste året mot samme periode for et år siden har leieprisene sunket med -1 % for Oslo totalt sett, ifølge Arealstatistikk sine tall. Leiene har gått sidelengs gjennom pandemien med andre ord, det er likevel verdt å merke seg at vi må helt tilbake til 2015 for å finne en periode hvor leieprisene i Oslo ikke steg på årsbasis. Ser vi på gjennomsnittet for de 15 % dyreste kontraktene (A-kategori) for Oslo, så har de også hatt en flat utvikling det siste året. Også når det gjelder de dyreste leiene var 2015 sist gang leiene ikke steg.

 

Sentrum og CBD-områdene har hatt en god prisstigning de siste årene og vi tror forskjellen mellom sentrum og randsone skal øke. Det er begrensede muligheter til å bygge mer i sentrum, dermed er tilførselen av nytt areal begrenset samtidig som etterspørselen er høy. Leietakerne bekrefter også i våre kontorbrukerundersøkelser, som vi har gjennomført blant 25 av de største kontorbrukerne i landet, at sentrumsbeliggenhet er vel så viktig som før korona.

 

Vi tror randsonene vil oppnå en lavere vekst enn sentrumsområdene de neste årene. Legger vi til grunn DNB Markets sine anslag frem til 2023 blir KPI-veksten på 6,4 % i perioden. Vi tror de mindre sentrumsnære områdene vil kunne oppnå leieprisvekst rundt KPI for den samme perioden, og at enkelte områder vil oppleve en marginal nedgang i leieprisene reelt sett. Randsonene har vært preget av en høy tilførsel av nybygg de siste årene, og det er fortsatt plass og planer for ytterligere utbygging. Vi ser at store deler av ledigheten i randsonene skyldes nybygg som ikke er fylt opp, og vi tror gårdeierne vil måtte bruke pris i kampen om letakerne.

 

 

Meld deg på vårt nyhetsbrev her og følg oss på LinkedIn for flere markedsoppdateringer fra oss!