Kontor Oslo: Fem år med ledighetsfall

Vi gjennomførte vår halvårlige ledighetstelling i Oslo, Asker og Bærum i august, den viste at kontorledigheten falt ytterligere til lave 5,2 % (Q1 2019: 5,6 %). Til sammenligning er gjennomsnittsledigheten de siste 15 årene rundt 7,5 %. Ledigheten har med det falt hver måling de siste fem årene. Det har i senere år blitt bygget lite kontorbygg i Oslo, og enkelte prosjekter har blitt forskjøvet blant annet på grunn av senere regulering enn ventet og manglende leietakere. De neste par-tre årene vil det bygges mer kontor, men fremdeles tror vi ledigheten faller ytterligere noen punkter før bunnen nås i 2020. I 2020 og 2021 vil det bygges omtrent hhv 140 000 og 160 000 kvm kontor. Til tross for at det ikke har blitt bygget like mye kontor siden 2013, vil ledigheten øke sakte mot rundt 5,5 % ved utgangen av 2021. Deretter venter vi videre svak ledighetsoppgang i 2022. Kontorledigheten for Oslo, Asker og Bærum totalt vil altså være relativt lav de neste 3-4 årene.

 

 

Totaledigheten blir lav, men vil variere. Det er først og fremst i sentrum det er og blir vanskelig å finne lokaler. Sentrum og CBD (Central Business District) har samlet sett en ledighet på 3,8 % – noe som innebærer at det definitivt er utleiers marked fremdeles. Fremdeles er det slik at det bygges lite kontorbygg i sentrumsområdene i Oslo og det vil være trangt om plassen også de neste par- tre årene. De få prosjektene som ferdigstilles er for en stor del utleide. Riktignok vil mange av leietakerne som skal flytte inn i nybyggene etterlate seg ledige sentrumslokaler, men ledigheten vil bli lav i de dyreste sentrumsområdene – indre sentrum, Bjørvika-området, Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Vår investorundersøkelse avdekket at gårdeierne i Oslo bruker stadig mer på tilpasninger til kresne leietakere, i kombinasjon med lav ledighet forventer vi at dette vil føre til at leieprisene øker mest i sentrum og CBD de neste årene.

 

Tilbydere av fleksible kontorer har bidratt til press i sentrumsområdene. I fjor signerte coworkingaktørene leieavtaler i sentrumsområdene som utgjorde et nesten like stort kontorareal som det nybygg tilførte sentrum og CBD. Det er også interessant å merke seg at WeWork i løpet av inneværende år har signert tre leieavtaler på hele 11 000 kvadratmeter totalt i CBD Vest, tross et marked med svært lav ledighet. Leieavtalene innebærer at gårdeierne deler risiko og oppside med WeWork. Coworkingaktørene utgjør nå omtrent snaue 2 % av kontormarkedet, andelen i sentrum er omtrent det dobbelte. Fremdeles en liten andel av totalmarkedet, men veksten har vært rask og de fleksible kontorene er generelt på attraktive beliggenheter.

 

I klyngene i øst er ledigheten høyere. Høyest ledighetsøkning i denne tellingen var på Økern og Løren grunnet nybygg som kommer med i tellingen. Vår definisjon av ledighet inkluderer lokaler som er innflyttingsklare i løpet av 12 måneder, nybygg med ledige lokaler kommer altså med når det er under ett år til ferdigstillelse. De neste 3-4 årene vil det bygges mest kontor i øst. Flere nybygg vil være mindre enn et år fra ferdigstillelse i løpet av året – trolig uten å være fullt utleide. Dermed vil nybyggene påvirke ledigheten de neste målingene og det er sannsynlig at ledigheten forblir moderat til høy i klyngene i øst de kommende årene. Nybyggingen er positiv for områdene i den forstand at kontorklyngene utvikles.

 

I vest er ledigheten relativt høy, som tilfellet har vært i de siste målingene. Fornebu har en ledighet på rundt 10 %, som er en flat uvikling det siste halvåret. Det er noe skjult ledighet i klyngen, i enkelte bygg ville man kunne leid ut mer areal enn det som markedsføres om man fant leietakere. Lysaker har hatt størst ledighetsreduksjon, ledigheten gikk fra 15 % i første halvår til 11 % i august. Reduksjonen skyldes for en stor del at rimelige lokaler et stykke unna Lysaker Torg har fått på plass leietakere. 70 % av ledigheten på Lysaker sist var i lokaler mer enn 400 meter fra togstasjonen, nå er det mest ledighet nærmere stasjonen. Det kan bidra til en positiv utvikling for kontorområdet, nærhet til tog er avgjørende for mange leietakere. Ledigheten på Skøyen har steget et par prosentpoeng til rundt 10 %. Nybyggene fylles, men i noen tilfeller etterlater leietakerne seg ledighet i lokalene de flytter fra. Et eksempel er Hafslund som flytter til nybygg i Harbitzalléen, mens lokalene i Drammensveien foreløpig ikke er fylt opp. Det startes i øyeblikket ikke opp flere store nybyggprosjekter på Skøyen, flere aktører ønsker å kunne utnytte eiendommene bedre enn dagens regulering tillater og avventer. Brems i nybyggingen og press i sentrum taler for at kontorledigheten på Skøyen kan falle i 2020.

 

Kontormarkedet i Oslo har i senere tid vært preget av knapphet på lokaler i sentrum, mens ledigheten er betydelig høyere i klyngene utenfor. Vi forventer at tendensen fortsetter de neste to-tre årene. Ikke minst fordi majoriteten av kontorene som bygges vil komme i klyngene i øst, mens det kommer lite nybygg i sentrum.