Jakter avkastning i Bergen, Trondheim og Stavanger

Denne artikkelen var først på trykk i Finansavisen 22.november

 

DNB Næringsmegling tror interessen for kontoreiendom i Bergen, Trondheim og Stavanger vil øke.

– Det er få objekter til salgs i Oslo. Da ser eiendomsinvestorer etter alternativer i de andre byene, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling.

Færre investorer har også mulighet til å kjøpe de dyreste kontoreiendommene i Oslo, der avkastningen korrigert for lånekostnader er historisk lav og en av de laveste i Europa.

I tillegg ser investorene at det er et attraktivt yieldgap (gap i avkastning) mellom hovedstaden og de andre storbyene i Norge, mener Jacobsen.

– I jakten på avkastning vurderer de nå alternativer til Oslo som gir bedre avkastning, konstaterer han.

Tror på skarpere prising

I investorundersøkelsen som DNB Næringsmegling har gjennomført i sommer/høst, har selskapet intervjuet 54 aktører i Bergen, Stavanger og Trondheim. I undersøkelsen kommer det frem at investorene i alle de tre byene vil ha mer kontoreiendom. De sliter imidlertid med å finne gode objekter på grunn av at få vil selge gode kontoreiendommer med sentral beliggenhet.

– Derfor tror vi det vil bli mange om benet og skarp prising på de rette objektene, påpeker Jacobsen.

Det er sentrum i de tre byene som vil ha den sterkeste utviklingen, mener DNB Næringsmegling.

Investorene i de tre byene har kontor øverst på listen i sine kjøpspreferanser, men de uttrykker samtidig en økende interesse for utviklingseiendom og logistikk.

Ser mot nummer-to-byene

Det er både lokale, nasjonale og internasjonale investorer som vil kjøpe mer kontoreiendom.

Utenbysaktører har tatt en økende andel av de samlede transaksjonene i disse byene de siste årene. Man ser eksempelvis at syndikeringsaktørene tar en større del av kaken i nummer-tobyene, der de nå står for nær 50 prosent av kjøpsvolumet i de tre byene samlet i 2018.

Osloinvestorene tror Stavanger og Bergen vil ha den sterkeste verdiutviklingen for sentral kontoreiendom de neste tre årene. Bare 10 prosent tror Trondheim vil ha den sterkeste verdiutviklingen.

DNB Næringsmegling og flertallet av investorene tror imidlertid at yieldbunnen er nådd og at yieldene for prime kontoreiendom i Bergen, Trondheim og Stavanger vil stå uendret det kommende året.

– Men på grunn av etterspørselsoverskuddet, tror vi ikke at yielden skal øke på kort sikt, understreker Jacobsen.

Ser leieprisvekst

DNB tror også på leieprisvekst i sentrumssonen av både Bergen, Trondheim og Stavanger på ett års sikt. Sentrumssonene i alle de tre byene har lav kontorledighet, og nå tar den økonomiske veksten seg opp.

– Det ser tryggere ut. Det er veldig gode sysselsettingstall, og nå som veksten tar seg opp, tror vi presset blir høyest i sentrum, sier Jacobsen.

Dette synet bekreftes i investorundersøkelsen, der det kommer frem at investorene har størst tro på leieprisvekst i sentrumssonen i de tre byene.

Investorenes beskrivelse av markedsutsiktene varierer fra nøktern optimisme i Trondheim og Stavanger, til svært optimistiske Bergensinvestorer.

Mest optimistiske

Hele 80 prosent av investorene i Bergen tror på leieprisvekst det kommende året, noe også leder for DNB Næringsmegling i Bergen, Aleksander Olsbø Rye, kan bekrefte.

I Bergen har kontorledigheten gått markant ned siden toppen i 2016, og har sunket fra 10 prosent til 8,2 prosent. Spesielt ledigheten i de oljerelaterte områdene i Bergen sør, Sandsli og Kokstad går ned.

Bergensinvestorene har imidlertid størst tro på videre leieprisvekst i toppsegmentet i sentrum.

– Tall fra arealstatistikk viser at det bare siden 1. juli i fjor, har vært signert 20 leiekontrakter i sentrum av Bergen der leieprisene har vært over 2.750 kroner pr. kvadratmeter. En vesentlig andel av disse kontraktene skal ha vært inngått på leiepriser over 3.000 kroner pr. kvadratmeter, sier Jacobsen.

Størst oppside i Stavanger

Mens Bergen har hatt den sterkeste markedsutviklingen, er oppsiden størst i Stavanger.

Tross mer nøktern optimisme i Stavanger, mener mange at leieprisene skal opp også her. Svært få tror på prisfall.

– I Stavanger mener flertallet at prisene nå har bunnet ut og at sentrumsprisene vil stige. Dette til tross for at sentrumsområdet har vært mindre preget av oljenedturen enn øvrige områder. Ledigheten i Stavanger har begynt å stabilisere seg, slik at man ikke venter økt ledighet, sier Jacobsen.

Også i Trondheim begynner kontorledigheten å gå ned. Trondheimsinvestorene tror Midtbyen vil ha den sterkeste leieprisutviklingen i Trondheim det kommende året, men peker samtidig på at prisutviklingen i det øvrige markedet vil bli flatere.

Høy kontorledighet i randsonene trekkes frem som den største bekymringen til både Trondheims- og Stavanger-investorene.

«Vi tror det vil bli mange om benet og skarp prising på de rette objektene»
Magnus Havikbotn Jacobsen