Hvordan påvirkes Bergensmarkedet?

I skrivende stund preges markedene av koronautbrudd, oljepriskrig og store svingninger. Det er derfor stor usikkerhet knyttet til hvordan dette vil påvirke eiendomsmarkedet både nasjonalt og i Bergen. Leder for Bergenskontoret, Haakon Jard Veidung, tror vi snart vil se effektene også i eiendomsmarkedet. Vi opplever nå et tilbuds- og etterspørselssjokk som potensielt kan få store konsekvenser. På kort sikt så forventer vi at færre avtaler inngås og utvidelser utsettes. I et lengre perspektiv så kan flere bedrifter få et redusert arealbehov og vi forventer derfor en økning i ledigheten fremover. Vi ser allerede eksempler på leietagere som påroper seg force majeure og har utfordringer med å møte forpliktelser på kort sikt. En motvekt til dette er krisepakkene som nå sys sammen. Det er vanskelig å forutse hvilken konsekvens det vil få, men i motsetning til flere tidligere sjokk så er det en unison og målrettet motreaksjon vi observerer – forhåpentligvis så er det nok til å opprettholde tilliten i markedet og potensielt en rekyl tilbake til normalen.

Kontorledigheten i Bergen er nå er historisk lav, og faller for tredje året på rad. Vår siste ledighetestelling viser at kontorledigheten nå er nede på 7,3 % (8,4 %). Dette betyr at over 55.000 kvm av ledigheten er fylt opp eller tatt ut som følge av konvertering siden toppen i 2016. Det er imidlertid store forskjeller fra Sentrum (4,5 % kontorledighet) hvor ledigheten synker nok en gang, til flere områder med over 10 % prosent ledighet (eks.Bergen Sør og Fyllingsdalen). Presset er imidlertid fortsatt aller sterkest i Sentrum, som står for knappe 1/3 av totalmarkedet, hvor det nå er svært få alternativer for leietagere av en viss størrelse. Av de 43 kontorbyggene med registrert ledighet i Sentrum, er det kun 7 alternativer > 1.500 kvm.

I markedet for kjøp og salg ble det i 2019 omsatt næringseiendom for over 10 mrd., over halvparten i kontorsegmentet, og det kunne vært gjennomført betydelig flere transaksjoner om det hadde vært mer til salgs. Bergen har etablert seg som en klar nr 2 by bak Oslo. Etterspørselsoverskuddet vi har sett siste årene har bidratt til et voldsomt prispress på kontoreiendom i sentrum. Markedet i fjor viser likevel en klar endring fra tidligere år, og flere investorer synes å vurdere tidspunktet som gunstig for å ta gevinst på kontoreiendom i sentrum.  I fjor skiftet sentrumseiendom for over NOK 4 mrd. eier, hvilket er 4 ganger høyere enn gjennomsnittet i de fire foregående årene. På kjøpersiden står det i motsetning til tidligere år i all hovedsak lokale kjøpere.  Mens nasjonale aktører har stått på kjøpersiden i nær 2/3 av kontoromsetningene i Bergen fra 2015-2018, står de for knappe 1/3 i fjor.  Dette kan nok skyldes en kombinasjon av historisk skarpe priser, men også at lokale aktører har en særskilt høy betalingsvilje for flere av trofeeiendommene som er omsatt i 2019.

Les mer om Bergensmarkedet her