Hva skjer med netthandelen og lagerbehovet når samfunnet gjenåpner?

Netthandelsveksten har eskalert

 

Netthandelen i Norge har hatt svært høye vekstrater i flere år, og langt over veksten i den fysiske handelen. 2020 ble intet unntak, både butikker, transportselskapene og ikke minst forbrukerne ble tvunget til å tilpasse seg en ny handelshverdag over natten. Tall fra Virke viser at varehandel på nett hadde en vekst på hele 37 prosent i 2020, mens vi per april 2021 ser en vekst på hele 53 prosent mot samme periode i fjor.

 

Så er det store spørsmålet, hva skjer med netthandelen når samfunnet gjenåpner?

 

Skal vi tro Virke er det ingen tvil om at den underliggende veksten vil være svært god, og at netthandel vil ta en stadig større andel av den totale handelen også når vi ser noen år frem i tid. Virke legger til grunn en årlig vekst i netthandelen på 11,2 prosent, mot 2,3 prosent for fysisk handel i sin prognose for perioden 2019-2030. Det er selvsagt ikke unaturlig at vi vil se en kortsiktig nedgang fra 2020-veksten når samfunnet gjenåpnes, men samtidig har vi ingen tro på at vi skal tilbake til 2019 nivåer, som tross alt er den siste referansen vi har på et normalår.

 

Vi mener det er to hovedårsaker til at netthandelsveksten vil fortsette

 

Etterspørselssiden er permanent endret. Forbrukerne har endret handelsvarene sine, og kjøpergrupper som ikke før brukte netthandel har nå blitt introdusert for det. Den underliggende utviklingen som startet for flere år siden har bare eskalert under pandemien. Samtidig vil andelen av befolkningen som bruker netthandelen øke naturlig, da de yngre aldersgruppene i dag handler hyppigere på nett enn den eldre generasjonen.  Når den yngre del av befolkningen blir eldre og får økt kjøpekraft, vil dette styrke denne trenden ytterligere.

 

Det andre punktet er at tilbudssiden har endret seg. De store selskapene har under pandemien blitt tvunget til å gjøre tilpasninger mot nett, og tall fra Virke viser at andelen kjeder som har nettbutikk har økt fra 71 til 77 % under pandemiåret. Av de som ennå ikke har nettbutikk, er det en stor andel som planlegger for det.  Tilbudssiden har gjort varene sine mer tilgjengelige på nett, gjort nødvendige tilpasninger og gjort det enklere for forbrukerne. Historisk sett har vi sett at flere netthandelsbedrifter har hatt lønnsomhetsutfordringer, noe vi tror vil bedre seg med den kraftige omsetningsøkningen vi har sett i 2020/21. Det er allerede kommet flere eksempler på nettbutikker som har levert rekordresultater under pandemien.

 

Kraftig vekst i lagerbehovet

 

Mens lager og logistikk historisk i stor grad har vært en støttefunksjon for varehandelen, har den nå fått en enda viktigere rolle i takt med økt netthandel. Vi ser også at veksten i Stor Oslo har vært markant større enn i landet for øvrig. Nærhet til de største kundegruppene, frykt for lengre leveringstider, rekruttering og ikke minst nærhet til vekstmarkedene nevnes alle som argumenter for viktigheten av nærheten til hovedstaden. Siden 2012 har det i gjennomsnitt blitt bygd nær 125 000 kvm. med lager og logistikkeiendom årlig i Stor Oslo. DNB Næringsmegling tror volumene vil ligge markant høyere de neste årene, hvor økt netthandel blir en av de viktigste enkeltårsakene.

 

DNB Næringsmegling har tre scenarioer for hvordan lagerbehovet kan utvikle seg de neste årene.

 

  • I vårt hovedscenario forventer vi et årlig nybyggbehov på om lag 180 000 kvm. i Stor-Oslo, tilsvarende en gjennomsnittlig årlig vekst på 3,5 prosent av det totale lagerarealet de neste fem årene. For å sette dette i perspektiv har vi bare sett slike volumer kun et av de siste fem årene. En slik vekst tilsvarer et lagerbehov på 900 000 kvm. ila en femårsperiode, og samstemmer godt med vekstforventningene til brukerne i vår siste lagerbrukerundersøkelse. Dette scenarioet legger til grunn at netthandelen vil ta en vesentlig større andel av totalhandelen enn i dag, hvor konsekvensene blir et enda større trykk på lager og logistikkarealer i Stor Oslo enn vi har sett historisk. Flere av lagerbrukerne vi snakker med som har en begrenset andel av omsetningen på nett, forteller at de i dag bruker de fysiske butikkene til lagring og pakking. Med den veksten mange har hatt på netthandel, frykter likevel mange at de nærmer seg grensen for hva de fysiske butikkene kan tåle, og at de derfor kan få et akutt behov for mer lagerplass i årene fremover.

 

  • I et oppsidescenario har vi lagt til grunn en årlig vekst på 235 000 kvm. årlig.  Dette scenarioet vil kunne bli en realitet hvis netthandelen overasker på oppsiden (som den har gjort før). Lagerbehovet vil også kunne økte ytterligere om flere av de store lagerbrukerne planlegger for vekst, med konsekvensen at de i en overgangsfase vil kunne etterspørre mer areal enn det dagens behov tilsier. Sist, men ikke minst, har vi sett av at mye av netthandelsveksten har gått til utenlandske nettbutikker. I takt med at det norske markedet vokser, er det ikke usannsynlig at en økende andel av aktørene vil kunne få et økt lagerbehov i nærheten av hovedstaden, som vil kunne gi ytterligere trykk på etterspørselssiden.

 

  • I et nedsidescenario har vi lagt til grunn en årlig vekst på 2,5 % i lagerbehovet, tilsvarende en gjennomsnittlig årlig vekst på 125 000 kvm. Her ligger vi omtrent på det historiske snittet de siste årene, og har en årlig vekst på nivå med den hvordan den fysiske handelen er ventet å vokse, hvilket vi tror er svært nøkternt. Det er flere potensielle grunner til at lagerbehovet kan bli redusert. Dette kan være alt ifra problemstillinger knyttet til å gjøre netthandelen bærekraftig nok fra et miljøperspektiv, at leietagere flytter ut av Norge , men også økte markedsandeler fra utenlandske nettbutikker som ikke nødvendigvis etterspør lagerareal i Norge.

 

 

Automatisering av lagerfunksjonen vil påvirke lagerbehovet

 

Det er grunn til å tro at en høyere automatiseringsgrad av lagrene i Norge vil kunne ta unna deler av lagerbehovet de kommende årene. Automatisering vil ikke kunne bare gi reduserte lønnskostnader, men tilbydere av automatiseringsløsninger forteller at man kan spare opp mot ¼ av lagerbehovet ved å automatisere lagerfunksjonen. Dette vil ikke bare kunne ta unna noe av behovet på fremtidige nybygg, men også besparelser på eldre bygg. Vi må likevel huske at automatiseringsgraden allerede er høy i Norge sammenlignet med andre land, og at dette er langt ifra like aktuelt for alle leietagere. Størrelse og ikke minst bransje er svært avgjørende for lønnsomheten.

På den andre siden ser vi at mange leietagere har preferanser for nettopp nybygg, og at overgang til automatiseringsløsninger er en av årsakene til flytting. Vi tror derfor dette vil slå mer positivt ut for nyere lagerbygg enn eksisterende bygg. Selv om det finnes gode løsninger for automatisering også i eldre bygg for mange leietagere, ser vi at flere leietagere ønsker skreddersøm og et fullt ut tilpasset bygg til sitt behov. Med det taktskiftet vi har sett mot netthandel særlig det siste året, vil trolig enda flere ha et ønske om å tilpasse enda mer av lagerfunksjonen mot nettopp netthandel. Da tror vi nybygg vil bli et foretrukket alternativ for mange.

 

 

Gir behov for store tomtearealer

 

Med et årlig behov for nye lagerbygg på nær 180 000 kvm. som illustrert i vårt hovedscenario, vil det gi et stort behov for store tomteområder. Vi ser flere eksempler på at leietagerne nærmest har som krav at de får fleksibiliteten til å utvide på eksisterende tomt før de signerer kontrakten. Dette kan løses ved at de får en større tomt enn dagens behov tilsier og/eller en mulighet til utvidelse på nabotomten. Flere av leietagerne både har og forventer sterk vekst, og ønsker derfor fleksibilitet og mulighet for ekspansjon på eksisterende tomt. I vårt hovedscenario ser vi derfor at det raskt kan bli et årlig tomtebehov i Stor Oslo på 370 mål årlig, da vi ser at leietagerne ofte etterspør et tomt som er to ganger arealet av bygget. Denne effekten vil kunne bli enda sterke med en økende andel vekstbedrifter på jakt etter lokaler (som eksempelvis netthandelsleietagere ofte er).

 

Disse blir vinnerne

 

Lager og logistikkmarkedet fremstår som en av de aller mest attraktive segmentene om dagen blant investorene, med god grunn tror vi. Bare i Oslo og Akershus ble det omsatt lager og logistikkeiendom for over 12 mrd. i fjor, som illustrerer stor interesse for eksponering mot et av vinnersegmentene under pandemien. Vår lagerbrukerundersøkelse avdekket at 8 av 10 leietagere har hatt omsetningsvekst i 2020, som står i stor kontrast til de fleste andre bransjer.

Vi tror på fortsatt gode tider for lager og logistikksegmentet i årene fremover. Selv om trykket mot lagereiendommene kommer til å slå positivt ut for hele markedet, tror vi noen egenskaper vil være felles for de aller mest attraktive eiendommene. Vi tror lagerbrukernes preferanser på både beliggenhet og kvalitet på eiendommen, vil gjøre at vi vil se større prisforskjeller i årene fremover.

Den store utfordringen for leietagerne er ofte å finne den rette balansen mellom nærhet til de store kundegruppene og kvaliteten på eiendom/tomt.. Lagerbrukerne påpeker at de har en betydelig merbetalingsvillighet for nærhet til den store kundemassen og Europaveien. Dette vil kunne gi store besparelser på transportkostnaden, som for mange er den største enkeltkostnaden. På den andre siden har lagerbrukerne strenge krav til både størrelse og kvalitet på tomten. Dette tvinger mange av selskapene lenger vekk enn de hadde sett for seg. Mange av selskapene har og forventer sterk vekst fremover, og forteller det er helt avgjørende med en tomt de kan ekspandere videre på.