–Vi tror leietakerne av kontor- og logistikklokaler i større grad enn tidligere vil skille mellom bygg med gode og dårlige energiklasser, sier analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling.  

 

Bygg med svak energiklasse rammes hardest

 

Ifølge Clevair bruker et gjennomsnittelig kontorbygg i Norge 166 Kwh per/kvm. Forutsetter vi en økning i strømprisen fra 1 til 3 kr per/kwH, vil eksempelvis den årlige kostnaden til leietageren øke med NOK 332 per/kvm kun relatert til energi. Dette vil treffe mange leietagere tungt, men er samtidig i stor grad knyttet opp mot hvor energieffektivt kontorbygget er.

 

Et kontorbygg i energiklasse A bruker i underkant av en tredjedel av energiforbruket til et energiklassse F kontorbygg. Denne differansen har en begrenset effekt ved lave strømpriser, men vil etter alt å dømme bli mye viktigere fremover. Energiforbruk har selvsagt langt flere aspekter enn det rent kostnadsmessige for leietagerne. Leietagerne opplever press fra ansatte, kunder og leverandører for å være mest mulig miljøvennlig, for ikke snakke om de økte utslippene de må stå til rette for ved økt energiforbruk i svake energiklasser. Sistnevnte vil trolig få langt større oppmerksomhet i tiden fremover. Vi forventer likevel at de økte energikostnadene vil bidra til å eskalere utviklingen mot mer miljøvennlige bygg.

 

 

For å illustrere hvor ulikt den økte strømprisen kan slå for leietagerne i de ulike energiklassene, kan vi ta et eksempel:

 

• Leietager har et  totalbudsjett på 3 000 per/kvm kontor (husleie, strøm og felleskostnader)
• Strømpris NOK 3 per/kwh
• Felleskostnadene er for enkelhetsskyld 150 per/kvm, selv om det er gode argumenter for at den kan være økende i svake energiklasser (f.eks. knyttet til felles strøm) 

 

 

 

I et kontorbygg med energiklasse A vil en leietager da sitter igjen med kr 2 580 etter at strøm -og felleskostnader er trukket ifra . Om leietageren derimot velger et energiklasse F kontorbygg, vil de med de samme forutsetningene sitte igjen med kun kr 2 025 til husleie.  Dette gir en merkostnad på hele 550 per/kvm i strøm som normalt blir belastet leietager i sin helhet. Dette vil trolig føre til at mange leietagere vil ta grep.  I tillegg til å måtte ut med en vedvarende høyere kostnad til energi, vil også leietagerne i de svakeste energiklassene bære en økt risiko knyttet til en potensiell enda høyere strømpris.

 

Hva kan konsekvensene bli

 

• Vi  forventer at leietagerne i mye større grad enn tidligere vil skille mellom bygg med gode og dårlige energiklasser. Dette vil medføre større leiepris- og ledighetsforskjeller mellom de ulike energiklassene.
• Effekten mellom de ulike energiklassene vil bli størst i området med lav leiepris, da økningen vil utgjøre en vesentlig større andel av husleien her.
• Investorer vil i enda større grad hensynta energiklasse ved kjøp når de ser en økt risiko for endrede leienivåer og økt ledighet i bygg med svak energiklasse. Dette vil reflekteres i deres avkastningskrav.
• Gårdeiere vil få et enda sterkere insentiv til å fremskynde planer om å energieffektivisere bygningsmassen. Alternativet kan fort bli å måtte gi en sterk rabattert husleie og/eller økte problemer med å få leid ut i det hele tatt.  Dette vil man trolig kunne regne hjem i området med gode leienivåer, men investeringene kan bli mer krevende å få regne hjem i området med lavt leienivå.