I skrivende stund venter de fleste av oss på at samfunnet skal åpnes opp og det forventes en gradvis normalisering. Det samme kan sies om transaksjonsmarkedet hvor det i øyeblikket er langt mindre aktivitet enn for kort tid siden. I aksjemarkedet har vi tidvis sett ekstremt raske prisendringer både på vei ned og opp. Eiendomsinvestorene kan derimot ikke se verdiendringer minutt for minutt på en skjerm.
Eiendomsmarkedet med Covid-tiltak
I øyeblikket har markedet først og fremst bremset kraftig, snarere enn at man har kunnet observere en reprising. Vår stemningsmåling blant store, nasjonale aktører tyder på at hovedfokus de siste ukene har vært på å ivareta leietakerne. Foreløpig opplyser aktører vi har snakket med som oftest at man først og fremst har bidratt med leieutsettelser i en del tilfeller, og i mindre grad med midlertidige leiereduksjoner til de mest utsatte bedriftene.
De store investorene er noe avventende, men mange påpeker at man har kapital til å gjøre transaksjoner. Ofte er potensielle kjøpere på jakt etter «brannsalg» og en bedre pris enn hva som hadde vært realistisk for få uker siden. Samtidig opplever vi at større aktører ikke må selge, samt at bankene er imøtekommende ved behov for avdragsfritak eller annen hjelp. Spreaden mellom prisen kjøperne er villige til å betale og prisen selger krever er i øyeblikket for stor til at transaksjoner skjer i mange tilfeller. Således er det for tidlig å fastslå eksakt hvor prisnivået er i dagens marked.
Hvem må flytte forventningene?
For at markedet skal normaliseres med tanke på transaksjoner må altså gapet mellom kjøper- og selgerforventninger bli mindre. Vi tror det generelt er kjøperne som må strekke seg om vi skal se flere transaksjoner fremover. Kjøpere som venter på brannsalg vil finne begrensede muligheter i det korte bildet, få aktører ser ut til å måtte selge. Banken ønsker heller ikke å presse frem salg i en periode med usikkerhet. For eiere av eiendommer med sentral beliggenhet og gode kontantstrømmer har insentivene til billigsalg ikke blitt sterkere de siste månedene, på mange måter tvert imot. Til tross for at bankenes kredittpåslag har økt i det korte bildet har lange renter falt markant. Mange eiendomsselskapet benytter i disse dager anledningen til å låse inn lave renter for de kommende årene.
TINA
De lave rentene taler også for et lavt avkastningskrav. For hvor skal man plassere pengene ved eiendomssalg? Bare i inneværende år har risikofri rente målt i norske statsobligasjoner falt markant.
Har man et kontorbygg med sentral beliggenhet og solide leietakere, for ikke å snakke om offentlige leietakere, er det liten grunn til å selge på billigsalg. En lavrisiko kontantstrøm har isolert sett blitt mer verdt i 2020 hvis man ser på renteutviklingen. Aksjemarkedene preges av stor usikkerhet, det gjør også andre markeder i en tid hvor det har vært mulig få betalt for å ta imot olje. Dermed er det få alternativer, og gode eiendommer står seg som investeringsobjekt også i dagens marked.
Større differensiering
Vi forventer å se er en større differensiering mellom de beste eiendommene og det nest beste. De siste årene har vi observert at eiendommer i randsonene har blitt stadig skarpere priset og at forskjellene mellom prime og normal yield har blitt mindre i jakten på avkastning. Nå forventer vi at risikoforskjeller igjen prises med større variasjon i pris. Videre vil man i nærmeste fremtid få en reduksjon i etterspørsel ved at tilretteleggerne, som har stått for en stor andel av markedet senere år, trolig vil være mindre aktive. På kort sikt vil også bankene trolig være mindre villige til å bevege seg ut på risikoskalaen, mens obligasjonsmarkedet også har vært krevende. Det er åpenbart at spesielt utsatte segmenter som hotell og deler av handelssegmentet i øyeblikket vil måtte selges med rabatt ifht. nivåene pre-Korona. Dermed vil eierne av denne typen eiendommer unngå i det lengste å selge før situasjonen har beveget seg mot en normalisering. Etter det vi erfarer vil bankene også unngå «brannsalg» så lenge det lar seg gjøre.
Transaksjonsmarkedet vil neppe komme tilbake til de siste årenes aktivitet over natten, men mange både vil og kan altså fremdeles investere i eiendom. Et usikkert element per i dag er hvor leienivåene skal. Det vil avhenge av både hvor langvarige og strenge tiltakene i samfunnet blir, og om smittetakten igjen øker og gir nye restriksjoner. Videre vil størrelse på myndighetenes økonomiske tiltak og hvor godt de treffer være sentralt. Det siste kan være en kilde til optimisme i en utfordrende tid. En global bråbrems i økonomien i det omfanget vi har opplevd i senere tid er unikt. Men vi har heller ikke sett i nærheten av like sterke økonomiske stimuli fra myndigheter verden over noen gang.
Vi kommenterer også næringseiendomsmarkedet i dagens Finansavisen (bak brannmur).
