Denne artikkelen var først på trykk i Kapital nr 18/2019

 

 

Det er mye fokus på miljøsertifiserte nybygg, men lite fokus på gjenbruk når kontorleietakere flytter til nye lokaler i eksisterende bygg. Gårdeierne er frustrerte over utviklingen med stadig mer kravstore leietagere, og at fullt ut brukbare kontorlokaler vrakes for tilpasning til nye leietagere, skriver Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling. 

 

Fullstendig galskap

 

Globalt viser tall fra IEA at bygg- og byggesektoren direkte eller indirekte står for 36 % av all energibruk, og for nær 40 % av klimagassutslippene i verden, som viser hvor viktig eiendomsbransjen er i miljøkampen. For å starte med det positive, så er det absolutt optimisme å spore fra et miljøperspektiv i eiendomsbransjen. Tall fra vår siste investorundersøkelse basert på svar fra 62 nasjonale eiendomsaktører, gir klart utrykk for at miljøsertifisering av kontorbygg lønner seg. Gjennomsnittsinvestoren er villig til å redusere avkastningskravet sitt med 28 bps. for et miljøsertifisert bygg kontra et som ikke er det. Våre anslag viser at dette tilsvarer en merbetalingsvillighet for miljøsertifiserte kontorbygg i området 5-6 %. Dette er hyggelig nytt fra et miljøperspektiv, og vil isolert sett tvinge frem en høyere andel miljøsertifiserte kontorbygg i årene fremover.  Investorenes hovedargument for å betale mer går på lavere utleierisiko i et miljøsertifisert bygg (leietagerne blir også stadig mer miljøbevisste), frykt for å blir rammet av fremtidige miljøkrav, muligheter for gunstigere finansieringsvilkår hos bankene, og ikke minst flere potensielle kjøpere den dagen bygget skal selges. Sistnevnte støttes fullt ut i funnene fra investorundersøkelsene, som ikke bare viser at investorene er villige til å betale mer for miljøbygg, men også at flere potensielle investorer rett og slett vil være uinteresserte dersom sertifiseringen ikke er på plass.

 

Det er altså mye fokus på miljøsertifisering av kontorbygg, men lite fokus på miljøperspektivet ved de økende leietagertilpasningene vi nå ser i markedet. Det er tross alt slik at nybyggene tross alt utgjør en svært liten andel av markedet for kontor. De siste 10 årene er det i gjennomsnitt blitt bygd 120.000 kvm kontor årlig i Oslo, Asker og Bærum, hvilket tilsvarer under 1,5 % av det totale kontormarkedet. De fleste flyttingene til leietagerne skjer altså ikke til nybygg. Etter vår mening har miljøaspektet ved kostbare leietagertilpasninger som gjøres blitt betydelig underkommunisert. I vår siste investorundersøkelse var en av de store frustrasjonene blant investorene at flotte kontorlokaler skrotes for tilpasning til nye leietagere, tross at eksisterende løsninger er fullt ut brukbare. Flere investorer påpeker at utviklingen de ser med stadig mer kravstore leietagere er fullstendig galskap. Dette er ikke bare svært kostbart, men også svært lite miljøvennlig. I gjennomsnitt går det i Oslo NOK 8.000 per.kvm i tilpasninger til nye leietagere (5.500 per.kvm i reforhandling), men flere gårdeiere sier det ikke er uvanlig med tilpasninger opp mot hele 20.000 per.kvm for de mest kravstore leietagerne. For å sette dette i perspektiv, går det i gjennomsnitt 2,3 års leie i Oslo direkte til leietagertilpasninger, men det er heller ikke uvanlig med 4-5 års leie på de mest omfattende tilpasningene. Med enkle forutsetninger kan man estimere at omfanget av leietagertilpasninger kun i Oslo, Asker og Bærum ligger i størrelsesorden 6-7 mrd. årlig.

 

Hva kan gjøres for å reversere denne utviklingen? Gårdeierne kan i større grad tilby mer standardiserte løsninger i kontorbyggene, og på den måten sette en begrensning på omfanget av tilpasningene som gjøres. Meglerstanden, og da særlig søkermeglerne, vil kunne bidra gjennom å sette temaet på dagsorden hos leietagerne og justere kravspesifikasjonene som settes. Sist, men ikke minst er det helt avgjørende at leietagerne tar ansvar og krever mindre skreddersøm og i større grad gjenbruker eksisterende løsninger. Kanskje vil bransjen også her være tjent med en form for miljøsertifisering knyttet til eksisterende lokaler, når vi ser hvilken positiv effekt dette har hatt på nybyggene.