Høy etterspørsel etter nye og moderne lagerbygg

Utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder til bolig- og kontorformål fortsetter. Det er derfor krevende å finne gode og langsiktige lagereiendommer innenfor Oslo kommunes grenser. Selv det å finne lager-/logistikkarealer for kortsiktig leie er utfordrende. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum. Det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager-/logistikkarealer nord og sør for Oslo, i aksen Gardermoen til Vestby. Majoriteten av den senere tids leiekontrakter er signert i nybygg. Dette skyldes hovedsakelig økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggere kan tilby gode leiepriser som følge av lange leiekontrakter og redusert avkastningskrav. Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lagerbygg.

Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo vurderes til NOK 1.300 kvm/år, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet NOK 950 til NOK 1.100 kvm/år. Leienivå for nybygget lager-/logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 850 til NOK 950 kvm/år. Stort spenn vedrørende leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo relatert til kvaliteten på eiendommen. Vi forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo forventes en flat prisutvikling.

To attraktive områder som Langhus og Berger nærmer seg fullt utviklet og har få ledige alternativer på eksisterende og nybygg. Dette vil kunne få innvirkning på leienivåene i disse områdene, samt øke attraktiviteten i nye tilgrensende områder. Vår siste brukerundersøkelse innen logistikk tyder også på at etterspørselen etter nye lagerlokaler bare vil fortsette å øke i Oslo og Akershus fremover. Hele 75 % av aktørene vi har snakket med forventer økt lagerbehov de neste fem årene, ledet av de store netthandelsaktørene. Flere av trendene som automatisering, miljøfokus og ønsker om mindre andel kontor indikerer at etterspørselen vil bli aller størst etter nye og moderne lagerbygg.

Investorene vil ha lager og logistikk

I transaksjonsmarkedet fremstår lager og logistikk som en av de «hotteste» segmentene for mange av investorene, og i 2018 registrerte vi rekordhøyt omsetningsvolum. Bare i  2018 har vi registrert hele 37 unike kjøpere av logistikkeiendom i Norge, og vi har registrert  57 (65 i 2017) transaksjoner for rekordhøye NOK 17,8 mrd (NOK 12,5 mrd.).  Dette tilsier at det har vært omsatt lager og logistikkeiendom for over NOK 42 mrd. bare de tre siste årene i Norge. Prisingen er også skarp. På landsbasis har vi registrert 19 omsetninger gjort på en yield under 6 %, hvorav 12 av disse er gjort utenfor Oslo og Akershus. Dette illustrerer at prisingen også utenfor hovedstaden har blitt skarpere, selv om Oslo og Akershus fortsatt skiller seg klart ut. I Oslo og Akershus er det registrert 21 (28) omsetninger til et samlet volum på ca. NOK 6.mrd (NOK 5,9 mrd.), til en gjennomsnittsyield på 5,2 %. Prisingen varierer imidlertid fra 4 omsetninger under 5 %, til transaksjoner rett over 6 %.

Les også finansavisens artikkel om vår siste brukerundersøkelse i Lager og logistikkmarkedet her

Skrevet av Ketil Ervik og Magnus Havikbotn Jacobsen