Denne artikkelen var først på trykk i Finansavisen 10.Januar 2019
De 15 største logistikkbrukerne har i dag 800.000 kvadratmeter lager, men vil øke til 900.000 i løpet av fem år, ifølge DNB-analyse.
Netthandel er stikkordet for mye av vekstbildet selskapene skisserer.
– Flere utrykker at veksten i de fysiske butikkene har stagnert. Flertallet av selskapene vi har snakket med både har og forventer ytterligere økt lagerbehov som følge av nettopp netthandel, påpeker Jacobsen DNB Næringsmegling har i fjerde kvartal intervjuet 15 av de største logistikkbrukerne i Oslo og Akershus. Totalt disponerer de nær 800.000 kvadratmeter med lager i denne regionen. Av disse svarer 75 prosent av de trenger mer lager i løpet av fem år. De intervjuede er aktører som Posten, PostNord, DHL og Kuehne + Nagel, men også aktører med egne varer innen dagligvarer, sportsutstyr, elektro, møbler, interiør, industrideler og lignende.
Flere sier også at de ser seg nødt til å vurdere alternativer utenfor Oslo og Akershus, da de sliter med å finne store nok tomter med ekspansjonsmuligheter.
Behov for moderne bygg
Den sterkeste veksten fremover tror DNB vil være etter nye moderne lagerbygg. Dette skyldes blant annet et utpreget ønske blant brukerne om å automatisere lagerdriften.
– 80 prosent av brukerne vi har snakket sier de skal automatisere mer av driften de neste fem årene. Dette stiller ofte strenge krav til bygningsmassen, understreker han.
Flere utrykker at automatisering er helt nødvendig for å overleve i en lavmarginsbransje, og at dette er særlig lønnsomt i Norge med høye lønnskostnader.
– Foruten færre ansatte, vil automatisering også kunne gi besparelser i form av redusert svinn, mindre feil og skader og ikke minst er det plassbesparende, sier Jacobsen.
En høy andel av dagens lagerbygg er av eldre standard, som i liten grad tilfredsstiller kravene til flere av selskapene. Mange av de spurte mener at dagens lagerlokaler også mangler andre kvaliteter.
– Dette går i hovedsak på å finne store nok tomter med ekspansjonsmuligheter, nærhet til havn og/eller tog, god nok takhøyde og nok porter. Mange av dagens lagerbygg har også en for høy andel kontor, noe flere aktører i liten grad er villig til å betale for.
Det er helt tydelig at trenden med adskilt kontor og lagerfunksjon vil øke fremover, ifølge DNB.
– Av de som har hele eller deler av funksjonene samlet i dag, sier over 70 prosent at det er sannsynlig at disse funksjonene vil være adskilt i tiden fremover. Hovedargumentene går på å tilby en attraktiv kontorbeliggenhet for de ansatte, sier Jacobsen.
Tomtemangel
Flere selskaper uttrykker at de må lenger vekk fra Oslo for å finne tomter og bygg som tilfredsstiller kravene deres.
– Lokaliseringspreferansen til selskapene knytter seg i hovedsak opp mot nærhet til kunder, pris og nærhet til Europaveien. Flere utrykker likevel at det er utfordrende å finne store nok tomter med ekspansjonsmuligheter i de mest sentrale områdene, og mange har derfor funnet alternativer lenger utenfor Oslo, som Vestby og Langhus.
Noe lengre transportavstander kan til en viss grad kompenseres for i form av endringer i distribusjonsmønster og høyere effektivitet på ny lokasjon, for eksempel gjennom automatisering.
– Det blir stadig vanskeligere å få tak i gode objekter innenfor Oslos grenser, nå er det nesten umulig. Lager- og logistikk presses stadig utover, og da særlig til beliggenheter langs E6 sør og nord for Oslo, sier Ketil Ervik, megler i DNB Næringsmegling.
For mindre aktører som ikke finner det formålstjenlig å flytte ut og som fortsatt vil ha lager og kontor på samme sted innen Oslos grenser, er det et veldig stort press i markedet.
– Leieprisene og prisene på slike bygg i Oslo har økt på grunn av få alternativer. I andre deler av lagermarkedet har leieprisene gått sidelengs eller litt ned, sier Ervik.
– Generelt mener jeg at markedet for lager- og logistikkeiendommer utenfor Oslo kommunes grense er godt om dagen i den forstand at det fortsatt er gode eiendommer å få tak i, både eksisterende bygg og nybyggprosjekter. Det er sunn balanse mellom tilbud og etterspørsel, legger han til.
Årlig inngås det nye leie-kontrakter på mellom 200.000 til 300.000 kvadratmeter i lager/logistikk eiendommer i Oslo og Akershus, det vil si på strekningen mellom Gardermoen i nord og Vestby i sør, ifølge DNB.
Frustrerte over jernbanen
Lagerbrukerne uttrykker også frustrasjon over dagens dårlige jernbanetilbud.
– De er frustrerte over for lite satsing på en jernbane i dårlig forfatning og med lav kapasitet. Lagerbrukerne mener videre at det ofte er for dyrt, at det er uforutsigbart og i mange tilfeller har lange ledetider da persontrafikken blir prioritert foran gods. Særlig netthandel stiller strenge krav til korte leveransetider, som gjør denne løsningen krevende, påpeker Jacobsen.
