Denne artikkelen var først på trykk i Finansavisen 16 august 2019
– Bergensinvestorene har et svært positivt markedssyn, og flere av trendene vi så i fjor har forsterket seg ytterligere i årets undersøkelse. Vi tror det kjøperdrevne markedet vil fortsette med full styrke, sier Magnus Havikbotn Jacobsen i DNB Næringsmegling.
To tredjedeler av investorene i Bergen ønsker nå å være nettokjøpere av næringseiendom det kommende året, mot 50 prosent i fjor.
– Frykten for en markant renteøkning har avtatt og flere mener at eiendom fortsatt vil være en trygg havn når det er urolig i andre markeder, sier han.
Voldsomt prispress
Stadig flere av investorene ønsker å kjøpe seg opp innen næringseiendom, særlig innen kontor, men er frustrerte over dårlig tilgang på objekter. Dette skaper et etterspørselsoverskudd etter særlig sentrale kontoreiendommer, noe også investorene venter skal fortsette.
Sentrumsledigheten er lav – 4,8 prosent. Investorer trekker frem at det bygges altfor lite i sentrum, og at det i overskuelig fremtid ikke vil være nok topplokaler å tilby markedet.
– Resultatet er et voldsomt prispress på de mest attraktive objektene de få gangene de kommer på markedet, med tilsvarende svært skarpe priser. Derfor har vi også justert ned vårt estimat for prime yield i Bergen nok en gang – til 4,25 prosent. Forskjellen mellom Oslo og Bergen er nå på historisk lave nivåer – bare 50 basispunkter.
Flere av investorene synes at prisene er nådd skremmende høye nivåer. Selv om de fleste tror på uendret prime yield det neste året, er det noen som tror på fortsatt nedgang.
Utviklingseiendom og randsonen attraktivt
Når det gjelder normaleiendom er det langt mer delte meninger blant investorene, men flere investorer tror at yielden skal ned også her. DNB Næringsmegling vurderer normal yield i Bergen til 6,25 prosent.
– 50 prosent av investorene vi har snakket med mener yielden skal ytterligere ned for normal kontoreiendom, mot 28 prosent i fjor.
Det skyldes blant annet mer optimisme til randsonen, hvor flertallet mener at kontorclusterne utenfor sentrum kan oppleve ytterligere yieldpress. Flere av områdene har opplevd god utvikling i takt med byggingen langs bybanetraseen og bedret kollektivdekning.
– Utviklingseiendom i sentrum eller langs knutepunktene står på ønskelisten. Enkelte påpeker at rene yieldeiendommer fremstår noe dyrt og at eiendommene med utviklingspotensial er relativt mer attraktivt enn tidligere.
Få vil selge
Aktørene har betydelig kjøpskapasitet om de rette objektene kommer på markedet. Samtidig forteller flere at de er skeptiske til å selge, i frykt for at de ikke finner gode nok alternativer å reinvestere i.
– Få investorer har konkrete salgsplaner i Bergen det kommende året. Likevel påpeker flere at mye er for salg for den rette prisen, hvilket indikerer at det kjøperdrevne markedet vil kunne fortsette. I den grad investorene ser for seg salg, er det i hovedsak bolig-, kombinasjons- og industrieiendom det er snakk om.
Investorer kommer med uttalelser som «Markedet har ikke vært tørrere på over 20 år, det er komplett uten selgere», » Vi vil gjerne kjøpe mer, men spørsmålet er om vi får tak i noe» og «Det er dårlig tilgang på objekter i vårt segment, og det er svært spenstige priser».
En faktor som kan være med å forsterke etterspørselen etter utviklingseiendommer og eiendommer i randsonen er den nye Kommuneplanens arealdel (KPA) som ble vedtatt i bystyret i Juni i år. Det mener Haakon Jard Veidung, direktør i DNB Næringsmegling Bergen.
Effekt av ny kommuneplan
Den nye planen gir en større grad av forutsigbarhet og vil kunne senke terskelen ytterligere for kapitalsterke utenbys aktører og forsterke etterspørselsoverskuddet i Bergen, sier Veidung.
Men den nye planen fører også til økt dokumentasjonsbyrde for næringslivet fordi detaljnivået økes, noe som ofte fører til at mer egenkapital må legges ned i prosjektets tidligfase. Ringvirkningene av dette kan drive frem et større behov for konsolidering hos lokale aktører, legger han til.
Om investorundersøkelsen
DNB Næringsmegling har i vår snakket med et utvalg av de aller største eiendomsinvestorene i Bergen, totalt 16 aktører.
Samlet eier aktørene over 1,4 millioner kvadratmeter næringseiendom i Bergensregionen – hvorav cirka 1 million kvadratmeter kontor.
Investorene representerer godt over 40 prosent av den samlede kontormassen i Bergen
