Når Norge ble mer eller mindre stengt ned i mars, var det betydelig usikkerhet knyttet til hvordan markedet for kjøp og salg av næringseiendom ville utvikle seg. Tross at vi i en kort periode så noe lavere aktivitet enn normalt, forteller investorene i våre siste investorundersøkelse at ting har normalisert seg betydelig raskere enn de hadde forventet. Dette ser vi også på aktiviteten i markedet.  Status per september er at vi bare er marginalt bak aktivitetsnivået på samme tid i fjor med 179 omsetninger for nær NOK 60 mrd., hvilket tilsier at vi raskt kan se NOK 90-95 mrd. for året som helhet med et normalt aktivt Q4.  Optimismen gjenspeiles i at 3 av 4 investorer i vår ferske undersøkelse forteller at de har ambisjoner om å være nettokjøpere det kommende året, som er fullt på høyde med målingene gjort i tidligere år.

Tross både vilje og kapital til å kjøpe mer, ser vi at kjøpspreferansene til investorene har endret seg etter COVID-19, og de ønsker mer trygghet i investeringene i en tid preget av mer usikkerhet. Nå som en større andel av investorene søker seg mot lavrisikosegmentet, tror både vi og investorene at vi vil se en større prisdifferensiering i tiden som kommer. Dette gjelder både på tvers av segmentene, men også forskjellen mellom de beste og sekundæreiendommene. Geografisk utrykker investorene at de ønsker å kjøpe noe mer i Stor-Oslo enn tidligere, samtidig melder de at kontor, samfunnsbygg og logistikk er segmenter har styrket seg relativt sett til en del av de alternative segmentene som har blitt tyngre påvirket av COVID-19.

Tror på yieldfall for de beste eiendommene

Flere av investorene utrykker at den økende interessen for lavrisikoeiendommer vil kunne føre til at det blir mange om benet i prime-segmentet fremover. Hele 60 % av investorene, som er den høyeste andelen vi har registrert, tror prime yield for kontor vil krype enda litt lenger ned de neste 12.månedene. Hvor mye gjenstår å se, men betydelig lavere renter og økt interesse for prime-segmentet, ser så langt ut til å trumfe den økte usikkerheten i vi ser i både økonomien og leiemarkedet med god margin.

Den aller sterkeste relative verdiveksten forventer investorene likevel vil være innenfor lager og logistikk. Flere av den siste tidens omsetninger bekrefter en økende interesse for segmentet. Hittil i år er det registrert 29 omsetninger for et totalvolum på over NOK 9 mrd. innen lager og logistikk, hvor fire av dem er omsatt til en yield under 5,00 %.  Flere av den siste tids omsetninger på svært skarpe yielder var også bakgrunnen for at vi nylig justerte ned vårt anslag på prime yield til 4,50 % (4,75 %). Vår siste brukerundersøkelse blant de største lager og logistikkaktørene i Stor-Oslo beskriver et marked som allerede før koronautbruddet var i sterk vekst. Konsekvensen kan bli at denne trenden blir ytterlige forsterket, og at behovet for mer lager vil øke ytterligere. Aktørene vi pratet med ved årsskiftet forventet allerede da å trenge i overkant av 20 % mer lagerplass de neste fem årene, hvor den største enkeltfaktoren relatert til veksten var nettopp netthandel. Aktørene forventet at netthandelens andel av omsetningen ville øke fra 22 % av til 30 % ila en femårsperiode, hvilket man nå kan spekulere i vil være for pessimistisk mtp. hvordan markedet har utviklet seg de siste ukene