Har din bedrift overflødig areal – og en uoppsigelig leiekontrakt?

 

Når en bedrift leier større lokaler enn de selv trenger, er det vanlig å fremleie de arealene som er overflødig for å redusere kostnader. Bedrifter er normalt bundet av en uoppsigelig leiekontrakt. Endringer i arealbehov kan eksempelvis skyldes flytting, vekst, nedbemanning, oppkjøp eller nye arbeidsformer med økt bruk av hjemmekontor. Fremleie av de overflødige arealene i den resterende leieperioden vil i slike tilfeller gi bedriften (Fremutleier) gode fremleieinntekter, som totalt sett bidrar til reduserer de faktiske leiekostnadene.

 

– Regnskap- og rådgivningsselskapet Azets ønsket å effektivisere arealbruken ettersom pandemien førte til mer aktivitetsbaserte arbeidsformer med “free seating” og hjemmekontor, forteller rådgiver Endre Selmar i DNB Næringsmegling. Det var flere år gjenværende leietid på leiekontrakten, og fremleie av halvparten av arealet ville gi betydelig kostnadsreduksjon. Teknologikonsernet Convene har vært i de samme lokalene i lang tid og ønsket et friskt pust for de ansatte i form av nye, sentrale lokaler med bedre fasiliteter og et moderne uttrykk. Samtidig ønsket Convene lokaler hvor det var muligheter for organisasjonen å vokse. Fremleielokalet til Azets, i Drammensveien 151, passet da Convene sine formål.

 

Å leie et fremleielokale gir fleksibilitet

For mange bedrifter kan det være en fordel å leie et fremleielokale. Årsaken kan være økonomi, kontraktens varighet og fleksibilitet. Fremleiekontrakter er vanligvis av kortere varighet enn en ordinær leiekontrakt som gjøres direkte med Gårdeier (såkalt hovedleiekontrakt). Gründerselskap, vekstbedrifter og selskap som befinner seg i en fase med mye usikkerhet vil dra fordeler av en kort leiekontrakt, da et kortere tidsaspekt gir bedriften fleksibilitet. Fleksibilitet og frihet til å tilpasse seg et marked i kontinuerlig endring, hvor selskapets arealbehov er vanskelig å forutsi. Mange bedrifter ønsker ikke å være bundet til et definert leieobjekt i lengre tid. Fremleielokaler leies ut i alt fra ett til flere år, avhengig av når hovedleiekontrakten utløper.

– Vi fant en ny leietaker, Convene, som ønsket å overta Azets sine lokaler og etter god dialog med alle parter ble den nye leiekontrakten tegnet direkte med gårdeier, som i tilknytting fikk bakt inn ledige arealer på samme plan i den nye leiekontrakten. Azets ble fristilt fra sin leiekontrakt og Convene vil til sommeren få flotte, moderne lokaler tilpasset sin virksomhet. En vinn-vinn-vinn-situasjon for alle parter, forteller Selmar.

 

Et økonomisk insentiv

Vi ser at fremleiekontrakter ofte gjøres på gunstigere betingelser enn hovedleiekontrakten, ettersom Utleier ofte er mer fokusert på å få leid ut de overflødige arealene og realisere potensielle inntekter som gir kostnadsdekning, enn å oppnå en eventuell gevinst gjennom å fremleie til et høyere leienivå enn de selv betaler i hovedleiekontrakten. Mange Fremutleiere kan godta lavere leienivåer forutsatt rask overtakelse og at Fremleietaker overtar lokalene as is. Fremutleier får da raskt leieinntekter og slipper samtidig kostnadskrevende tilpasningsarbeider. I slike tilfeller er Fremleietaker i en gunstig forhandlingsposisjon.

-Vi erfarer imidlertid også at dersom fremleielokalene har en attraktiv beliggenhet, så kan vi oppnå høyere leieprisnivå på fremleielokaler enn i hovedleiekontrakten dersom markedsprisen har steget siden kontrakten ble inngått, sier Selmar. -Dette gjelder særlig i sentrum og CBD, der den generelle leieprisveksten har vært 11 % siste året, utdyper han.

 

Gjenbruk av pent brukte kontorlokaler

Bedrifter med overflødig areal ønsker stort sett å leie ut lokalene som de er. Når de ansatte flytter ut, står kontormøbler og innredning igjen. Ettersom lokalet er blitt benyttet i kortere tid enn opprinnelig planlagt, vil møbler og innredning normalt være pent brukt med lite slitasje. Mange fremleielokaler leies derfor ut ferdig møblert. Det er også i fremleietakers interesse å gjenbruke mest mulig av eksisterende løsninger i et kontorlokale. Men først og fremst er fremleie og overtagelse av kontorlokaler as is økonomisk motivert i form av lavere leie. Det er også den mest miljøvennlige løsningen. Å gjenbruke kontorlokaler er bærekraft i praksis.

– Vi ser ofte ved fremleie at Fremleietaker kan og ønsker å leie møblert, som er praktisk for alle parter, hvor møblene gjerne er kjøpt inn eller leaset for å passe til lokalene, forteller Selmar. I Convene og Azets sitt tilfelle, som miljøfyrtårnsbedrifter, ønsket man å gjenbruke bygningselementer som glassvegger og dører for å kutte kostnader og spare miljøet, avslutter Selmar.

 

Fakta

• Fremleie av næringsarealer følger som oftest av at virksomheten har fått endrede behov som medfører at deler (eller hele) lokalet blir stående ledig. Den som fremleier slike arealer skal i utgangspunktet forholde seg til Fremutleier, mens Fremutleier er ansvarlig overfor Gårdeier.

 

• Normalt kan utleier ikke nekte fremleie uten saklig grunn. Mange gårdeiere ønsker å føre kontroll med bruken av arealene og tar flere forbehold i leieavtalen. Mulighetene og evt. begrensninger i adgangen til å fremleie er derfor et punkt i kontrakten som man må være oppmerksom på.

 

• Utleie av næringseiendom er i utgangspunktet ikke mva-pliktig, men de fleste Gårdeiere og Fremutleiere velger å registrere seg frivillig for å oppnå fradrag for mva på investeringer og tilpasningskostnader i eiendommen. Dersom det er aktuelt med fremleie, må Fremleietaker og Fremutleier være oppmerksom på mva-reglene knyttet til utleie av næringseiendom.

 

Vurderer din bedrift å fremleie kontor- eller lagerlokaler? Spør oss om råd!