COWORKINGAKTØRENE VOKSER

Coworking-segmentet er i vekst internasjonalt og har utgjort over 10 prosent av kontormarkedet i London de siste tre årene. Vår undersøkelse blant coworking-tilbyderne i Oslo-området viser at også de norske aktørene venter betydelig vekst.

 

London blir ofte trukket frem i coworking-sammenheng og er den storbyen hvor arbeidsformen har fått det sterkeste fotfestet. I følge Bloomberg har ca. 10 prosent av kontorleieavtalene i London de siste tre årene blitt inngått med coworking-aktører og andelen er stigende. Veksten understrekes av at verdens største coworking-tilbyder, amerikanske WeWork, nå er den største kontorleietakeren i London sentrum. WeWork havnet på tredjeplass i CNBCs årlige Disruptor 50-kåring i fjor, en rangering av bedrifter som ventes å endre verden gjennom innovasjon. Det er med andre ord forventninger om at segmentet kan endre kontormarkedet. Samtidig er lønnsomheten fremdeles en utfordring, ifølge Forbes (2017) tjener 60 % av coworking-aktørene ikke penger.

 

I det norske kontormarkedet utgjør kontorfellesskap en relativt lav andel av markedet i dag – anslagsvis under 2 prosent i Oslo. Men vår nylige undersøkelse viste at de største aktørene venter betydelig ekspansjon. Undersøkelsen bestod av intervjuer med femten aktører i Oslo-området, blant annet de fleste av de store aktørene. Markedet er i hovedsak todelt, det finnes et moderat antall generelle tilbydere som henvender seg bredt, i tillegg finnes det en rekke nisjeaktører som henvender seg til spesifikke segmenter som designmiljøer, start-ups og tech-selskaper. Det er betydelige forskjeller på de generelle tilbyderne og nisjeaktørene. Mens de generelle tilbyderne vi intervjuet i gjennomsnitt tilbød totalt drøye 10.000 kvm. kontorarealer hadde nisjeaktørene en drøy tidel. Samtlige av de generelle tilbyderne i undersøkelsen oppga at de forventer å ekspandere betydelig i løpet av de neste tre årene, i mange tilfeller er planene konkrete ved at man allerede har inngått leieavtaler eller tatt en beslutning. I gjennomsnitt ventet de generelle tilbyderne å tilby over det dobbelte av dagens areal i løpet av de neste tre årene. Nisjeaktørene derimot ventet i liten grad å ekspandere. Mens de generelle tilbyderne ofte har vært i markedet i mange år er nisjeaktørene nyere med en del oppstarter de siste par årene.

 

Figur: Coworking-aktørenes totale areal de tilbyr i dag og forventet areal om 3 år

 

Undersøkelsen avdekket også at det er en del aktører som er litt på siden av de nevnte hovedkategoriene. Flere aktører som driver med coworking som sekundærvirksomhet har kommet til i senere år, både blant aktører som driver innen eiendom og selskaper med en helt annen kjernevirksomhet. Motivasjonen er gjerne å utnytte ledige lokaler og arbeidskraft. To-Be-More AS i Drammen driver primært med utleie av storskjermer og LED-bannere til reklame, blant annet på en rekke Eliteserie-stadioner. Muligheten til å kjøpe nabolokalene gjorde at man i tillegg startet konseptet Coworking Gulskogen. «Vi var på et kurs i USA hvor WeWork hadde lokaler i samme bygg. Jeg var nysgjerrig, fikk en omvisning og synes konseptet var veldig spennende», sier daglig leder og eier Morten Reffhaug. I dag sitter To-Be-Mores egne ansatte i coworking-lokalene sammen med brukere fra andre selskaper. Etter en oppstart i desember i fjor er lokalene ca. halvfulle per i dag, men nye kunder kommer til jevnt og trutt, ifølge Reffhaug. Han fastslår at driften allerede er lønnsom fordi man eier lokalene og også benytter dem selv.

 

På spørsmål om hva suksesskriteriene er med tanke på å skape et godt coworking-produkt var respondentene omforente om at det er viktig å skape et miljø og muligheter for nettverksbygging. Videre er det ikke overraskende sentralt å tilby fleksibilitet gjennom korte avtaler, flere beliggenheter og mulighet for sluttbrukerne til å skalere opp og ned etter behov. Beliggenhet er viktig og de fleste mener lokalene bør være i sentrumsområdene eller nær kollektivknutepunkter. Coworking-selskapene tilbyr fleksibilitet og nye løsninger og ønsker seg det samme fra gårdeierne. Flere respondenter oppga at gårdeiere, banker og meglere oppleves for konservative, og man ønsker seg en større grad av nytenkning. For eksempel er det interesse for å dele risiko og fortjeneste gjennom omsetningsbasert husleie eller lignende løsninger. De etablerte aktørene har også i noen tilfeller inngått avtaler basert på omsetning eller om å drifte coworkingvirksomhet for gårdeier mot en margin. Denne type avtaler bidrar til hurtigere vekst i tillegg til å være risikodempende.

 

De største aktørene i det norske coworkingmarkedet venter altså betydelig vekst de nærmeste årene, men selv med den planlagte veksten vil segmentet fortsatt utgjøre en relativt liten del av kontormarkedet i et treårsperspektiv – anslagsvis 3-4 prosent av kontormarkedet i Oslo, Lysaker og Fornebu. Når det er sagt vil nye aktører kunne bidra til hurtigere segmentvekst, flere eiendomsselskaper har etablert eller er i ferd med å etablere egne konsepter eller samarbeid med nye tilbydere i norsk sammenheng. En inntreden i det norske markedet fra internasjonale tungvektere som nevnte WeWork vil ventelig også bidra til en høyere andel coworking. Videre er det verdt å merke seg at andelen i alle tilfeller vil være høyest på de mest attraktive beliggenhetene, definert som sentrumsområdene og nær kollektivknutepunkter. Kontorfellesskapene etableres klart oftest i disse områdene.

 

 

I det norske coworking-markedet er fremdeles en overvekt av kundene småbedrifter og selvstendig næringsdrivende, internasjonalt har coworking-tilbyderne giganter som Microsoft, Dell, Deutsche Bank og KPMG på kundelisten. Regus – en internasjonal aktør – er allerede godt etablerte i Norge med planer om å ekspandere over hele landet. Akkurat det er en nøkkel ifølge country manager Thomas Weeden; «De største aktørene er nasjonale, for å tiltrekke seg dem må man være nasjonal selv. Foreløpig har ingen bygd ut et stort nok nettverk i Norge». Weeden er ikke bekymret for økt konkurranse om flere store, internasjonale coworking-konsern etablerer seg i Norge. Han mener flere aktører vil bidra til å gjøre coworking til et mer etablert alternativ i kontormarkedet, og at markedets vekst er betydelig viktigere enn å kjempe om andelene i dagens marked.

 

Nye IFRS-regler som trer i kraft fra januar 2019 vil kunne bidra til å gjøre kortere leieavtaler mer attraktive for store selskaper. Regelendringene innebærer at avtaler om leie av kontorplass i de fleste tilfeller vil måtte bokføres som en forpliktelse, mens bruksrett til kontorlokalene vil bokføres som en eiendel. Altså vil balansen øke, noe som kan svekke nøkkeltall som egenkapitalandel. Et unntak fra hovedregelen om balanseføring av leieavtaler gjelder avtaler med kortere enn 12 måneders varighet. Hvor stor effekt regelendringene vil få i realiteten er usikkert, men alt annet likt vil coworkingavtaler relativt sett bli mer attraktive for store selskaper. Et viktigere argument er en verden som endrer seg stadig hurtigere, noe som kan føre til press på de tradisjonelle lange leieavtalene fordi leietakerne er mer usikre enn noen gang på hvor mange ansatte man har om bare få år. Det taler for coworking-aktørene.

 

Skrevet av analytiker Thomas Ramcilovic