Coworking og korona

Denne artikkelen var først på trykk i Kapital 2. april 2020.

 

Coworking og fleksible kontorkonsepter har vokst kraftig de siste årene både internasjonalt og i Norge, spesielt i hovedstaden. I Oslo sentrum har tilbydere av fleksible kontorkonsepter stått for ca. 20 % av inngåtte leiekontrakter de siste par årene. Det utgjør et areal tilsvarende all ny kontorkapasitet som har kommet til i sentrum i samme periode. En rekke aktører, både internasjonale og nasjonale, har etablert seg noe som har bidratt til sterk konkurranse.

DNB Næringsmegling har nylig utført sin årlige undersøkelse blant de største coworkingaktørene i Osloområdet for tredje gang. Hva skjer med dette segmentet når et økonomisk sjokk treffer markedene, slik vi nå opplever ifbm Covid-19 pandemien?

 

Bråstopp i vekstplanene

Dagens usikre situasjon oppleves som utfordrende for tilbyderne av coworking og fleksible kontorkonsepter. Flere opplever frafall av leietagere, og signeringer av nye avtaler lar vente på seg. På lengre sikt tror derimot aktørene at bedrifter og leietagere vil se verdien av mer fleksibilitet, noe som kan gi et oppsving for bransjen.

Et spørsmål som tydelig skiller seg fra tidligere undersøkelser, er aktørenes vekstforventninger. I tidligere undersøkelser har nær samtlige oppgitt at de venter å ekspandere, mens hoveddelen av aktørene nå oppgir at de ikke ser for seg å vokse det neste året. Covid-19 pandemien oppgis som hovedårsak til de manglende vekstambisjonene.

Tilgangen på de beste og mest sentrale lokalene oppleves av de fleste som utfordrende. De fleksible kontorene legges oftest til sentrum hvor ledigheten er lav i Oslo. Aktørene tror på en flat prisutvikling fremover, noe de også har svart de siste par årene. I samme periode har sentrumsleiene steget med 10-20 %.  Våre respondenter oppgir å ha en god dekningsgrad på lokalene, med over 70 % for alle de spurte aktørene når det gjelder lokaler de har sittet på i over 12 måneder.

Aktørene i coworking-segmentet tror at leiereduksjoner og et samarbeid med gårdeierne må til, for å komme gjennom denne krevende og usikre perioden. Noen mener at dette vil være en «syretest» for coworking-markedet, og flere er spente på om alle aktørene vil overleve. Bortfall av kontrakter, og at det kan ta tid for markedet å komme på bena igjen, er bekymringer som deles av flere av aktørene. Det er imidlertid stor enighet om at dette vil gi et oppsving for bransjen på lang sikt, med større fokus på fleksible løsninger blant bedriftene og leietagerne.

 

Konsolidering

Flere av aktørene har opplevd at leietagerne den siste perioden har benyttet seg av fleksibiliteten i leieavtalene og sagt opp avtalen. Dette vil vi mest sannsynlig se enda mer av, så lenge koronaepidemien pågår. Vi tror heller ikke aktørene vil klare å signere nye avtaler i stor grad, og det kan ta tid før markedet normaliseres.

Majoriteten av aktørene svarer at de har faste leieavtaler med gårdeierne. Der man ikke har omsetningsbaserte leier sitter coworkingaktøren på hele risikoen ved en nedgang i leieinntektene, mens leieforpliktelsene mot gårdeier består. Dette gjør at aktørene i enkelte tilfeller er avhengige av at gårdeierne må gå med på redusert og/eller utsatt leie.

Vi så allerede før koronakrisen at mange aktører slet med lønnsomheten. Det forventes heller ingen leieprisvekst i segmentet. Hva skjer nå som vi står midt oppi den mest utfordrende krisen vi har sett på mange år? Med mange nyetablerte aktører på banen, har vi de siste årene sett en overetablering av coworkingaktører. Vi tror at dette vil gjøre at noen av aktørene vil falle fra, og det vil bli færre aktører på markedet. Aktørene vil trolig oppsøke mer omsetningsbaserte leiekontrakter for deling av risiko, mens gårdeierne blir mindre villige til å ta slik risiko i det korte bildet. Samtidig har mange gårdeiere sett verdien av å kunne tilby fleksibilitet til leietager, og tidvis løst dette ved å inkludere fleksible kontorkonsepter i større kontorkonsepter. Dette vil nok leietagerne fremdeles etterspørre, og vi forventer fortsatt at coworking skal være et viktig supplement i kontormarkedet. Men i den nærmeste fremtiden kan vi se en utrensking blant aktørene.